センチュリーつくばみらい平【住民専用掲示板part16】

[マンション住民さん]

茨城県で最大規模の免震分譲マンション、センチュリーつくばみらい平。
茨城県が施行する大規模開発地区みらい平に建設され、ＴＸ「みらい平」駅から徒歩35秒。
さらにショッピングセンター「ピアシティみらい平」まで徒歩1分。
地震に強い耐震設計が施されている安心の免震構造。
2007年竣工のA,B,C3棟からなる18階建て住戸660戸・店舗4戸の総戸数664戸の分譲マンションです。
http://century660.sakura.ne.jp/

前スレ：
part1:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/47079/
part2:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/88488/
part3:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/92610/
part4:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/143049/
part5:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/158899/
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[1267: 元監事]

今まで総会議案の件で複数回説明会を開いたのは、駐車場の2台目使用の扱い方法（第4期）と管理委託契約の締結（第5期）だった。管理委託契約の締結の説明会は3回にも及んだ。

[1268: 住民板ユーザーさん3]

>>1265
たぶん、住民は設計会社はどこでもいいと思ってるのだろう。
新築なら設計の質が大きく影響するけど、改修工事だからどこが設計しても大差ないと。
むしろ来年の施工会社選定の方が大事だろう。改修工事の施工品質が求められるから。
委員会は一所懸命やってるようだけど、広報不足でその熱意や努力が住民に伝わってない。
と言うよりも大半の住民は修繕工事には興味がないのかも知れない。
自治会検討委員会作ったら興味を持つ住民は多いと思う。
今は理事会の中だけで検討して、住民には一切説明していない。密室会議で検討してる。

[1269: 詳しい人]

　今回の件は、管理組合運営における意思決定手続きの問題ではないかと思う。
　管理組合の意思決定手続きは、総会の決議と規約があり、総会の決議で足りる事項なのか、規約という形式で定めるべき事項なのか、の選別が必要である。
　しかるに、本件の総会決議無効確認訴訟は、消火器交換は区分所有者負担と規約で定められているにもかかわらず、管理組合負担で一括交換するというものであるが、この管理組合による一括交換が、総会の決議で足りる事項なのか、規約で定めるべき事項なのか、が裁判での争点になりそうである。ここで言う「規約で定める」とは、既に区分所有者負担の消火器交換が規約化されているので、この規約の「変更又は廃止」になる。

　今回の総会決議の内容には「管理組合による消火器一括交換」の使用細則の規定追加も含まれているが、区分所有者の消火器交換義務を定めた規約を変更せずに細則で規定、しかも規約と異なる内容の規定である。
　平成28年3月26日の第10期第2回理事会で管理規約改正が必要と審議していながら改正を怠ったため、総会決議の内容、規約、使用細則、この3つ間に矛盾が生じ整合が全く取れなくなっている。

[1270: 匿名さん]

理事会に聞いたけど、有効期限内の消火器があるのに理事会が配る新しい消火器も置かないとだめだとか。
消火器2本も下駄箱傘立ての中に入れるの？邪魔でしょうがない。

[1271: 住民板ユーザーさん4]

>>1270
邪魔ならメーターボックスの中に放り込んどきゃいいじゃん。

[1272: マンション住民さん]

理事会は消火器を配るの止めているのではないですか？

[1273: 元監事]

>>1271
消防法による共用廊下設置消火器の代替設置の住宅用消火器は各戸専有部分に設置する必要がある。
メーターボックスは全体共用部分であるからＮＧ。

>>1272
原告に脅されたので理事会決議で執行留保した。
管理組合が裁判に勝てば執行される。

[1274: 第7期理事長]

【管理組合総会決議無効確認等請求事件】
　水戸地方裁判所土浦支部 平成２９年（ワ）第１８７号
　第二回口頭弁論：9月29日（金）午前10時～
　於：水戸地方裁判所土浦支部

　被告管理組合の答弁書を要約すると次の通り。
　被告である組合員は全員頭に叩き込んでおく必要がある。

　被告管理組合は消防法で建物の防火管理義務を課されているので、消防設備に不備があると、管理規約第80条10号で区分所有者に各戸専有部分の住宅用消火器の維持管理・交換義務が課されている規定にも関わらず、被告管理組合はこの不備を是正する義務がある。
　そして、各戸専有部分内の住宅用消火器は、住宅一部共用部分である共用廊下に本来設置すべき消火器を消防法による特例で代替設置しているものであるから、この住宅用消火器は住宅一部共用部分の備品に該当する。
　従って、被告管理組合が、住宅一部共用部分の備品である各戸の住宅用消火器の不備を是正するために、住宅管理費から費用を支出して新たな住宅用消火器を交換設置することは、管理規約第80条10号に何ら違反するものではなく総会普通決議で事足りることである。
　よって本件総会決議は適法かつ有効であり、本件総会決議が無効であるとの原告区分所有者の主張には理由がない。

[1275: マンション住民さん]

>>1274
何時の間に下駄箱の中の消火器が住宅一部共用部分に変更されたのですか？
1月の総会では一切説明がありませんでしたが。

[1276: 元監事]

>>1275
変更されてない。
元々住宅用消火器は分譲時に玄関の下駄箱内に設置されている附属物で、区分所有者資産であって共用部分ではない。
1月の総会では、住宅用消火器を住宅一部共用部分の附属物に変更する共用部分変更の議案はなかった。もし消火器一括交換の議案が共用部分の変更を伴うのなら、総会決議は特別決議が必要になった。
住宅用消火器を共用部分の附属物に変更するなら、同時に専有部分内の設置なので専用使用権も付与しなければならず、規約の変更は必須となり、区分所有法第17条第1項「共用部分の変更」により特別決議が必要である。

[1277: 住民板ユーザーさん]

>>1276
もし仮に消火器がもともと共用部分備品で区分所有者資産でないとしたら、区分所有者資産と信じて消火器を自費交換した組合員は規約を読み間違えたバカだったということか？頭のいい理事会は、誰も消火器を自費では交換していないんでしょうね。

[1278: 住民板ユーザーさん]

しかも、えむぽたを見たところ、被告は「本件決議は平成25年に自費交換によって住宅用消火器を交換した者に対し、既存の住宅用消火器の廃棄を義務付けるものでもなく、区分所有者間に不衡平が生じることはない。」と主張している。捨てないでそのままもっていれば不公平ではないとは、まじめな組合員をとことんばかにした主張だ。消火器を自費で交換した約４００世帯の組合員は怒りを見せたほうがよいかもしれない。

[1279: ms元監事]

被告は住宅用消火器が住宅一部共用部分の備品であることの証拠を示す必要がある。
原告も同様、住宅用消火器が区分所有者資産であることの証拠を示す必要がある。
それが裁判における証拠認定である。

[1280: マンション住民さん]

こんな記事があります。
毎日新聞webサイト2017/10/01 10時03分

　マンションの大規模修繕工事で、発注者の管理組合をサポートするはずの設計コンサルタントが談合に関与し、
工事費がつり上げられるケースが相次ぐ。国土交通省も注意喚起して防止に乗り出した。素人集団である管理組合がだまされないためにはどうすればいいのか。

以下は記事を

[1281: 経験者]

予算9億円と決め、設計から施工まで1社に決めて、「9億円の中で全部やれ！」と言ってやらせればいい。
なんだったら１０９にやらせてみてはどうか？１０９は建設工事が出来る管理会社。
管理業務と修繕工事が1社で一体で出来るからメリットは相当あるよ。
設計施工監理と施工を別々に分けると全体では高くなる。
要するに「金ありき」なんだから。管理組合、無い袖は振れないよ。

[1282: 契約済みさん]

>>1277
住宅用消火器は、物件引渡し時に1本各住戸の玄関付近に設置されていて、取替え等の維持管理は区分所有者の責任と負担、と売買契約書に書いてあるよ。だから専有部分の付属物で住宅一部共用部分の付属物ではないですね。

[1283: マンション住民1]

消火器2本も下駄箱に入れるの勘弁してほしい。

[1284: 通りがかりさん]

>>1283
理事会は、専有部分の下駄箱の中に邪魔になる住宅一部共用部分の消火器を設置する場合、区分所有者の承諾を得る必要がある。

区分所有法第十七条　共用部分の変更（その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く。）は、区分所有者及び議決権の各四分の三以上の多数による集会の決議で決する。ただし、この区分所有者の定数は、規約でその過半数まで減ずることができる。
２　前項の場合において、共用部分の変更が専有部分の使用に特別の影響を及ぼすべきときは、その専有部分の所有者の承諾を得なければならない。

[1285: 住民板ユーザーさん1]

一層のこと、専有部分の住宅用消火器廃止して、共用廊下に20m以内ごとに業務用消火器を置いたらどうか？
この方が本数も少なくなり、耐用年数も伸びるし、区分所有者管理ではなく管理組合管理になる。

[1286: マンション住民さん]

でも、台所で天ぷらの火が！となったら動転して共用廊下まで行っている間に大変なことになりそうだよ。