パレステージ稲城ってどうですか？

[検討中の奥さま]

パレステージ稲城ってどうですか？
駅から少し遠いですが、緑が多くて子育てにはよさそうですねー

所在地：東京都稲城市大字東長沼字七号2102番7、8（地番）
交通：京王相模原線 「稲城」駅 徒歩9分
南武線 「稲城長沼」駅 徒歩9分
間取：2LDK～4LDK
面積：63.28平米～80.67平米
売主：日神不動産
売主：三信住建

物件URL：http://www.nisshinfudosan.co.jp/inagi/
施工会社：丸運建設株式会社　東京支社
管理会社：日神管理株式会社

[401: 匿名さん]

残り7戸になってるけど、どういうカラクリなんだろう？

[402: 購入経験者さん]

見せ部屋を時々変えて、売れている感を出しているだけ

[403: 匿名さん]

ここを投資用として買う人はいないだろう

[404: 匿名さん]

誰が買ったんだろうね

[405: 匿名さん]

近所で戸建が買える値段だから厳しいだろうね。

[406: 匿名さん]

なんか不動産会社の戦いみたいになってるね他の会社のマンションをバッシングしてるようにしか見えないよ

[407: 匿名さん]

野村　対　日神

[408: 匿名さん]

野村の人からすると眼中にないような。

[409: 匿名さん]

野村のマンションは絶対買わねー

[410: 匿名さん]

ここの機械式駐車場、収入よりメンテナンス料の方が高かったら誰が負担するんだろう？

[411: 匿名さん]

最近パレステージのマンションのまわりに引っ越し屋のトラックが沢山とまってますね だいぶ引っ越してきてるみたいね

[412: 匿名さん]

ここ、将来の修繕が厳しいかも。

[413: 匿名さん]

そうですかね どこのマンション見ても一緒な気がしますかが

[414: 匿名さん]

駐車場収入が全く期待できない分このマンションの修繕は極めて困難だと思う。

[415: 匿名さん]

前にパレステージのモデルルーム行ったものですが駐車場の場所によって値段が違いますが稲城の相場近くの値段とってますよマンションの駐車場だからその辺の月極め駐車場よりも安いですが

[416: 匿名さん]

確かに相場の値段なら修繕は大丈夫だと思う メンテナンスもそこまで値段はたかくないはず

[417: 匿名さん]

ここは駐車場収入のほぼ全てが駐車場のメンテナンス費用に充てられて建物の修繕に回らない。
加えて修繕積立金が最高で３６００円という激安。
どう考えても修繕不能。

[418: 匿名さん]

5年後か10年後に一気に2万円位になる計画を組んでいるんじゃないのかな。
よくある話でしょう。

そうでないなら、将来的に破綻するので、管理組合で不毛なバトルの末、渋々あげるかですね。

[419: 匿名さん]

そんなんだったらすべてのパレステージがそんなふうになってるんじゃない？今までのマンションがなってないなら大丈夫だと思うけど 他の不動産屋のマンションも似たり寄ったりだよね

[420: 買い換え検討中]

どうでもいいけど完売は何年後？プラウドシティ南山より先の完売は100%ないわけで。

[421: 匿名さん]

>414

駐車場使用料は管理組合の収入になって、日常の管理業務に充当。修繕は修繕積立から。なので、入居者が少なくて、駐車場稼働率が管理計画での想定よりも低い場合、管理組合の収支の赤字につながる。

[422: 匿名さん]

>419

段階的値上げて定期的な一時金徴収は、未納問題を引き起こすんで国土交通省のガイドラインでは定額積み立てが推奨されている。だけど、販売時に積立金を安く見せかけるためにってケースが多い。

ローンぎりぎりで買うと危ないよ。

[423: 匿名さん]

段階的値上げの計画であっても、入居後、管理組合で値上げできずに積み立て不足なんてケースもある。

デベは売ったら最後、後のことは知らない。

[424: 匿名さん]

パレステージのモデルルームに行きたいのですがいまいち場所がわからないので…どけらへんですか？

[425: 匿名さん]

パレステージのモデルルームは稲城駅の前です郵便局の横だったかな？ 私も前に行きましたよ 稲城駅の前の坂はキツイ あんな所にプラウドができるんですね無理だわ～

[426: 匿名さん]

>424

HPに案内図があるけど。

[427: 匿名さん]

>422

販売時に立ててある長期修繕計画以降にエレベーターや竪排水管の交換といった大物が控えている。当初計画以上の値上げは覚悟しないと。

[428: 匿名さん]

もう少しお店があればあの場所いいね 3面道路なのがひかれます 住みやすそう 10分以内で京王線南武線使えるのがいいですね

[429: 匿名さん]

＞４２１
＞駐車場使用料は管理組合の収入になって、日常の管理業務に充当。
本当ですか？
普通駐車場収入は修繕積立金になると思うのですが。

[430: 匿名さん]

管理組合の収入になんてならないよ 修繕積立金になります

[431: 匿名さん]

南山じゃないけど、プラウドの内覧会でトラブル発生中らしい。

[432: 匿名さん]

>>431
板違いじゃないのかね。

[433: 匿名さん]

管理費も修繕積立金も安めだから、金額が上る可能性はありますよね。
いろいろかかることもあるし、総合的に考えとなって思います。

換気扇のタイマースイッチが便利そうだなって思いました。
付けときたいけど、忘れてしまいやすいので助かりそう。

[434: 匿名さん]

管理費は安くない。
修繕積立金は激安というか、販売業者の責任感なしって感じ。

[435: 入居予定さん]

たぶんサービスバルコニーの部分？柵だけでぱっと見団地みたい…。

[436: 匿名さん]

モダン団地かな？

[437: 匿名さん]

プラウドとどっちがいいのかな

[438: 匿名さん]

駅前のモデルルーム解体ですか？

[439: 匿名さん]

夜でも７割程度は明かりがついていないと言っていた、空室なのでしょう。

[442: 賃貸住まいさん]

プラウドが具体化して、パレのモデルルームはまったく人が来なくなった。
日神でも他に例を見ない大失敗物件でしょう。
急いで買う人と稲城長沼利用の人以外で、プラウドでなくパレにする理由なんかないんだから。

[443: ご近所さん]

価格高すぎもあるが価格設定遅れと、
質の悪い営業力で売り切れない問題も…

内装設備はそこそこなのにね

[444: 匿名さん]

プラズマクラスターイオンエレベータは意味があるのでしょうか？
この戸数にしては修繕費や管理費は確かに安いですよね
入居後にあがる可能性は大いにありそうですね

[445: 買い換え検討中]

大幅値下げされたら、住人にもペイバックはあるのでしょうか？値下げされたら資産価値は下がるわけだし。

もうこれ以上の分譲販売は無理だと思います。グアムとか優待券とか言っても無意味。数百万単位で値引かないと、半永久的に不動産所有のままだと思います。

[446: 匿名さん]

業者に一括処分するんじゃないかな？

[447: ご近所さん]

ＭＲなくなりましたよ～

[448: 匿名さん]

今の所、アナウンスでは棟内モデルルームが、という風に書かれていますけれど…
MRがなくなったというのは、敷地外のモデルルームがなくなったということでしょうか？？
１２月９日に更新された情報なので、まだあるのでは？という風に感じましたが。
あと５戸の販売のようですね。
お値下げはされてもペイバックというのは難しいんじゃ？

[449: 購入検討中さん]

>>448
この会社は土地のストックが半端ではないので、現物件に目処がたったら人物金の資源を次の物件に振り向ける様ですね。この手の不動産屋は建てて何ぼですからね。モデルルームも費用ですから、この物件で一定の売り上げと利益を確保したと見ても良いのではないでしょうか。今は藤沢と横須賀に注力してるようですね。

[450: 匿名さん]

４４６
数カ月後にはあり得ますね

[451: 匿名さん]

フルオートバスは、使わないなぁ。
基本、一人で住む予定だし、友達が来たら、人が入った後のお風呂に入るの嫌だと思うし。
浴室に乾燥機が付いているなら、洗濯物をつるせる設備もあるといいのに。
勝手に後から付けても、洗濯物の重さで取れそうだし。

[452: 購入検討中さん]

>>451
この物件ってファミリー向けですよね？　浴室に標準で物干し？状の棒が付いていますよね？

[454: 匿名さん]

浴室の物干しはついているでしょうね。公式サイトの浴室の画像にも、棒は付いていないですが、棒を掛けるためのフックは見えますね。

[455: 匿名さん]

そろそろ値下げしますかねえ？

[456: 匿名さん]

どうなんでしょうね。そもそもここのデベってディスカウントとかするんでしょうか。中にはしない会社もあるという話を聞きますもので....

浴室、棒をひっかけるような留め具のようなものがMRの写真の中に見えますね
使う時には棒を出してきてっていう感じなのかな？
洗濯物、干せそうな感じかも。

[457: 匿名さん]

ここ、販売を諦めたのか？

[458: 匿名さん]

殆ど売れ残っているのに、販売してるのか不明って感じですね。
まとめて売却→賃貸かな？

[459: 匿名さん]

残り4戸だそう。。。

[460: 匿名さん]

完成から半年なんですね。空いてる4戸の部屋も5階、6階なんですね。
他の部屋より割高だったんでしょうか。残りの部屋もファミリー用ではないのが残念ですが…。
73㎡で4LDKもちょっとキツイですよね。
浴室乾燥機あるようなので洗濯物は浴室干しできると思いますよ。
物干し竿、うちはずっと出したままですね。

[461: 匿名さん]

4LDKだったらもう少し専有面積があればいいのにという思いは出てきますよね。
居室もリビングも全体的に狭くなってきてしまうから。

でもどうしても部屋数が欲しいという家庭の場合には
価格面とのバランスとも合わせて需要があるのかもしれません。

洗濯物はお昼は仕事に出ていてという方だと、バルコニーに干すのではなく、
浴室乾燥というのもいいかもしれないですね。

洗濯機で半乾きの機能があるのならそれを使って、
それから浴室乾燥すると洗濯物が効率的に乾くみたいですよ。

[462: 物件比較中さん]

プラウドあっても、完売したみたいですね
稲城の適正価格だったのですかね

[463: 物件比較中さん]

ここの売れ残り、業者が買い取ったのかな？賃貸出てます。

[464: 匿名さん]

それって、、どうなの

[465: 匿名さん [男性 30代]]

結局、完売御礼じゃなくて、売れなかったということ。
汚いな、日神不動産。賃貸兼のマンションなんか高い金で買う価値ないじゃない。
住居者のことを考えていない。法的措置は取れないのかな。

[466: 物件比較中さん]

この不動産屋だけじゃなく結構やってるところありますよね。
三井なんか何年掛かっても売り切りますが(
例:成城の半地下のマンション)

[467: 入居済み住民さん]

契約者スレッドを立てました。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/564487/

事前交流会もないし、お互いどんな人か全く知らないままだし、
ここでも決して良くは書かれていないことが多いのですが、
でも静かでいい環境だし、有意義な情報交換をしましょう。

[468: 入居済み住民さん]

入居者です。

ここの掲示板でのこのマンションの扱いは悲しい限りですが（そしてその大半の理由は日神不動産の営業手法に責任があると思っていますが）、それでも、静かな環境、ベランダからののどかな見晴らしは気に入っています。

当初気になっていた、プラウドシティ南山に見下ろされるような格好になるんじゃないかという懸念はなさそうです。山あいの遠くに大きな建物があるな・・・くらいだと思います。まだ施工途中（10階分くらい？）ですし、ここから見て最終的にどれだけの大きさになるかわかりませんが。

賃貸に出ていたという件、自分たちの資産価値を下げたくないので、ここに書いておきます。

会話を録音させてもらった上で、日神不動産に聞きました。

結論、売れ切れなくて、業者に一括売却というわけではないとのこと。投資目的で購入した個人が貸し出したものとの説明でした。
疑念があれば、謄本を見ていただければ、全戸個人名になっているのでわかるはずとのことです。
ここまではっきりした情報で嘘をついたとなれば、日神不動産の責任問題になりますし、まだ謄本確認はしていませんが、まあ信じていいのではないかと思っています。


ただし一部賃貸不動産のサイトに「新築分譲賃貸マンション」と出ていたことについては、「ここは分譲マンションであって、賃貸向けで建てられたものではない」と指摘をさせていただき、すぐに該当ページを消していただきました。
また管理組合にも諮って「今後投資向けに他社に貸し出す場合は、新築分譲賃貸マンションという表現は使わせないこと。あくまで分譲マンションを貸し出すという表現にすること」という取り決めを出させていただきました。

プラスマイナスいろいろありますが、気に入って住んでいます。ほかの多くの方もそうだと思います。

【テキストを一部削除しました。管理担当】

[469: 物件比較中さん]

すごくしっかりした管理組合ですね。
管理組合がしっかりしているマンションは本当に資産価値が下がらずいいと思っています。
私もそんなマンションに住みたいです。

[470: 評判気になるさん]

中古で検討中です。京王線稲城駅までは微妙な坂道で少し遠く感じました。南武線稲城長沼駅のほうが近いのかな　今後稲城長沼駅や稲城南山、南多摩駅付近が開発されてお店が増えれば良いですね　この近辺はのどかで、道路が広く整備されていて良いです。

[471: 匿名さん]

いくつか変化がありましたので合わせて、追記します。
近所にのんびりできる広いスターバックスができました。隣にはドラッグストアもあります。
今年2019年12月には、徒歩3分にイオンタウンが出来る予定です。
イオンタウンのピーコックも含め、すでに稲城長沼駅にはスーパー2件、稲城駅も11時までのスーパー併設しています。
南山にもヤオコーができました。先ですが2021年にはジョイフル本田が南多摩に出来る予定です。
駅は、京王線の稲城駅、JR南武線の稲城駅どちらも徒歩8分くらい。坂道なくフラットです。両線使えるのは便利です。
稲城長沼駅の近くにはメゾンカイザー出身のオーナーの美味しいパン屋さんが出来ました。週末も営業で焼きたてが美味しく、リーズナブルなお値段です。
6月ごろには近隣の農家さんで、幻の梨いなぎを予約できます。8月末か9月には発送になるので、季節のご挨拶で親戚等に送っています。
お住まいの方もとても静かです。
居住中ですが、中古検討の方に参考になればとこちらに書き込みいたしました。

[472: 管理担当]

管理担当です。

いつもご利用ありがとうございます。

本スレッドは閉鎖させていただきました。

今後につきましては、以下住民板のスレッドをご利用いただけますようお願いいたします。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/564487/

ブックマークなどされている場合は、大変お手数ですがURLのご変更をお願いいたします。

今後とも、宜しくお願いいたします。