センチュリーつくばみらい平【住民専用掲示板part16】

[マンション住民さん]

茨城県で最大規模の免震分譲マンション、センチュリーつくばみらい平。
茨城県が施行する大規模開発地区みらい平に建設され、ＴＸ「みらい平」駅から徒歩35秒。
さらにショッピングセンター「ピアシティみらい平」まで徒歩1分。
地震に強い耐震設計が施されている安心の免震構造。
2007年竣工のA,B,C3棟からなる18階建て住戸660戸・店舗4戸の総戸数664戸の分譲マンションです。
http://century660.sakura.ne.jp/

前スレ：
part1:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/47079/
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[1267: 元監事]

今まで総会議案の件で複数回説明会を開いたのは、駐車場の2台目使用の扱い方法（第4期）と管理委託契約の締結（第5期）だった。管理委託契約の締結の説明会は3回にも及んだ。

[1268: 住民板ユーザーさん3]

>>1265
たぶん、住民は設計会社はどこでもいいと思ってるのだろう。
新築なら設計の質が大きく影響するけど、改修工事だからどこが設計しても大差ないと。
むしろ来年の施工会社選定の方が大事だろう。改修工事の施工品質が求められるから。
委員会は一所懸命やってるようだけど、広報不足でその熱意や努力が住民に伝わってない。
と言うよりも大半の住民は修繕工事には興味がないのかも知れない。
自治会検討委員会作ったら興味を持つ住民は多いと思う。
今は理事会の中だけで検討して、住民には一切説明していない。密室会議で検討してる。

[1269: 詳しい人]

　今回の件は、管理組合運営における意思決定手続きの問題ではないかと思う。
　管理組合の意思決定手続きは、総会の決議と規約があり、総会の決議で足りる事項なのか、規約という形式で定めるべき事項なのか、の選別が必要である。
　しかるに、本件の総会決議無効確認訴訟は、消火器交換は区分所有者負担と規約で定められているにもかかわらず、管理組合負担で一括交換するというものであるが、この管理組合による一括交換が、総会の決議で足りる事項なのか、規約で定めるべき事項なのか、が裁判での争点になりそうである。ここで言う「規約で定める」とは、既に区分所有者負担の消火器交換が規約化されているので、この規約の「変更又は廃止」になる。

　今回の総会決議の内容には「管理組合による消火器一括交換」の使用細則の規定追加も含まれているが、区分所有者の消火器交換義務を定めた規約を変更せずに細則で規定、しかも規約と異なる内容の規定である。
　平成28年3月26日の第10期第2回理事会で管理規約改正が必要と審議していながら改正を怠ったため、総会決議の内容、規約、使用細則、この3つ間に矛盾が生じ整合が全く取れなくなっている。

[1270: 匿名さん]

理事会に聞いたけど、有効期限内の消火器があるのに理事会が配る新しい消火器も置かないとだめだとか。
消火器2本も下駄箱傘立ての中に入れるの？邪魔でしょうがない。

[1271: 住民板ユーザーさん4]

>>1270
邪魔ならメーターボックスの中に放り込んどきゃいいじゃん。

[1272: マンション住民さん]

理事会は消火器を配るの止めているのではないですか？

[1273: 元監事]

>>1271
消防法による共用廊下設置消火器の代替設置の住宅用消火器は各戸専有部分に設置する必要がある。
メーターボックスは全体共用部分であるからＮＧ。

>>1272
原告に脅されたので理事会決議で執行留保した。
管理組合が裁判に勝てば執行される。

[1274: 第7期理事長]

【管理組合総会決議無効確認等請求事件】
　水戸地方裁判所土浦支部 平成２９年（ワ）第１８７号
　第二回口頭弁論：9月29日（金）午前10時～
　於：水戸地方裁判所土浦支部

　被告管理組合の答弁書を要約すると次の通り。
　被告である組合員は全員頭に叩き込んでおく必要がある。

　被告管理組合は消防法で建物の防火管理義務を課されているので、消防設備に不備があると、管理規約第80条10号で区分所有者に各戸専有部分の住宅用消火器の維持管理・交換義務が課されている規定にも関わらず、被告管理組合はこの不備を是正する義務がある。
　そして、各戸専有部分内の住宅用消火器は、住宅一部共用部分である共用廊下に本来設置すべき消火器を消防法による特例で代替設置しているものであるから、この住宅用消火器は住宅一部共用部分の備品に該当する。
　従って、被告管理組合が、住宅一部共用部分の備品である各戸の住宅用消火器の不備を是正するために、住宅管理費から費用を支出して新たな住宅用消火器を交換設置することは、管理規約第80条10号に何ら違反するものではなく総会普通決議で事足りることである。
　よって本件総会決議は適法かつ有効であり、本件総会決議が無効であるとの原告区分所有者の主張には理由がない。

[1275: マンション住民さん]

>>1274
何時の間に下駄箱の中の消火器が住宅一部共用部分に変更されたのですか？
1月の総会では一切説明がありませんでしたが。

[1276: 元監事]

>>1275
変更されてない。
元々住宅用消火器は分譲時に玄関の下駄箱内に設置されている附属物で、区分所有者資産であって共用部分ではない。
1月の総会では、住宅用消火器を住宅一部共用部分の附属物に変更する共用部分変更の議案はなかった。もし消火器一括交換の議案が共用部分の変更を伴うのなら、総会決議は特別決議が必要になった。
住宅用消火器を共用部分の附属物に変更するなら、同時に専有部分内の設置なので専用使用権も付与しなければならず、規約の変更は必須となり、区分所有法第17条第1項「共用部分の変更」により特別決議が必要である。

[1277: 住民板ユーザーさん]

>>1276
もし仮に消火器がもともと共用部分備品で区分所有者資産でないとしたら、区分所有者資産と信じて消火器を自費交換した組合員は規約を読み間違えたバカだったということか？頭のいい理事会は、誰も消火器を自費では交換していないんでしょうね。

[1278: 住民板ユーザーさん]

しかも、えむぽたを見たところ、被告は「本件決議は平成25年に自費交換によって住宅用消火器を交換した者に対し、既存の住宅用消火器の廃棄を義務付けるものでもなく、区分所有者間に不衡平が生じることはない。」と主張している。捨てないでそのままもっていれば不公平ではないとは、まじめな組合員をとことんばかにした主張だ。消火器を自費で交換した約４００世帯の組合員は怒りを見せたほうがよいかもしれない。

[1279: ms元監事]

被告は住宅用消火器が住宅一部共用部分の備品であることの証拠を示す必要がある。
原告も同様、住宅用消火器が区分所有者資産であることの証拠を示す必要がある。
それが裁判における証拠認定である。

[1280: マンション住民さん]

こんな記事があります。
毎日新聞webサイト2017/10/01 10時03分

　マンションの大規模修繕工事で、発注者の管理組合をサポートするはずの設計コンサルタントが談合に関与し、
工事費がつり上げられるケースが相次ぐ。国土交通省も注意喚起して防止に乗り出した。素人集団である管理組合がだまされないためにはどうすればいいのか。

以下は記事を

[1281: 経験者]

予算9億円と決め、設計から施工まで1社に決めて、「9億円の中で全部やれ！」と言ってやらせればいい。
なんだったら１０９にやらせてみてはどうか？１０９は建設工事が出来る管理会社。
管理業務と修繕工事が1社で一体で出来るからメリットは相当あるよ。
設計施工監理と施工を別々に分けると全体では高くなる。
要するに「金ありき」なんだから。管理組合、無い袖は振れないよ。

[1282: 契約済みさん]

>>1277
住宅用消火器は、物件引渡し時に1本各住戸の玄関付近に設置されていて、取替え等の維持管理は区分所有者の責任と負担、と売買契約書に書いてあるよ。だから専有部分の付属物で住宅一部共用部分の付属物ではないですね。

[1283: マンション住民1]

消火器2本も下駄箱に入れるの勘弁してほしい。

[1284: 通りがかりさん]

>>1283
理事会は、専有部分の下駄箱の中に邪魔になる住宅一部共用部分の消火器を設置する場合、区分所有者の承諾を得る必要がある。

区分所有法第十七条　共用部分の変更（その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く。）は、区分所有者及び議決権の各四分の三以上の多数による集会の決議で決する。ただし、この区分所有者の定数は、規約でその過半数まで減ずることができる。
２　前項の場合において、共用部分の変更が専有部分の使用に特別の影響を及ぼすべきときは、その専有部分の所有者の承諾を得なければならない。

[1285: 住民板ユーザーさん1]

一層のこと、専有部分の住宅用消火器廃止して、共用廊下に20m以内ごとに業務用消火器を置いたらどうか？
この方が本数も少なくなり、耐用年数も伸びるし、区分所有者管理ではなく管理組合管理になる。

[1286: マンション住民さん]

でも、台所で天ぷらの火が！となったら動転して共用廊下まで行っている間に大変なことになりそうだよ。

[1287: 第7期理事長]

>>1286
今回の訴訟に関係する消防法規は、特定共同住宅の共用部分における消火器設置の緩和基準だ。
共用廊下に20m以内毎に消火器を設置しない場合は、共用廊下に面した各住戸に住宅用消火器を設置することで代替できる。
だから専有部分の消火のために玄関下駄箱に住宅用消火器が設置されているわけではない。

さて、消火器で消すほどの台所で天ぷらの火が！と言う場合は、おそらく台所天井の熱感知器が作動して大音響で鳴動すると同時に防災センターに警報が行く。もはや消火器による初期消火の時期を通り越しているだろう。

ところで、この熱感知器は「全体共用部分」で専用使用権が設定されていることは規約第8条と第14条を見れば明らか。
従って今回、管理組合が住宅一部共用部分として住宅用消火器を専有部分に設置するには、住宅用消火器を住宅一部共用部分として新規に規約第8条と第14条に明記しなければならない。即ち「共用部分の変更」手続きが必須になる。
ご存知の通り「共用部分の変更」は区分所有法第17条第1項で定める特別決議が必要であることは言わずもがな。
そうなると、共用部分の変更であるにもかかわらず普通決議で承認可決した住宅用消火器一括交換は、特別決議に依らなかった点で区分所有法第17条第1項に違反している。

[1288: 元監事]

もし、専有部分の区分所有者資産である住宅用消火器を共用部分に変更するのなら、考え方としては専有部分内の感知器やインターホン、非常警報ボタンと同様に「全体共用部分」とするのが正しい。
目的は専有部分の防火消火ではなく、マンション全体の共用部分の防火消火設備なのだから。
従って、住宅一部共用部分との判断は間違っている。
現役監事は業務監査で答弁書の内容をチェックすること。そのまま裁判所に出ていくので注意が必要。

[1289: 住民]

数年前に越して来たものです。B棟駐車場より上の階に住んでますが、土浦の花火大会見えますか？

[1290: 清掃員]

>>1289
花火の件は来年の夏頃に質問した方がいい。

[1291: 自宅警備員]

>目的は専有部分の防火消火ではなく、マンション全体の共用部分の防火消火設備なのだから。
そうですね、住宅用消火器は専有部分に設置されていても共用部分の消火が目的ですから、規約に登録する場合は全体共用部分ですね。
ロビーやエレベータホールに設置されている業務用消火器は、規約では全体共用部分になってます。

[1292: 住民]

>>1290 清掃員さん
土浦の花火大会 見えるかな 2017年10月7日（土）18:00～20:30

[1293: マンション住民さん]

土浦の花火、BS7で6・30から生中継やるみたいですよ。
マンションから見えるといいけどね。

[1294: マンション住民さん]

Ｃ棟のベランダからは見えるよ。Ａ，Ｂ棟からは無理だよ。

[1295: 住民さん]

A,B棟の方は廊下から見てください。

[1296: マンション住民さん]

部屋の電気を消してBSで見ています。豪華で綺麗ですね。

[1297: マンション住民さん]

今回、管理会社かわるの？訴訟起こされてるくらいだから。
総会議案作った管理会社が原因でしょ？

[1298: マンション住民さん]

変えなければ、理事会との癒着と言われる。

[1299: マンション住民さん]

管理組合の裁判費用、誰が肩代わりしてるの？

[1300: 住民板ユーザーさん5]

マジですか？

[1301: 住民板ユーザーさん1]

表向きは管理組合が訴えられてるけど実際は管理会社が訴えられたようなもんだろう。
理事会は規約変更の特別決議を審議していたのに、管理会社が規約の解釈を捻じ曲げて普通決議の議案にしたのだから。

[1302: マンション住民さん]

うちのマンション、いまだかって規約の改正決議（特別決議）は一度もない。
細則の改正（普通決議）は2度やった。だから特別決議の経験がない。
だから管理会社は詭弁や強弁を弄しても普通決議に持って行きたかったのだろう。

[1303: 住民板ユーザーさん]

まあ、消火器売りたかったんでしょうね。

[1304: マンション住民さん]

管理組合のアンケート、だいぶ前に行いましたが、結果はどうなりましたか？
あまり結果がよくなかったので公表に時間がかかっているのでしょうか？

[1305: マンション住民さん]

普通なら訴訟おこされた時点でアウトだと思うよ。
管理会社が作った議案の決議が無効なんて訴えられるんだから。しかもクライアントの管理組合が訴えられた。
原告と管理会社の間でどんな折衝があったのかしらないが、本来なら管理会社が裏で動いて訴訟沙汰にならないように手を打つもんだけどな。

[1306: マンション管理士試験上位合格者]

チェンジ！

[1307: マンション住民さん]

消防避難訓練の通知が入っていたが、毎度のことながら興味を引く参加を促すチラシじゃないね。
理事会は防災に力を入れると言っていながら、唯一の防災イベントの消防避難訓練を手抜きしてる。
これじゃ住民は集まらないよ。少しは考えたら？
前は参加してたけど、最近は廊下から中庭見てるだけだよ。
20～30万円の予算化する必要はあるけど、避難体験ＶＲを取り入れてみてはどうか？レンタルがある。
非常用階段からの現実の避難体験と避難体験ＶＲの仮想体験で相乗効果があると思う。
火災実体験なんてまずできないからＶＲは威力を発揮すると思う。
理事会の防災担当は少しは考えた方がいい。

[1308: マンション住民さん]

大規模修繕委員会と理事会は一心同体の談合、委員会の答申なんて信用してないよ。なぜなら、委員会委員長は理事会理事だし、理事会理事長は委員会委員、委員会の中立性や独立性など無いに等しい、お手盛りもいいところ。
俺は責任施工方式がベストだと思う。設計監理方式はコンサル分のコストが余計にかかってしまうし、コンサルと施工会社との談合は絶対にないとは言いきれない。要するにビジネスなんだから。ビジネスはWIN WINの関係を如何に創り出すかだ。お互い儲けましょう、お互い損しないようにしましょう。
今回の管理会社109継続を見ても分かる。設計監理業者選定は競争原理を取り入れてるのに、管理会社選定は随契とは矛盾してないか？訴訟沙汰になる総会議案作る管理会社、普通は切るんだけどな。

[1309: 住民さん]

大規模修繕委員会は規約64条の専門委員会ではないよ。
理事が理事長含めて5人も入ってるから理事会のワーキンググループだよ。

[1310: マンション住民さん]

数億円規模の大規模修繕 : 謝礼が絶対ないとは信じがたい。
何故か 経験の観点で自分が社長だったらお礼がしたいから。

[1311: マンション住民さん]

お礼は共有持ち分割合で区分所有者に配分してください。お願いします！

[1312: 管理会社さん]

>>1308

>今回の管理会社109継続を見ても分かる。設計監理業者選定は競争原理を取り入れてるのに、管理会社選定は
>随契とは矛盾してないか？訴訟沙汰になる総会議案作る管理会社、普通は切るんだけどな。

管理会社はもう継続に決まったのですか？

[1313: 入居済みさん]

なんで理事会プレゼン用のプロジェクターやスクリーンを修繕委員会に寄付させるの？
本来なら総会で予算承認とって理事会で買うべき備品じゃないの？
それでいて理事会は買わなくてもいい消火器660本550万円も買おうとする。
理事会の運営はおかしい。

[1314: マンション住民さん]

>プロジェクターやスクリーンを修繕委員会に寄付
個人の所有物を寄付したのですか？寄付する理由は何ですか？
不要だから？理事会がケチで買わないから？
オクで売って投資金少しでも改回収したらいいのに。

[1315: 住民Aさん]

今回のアンケートで、訴訟になる前に住民と管理組合との仲裁を管理会社に期待する声がいくつかありますが、管理会社はなぜ仲裁して訴訟を回避するように動かなかったのですか？

[1316: 住民さん]

>>1315
仲裁？ありえないよ。
だって総会議案作ったの管理会社だろ？
プロの管理会社が作った議案、法令規約違反だから無効とド素人の住民ごときに因縁付けられたんだよ。しかも訴訟予告の脅しまでして。管理会社の代理戦争として素人理事会をバックアップしてとことん戦わせるに決まってるじゃないか！
プロの名誉と面子にかけても管理会社は「法令規約違反してました、ごめんなさい」とは絶対に言わない。
そんなことになったら管理組合から切られるよ。