センチュリーつくばみらい平【住民専用掲示板part16】

[マンション住民さん]

茨城県で最大規模の免震分譲マンション、センチュリーつくばみらい平。
茨城県が施行する大規模開発地区みらい平に建設され、ＴＸ「みらい平」駅から徒歩35秒。
さらにショッピングセンター「ピアシティみらい平」まで徒歩1分。
地震に強い耐震設計が施されている安心の免震構造。
2007年竣工のA,B,C3棟からなる18階建て住戸660戸・店舗4戸の総戸数664戸の分譲マンションです。
http://century660.sakura.ne.jp/

前スレ：
part1:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/47079/
part2:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/88488/
part3:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/92610/
part4:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/143049/
part5:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/158899/
part6:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/160786/
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[1347: 住民板ユーザーさん1]

東急Reデザインで選定したIHは20Aで問題無いです。200V20A単独のコンセントに変えると思います。

[1348: 元監事]

>>1347
そうかい？
IH2口とグリルの同時使用は厳しいね。最大2900Wに制限しても他の器具使ってたらブレーカー飛ぶと思う。
電気容量気にしながら調理って相当くたびれるよ。うかつに強火にできない。常にとろ火で調理！
200Vの単独配線引くにしてもIHにするなら漏電ブレーカーと契約リミッタの40Aを変更しないと冬場は暖房で飛びまくる。
それにしても200V20Aって4000Wだぜ。東電管内の平均的家庭の最大容量がIHだけで食われてしまう。
その点、ガスなら気にすることないね。それに今は東電も東ガスも電気とガスのセット割だから。

[1349: マンション住民さん]

ＩＨ導入するなら1321さんが指摘してるように、契約ブレーカーを最大の６０Ａに変えたほうがいい。
それと従量電灯Ｂ契約じゃなく東電ならプレミアムプランに変更した方が従量電灯Ｂよりも電気代は安くなると思う。
とにかくＩＨはものすごく電気食うから、誘導加熱だからね。ガスの代わりを電気でするんだから。
そのあたりまで東急Ｒｅデザインはアドバイスできるのかな？リフォーム屋だから・・・・・

[1350: 住民板ユーザーさん1]

>>1348 元監事さん
そうだよ。
2900Wは200V約15A 200V仕様のIHだから問題無いと思うけど、

[1351: マンション住民さん]

調理時に１５Ａ近く流れてたら電子レンジもオーブンもエアコンも同時に使えないとおもう。
以前40Ａ契約のときに、暖房使う冬場にブレーカーが飛びまくって苦労したよ。だから東電に頼んで６０Ａに変更した。そのかわり、電気代の基本料金が大幅に上がってしまった。
ＩＨ導入に関しては、分電盤の各分岐回路のことじゃなくて総容量を問題にしてると思う。

[1352: 住民板ユーザーさん3]

マンションのブレーカー40Aを60Aにすることは無理と以前聞いたが、マンション全体の容量が無いらしい? 60Aに変えられた方は決まりが出来る前？

[1353: マンション住民さん]

>60Aに変えられた方は決まりが出来る前？
決まりとはなんですか？
専有部分の話だけど規約や細則にそんな制限が規定されているのですか？
もしそうでなければ決まりなど何もありません。
うちは別にＩＨを使ってるわけではないのですが、冬場のエアコン暖房時に台所で電気ケトルや電子レンジや炊飯器等を同時に使ってると４０Ａの契約ブレーカーが飛んでばかりいたので、数年前に最大の６０Ａに交換しましたよ。２０Ａの分岐ブレーカーよりも先に元の４０Ａが飛んでしまったのです。
これは1351さんが言うように総容量の問題で４０Ａが先に飛ぶのと、契約ブレーカーは配線用遮断機ではなく電流制限器（リミッタ）のため制限値を越えたら即座に飛ぶからです。

[1354: 不動産会社勤務]

ＩＨやエコキュート採用している新築マンションは、東電との契約ブレーカーは５０Ａとか６０Ａが初めから標準だけど。

[1355: マンション住民さん]

管理費での一括交換がダメになったので消火器販売の斡旋はないのですか？
まだ交換してない人は裁判の結果で処罰されるのですか？

[1356: マンション住民さん]

理事の中で、消火器を交換してない方は何人いるのか明らかにしてくれ。

[1357: マンション住民さん]

>>1355
>>1356
処罰されるのかどうかは分かりませんが、エムポタ見たら、総会決議を行った第10期と総会決議を執行しようとした第11期の役員全員の消火器交換状況が、裁判所命令で提出させられるそうです。
特別決議が必要なのに普通決議に落とし込んで賛成可決させた総会決議とその執行が、役員にとって利害があるかどうかを調べるみたいです。

[1358: 住民さん]

>>1357
誰だか分かったら是非教えてください。

[1359: マンション住民さん]

未交換の理事がいたら、規約違反の理事が自己に有利になるから総会決議を取った、ということだな。

[1360: マンション住民さん]

未交換の理事がいたら利益誘導で、裁判は負ける。

[1361: マンション住民さん]

>>1360
消火器未交換の理事がいてもいなくても、理事会の分が悪いのはえむぽたの裁判資料から明らか。
組合側が提出した資料によって原告の主張が裏付けられるありさまで、すでに自分で自分の首を絞めるような状態になっている。これ以上組合へのダメージを増やさないためにも理事会は一刻も早く原告と和解して欲しい。この上さらに消火器未交換の理事の名前が公表されたら目も当てられない。

[1362: マンション住民さん]

>>組合側が提出した資料によって原告の主張が裏付けられるありさまで、すでに自分で自分の首を絞めるような状態になっている。

まあ、ある意味正直でわかりやすい。おそらく、何が問題なのかわかっていないのだろう。

[1363: 住民板ユーザーさん1]

ここ2,3日インターネット接続が不安定です。うちだけでしょうか。C棟です。

[1364: 住民板ユーザーさん2]

>理事会は一刻も早く原告と和解して欲しい。
和解はまさか「総会決議の取り消し」じゃないよね。これだと管理会社は拒否する。
総会議案作ったのは管理会社、取り消されたら管理会社の信用が失墜する。

>何が問題なのかわかっていないのだろう。
分かっているよ。提訴予告の段階で執行留保と規約改正の提案を理事会決議したのだから。
それについては裁判所に理事会会報が証拠として提出されている。

[1365: 入居済みさん]

>>1364
えむぽたの原告の訴状読んだらわかるが、総会決議の法令違反について裁判所の判断を仰ぐために訴訟を起こしているので、和解は絶対にあり得ないと思う。白黒決着つける判決しかない。

[1366: マンション住民さん]

>>1365
被告が執行停止と規約改正を認めたのですから、その時点ですでに原告は勝っているのではないですか？
これ以上裁判続けても被告の負けですから無意味だと思いますが。
如何に被告の理事会の面目を保つか考えたらいいです。

[1367: 契約済みさん]

>>1363
常にここでスピードを測ってみたらいい。
http://www.musen-lan.com/speed/
今、平常時の半分以下のスピードしか出てない。
時々ものすごく遅くなる。

[1368: 住民さん]

どうやったら管理費で消火器一括交換できるか考えるべきでは？
裁判になったからといって未交換宅に対して理事会は何もせずにほったらかしにしてる。

[1369: マンション住民さん]

>>1364
>和解はまさか「総会決議の取り消し」じゃないよね。これだと管理会社は拒否する。

管理会社には管理業務の一部を委託しているだけで、裁判の内容について拒否する権限はないはず。
権限があるなら責任もあるはずなので、このような状況を引き起こした責任を問う裁判を起こせばよい。

それにしても、今の理事会はなぜそこまでして今の管理会社に気を使うのか？
契約を延長すること自体、信じられない。

[1370: 入居前さん]

理事長に今回の訴訟費用はどの会計のどの科目から支出してるのかを文書で問い合わせ文書で回答を貰ってみたら？
・理事会は訴訟内容について一切組合員に説明していない。
・訴訟費用に関して理事会では一切審議していない。

[1371: マンション住民さん]

何故、理事会は訴訟内容や訴訟費用に関することを組合員に説明しないのだろう。
理事会報に載せて下さい。
理事長お願いします。

[1372: マンション住民さん]

お金の心配がないからでは？
数年前のみつばち訴訟で管理組合が訴えられたときは、共用部分での事故だったのでマンション保険の特約で訴訟費用は賄えましたので、管理費からの支出はゼロでした。
今回は保険なんて効かないですよね。

[1373: 匿名さん]

>>1369
管理会社の代理戦争やってるからだよ。
えむぽた見たらわかるけど、証拠として出されてる甲１８号証、甲２０号証で、歴代理事会は管理費で消火器一括交換するためには規約改正とあわせて総会特別決議が必要と理事会決議している。
ところが裁判所に提出した被告準備書面では、管理費で消火器一括交換することは現状の規約に違反すること無く総会普通決議で事足りる、と主張している。これは総会議案を作った管理会社の主張だよ。理事会は規約変更の特別決議が必要と認識しているのだから。

[1374: マンション住民さん]

今回の訴訟費用は来年１月の総会で支出として報告されるのでしょうか？総会で組合費からの支出が適切であったかどうか審議されるという理解であってますか？

[1375: 区分所有者]

↑
総会を待つまでのことなく、理事長に文書で質問し、分署で回答を貰う。
既に被告管理組合は裁判に突入しているのだから。
代理人弁護士は着手金を貰わないと代理はしない。
裁判とはそういうものだ。弁護士はタダでは働かない。

[1376: 入居済みさん]

理事会会報に書いてある。「6月27日に行った法律事務所(弁護士)との打ち合わせ内容、及び弁護士との委任契約書、弁護士を訴訟代理人とする委任状を確認しました。」
提訴予告が6月19日、提訴が7月5日、その間の6月27日に理事会は既に弁護士に委任している。
理事会は6月24日の理事会で総会決議の執行留保と管理規約見直しを決議したが、逆に管理会社は戦闘意欲満々、用意周到、速っ！
従って、理事会は6月27日時点で訴訟費用支出の目処が立っていたことになる。

[1377: マンション住民さん]

裁判費用は30万を超える場合には総会の承認が必要だったと思いますが、30万以下におさまっているのですか？

[1378: 元監事]

弁護士費用は経済的利益を基準に考える。今回は総会議案に記載されている住宅用消火器一括交換費用570万円が基準になる。
これで計算すると、少なくとも訴訟着手金＋実費だけで30万円は軽く越えてしまう。
そして勝訴または和解により被告に最大の成果があった場合は、更に報奨金が加算されるので総計で100万円は優に超える。
毎期予算化している30万円は管理費滞納関係の訴訟費用で、毎期予算化しているものの今まで支出したことがない。
今回どのように会計処理しているのかは監査対象になるので、詳しくは業務監査と会計監査が仕事の監事に文書で質問し文書で回答を貰えばいい。もし回答が無ければ総会時の監事による監査報告の時に厳しく糾弾すればいい。

[1379: マンション住民さん]

仮に和解するとなるとどんな合意になるのですか？

[1380: 元監事]

考えられるのは２通りになると思う。

①今まで通り規約に従い区分所有者が自費で期限切れ住宅用消火器の交換をする。
②資産区分の変更を行い管理組合が管理費で期限切れ住宅用消火器の交換をする。

①は今までどおりで管理費からの550万円の支出はないが、交換しない規約違反区分所有者に対して厳しく法的措置を講じる必要がある。
②は住宅用消火器を共用部分附属設備に変更し管理組合管理にするが、5年毎に管理費から550万円の支出が必要になる。

どちらがいいのか？
先期のように理事会が組合員の意見を聞かずに勝手に決めると訴えられるので、来期に組合員投票で決めたらいい。
ところで住宅用消火器660本、一括交換に550万円もかかるの？理事会が独自に見積とって再検討の必要がある。

[1381: 匿名さん]

②にの管理組合で一括交換の方がいいですね。今後交換は自費負担でなく管理費負担にする。
そうすれば管理組合管理になり交換漏れはなくなると思います。

それよりも下駄箱内の消火器邪魔なんですが。
エムポタに載ってる裁判資料読むと、消防法で本来なら廊下に２０ｍ以下ごとに消火器を設置しなければならないのを特例で住戸内に代替設置してる、と言うことですから、法律通り廊下に２０ｍ以下ごとに設置すればいいと思います。そうすれば住戸内の設置の必要がなくなります。
廊下の設置に工夫がいりますが、廊下に面してる出窓の下の空間（エアコン室外機が置いてある場所）に置けば通行の邪魔にならないでしょう。廊下に置けば６６０本もいらなくなり本数が減ります。しかも住宅用用消火器ではなく業務用消火器になりますから交換周期は5年ではなく8年に伸びます。

①と②以外の③「共用廊下設置案」を提案します。

[1382: 元監事]

和解するとなると、総会決議が違法か合法かで合意するのではなく、管理費で消火器一括交換する方策の合意になると思う。
①総会決議の取り消し②規約改正③既交換者への補償④一括交換の方法の４つが和解の合意点だろう。

①は違法か合法かで取り消すのではなく、仕切り直してゼロベースでスタートするために一旦取り消す。（普通決議）
②規約変更→共用部分への住宅用消火器の追記（第8条、第14条）、第80条第10号の変更（特別決議決議）
③はいくら補償するか？過去の斡旋で買わないで独自に購入している人もいる。（普通決議）
④全体管理費からの経費支出承認、交換時期、交換後の既存消火器の処分（普通決議）

②が特別決議のため、①～④を一まとめにして一議案にする場合は総会特別決議になる。

組合員数75%以上かつ議決件数75%以上が特別決議の条件である。

[1383: マンション住民さん]

管理規約では、理事長・副理事長の職は理事の互選で選任しますが、解職については規約に規定はありませんが同様に判断して理事の互選で解職できるものと、というのが通説でした。

ところが、理事会決議で理事長職を解職された元理事長が管理組合を訴えて理事会決議無効請求の訴訟を起こしました。そして一審（久留米地裁）も二審（福岡高裁）も理事会決議の無効の判決を下しました。すなわち理事長解職の理事会決議は無効と。通説と異なる意外な判決です。
しかもこの理事会決議が無効になったので、以降の新任理事長選任の理事会決議、それに続く新理事長招集の総会決議までが、先の理事長職解職の理事会決議と一体化しているとの理由で、裁判所から無効と判断されてしまいました。

この訴訟、驚天動地の一大事の管理組合が上告してしまったので最高裁にまで行ってしまいましたが、はたして最高裁の判決はどうなるのか？

「互選で選任したのだから互選で解任できる」と考えたわけですが、規約に選任の規定はあっても解任の規定はない。そうなると裁判では法的根拠も規約根拠もないので理事会決議は無効と裁決するのです。
法令根拠のないものは規約できちっと決めておかないと、いざ裁判では無効と判断されるということです。当マンションも現在係争中ですから他山の石としなければなりません。

来期、竣工以来初めての管理規約の大改正が行われますが、理事長職・副理事長職の理事会決議による解職規定を設ける必要があります。

[1384: マンション住民さん]

>来期、竣工以来初めての管理規約の大改正が行われますが
そんな話は初めて聞いたけど。どっかに書いてあるの？

[1385: 住民さん]

>>1384
6月24日の理事会で「規約改正を再提案を検討すること」と合意している。
第11期第5回理事会会報に記載されている。この理事会会報は裁判所にも証拠提出されている。

[1386: マンション住民さん]

掲示板の貼紙で区会設立準備委員会が立ち上がったそうだけど、
区会を全面に押し出してるけど自治会とどう違うの？
行政区だと書いてあるから市役所の組織のこと？

[1387: 入居済みさん]

>>1386
区会は市の住民行政の末端組織。区長は市の特別職職員。
区会は、マンション内自治会活動に市から有償委託された行政事務仕事が加わる。
従って、区会員は行政事務仕事をやらなければならない。
自治会ではなく最初から区会を設立すると言ってるので、基本は行政事務仕事が中心になる。
公務員気分で行政事務をやりたい人が参加するのだろう。

[1388: 住民さん]

区会業務って、広報の配布や募金の募集、火の用心の巡回や地域の清掃、市の住民懇談会のおぜん立てとかでしょ？
これ当番でやるのですね。ところでお祭りとかクリスマスパーティーとかできるの？
自治会費は月100円ですか？これ班長が戸別訪問して集金するのですよね。回覧板も戸別で回すの？

[1389: 匿名さん]

区会員にならない場合、日常生活で何か不都合があるのか？

[1390: マンション住民さん]

班長が、個別訪問し寄付金回収する。

[1391: 匿名さん]

マンション敷地内が一行政区になって区会が出来ると、多目的ルームが公職選挙法に基づく投票所になるよ。
既に竣工時から管理規約で規定されている。でも区会員のお手伝いが大変そう。
マンション住民にとっては投票所がマンション内に出来るから便利になるけど、近隣住民が投票に来るのでセキュリティ面や駐車に関して色々考えないとならないね。当然、区会員は誘導案内や警備に駆り出される。
このことを頭の片隅に入れて区会の検討をした方がいい。区会になったら投票所設置は断れない。
ただ2階にあるから階段が基本、バリアフリーにするならエレベーターに乗って遠回りしないとだめ。

[1392: 匿名さん]

>>1391 匿名さん
マンションがひとつの行政区になるということは、内部に設置された投票所はマンション住民だけかと思っていました。

[1393: マンション住民さん]

区会に加入したとしてメリットはありますか？

[1394: 区分所有者さん]

>>1393

　メリットはマンション内住民とお友達や知り合いになれる機会が増えることでしょう。デメリットは会費を徴収される、行政事務をやらされる、イベント等で動員がかかる、ことでしょう。暇でやることが無くて労働奉仕したい人には向いています。リタイア年金世代です。

　恐らく区会が出来た場合、マンション内高齢者倶楽部の陽光会の延長線上で活動するのでしょう。区会設立準備委員会の事務局は陽光会会長ですし、過去に何度か区会設立を検討したのは陽光会ですから。一般住民はこのことを何も知りません。

　今まで管理組合理事会で検討していましたが、団体目的の違いをやっと理解したのか、管理組合から切り離して検討することになりました。かつては「理事会で区会業務がやれないか？」なんて馬鹿な検討をしていました。理事会会報に明記されています。

　今まで区会がなくても6年前の東北地方太平洋沖地震の震災を乗り越えてきましたし、現時点でも日常生活する上で何も不便は感じてません。
　区会を設立するメリットは何なのか？これを住民に良く説明して理解してもらわない限り、区会を設立しても区会員は集まりません。マンションは管理組合が敷地・建物を管理していれば問題なく生活できるのですから。

　それと区会設立を切望しているのは、行政末端組織を創りたいつくばみらい市であってマンション住民ではないことを知っておくべきです。区会設立は行政の要請なのです。
　駅前の一等地1万8千平米の一敷地内に660世帯1300人近くの市民が住んでいるのです。今まで市はこれをノーコントロールなのです、つくばみらい市はこれを住民統制したいのです。それが区会設置です。

[1395: 入居済みさん]

>>1393

市と仲良しになれる、市の仕事が出来る。
区会費の徴収や回覧等で戸別訪問して住人とお話ができる。
出来る市の仕事は次の通り。ただしバイト代は期待できない。
平日でも動員がかかるから毎日が日曜日の人に向いている。

(1)市の各種印刷物等の配布，回覧等に関すること。
(2)市が必要と認める官公署及び各種団体の刊行物の配布，回覧等に関すること。
(3)市及び市の執行機関、市関連の法人等(以下「市等」という。)が依頼する諸会費等を徴収すること。
(4)市等が開催する会議、懇談会及びその他イベント等の開催についての協力並びに当該会議等へ地域住民の参加を促すこと。
(5)市等が主催する各種の委員会、審議会及び行政協力機関等の役員の選出並びに当該審議会等への地域住民の参加を促すこと。
(6)市民の要望事項の連絡に関すること。
(7)市の事務執行上必要な事項の住民意向調査等に関すること。
(8)その他地域づくりに資すること。
(9)前各号に掲げるもののほか，市長が特に必要と認めたもの。

[1396: マンション住民さん]

区会の行政事務やったら時給いくらくれるのかな？
市から業務委託費出るので予め時給決めとかないと会員集まらないと思う。
金もらわなきゃタダでやる人はいないだろう。