Tomihisa Cross Comfort Tower（トミヒサクロスコンフォートタワー）PART12

[匿名さん]

第1期・1期2次 総計662戸 連続登録即日完売！
Tomihisa Cross Comfort Towerについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。
前スレ: http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/366625/

所在地：東京都新宿区富久町500番地（地番）
交通：丸ノ内線 「新宿御苑前」駅 徒歩5分
副都心線 「新宿三丁目」駅 徒歩8分
都営新宿線 「新宿三丁目」駅 徒歩8分
都営新宿線 「曙橋」駅 徒歩9分
山手線、中央本線、埼京線、湘南新宿ライン 「新宿」駅 徒歩16分
小田急線 「新宿」駅 徒歩16分
間取：2LDK～3LDK
面積：56.98平米～81.79平米
売主・販売代理：野村不動産
売主・販売代理：三井不動産レジデンシャル
売主・販売代理：積水ハウス
売主・販売代理：阪急不動産
復代理：野村不動産アーバンネット
施工会社：戸田建設・五洋建設共同体
管理会社：野村リビングサポート


[スムログ 関連記事]
山手線のど真ん中「四谷エリア」であまりにも近すぎる5つのマンション計画（三井、住友、阪急×2、積水）
https://www.sumu-log.com/archives/2180/
ちょっと得するマンション選び（第19回）周辺供給事例による歪み②
https://www.sumu-log.com/archives/7017/

[921: 匿名さん]

そういうこと。従来の制震だと油圧ダンパーとかで力が加わったときに変形して、力がなくなると
元に戻るんだけど、ここの低降伏点材を使ったダンパーって力が加わったときに他の構造部分より
も先に壊れて、それによってエネルギーを吸収するってタイプ。なので、本震で壊れて、直後に大
きな余震が来たときはアウトってこともありうる。
低降伏点ダンパーを使った物件って今年になって急に増えてる。例えば清水建設の境界梁ダンパー
とか。恐らく問題が露見するのは次の大地震のとき。ちゃんと調べないとそのときにあわてること
になる。

[922: 匿名さん]

仙台市などの制震タワマンは、その後壊れたダンパー交換したのだろうか

震度6以上を経験したことないのですが、被災後のタワマンの記事を見かけないので実際がわからないです。

阪神大震災はタワマンてなかったのでしょうか。

[923: 匿名さん]

免震タワマンが駅近などの高級物件に備わっているのは
お金で安心を買える人向けということですか

[924: 匿名さん]

>>918さん
普通のマンションは建て替えなきゃいけませんよ。
だけど >>914 さんがおっしゃるように建て替えは困難です。
その困難を乗り越えたとしても
建物を壊したり新しいのを建てるなら、住民が大金を出し合わなければなりません。
大金を使わなければいけない価値の土地が残るのです。

[925: 匿名さん]

311後に、これからのタワマンを免震にするとプレスリリースした三井は

最近、制震のタワマンばかり売ってますよ。

[926: 匿名さん]

仙台市で調査したら交換が必要になったってのがわかったのは免震装置のはずだったけど。
ちなみに阪神淡路大震災だと、杭が根元でぽっきりってのがあった。それを教訓に鋼管を
まくって対策ができたんだけど。ここがそれやってるかどうかは知らない。

[927: 匿名さん]

>924
その理論だと
価値ある残したい土地なら初めから免震にするということになるけど

[928: 匿名さん]

免震が、縦揺れには対応してないとか
長周期地震動に共振する問題があるとか、知らないの？

[929: 匿名さん]

免震の場合も、長周期地震動対策で鉛ダンパーを使ってる。これも低降伏点鋼と原理は一緒
なんで交換が必要。

[930: 匿名さん]

ダンパーが壊れたら一世帯あたり100万円程度の一時金徴収できれば大丈夫ではないでしょうか。
意見が集約できなくてスラム化したら困ります。
http://d.hatena.ne.jp/flats/20131105

[931: 匿名さん]

鉛ダンパーこそ、926さんのいう免震で交換が必要だった部分。

[932: 匿名さん]

>925
免震がふさわしい場所､高額所得層が目を付ける場所が免震てことかと思います。

単価上げたら敬遠される場所に免震たてたら売れなくなる。

[933: 匿名さん]

定借は初期投資が少なくてすむので、そのことを考慮する必要があります。

差額を年２％で７０年うんようしたら、凄いきんがくになりますよ。

まぁ、実際には、教育投資など、より有意義なことに使われるのでしょうが。

[934: 匿名さん]

定借って、販売価格に土地代が含まれてない分安いけど、地代を払ったらよくてとんとん。
それでも期限になったら建物含めて手元には何も残らない。

[935: 匿名さん]

普通のマンションは壊さなければいけないボロ建物が乗っかった土地が残る。
巨額な壊し代は住民持ち。安い土地ならばゼロを通り越してマイナス資産。

長期運用って下手すると元本割れするんだよね。

[936: 匿名さん]

定借物件も解体費用は住民持ちで積立する。

[937: 匿名さん]

それを積み立てないで建て替え問題が出てからアタフタするのが
普通のマンション。

[938: 匿名さん]

土地の付いたマンションでも、永住しないで
適当な時期に住み替えしましょう。ってことでいいんじゃない？

[939: 匿名さん]

住まいさーふぃんするには資産価値を維持できる物件を最初に選ばないと。
それから住みかえって結構タイミングが難しい。相場が上がってるときには中古以上に
新築があがるし、相場が下がるときには中古のほうが大きく下がる。

[940: 匿名さん]

新築時に高い価格設定ができない物件は、中古になったら下がるのも大きいってのもポイント。

[941: 匿名さん]

運もあるよ。
マンション暴落説が2005年にあってマンションが安かった時代に実需で買ったら
プチバブルで築浅高値転売できた。

[942: 匿名さん]

消費税上がったら不動産は売れないでしょ。バブル期待は難しいかと。むしろ
今がアベノミクスでバブル気味。高値つかみになるかも。

[943: 匿名さん]

新築時に高い価格設定ってのも、売主が利益を出したいために高い物件もあるからなあ。
高級ではなく高額なだけなので、中古になったらメッキが剥げる。

[944: 住まいに詳しい人]

ここは決して損はしませんが、得をするのはオリンピックまでに早めに売り抜けた人です。その後は価格競争で利益はあまりないので賃貸になり、永住民は多くの賃貸人と一緒に住んでいく物件になるでしょう。

[946: 匿名さん]

マンションの値段あがってくるのは、これからが本番でしょ

[947: 匿名さん]

そもそもタワマンって、世間ではまだ人気あるのかな・・？

[948: 匿名さん]

タワマンが中古になっても人気があったのは希少性があったから。今はあちこちに建っている。
湾岸の中古タワーはスラム化の懸念までされてる始末。

[949: 匿名さん]

将来ずいぶんカネかかるらしいしね。

[950: 匿名さん]

スマイサーフィンしてるよ。
大体、１、２年で。
タワマンからタワマンへ。
ちょっとめんどいけど、本当に儲かるよ。

再開発大規模にハズレなし。

[951: 匿名さん]

あ、途中で賃貸も挟んでね。
３０００万特別控除は3年に一度だから。

買い替えはダメ。
安い物件買っても、持ってる物件も安い。
高い時期売っても、買うと高い。

相場は休むもの。
株といっしょ。

今は賃貸。で、ここ買う。

[952: 匿名]

余程高倍率の部屋でもなければ
新築プレミアムに諸経費や引越し代（敷金・礼金も）や売却手数料でそうそう儲かるとは思えません。
ここにしたってスレの勢いは明らかに鈍化しているので残り半分は野村の営業力ならそれなりに
捌けるでしょうが倍率がつくかは謎です。
今までも単価の安い投資部屋ぐらいしか高倍率がついていませんしね。

[953: 匿名さん]

１，２年で住まいさーふぃんって、余程イゴコチの悪い物件なのかな。

[954: 匿名さん]

以前、高層階北向きのイゴコチが悪くて１年住んだだけで転売しましたよ。
丁度プチバブルで買い手がいたけど。って以前に書いたと思う。

[955: 匿名さん]

新築物件の売主が提供する瑕疵担保責任って新しい持ち主に継承されない一方で、中古で転売したときの売主には瑕疵担保責任が発生する。２年以内に転売って不具合でトラぶったら大変だよ。

[956: 匿名さん]

そんな人生、しんどいなあ・・

相場なんて、いちいち気にしてられないや。
まあ、気にいったら買えばいいんじゃない。

[957: 匿名さん]

ミニバブルにたまたまうまく当って味を占めただけかな。次は失敗するのがお決まりのパターンでしょ。

[958: 匿名さん]

>中古で転売したときの売主には瑕疵担保責任が発生する。

ウソ！初めて知った。ほんまかいな？
三井のリハウスの営業さんと、買主さんに庇護担保は前の売主、デベからは引き継げないって説明したけど、わてが引き継ぐなんて説明なかったよ。
ソースとケチャップは？

いずれにせよ、買主さんは庇護担保ないって思ってるからいいけど。

[959: 匿名さん]

仲介業者は三井か。自分も親の売買契約に立ち会って経験があるけど、いい加減だからね。
民法の規定では１０年になってる。ただ普通、売買契約で別途、期間を３ヶ月程度に規定するのが一般的。売買契約で規定しないと民法が適用されるから売主に不利だよ。
買主が無いと思っていても、不具合があって法律相談でもされたらアウト。

[960: 匿名さん]

補足だけど、売主が（宅建）業者の場合、宅建業法で２年って規定されている。

[961: 匿名さん]

三井なら、ひな型契約書に普通書いてあるでしょ。３ヶ月と。
読み合わせしたはずだよ。

[962: 匿名]

三井に限らず、瑕疵担保3ヶ月が不動産業界標準じゃないか？
業界団体FRKが2000年初頭には標準契約書にそう記載するようになってるし
マンションコミュニティはどこも古い情報からの書き込みで不安がらせるのがたまにあるね

[963: 匿名さん]

高層階がイゴコチ悪すぎるのは一回住んだ人ならわかる。
タワマンは22階前後が至高。

[964: 匿名さん]

実は買主と結託して、契約書から瑕疵担保責任の条項を削除したとか。そうすると民法の１０年が適用されちゃう。

[965: 匿名さん]

中古仲介は普通、売主側に味方するでしょ。

[966: 匿名さん]

両手だと売主、買主双方の仲介だからどっちにつくかは業者との関係次第。

[967: 匿名さん]

両手狙いをやれるような優良物件だと尚更、
売主のご機嫌とりをする仲介業者もありますよ。

[968: 匿名さん]

一般媒介で複数社と競争させられてたら、売主のご機嫌取りすることはあるだろ
うけど、専任媒介とったら最後、売主の都合なんて無視なんて業者もあるよ。某
大手なんて有名。

[969: 匿名さん]

968さん
ググったら不動産業界人のブログに書かれていて、業者名がわかりました。
ただ、「他の大手仲介各社も最近では同じことをしています」だって。

[970: 契約済みさん]

専任ってそういうもんなんですか
今年２つマンションを売りましたが両方専任媒介で売りました
このスレにいらっしゃる不動産通の方々は一般媒介が普通なんですか？

[971: 匿名さん]

お騒がせしてすまほ。
３ケ月なら言われた気がする。
1年半の物件だったから、壊れることないって勝手に思ってた、
そういえば、３ケ月経つまで地震ないこと祈ってた気がする。

[972: 匿名さん]

時間を掛けて素人に割高に売りたいなら専任媒介の方がいい。時間が限られてるなら一般がいい。

[973: 契約済みさん]

９７２様
教えていただいて，ありがとうございます
何ヶ月かかかったけど不動産屋の査定より高く売れたから専任でよかったと思うことにします

[974: 匿名さん]

>973
専任は余所にさらわれる可能性が無いから、じっくり高値で売ろうという売主にも付き合ってくれます。
ただし、他社との競争が無いから値下げさせて売ってしまおうという面もあります。
一般は早い者勝ちだから価格的に魅力がある物件なら我先に客付けする。ただ、高いなどで売れそうに無い物件は徹底的に放置。

なので、結論として>972となります。

[975: 匿名さん]

逆に、売れそうにないボロ物件も放置でしょ？
再建築不可物件にアパートリフォームで建てようかと思って見に行ったけど、あまりにもひどいので見送った。
電話して住所聞いたけど、営業マンこようともしなかったよ。
もう半年以上晒されてる。
一般にすればよかったのにねえ。

[982: 匿名さん]

パーティールーム云々より、新宿駅から実質20分以上かかる
立地が弱いことが惜しい

タワマンは駅近で便利であってほしい。

[983: 匿名さん]

逆にJR新宿駅に近すぎたら検討してないな

[984: 匿名さん]

ここは新宿御苑や丸の内線近いし新宿は適度な距離だからgoodなんですよね。わかってないね

[985: 契約済みさん]

>983

同感です。
私自身は、新宿まで徒歩圏内、というだけで大満足です。
もっと新宿駅に近かったら、もしかしたら検討しなかったかもしれません。
最寄り駅は新宿御苑前ですから、少し離れていてよかったと思っています。

予算内で手が届いたのも、この距離だからと納得しています。

[986: 匿名さん]

駅距離は近い方がいいに決まってます。
契約した興奮が覚めれば、納得したつもりの駅距離や間取りが、あばたもえくぼと気付くのでしょうか。

[987: 契約済みさん]

徒歩20分の新宿駅より近くに複数の駅があるから納得してるの！

価格にも反映されてるから納得してるの！


>986が言うように、駅距離は近い方がいいに決まってます。
そんなこと分かってます。
ちなみに、現在の住まいは駅前です。
駅近のよさ、自分ももちろん知っていますけどね。

[988: 匿名さん]

伊勢丹歩いて行けるのって素晴らしい！

[989: 匿名さん]

駅が遠いから買ったという人は、もし新駅ができたらどうするの？

[990: 契約済みさん]

986さんはそういう理由だから買わないんでしょ？
だったら、いつまでもこのスレのチェックしてなくてもいいんじゃないかと思うけど・・・

[991: 匿名さん]

ここは新宿物件じゃないってことです。
新宿、新宿騒いでるポジ？ネガ？は
立地詳しくないんでしょう。

新宿駅界隈は徒歩圏内だけど
新宿駅は普段利用は向かないですから

新宿駅でるならクラッシィの方が断然早いですし。

[992: 匿名さん]

資産価値上がるからそれもいいな～

[993: 匿名さん]

新宿御苑前駅まで5分、充分でしょ！

[994: 匿名さん]

そうだ、そうだ～

トミヒサクロス、悩んだけど買えてよかった。
心から喜んでいます。

[995: 匿名さん]

新宿駅はJR利用しなければ関係ないのでは？今は新宿三丁目から渋谷も池袋もいけるしね！東京駅や銀座も丸の内線で一本。大変良いポジションですね。人気がある注目物件買えた人が羨ましいです。

[996: 匿名さん]

駅近の交通に便利なところは騒がしいので
そこを敬遠される層に向いているのです。

[997: 匿名さん]

995
新宿駅のJR含めたくさんの路線あるほうが利用者多いのだからリセールは強いに決まってる

お金があるなら交通至便の立地いいタワマン選ぶでしょう。

[998: 匿名さん]

山手線内てこんなタワーワンションなかなかありませんね！

[999: 匿名さん]

早く新装モデルルーム行きたいです！

[1000: 匿名さん]

part12、かなりの速さで1000まで来ましたね。
どなかた、次、宜しくです。

[1001: 管理担当]

管理担当です。

いつもご利用いただきありがとうございます。
次のスレッドが作成されておりますので、本スレッドは閉鎖いたしました。

以降につきましては、以下の新しいスレッドをご利用ください。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/371810/
ブックマークなどされている場合は、
大変お手数ですがURLのご変更をお願いいたします。

引き続き、皆様との情報交換の場としてご利用いただければ幸いです。
今後とも、宜しくお願いいたします。