クラッシィハウス芝浦［旧称：(仮称)芝浦4丁目計画］ 住友商事/日建ハウジング

[匿名さん]

地名地番 東京都港区芝浦4-2-28ほか
階数　地上20／地下1
延床面積(m2) 13240.87
建築面積(m2) 850.13
敷地面積(m2) 1729.25
建築主 住友商事株式会社
設計者 株式会社日建ハウジングシステム
施工者 未定
着工 2014/06/01
完成 2017/03/31



所在地：東京都港区芝浦4-2-28、2-52（地番）
交通：山手線 「田町」駅 徒歩9分 （約710m）、京浜東北線 「田町」駅 徒歩9分 （約710m）
都営三田線 「三田」駅 徒歩11分 （約810m）、都営浅草線 「三田」駅 徒歩11分 （約810m）
ゆりかもめ 「芝浦ふ頭」駅 徒歩14分 （約1,115m）、都営浅草線 「泉岳寺」駅 徒歩16分 （約1,230m）
京急本線 「泉岳寺」駅 徒歩16分 （約1,230m）、山手線 「品川」駅 徒歩22分 （約1,760m）
間取：2LDK・3LDK
面積：61.54m2～81.36m2
売主：住友商事株式会社、大和ハウス工業株式会社

物件URL： http://www.classy-club.com/shibaura/
施工会社：株式会社　安藤・間
管理会社：住商建物株式会社

【物件情報を追加しました 2014.11.27　管理担当】

[2815: 匿名さん]

>>2810 匿名さん

全くですね。
中古になったらGFTより安くなるのは確実ですし、値下がりが気になるなら買わない方がよいです。
新築がどうしてもよい人向けの物件ですよ。

[2816: 匿名さん]

>>2814 匿名さん
上がる場合は、いくらくらい上がるとお考えですか？また、上がる確率はどれくらいと考えていますか？

[2817: 匿名さん]

>>2803 匿名さん

なりませんよ。10F以上は余裕で抜けてます。

[2818: 匿名さん]

私は分譲価格よりも上がることはないと思います。これはＧＦＴとの比較とかの問題でなく、不動産業界一般の話です。

それでも、芝浦に当分住む予定があり、賃料がもったいない、新築がいいなどと考えるのであれば買ってもいいんじゃないですかね。

[2819: 匿名さん]

>>2816 匿名さん

過去レスにTGMM完成後に芝浦全体が坪50は上がるという予想がありましたね。
今後の市況次第ですが芝浦が下がる頃には他はもっと悲惨なことになってるよ。

[2820: 匿名さん]

>>2818 匿名さん
周辺のタワマンは全て分譲時よりあがっていますが、芝浦では分譲より高くなって当然なのでは？逆に分譲より下がってる芝浦の物件はなにがあるでしょうか？

[2821: 匿名さん]

尋常でない販売の落ち込みにどのような手を打つ気なのか、この物件に限らず楽しみですね。明らかに市況は反転しました。この物件よりも目立つタワー系のマンションやブランドマンションすら売れ残る中、本気でこのまま安穏といままでの営業を続けるとしたら…ご近所なのでしっかり売り切れて周囲を一緒に盛り上げていただきたいですが！

[2822: 匿名さん]

>>2819 匿名さん
結局芝浦全体に左右されるということですか。例えばグローブやケープ、GFTは下がってもここは下がらない、といった、物件固有の値上がり要素はないのでしょうか？

[2823: 匿名さん]

>>2822 匿名さん
ありません。ブランドがあるわけではないし、特別な立地でもないので。むしろその３つよりデベの格もブランドも劣るので、芝浦全体が落ちるときはその落ち込みが顕著に出る物件かと思います。

[2824: 匿名さん]

芝浦のマンションが欲しいならタワマンの中古、新築に拘るならここ、という認識で良さそうですね。

[2825: 匿名さん]

>>2822 匿名さん

ここは最後に分譲された芝浦新築なので築10年近い他の中古物件に比べて下落曲線は緩やかなのは間違いないでしょう。

[2826: 匿名さん]

＞＞2820　匿名さん

市況の問題です。現時点では分譲価格より上がっていますが、これからはどこも下がっていくはずです。
芝浦は他地域より下幅が少ないとは思いますが。

[2827: 匿名さん]

>>2825 匿名さん
マンションの値段は、一般的に新築から築10年までの下落率が一番大きいのは常識だと思うのですが、この物件はなぜその逆になるのでしょうか？

[2828: 匿名さん]

＞＞2813
http://storie.club/special/%E3%83%9E%E3%83%B3%E3%82%B7%E3%83%A7%E3%83%...

上記記事の抜粋
storie：中古の場合で算出方法は変わりますか？
堂坂氏：売出価格と新築時の価格を紐づけて、騰落している価格を棟単位でまとめます。さらに階数や向き、面積、時点補正に築年補正をかけて算出しています。1993年以降に竣工した首都圏の物件は、ほぼ9割を網羅しています。

住まいのサーフィンの記述、
「沖式中古マンション時価は、現時点で売り出して３ケ月以内に成約する中古マンションのｍ2あたり価格です。」
これは、3か月以内に制約することを想定し、売り出し価格等からマンション中古時価を算出したということでしょう。

私は色々な物件に関して、住まいのサーフィンとレインズを照らし合わせてみてみましたが、結論はあまり信用しない方が良さそうというところに落ち着きました。
大きく外すことはありませんが。

[2829: 匿名さん]

>>2809 匿名さん

収納はまぁまぁある方じゃないですかね。確かにトランクルームがあればいいですけど。

[2830: 匿名さん]

>>2828 匿名さん

大量の募集データを成約換算したものをベースにしている（全112万件、2005年以降の売出データ）
※募集と成約のかい離率は価格水準と成約時期によって多少異なる○沖式時価作成方法
新築マンション価格の推計値を出すまでに次の3つの工程を実施しています。
（1）周辺の中古時価情報を時点補正・築年補正を実施することで新築価格に換算したもので比準査定
（2）物件の属性（総戸数・タワー・売主など）とミクロ立地から再度補正処理し、この時点で公開
（3）プラン・仕様・共用部などの詳細が判明した場合に、想定と異なるようであれば価格を適宜修正


なのでやはり成約単価に変換してますね。ちなみに、レインズの成約価格は以下サイトから見えますが、沖式とそこまでの乖離はないですね。レインズでGFTはおよそ坪420、沖式では430程度でしたので。

http://www.contract.reins.or.jp/search/displayAreaConditionBLogic.do

[2831: 匿名さん]

＞＞2830
＞大量の募集データを成約換算したものをベースにしている
大量の募集データというのは売り出し価格のことでしょう。
成約換算というのは、成約価格を推定するための計算式に、その売り出し価格に加え、複数の変数(階数、向きなど)を代入して成約価格を求めるということだと思います。

住まいのサーフィンの中古時価が売り出し価格に基づいているというのは、ある程度周知されています。

しかしおっしゃるように、GFTに関してはレインズとあまり乖離してなさそうです。
レインズで検索すると、どれがGFTかの確実な決定はできませんでしたが（グローリオ田町とリストレジデンス芝浦を情報からだけでは区別できない）だいたい合ってそうです。

これ以上はスレチなので投稿控えます。

[2832: 匿名さん]

>>2829 匿名さん
専有面積のほかにトランクルームがついてる他のタワマンと比べるとさらに割高ですからね。GFTにもアイランドにもトランクルームが全戸ついてきて、それは専有面積に含まれません。最近のタワマンだと専有面積にトランクルームを含んでたりするそうです。ケチくさいですよね。

[2833: 匿名さん]

>>2827 匿名さん

そもそもその一般論は芝浦の物件には当てはまらないよ。

[2834: 匿名さん]

下落リスクって、皆さん、何年後を想定しているのでしょうかね？10年後位であれば、予測できる人なんていませんよ。開発されるので、このエリアが魅力的になると言うのは分かります。ただ、個人的には、この開発だけでマンションの価値も維持されると言うのには、本当にそうかなって思います。理由は、再開発と言っても、渋谷や新宿の様なデパート系の商業施設ができる話もなさそうだからです。品川港南も開発されましたが、あれ以上は望めない気がしています。。結局、個人的には、内陸、山の手線内が下落リスク少ないと判断しました。ただ、ここを買って、値上がりに期待する方の考えが間違っているという事ではありません。お互い10年後が楽しみですね。この物件は、工夫されていて良い物件ですね。販売長期化の理由は、この値段出せる人の中では、湾岸エリアに買うのであれば、もっと規模のあるゴージャスなマンションが良いと思っている人が多かったという事だと思いますね。地形的にも薄っぺらい感の建物になっちゃいますしね。個人的には、それもマイナスポイントでした。ただ、これらの理由は、個人的な好みの話であり、マンション自体に大きな問題がある訳ではないでしょうから。検討されている方は、売行きを気にし過ぎて、判断しない方が良いと思います。