Tomihisa Cross Comfort Tower（トミヒサクロスコンフォートタワー）PART12

[匿名さん]

第1期・1期2次 総計662戸 連続登録即日完売！
Tomihisa Cross Comfort Towerについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。
前スレ: http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/366625/

所在地：東京都新宿区富久町500番地（地番）
交通：丸ノ内線 「新宿御苑前」駅 徒歩5分
副都心線 「新宿三丁目」駅 徒歩8分
都営新宿線 「新宿三丁目」駅 徒歩8分
都営新宿線 「曙橋」駅 徒歩9分
山手線、中央本線、埼京線、湘南新宿ライン 「新宿」駅 徒歩16分
小田急線 「新宿」駅 徒歩16分
間取：2LDK～3LDK
面積：56.98平米～81.79平米
売主・販売代理：野村不動産
売主・販売代理：三井不動産レジデンシャル
売主・販売代理：積水ハウス
売主・販売代理：阪急不動産
復代理：野村不動産アーバンネット
施工会社：戸田建設・五洋建設共同体
管理会社：野村リビングサポート


[スムログ 関連記事]
山手線のど真ん中「四谷エリア」であまりにも近すぎる5つのマンション計画（三井、住友、阪急×2、積水）
https://www.sumu-log.com/archives/2180/
ちょっと得するマンション選び（第19回）周辺供給事例による歪み②
https://www.sumu-log.com/archives/7017/

[901: 匿名さん]

湾岸のタワマン50階です。今朝の地震結構揺れましたが異常ありません。エレベーターも動いています。

[902: 匿名さん]

結構揺れたって書き込み見てえっと思ったけど江東区って震度４だったんだね。やはり地盤は重要。
ただ、震度４で異常があったら欠陥でしょ。そういえば、ここって壊れるタイプのダンパー。

[903: 匿名さん]

はやく入居開始して、素敵なコミュニティが成立して欲しいですね。

[904: 匿名さん]

これ以上大きな地震が来ないといいね。

[905: 匿名さん]

最寄り駅立地が弱いのがなぁ
メガターミナルが10分内だったら安くて最高なんだけど

[906: 匿名さん]

弱点があるから強気価格設定はできないってだけ。不動産にお買い得なし。

[907: リビングデッド]

安いんだから文句言わないで（ぴしゃっ）！

[908: 匿名さん]

新宿三丁目駅も
駅としての乗降客は多い駅なんだが。

[909: 匿名さん]

富久は立地弱いからこそ、安い。
値付けは正直。

[910: 匿名さん]

震度4くらいでダメージを受けてもらっては困る

[911: 匿名さん]

オープンハウス、ナカノフドー、駅歩14分だから
その価格だったのでしょう
妥当な価格に思える

[912: 匿名さん]

>911
全くだよ
どこにも掘り出し物感がない
しかも、オープンシリーズってよく言えば合理的、悪く言えば安っぽい
確かに安いが、安いなりの理由がきちんとある
この価格でこの場所に！と言うオープンハウスの戦略は面白いし頑張ってもらいたい。
でも掘り出し物とは違う

[913: 匿名さん]

制震の壊れて制御するっていうのは震度いくつくらいで実施されるのでしょうか。
壊れたら新しく入れ替えということですか？
震度5弱あたりだと壊れないで耐えてくれればコストかからないんだけど

[914: 物件比較中さん]

タワーマンションの建替えは、コストおよび住人意思集約の両面から困難と言われている、

地震ごときでヘタっちゃたまらんわね。

[915: 匿名さん]

地震で壊れたときは、それも運命だったとあきらめましょう。
それくらいの度胸がなきゃ、タワマンなんて買えません。。。

[916: 匿名さん]

お金ある人は免震タワマン買うということ？

[917: 匿名さん]

914
それを考えたら定借のほうが気が楽。
西新宿の三井定借タワマンが好調に売れたのもわかる。

[918: 物件比較中さん]

定借というのも、どうなんだろうか。
借地契約の最終期日には価値がゼロになるのでしょう？

[919: 匿名さん]

耐震基準って構造部分が対象で、非構造部分である乾式壁、ALCは対象外。免震、制震にかかわら
ず３・１１では結構あちこちで壊れてる。さらに、自然災害は計画できないってことで、長期修繕
計画には含まれてない。３・１１のときも補修費用をどう工面するかってのが問題になった。
ここは、ダンパーも壊れることが前提の設計だし。
タワマン住むなら覚悟とお金に余裕が無いと。

[920: 購入検討中さん]

大地震がきて，ダンパーが壊れるということかは，
マンションの基本構造が打撃を受ける代わりにダンパー身代わりに壊れてくれるということですか？
次に再び大地震がきたら，身代わりのダンパーを直してなかったら…倒壊もありうるということでしょうか

[921: 匿名さん]

そういうこと。従来の制震だと油圧ダンパーとかで力が加わったときに変形して、力がなくなると
元に戻るんだけど、ここの低降伏点材を使ったダンパーって力が加わったときに他の構造部分より
も先に壊れて、それによってエネルギーを吸収するってタイプ。なので、本震で壊れて、直後に大
きな余震が来たときはアウトってこともありうる。
低降伏点ダンパーを使った物件って今年になって急に増えてる。例えば清水建設の境界梁ダンパー
とか。恐らく問題が露見するのは次の大地震のとき。ちゃんと調べないとそのときにあわてること
になる。

[922: 匿名さん]

仙台市などの制震タワマンは、その後壊れたダンパー交換したのだろうか

震度6以上を経験したことないのですが、被災後のタワマンの記事を見かけないので実際がわからないです。

阪神大震災はタワマンてなかったのでしょうか。

[923: 匿名さん]

免震タワマンが駅近などの高級物件に備わっているのは
お金で安心を買える人向けということですか

[924: 匿名さん]

>>918さん
普通のマンションは建て替えなきゃいけませんよ。
だけど >>914 さんがおっしゃるように建て替えは困難です。
その困難を乗り越えたとしても
建物を壊したり新しいのを建てるなら、住民が大金を出し合わなければなりません。
大金を使わなければいけない価値の土地が残るのです。

[925: 匿名さん]

311後に、これからのタワマンを免震にするとプレスリリースした三井は

最近、制震のタワマンばかり売ってますよ。

[926: 匿名さん]

仙台市で調査したら交換が必要になったってのがわかったのは免震装置のはずだったけど。
ちなみに阪神淡路大震災だと、杭が根元でぽっきりってのがあった。それを教訓に鋼管を
まくって対策ができたんだけど。ここがそれやってるかどうかは知らない。

[927: 匿名さん]

>924
その理論だと
価値ある残したい土地なら初めから免震にするということになるけど

[928: 匿名さん]

免震が、縦揺れには対応してないとか
長周期地震動に共振する問題があるとか、知らないの？

[929: 匿名さん]

免震の場合も、長周期地震動対策で鉛ダンパーを使ってる。これも低降伏点鋼と原理は一緒
なんで交換が必要。

[930: 匿名さん]

ダンパーが壊れたら一世帯あたり100万円程度の一時金徴収できれば大丈夫ではないでしょうか。
意見が集約できなくてスラム化したら困ります。
http://d.hatena.ne.jp/flats/20131105

[931: 匿名さん]

鉛ダンパーこそ、926さんのいう免震で交換が必要だった部分。

[932: 匿名さん]

>925
免震がふさわしい場所､高額所得層が目を付ける場所が免震てことかと思います。

単価上げたら敬遠される場所に免震たてたら売れなくなる。

[933: 匿名さん]

定借は初期投資が少なくてすむので、そのことを考慮する必要があります。

差額を年２％で７０年うんようしたら、凄いきんがくになりますよ。

まぁ、実際には、教育投資など、より有意義なことに使われるのでしょうが。

[934: 匿名さん]

定借って、販売価格に土地代が含まれてない分安いけど、地代を払ったらよくてとんとん。
それでも期限になったら建物含めて手元には何も残らない。

[935: 匿名さん]

普通のマンションは壊さなければいけないボロ建物が乗っかった土地が残る。
巨額な壊し代は住民持ち。安い土地ならばゼロを通り越してマイナス資産。

長期運用って下手すると元本割れするんだよね。

[936: 匿名さん]

定借物件も解体費用は住民持ちで積立する。

[937: 匿名さん]

それを積み立てないで建て替え問題が出てからアタフタするのが
普通のマンション。

[938: 匿名さん]

土地の付いたマンションでも、永住しないで
適当な時期に住み替えしましょう。ってことでいいんじゃない？

[939: 匿名さん]

住まいさーふぃんするには資産価値を維持できる物件を最初に選ばないと。
それから住みかえって結構タイミングが難しい。相場が上がってるときには中古以上に
新築があがるし、相場が下がるときには中古のほうが大きく下がる。

[940: 匿名さん]

新築時に高い価格設定ができない物件は、中古になったら下がるのも大きいってのもポイント。

[941: 匿名さん]

運もあるよ。
マンション暴落説が2005年にあってマンションが安かった時代に実需で買ったら
プチバブルで築浅高値転売できた。

[942: 匿名さん]

消費税上がったら不動産は売れないでしょ。バブル期待は難しいかと。むしろ
今がアベノミクスでバブル気味。高値つかみになるかも。

[943: 匿名さん]

新築時に高い価格設定ってのも、売主が利益を出したいために高い物件もあるからなあ。
高級ではなく高額なだけなので、中古になったらメッキが剥げる。

[944: 住まいに詳しい人]

ここは決して損はしませんが、得をするのはオリンピックまでに早めに売り抜けた人です。その後は価格競争で利益はあまりないので賃貸になり、永住民は多くの賃貸人と一緒に住んでいく物件になるでしょう。

[946: 匿名さん]

マンションの値段あがってくるのは、これからが本番でしょ

[947: 匿名さん]

そもそもタワマンって、世間ではまだ人気あるのかな・・？

[948: 匿名さん]

タワマンが中古になっても人気があったのは希少性があったから。今はあちこちに建っている。
湾岸の中古タワーはスラム化の懸念までされてる始末。

[949: 匿名さん]

将来ずいぶんカネかかるらしいしね。

[950: 匿名さん]

スマイサーフィンしてるよ。
大体、１、２年で。
タワマンからタワマンへ。
ちょっとめんどいけど、本当に儲かるよ。

再開発大規模にハズレなし。