BRANZ(ブランズ)津田沼 奏の杜

[物件比較中さん]

ブランズ津田沼奏の杜ってどうでしょうか。
奏の杜　が変化していって、住みやすくなるといいですね。
周辺のことやマンションのことやいろいろ情報交換したいです。

所在地：千葉県習志野市JR津田沼駅南口特定土地区画整理事業区域内15街区4区画地
交通：JR総武線「津田沼」駅　徒歩8分
売主：東急不動産株式会社
施工会社：株式会社フジタ
管理会社：株式会社東急コミュニティー
間取り：3LDK・4LDK(予定)

[44: 匿名さん]

いくらぐらいですか？

[45: さか]

モデルルーム見てきた。なかなか良い。モリコアと比べてハリの出っ張りが気になるが、免震タワーマンションではないのだから当たり前か。大規模でないことが魅力。周りの建設予定も歩きながら看板を見ておおよそイメージできた。裏手の広い空き地が未定。工事がまだ先だとすると、住み始めてからうるさいのかな？まぁ、共働きなら関係ないか。駅までの道はモリコアより近いし今のところ信号も一カ所のみ。あとは価格だなー。

[46: 検討中の奥さま]

私は説明会に今日行きましたが、値段はまだ決まってないと言われましたよ。
駅近で便利でも部屋が65.97m2～80.05m2と狭いので私は見送ります。
80.05m2で3LDKならまだしも4LDKなんて窮屈です。
値段が出てると書き込んだ上の方は本当ですか？

[47: さか]

予定価格はありましたよ。正式なものじゃないんで、上下するでしようが。まぁこの面積でせまい、広いという感覚は、人数や生活の仕方によって異なりますよね。快速とまる駅近で郊外すぎず、のエリアなら普通の面積と個人的には思います。一番せまいところは一部屋をリビングとつなげて２ＬＤＫにしちゃっても？

[48: 匿名さん]

4LDKだと100㎡ないときついですよね。
80㎡で4LDKだと、部屋だけでなく心も窮屈になりそう。。。

[49: 匿名さん]

率直な感想としては、

•収納が少ない
•直床
•狭い
•眺望はまず望めない（正面はザ•レジデンスの駐車場）

の割りには予定価格が予想以上に高かった事に驚きました。

[50: 物件比較中さん]

私も予定価格の説明は受けましたよ。
価格設定は道路向かいのモリコアと全く同じ（坪単価210万円）の設定だと聞きました。

広めの部屋が欲しい人と大規模物件が好きな人は
モリコアさんの方が良いと思います、とはっきり言われました（笑）
個人的には大規模すぎるのは好みじゃないので、
値段次第ではこちらの方が魅力的なのですが。

ただ、消費税が上がる前に奏の杜で販売された
パークハウスやパークホームズも見ているので
どうしても少し高いイメージを受けてしまいますね。

[51: 購入検討中さん]

70平米で4400万くらいですか。確かに高い、、。

[52: 購入検討中さん]

実際モデルルーム見てきましたが、思っていたより狭く感じました。
モデルルームは有料オプションをふんだんに使った仕様になっており、有料オプションをつけなかったらどういった感じになるのかと想像すると、この広さでこの価格はかなり強気なのでは?と思います。
感じ方は個人差あるでしょうが･･･。
私のように子供のいる世帯は津田沼の高い固定資産税など諸々総合的に考えるとこの物件は慎重になりますね。

[53: 匿名さん]

たしかに4LDKなら90平米なきゃ、千葉でマンション買う意味ないですね。
南青山の欠陥マンション、あの立地で殆どが100平米超、一番安くて8000万くらいだったらしいです。
それを聞くと、ここ、高いですね(ﾟ´ω｀ﾟ)

[54: 匿名さん]

坪210万というのは平均ですか？最低ですか？

[55: 物件比較中さん]

>>54
平均ですよ。
ちなみにモリコアも同じ平均210万。

2年前に販売されたパークハウス（モリコアも正面の大きいやつ）は平均195万だそうですね。

[56: 購入検討中さん]

55さん　もし良かったら教えてください。一番安い部屋で坪単価いくらでしょうか？

[57: 匿名さん]

自分の足で見に行けば？

[58: 匿名さん]

直床は建築費コストを抑える為のものでもあると聞きましたが、販売価格には
反映されていないのですね。
どうしてここは割高な価格設定になってしまったのでしょう？
あくまで予定価格であり、検討住戸商談会の内容によっては値下げする可能性も
ありますかね？

[59: 匿名さん]

ブランズシリーズに割安・お手頃を求めるのがそもそも間違っているのではないでしょうか。

[60: 匿名さん]

ここの学区はどうなるのでしょう？モリコアは学区問題再燃してるようですけど。

[61: 匿名さん]

二重床のコストなんて70㎡程度であれば100万もしないですよ。
それよりも全般的な資材価格の高騰が影響しているのでは。

[62: 匿名さん]

子どもがいる世代がここ買うのかな？？

[63: 物件比較中さん]

モデルルームのキッズコーナーに子供もいたし、
子供が１～２人ならありなんじゃないかな？

ただ、４ＬＤＫがないから、子供３人は無理ですね。

[64: 匿名さん]

今後子供を考えている世代や、すでに小さい子供がいる世代はお断り、的な雰囲気なのですか？大人のマンションみたいなコンセプトにそう感じたのですが。

[65: 匿名さん]

そんなことないのでは。
間取りが3LDK～4LDKとなるとファミリー向けだと思いますよ。
たしかに大人の落ち着いた暮らしをイメージしているようでもあり、
子育てに関しては特に触れていないようですけど。
大人だけの家庭に4部屋もいらないのでは。

習志野は子どもから大人まで音楽に親しむ音楽のまちといわれているそうですね。
この街で育つ子どもは音楽との触れ合いが多くなりそうで、
子育てにも向いている街のように思えます。

[66: 匿名さん]

ありがとうございます！今度マンションギャラリーに行くので、色々聞いてみます！あとは、小学校がどこになるか気になりますが(*_*)

[67: 匿名さん]

65さん

広さも大事ですがファミリーにとっては部屋の数も大事ですからね。さすがに同じ部屋にみんながずっと集うわけにはいかないでしょう。

たとえば2ＤＫで100平米あったとしてもこれに4人家族はどうやって暮らすのかということになると思います。ここは標準だと思いますし住みやすそうですよ。

[68: 匿名さん]

工夫すれば暮らせるよ。

[69: 匿名さん]

出来れば居室も1部屋あたりもう少し広かったら良かったかもしれないですが
普通に家族で暮らせる範囲ではありますよね

収納とかなんとか工夫しないといけなさそうだけれど

場合によってはトランクルームを借りた方が良いのかしら？

[70: 匿名さん]

例え、３ＬＤＫだったとしても、子供３人の一家が住む事は可能だと思います。
うちの場合、一番上と一番下の歳の差１０歳ありますので、多分一番下の子が自分の部屋を欲しがる頃は、上の子は自立して家を出ているかもしれません。
それに、少し広い部屋があれば、同性の子供同士同じ部屋にすることもアリかな？
１部屋でもエアコンがつかない部屋があると、何かと不便かもしれないです。

[71: 物件比較中さん]

お隣のモリコアが谷津南小に学区変更になって、
ここは谷津小のまま、って話は本当ですか？

[72: 匿名さん]

モリコアが谷津南ってのも決定じゃないですよ。決定は24日。ここはどうなんでしょうね。

[73: 周辺住民さん]

学区変更は１００戸以上の集合住宅を対象にしていて
ここは１００戸未満の集合住宅に該当するので
学区変更対象外との事です。

[74: 匿名さん]

これから200弱、300弱の大規模マンションが建設予定なので、ここは谷津小です。

[75: 匿名さん]

谷津小なのは魅力的だけど、やや狭くてやっぱり高いとおもう。目の前は道路だし、モリコアしが見えないのは残念。

[76: 物件比較中さん]

今後奏の杜で販売される分譲マンションで
100戸未満の規模のものってあるんでしょうか？

もし無かったら、奏の杜で谷津小希望の場合、
パークハウスの中古かブランズの中古、
それか戸建を買うしかないってことですかね。
マンションごとに学区が違うなんて聞いたことないです。
ややこしいなあ・・・

[77: 匿名さん]

76
分譲マンションなら三丁目のテラスと、パークホームズもありますね。
既に入居済みですが。

[78: 匿名さん]

74
その情報はとこで確認できますか？

[79: 匿名さん]

>78
74ではありませんが。
昨日の説明会で質問した人がいて、その時の事務局の回答がそうでした。
今のところ事務局が把握している情報では、対象は、モリコア、300弱、200弱の３つだそうです。

[80: 匿名さん]

モリコア、300弱、200弱の３つってすごいですね。
これが全部出来上がると、500戸以上増えるということですよね。
全部が全部ファミリーではないかもしれませんが、場所が場所だけにファミリーもかなり増えそうです。
どこの学校へ行っても、人数はかなり増えて、教室などの問題も出てきそうですね。
将来的に新しく学校はできないのでしょうか？

[81: 匿名さん]

新しい学校はできません。
学区問題については、市のホームページで詳細確認できますよ。

[82: 匿名さん]

新しい学校は出来ないという事は学区変更のみで対応できると考えているのでしょうね。
ファミリーが入居してくる確率が高いですが、
学校を借りに新設したとしても子供が多いのは一時だけ。
作るのもかなりの予算がかかるから学区変更で振り分けて締まった方が楽だしお金もかかんないんでしょうね。

[83: 匿名さん]

そうやって振り分けられて、遠い谷津南にバス通学が決まったのが隣のモリコア。

[85: 匿名さん]

モデルルームの浴槽広くていいですね。モデルルームだからよく見えるのかもしれませんが。
谷津バラ園が徒歩圏内なのはいいです。バラ大好きなんですよ。
気に入ったスポットが傍にあるのはポイントが高いですね。
徒歩8分なら10分はかかるとみたほうがいいですね。

[86: 匿名さん]

>85
20分はかかるんじゃないの？
京成谷津から反対側に徒歩7分だから

[87: 匿名さん]

バラ園、天気の良い日のお散歩コースにはなりますけど、距離ありますよ。往復一時間近くはかかりますよ。

[88: 匿名さん]

ここの人気はどうなのかな。谷津小になったから、モリコアから流れてくる人もいるのかな。

[89: 匿名さん]

こちらの70平米は予定価格いくらくらいなんですか？
教えてもらえるとありがたいです。

[90: 匿名さん]

谷津バラ園も悪くは無いですが、バラ園の先の、ラムサール条約に入っている谷津干潟のほうも良いです。特に散歩に。ぐるりと一周するとかなりありますが、東関東自動車道側の散歩道はお勧めのコースです。

[91: 物件比較中さん]

>>89さん
南向きの3LDKで、概ね4000～4500万円といったところ。
というか、そもそも予定価格ではなく、もう正式価格です。
今週末から販売だそうですから。

営業担当いわく、隣のモリコアから自動的にお客が流れてくるので特に広告はしていない、とのこと。
だからこの物件の存在自体を知らない人は結構多いのかもしれません。
小学校問題が気になってる人にとっては、魅力的な物件となる可能性はあるんですが。

[92: 匿名さん]

ここが全然盛り上がってないから、人気がないのかと思ってましたが、知らない人がまだいるんですね。。
眺望は完全に見込めないですよね。周りは高い建物ばっかり。。。

[93: ビギナーさん]

モリコアの購入を検討してるものなんですが、
モリコアよりブランズさんが優っているポイントってなんですかね？
人によっては小規模なのが魅力的なのかなぁっていうのはわかるんですけど…

[94: 匿名さん]

小学校に徒歩で行ける。
一中がすぐそば。

[95: 匿名さん]

安い
一中までの距離はモリコアもほぼ同じ

[96: 匿名さん]

魅力。。
やや安い、小規模のため余計な共有施設がない。谷津小学校希望の方にはオススメ。
ぐらいですかね。
収納はモリコアの方がありますし。

[97: 匿名さん]

見切り発車的な開発だから全体のまとまりが全く無い。
立地は悪くないが周りとの関係や雑多な住人がごちゃごちゃして住み心地は悪いと思う。

[98: 匿名さん]

>96

共用の設備に関してだけど、ディスポーザがあるから浄化槽が設置されているはず。問題なのはこの規模でディスポーザーがあると浄化槽の維持費が各戸当り高くつくはずなんだけど、管理費が特に他より高い設定になっていない。管理費の収支を悪化させて、いずれ問題になるかも。

[99: 匿名さん]

ここ洗面室の扉が引き戸でなく開き戸ってのと、外開きなんだね。普通トイレ以外は内開きにするんだけど。

[100: 匿名さん]

リフォームとかで内開きに変えることってできるのかな？

[101: 匿名さん]

リフォームするなら引き戸にしたほうがいいでしょ。

[102: 匿名さん]

あっ、そうですよね！引き戸にできるんでしょうか？

[103: 匿名さん]

図面を見る限りは厳しいね。

[104: 匿名さん]

新築物件に難癖付けるんだったら違う物件を探した方がいい

[105: 匿名さん]

住めば都ってね！

59戸中26戸くらいしか売り出さないようなのですが、人気のほどはどうなのか？26戸しか要望書が出てないとか？そういうことってあるのですか？

[106: 匿名さん]

総戸数の約半数販売だから、不人気ってわけではないでしょ。総戸数が少ないから、人気なら全戸販売もありうるケースだけど。

それから要望書が出たところから販売ってことはしないよ。それやると最後に不人気の部屋が残って後が大変になる。要望書はあくまでも参考にして、どう調整するかが営業の腕の見せ所。

[107: 物件比較中さん]

行って聞いてきたことをまとめると・・・

・ひとまず第1期販売では26戸を販売。
　しかし全ての部屋に希望者がいるため、後から来た人はどの部屋を選んでも抽選は確定的。
・早い段階から検討していた人は倍率優遇の権利を持っているため、後から来た人が当選する確率は低い。
・受付期間は3/15～3/21で最終日に抽選。その後すぐ、落選者を対象に第2次販売を行う。
・住宅ローンの審査が終わっていない人や、購入の意向が固まっていない人の抽選参加はできない。
・今までも広告はしておらず、今後も広告にお金をかける予定は無い（黙っててもモリコアからお客さんが流れてくるので）。
　営業の人いわく、コバンザメみたいなもんです、とのこと。
・第1期販売の当選者は今月の内に全ての契約や支払いの手続を完了。
　モリコアの販売開始が3/29からなので、比較して迷ってるような人は無理。

とりあえず住宅ローンの審査をすることになりましたが、第1期販売の検討は手遅れっぽい・・・。
無理に結論を急がずに第2次販売で検討されては？というような感じでした。
購入予定者がもういる以上、新しい人を無理に抽選に参加させる必要は無い、ということかな？

先にモリコアを見ていたのだけど、そこの営業マンがブランズの悪口（？）をすごく言っていたので
どんなもんかと思っていましたが、なんか普通で拍子抜けでした。
むしろのんびりした雰囲気で、周りは赤ん坊を抱っこした夫婦が何組か。

立地も値段も大差なく、どっちも悪くない物件だと思うので
好みに合う方を選べばいいと思います、というあっさりした感じでした。

[108: 匿名さん]

どんな悪口を言ってましたか？

[109: 匿名さん]

ここを設計した人は、素人ですね。洗面室のドアが外開きなんて初めて見ました。
トイレは、万一に備えて外開きが常識、浴室は内開きでも外から扉の取り外しが可能。
大事故に至らないとしても、朝の忙しい時間は、家族の動きが多いから非常に危険です。
買う買わない以前に、販社の物件に関する姿勢の問題ですよね。

[110: 匿名さん]

>107

早期来場者への倍率優遇ですか。それって掟破りのはずなんだけどな。

[111: 匿名さん]

>109

洗面室を内開きにすると、洗面台の位置の兼ね合いもあるけど、ここのいくつかの住戸のレイアウトでは誰かが顔を洗ってるときにあけるとごっつんこになる。なので開き戸は内開きでも外開きでも問題。引き戸にすべきなんだけどね。

[112: 匿名さん]

支持層深いね。湾岸タワマン並みの杭の長さ。まあ、地名でもわかるけど。

[113: 匿名さん]

奏の杜の中ではここと今後出る200戸弱、300戸弱の物件は地盤的にやばい。
庄司が池跡。

[114: 匿名さん]

めんどくさそうな住人が多そうでパス。

[115: 匿名さん]

明治の頃だと池は奏の杜一帯でしょ。

[116: 匿名さん]

明治初期の地図に奏の杜の用途計画図を重ね合わせたもの。
http://d.hatena.ne.jp/vec2ras/20120519/p1

今後の２物件は池からつながる水田にかかっているけど、ここは少し外れている。
若干心配な事には変わりないけど。

パークハウスや2丁目の戸建エリア、3丁目は昔からの台地。

[117: 匿名さん]

パークハウスは杭４５ｍでしょ。

[118: 匿名さん]

>117
だから？

[119: 購入検討中さん]

こちらは26〜28mの杭基礎です

[120: 匿名さん]

それが湾岸タワー並み。

[121: 匿名さん]

素人で全然わからないのですが、湾岸タワー並みだとどうなんですか？26〜28では不安すぎるということですか？

[122: 匿名さん]

地盤よくないから深くまで杭を打ち込まないとダメってこと。

[123: 匿名さん]

20m以上だと地盤はあまり良くないみたいですね。
モリコアは45mです。

[124: 周辺住民さん]

構造も規模も違うモリコアと比較しても仕方ないよ。テラスかパークほーむずはどれくらいなんでしょうか？

[125: 物件比較中さん]

杭基礎の深さ、近所の物件を調べてみた（HPを見ただけ）。

ブランズ市川真間：32ｍ
プラウド下総中山：34ｍ
サングランデ船橋：32～37ｍ
ウェリス稲毛：40ｍ

浅いのが良くて深いのがダメなら、千葉県がそもそもダメな場所って感じ。
まぁ、海側は震災時あんだけ液状化したもんね。

[126: 匿名さん]

目安だけど総武線が地盤の境目になってる。

[127: 匿名さん]

湾岸タワーは50m超

[128: 匿名さん]

でも総武線沿線は魅力的ですよね。
もしもの時に京成が使えるのも心強い。

[129: 匿名さん]

では、２６〜２８mということは、そんなに地盤は悪い方じゃないってことですか？それとも甘いのですか？

[130: 匿名さん]

２０ｍ超で、十分悪い部類。

[131: 物件比較中さん]

>>125にあるように、千葉県ではましなほう、首都圏でなら良くはない。
気になる人は三鷹とか八王子とかに行ったほうがいい。

東京の北側・東側より、西側・南側のほうが良いよ。

[132: 購入検討中さん]

そうですよね。
他よりマシと考えることにします！
やっぱりバスなどは利用せずに総武線に乗りたいです！

[133: 匿名さん]

ここならダイレクトに総武線乗車でいいと判断します
８分を自転車かバスというのは徒歩よりどこかでロスがありそう・・
特にバスだと停まっている間に歩行者に抜かれたりして
信号の無いルートなら話は変ってきますが・・

私は都内から千葉まで総武線に乗ったことがありますが
長いですね・・時間・・
心的リミットは津田沼あたりでしたので範囲内立地ではあります
客観的感想でした

[134: 匿名さん]

いよいよ明日抽選ですね！

[135: 匿名さん]

抽選の人いるのかな？

[136: 匿名さん]

いないのかな？

[137: 匿名さん]

当たったと連絡いきたよ、明日契約してくる。

[138: 匿名さん]

おめでとうございます！

[139: 匿名さん]

無抽選なのに当たるも当らないも無いよ。

[140: 物件比較中さん]

追加販売のお知らせが来ました。
明日1日限定だから、落選者向けかな？

全部で59戸のうち26戸が売りに出て、追加で4戸。
ちょうど半分が売れた計算ですね。

[141: 匿名さん]

>140

二次は落選者の敗者復活ってパターンが多い。ただ、HPでも告知してないよね。掟破りの可能性も。

[142: 匿名さん]

奏のマンションを色々探してます！他に比べて書き込みが少なくて分かりづらかったのですが、ここを選んだ決め手ってなんですか？？良かったら教えてください。

[143: 匿名さん]

・中規模、低層マンションが良かったから
・子どもを近くの小学校に通わせたかったから