Tomihisa Cross Comfort Tower（トミヒサクロスコンフォートタワー）PART12

[匿名さん]

第1期・1期2次 総計662戸 連続登録即日完売！
Tomihisa Cross Comfort Towerについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。
前スレ: http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/366625/

所在地：東京都新宿区富久町500番地（地番）
交通：丸ノ内線 「新宿御苑前」駅 徒歩5分
副都心線 「新宿三丁目」駅 徒歩8分
都営新宿線 「新宿三丁目」駅 徒歩8分
都営新宿線 「曙橋」駅 徒歩9分
山手線、中央本線、埼京線、湘南新宿ライン 「新宿」駅 徒歩16分
小田急線 「新宿」駅 徒歩16分
間取：2LDK～3LDK
面積：56.98平米～81.79平米
売主・販売代理：野村不動産
売主・販売代理：三井不動産レジデンシャル
売主・販売代理：積水ハウス
売主・販売代理：阪急不動産
復代理：野村不動産アーバンネット
施工会社：戸田建設・五洋建設共同体
管理会社：野村リビングサポート


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山手線のど真ん中「四谷エリア」であまりにも近すぎる5つのマンション計画（三井、住友、阪急×2、積水）
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[860: 匿名さん]

節税というと聞こえはいいけど、節税できるってことは損金を出すことだからね。トータルでは損してることになる。

[861: 匿名さん]

利回りでなく値段の高低を気にしてるということは相続税のことかと。

[862: 匿名さん]

なるほど。投資目的購入の話題があったから、所得税のことかと思っちゃった。マンション
経営で年金対策＆節税って電話もよくかかってくるし。あれ眉唾だし。

[863: 匿名さん]

今までの例がよくでるけど、タワマンで風俗って、どの程度のこと？
まさか最後はないでしょ？

[864: 匿名さん]

相続税対策の購入も、相続が発生するまでは賃貸ってことになるのかな。

[865: 匿名さん]

買って子供に住まわせとけば。

[867: 匿名さん]

知ってるのはヘルス。最後まであるかはどうだろ。

[868: 匿名さん]

家賃もあるが、セキュリティの甘い中古マンションでやる方が出入りは簡単だよ。

[869: 匿名さん]

タワマンで問題になるのは、パーティルームを借りて業者がお見合いパーティとか開催
しちゃうってのもある。これは名義貸する住民という共犯もいるけど。

[870: 匿名さん]

>868
　
営業している部屋に人がいるわけだからインターホン使って堂々と入ってくる。セキュリティな
んて無力。
　
ちなみにオートロックって、住民が供連れを見過ごしてたら、誰でも入れちゃう。セキュリティ
ってハードだけでは守れない。

[871: 匿名さん]

パーティは規則を厳しくして解決。
色んなタワマンで問題になったから、管理会社も対処は分かっているでしょう。

[872: 匿名さん]

いくつものタワマンで問題になってるけど、パーティ問題は解決できてない。

[873: 匿名さん]

>870
それ言ったら、どこのマンションでも良いって事になる。
高い家賃のマンションを選ばなくても。

[874: 匿名さん]

家賃が高くても、客の回転がよければ商売としてはペイする。

[875: 匿名さん]

>872
解決出来てないマンションにパーティは集中してくれることになる。
ここは解決させれば良いだけ。

[876: 匿名さん]

>874
安い家賃で回転が良ければもっと儲る。

[877: 匿名さん]

パーティにかぎらず共用施設利用の規制を厳しくすると、今度は住民が使えなくなっちゃう。

[878: 匿名さん]

「新宿の夜景をみながらの婚活パーティー」
やりそうですね

[879: 匿名さん]

回転をよくするには、多くの客が必要。ここは繁華街が近くにあるし、交通の便も良い。

[880: 匿名さん]

利便性がいいと、それを狙っていろいろな人が集まってくる。

[881: 匿名さん]

>875
パーティラウンジ作るんだから、売主が対策を打っておくべきなのにそれができてない。まさか問題を
知らないとか。

[882: 匿名さん]

良いと言ってしまうほど交通の便は良いか？

[883: 匿名さん]

余所者が繁華街から夜に歩いてきたら、ココは遠いだろうなあ。

[884: 匿名さん]

二丁目があるじゃない。

[885: 匿名さん]

パーティ運営の関係者が
賃貸に出された部屋に住むんだよね

[886: 匿名さん]

そんなことしなくても、住民がバイト代稼ぎで名義貸ししちゃえばOK。そういうことするのは賃貸の人かもしれないけど。

[887: 匿名さん]

いや、部屋に住むんだよね
そうすれば小規模の場合はラウンジじゃなく
その部屋でできる
週2、3回やれば家賃くらい出るから

[888: 匿名さん]

部屋でパーティやりたいなら、ある程度広い部屋でなくちゃね。

[889: 匿名さん]

>>872
タワマン住んでるが、パーティルームは使用時に使用理由を書かされ、
当日は入口の警備員がチェックしてるぞ。最近の管理会社はすごいよ。

虚偽の使用理由を書けば規約違反になるから、損害賠償請求される。
業者もそんなリスク負わないでしょ。

[890: 匿名さん]

警備員がいても、普通に来客として入ってきたら何もできない。まさか身分証チェックして住所が違う人は入れないとか。

[891: 匿名さん]

不動産に掘り出し物は存在する。例えば、これ。

http://www.jutaku-s.com/news/id/0000019234
「オープンレジデンシア広尾」が完売した。販売価格は5800万円台～1億7800万円台。購入者は30代～60代と幅広く、現居住地は地元渋谷区と港区で約5割。いずれも東京地下鉄日比谷線広尾駅徒歩14分。竣工は2014年3月の予定だ。

オープンハウス、ナカノフドー、駅徒歩１４分という点を許容できる人にとっては、最高額でも1億7800万円台（坪約４００万円）と、かなり割安であった。
かつ、このマンションの前はバス通りで、徒歩１分くらいのバス停からは、多い時間帯で、渋谷行きのバスが１時間で３０本近く、恵比寿行きのバスが１０本近く、さらに、徒歩５分くらいのバス停からは新橋方面のバスがこれまた、多い時間帯で１時間２０本以上走っており（試験的に、第１号として２４時間化される路線ですね。）、渋谷駅までドアtoドアで１０分もかからず、霞が関・新橋方面にもアクセス良好という交通利便性のよい地域でもある（あまり知られていないが）。

さらに、周辺には数多くの有名私立小・インター（プレスクール含む）、大小含めた公園、医療機関、魅力的な街の数々（渋谷、恵比寿、代官山、青山、表参道、赤坂、六本木、麻布、白金等々）、それらの街に存する多種多様な施設（六本木ヒルズ、ミッドタウン、ヒカリエ、サントリーホール、美術館、数々の美食）、多様性を許容する街の雰囲気等々、語りつくせない魅力が存する。

こういうのを掘り出し物という。

さて、翻ってこのマンションはどうか。

[892: 匿名さん]

本数が多くてもバス便物件は資産価値を維持できない。掘り出し物なんて。

[894: 匿名さん]

新築時の売れ行きと資産価値を維持できるかは別。トラブル続出ってことになったら敬遠される。

[895: 匿名さん]

トラブル続出を今から決めてかかってるね。

[896: 匿名さん]

昨晩からトラブルリスクが指摘されてるじゃない。

[897: 匿名さん]

ここに限らず大規模マンションなら起こり得るトラブルリスクがね。

[898: 匿名さん]

大規模ではないマンションでも起こり得るトラブルリスクもあったけど。

[899: 匿名さん]

立地を考えたら可能性は高い。でも、わかってるのに対策はされていないってところが。

[901: 匿名さん]

湾岸のタワマン50階です。今朝の地震結構揺れましたが異常ありません。エレベーターも動いています。

[902: 匿名さん]

結構揺れたって書き込み見てえっと思ったけど江東区って震度４だったんだね。やはり地盤は重要。
ただ、震度４で異常があったら欠陥でしょ。そういえば、ここって壊れるタイプのダンパー。

[903: 匿名さん]

はやく入居開始して、素敵なコミュニティが成立して欲しいですね。

[904: 匿名さん]

これ以上大きな地震が来ないといいね。

[905: 匿名さん]

最寄り駅立地が弱いのがなぁ
メガターミナルが10分内だったら安くて最高なんだけど

[906: 匿名さん]

弱点があるから強気価格設定はできないってだけ。不動産にお買い得なし。

[907: リビングデッド]

安いんだから文句言わないで（ぴしゃっ）！

[908: 匿名さん]

新宿三丁目駅も
駅としての乗降客は多い駅なんだが。

[909: 匿名さん]

富久は立地弱いからこそ、安い。
値付けは正直。

[910: 匿名さん]

震度4くらいでダメージを受けてもらっては困る

[911: 匿名さん]

オープンハウス、ナカノフドー、駅歩14分だから
その価格だったのでしょう
妥当な価格に思える

[912: 匿名さん]

>911
全くだよ
どこにも掘り出し物感がない
しかも、オープンシリーズってよく言えば合理的、悪く言えば安っぽい
確かに安いが、安いなりの理由がきちんとある
この価格でこの場所に！と言うオープンハウスの戦略は面白いし頑張ってもらいたい。
でも掘り出し物とは違う

[913: 匿名さん]

制震の壊れて制御するっていうのは震度いくつくらいで実施されるのでしょうか。
壊れたら新しく入れ替えということですか？
震度5弱あたりだと壊れないで耐えてくれればコストかからないんだけど

[914: 物件比較中さん]

タワーマンションの建替えは、コストおよび住人意思集約の両面から困難と言われている、

地震ごときでヘタっちゃたまらんわね。

[915: 匿名さん]

地震で壊れたときは、それも運命だったとあきらめましょう。
それくらいの度胸がなきゃ、タワマンなんて買えません。。。

[916: 匿名さん]

お金ある人は免震タワマン買うということ？

[917: 匿名さん]

914
それを考えたら定借のほうが気が楽。
西新宿の三井定借タワマンが好調に売れたのもわかる。

[918: 物件比較中さん]

定借というのも、どうなんだろうか。
借地契約の最終期日には価値がゼロになるのでしょう？

[919: 匿名さん]

耐震基準って構造部分が対象で、非構造部分である乾式壁、ALCは対象外。免震、制震にかかわら
ず３・１１では結構あちこちで壊れてる。さらに、自然災害は計画できないってことで、長期修繕
計画には含まれてない。３・１１のときも補修費用をどう工面するかってのが問題になった。
ここは、ダンパーも壊れることが前提の設計だし。
タワマン住むなら覚悟とお金に余裕が無いと。

[920: 購入検討中さん]

大地震がきて，ダンパーが壊れるということかは，
マンションの基本構造が打撃を受ける代わりにダンパー身代わりに壊れてくれるということですか？
次に再び大地震がきたら，身代わりのダンパーを直してなかったら…倒壊もありうるということでしょうか

[921: 匿名さん]

そういうこと。従来の制震だと油圧ダンパーとかで力が加わったときに変形して、力がなくなると
元に戻るんだけど、ここの低降伏点材を使ったダンパーって力が加わったときに他の構造部分より
も先に壊れて、それによってエネルギーを吸収するってタイプ。なので、本震で壊れて、直後に大
きな余震が来たときはアウトってこともありうる。
低降伏点ダンパーを使った物件って今年になって急に増えてる。例えば清水建設の境界梁ダンパー
とか。恐らく問題が露見するのは次の大地震のとき。ちゃんと調べないとそのときにあわてること
になる。

[922: 匿名さん]

仙台市などの制震タワマンは、その後壊れたダンパー交換したのだろうか

震度6以上を経験したことないのですが、被災後のタワマンの記事を見かけないので実際がわからないです。

阪神大震災はタワマンてなかったのでしょうか。

[923: 匿名さん]

免震タワマンが駅近などの高級物件に備わっているのは
お金で安心を買える人向けということですか

[924: 匿名さん]

>>918さん
普通のマンションは建て替えなきゃいけませんよ。
だけど >>914 さんがおっしゃるように建て替えは困難です。
その困難を乗り越えたとしても
建物を壊したり新しいのを建てるなら、住民が大金を出し合わなければなりません。
大金を使わなければいけない価値の土地が残るのです。

[925: 匿名さん]

311後に、これからのタワマンを免震にするとプレスリリースした三井は

最近、制震のタワマンばかり売ってますよ。

[926: 匿名さん]

仙台市で調査したら交換が必要になったってのがわかったのは免震装置のはずだったけど。
ちなみに阪神淡路大震災だと、杭が根元でぽっきりってのがあった。それを教訓に鋼管を
まくって対策ができたんだけど。ここがそれやってるかどうかは知らない。

[927: 匿名さん]

>924
その理論だと
価値ある残したい土地なら初めから免震にするということになるけど

[928: 匿名さん]

免震が、縦揺れには対応してないとか
長周期地震動に共振する問題があるとか、知らないの？

[929: 匿名さん]

免震の場合も、長周期地震動対策で鉛ダンパーを使ってる。これも低降伏点鋼と原理は一緒
なんで交換が必要。

[930: 匿名さん]

ダンパーが壊れたら一世帯あたり100万円程度の一時金徴収できれば大丈夫ではないでしょうか。
意見が集約できなくてスラム化したら困ります。
http://d.hatena.ne.jp/flats/20131105

[931: 匿名さん]

鉛ダンパーこそ、926さんのいう免震で交換が必要だった部分。

[932: 匿名さん]

>925
免震がふさわしい場所､高額所得層が目を付ける場所が免震てことかと思います。

単価上げたら敬遠される場所に免震たてたら売れなくなる。

[933: 匿名さん]

定借は初期投資が少なくてすむので、そのことを考慮する必要があります。

差額を年２％で７０年うんようしたら、凄いきんがくになりますよ。

まぁ、実際には、教育投資など、より有意義なことに使われるのでしょうが。

[934: 匿名さん]

定借って、販売価格に土地代が含まれてない分安いけど、地代を払ったらよくてとんとん。
それでも期限になったら建物含めて手元には何も残らない。

[935: 匿名さん]

普通のマンションは壊さなければいけないボロ建物が乗っかった土地が残る。
巨額な壊し代は住民持ち。安い土地ならばゼロを通り越してマイナス資産。

長期運用って下手すると元本割れするんだよね。

[936: 匿名さん]

定借物件も解体費用は住民持ちで積立する。

[937: 匿名さん]

それを積み立てないで建て替え問題が出てからアタフタするのが
普通のマンション。

[938: 匿名さん]

土地の付いたマンションでも、永住しないで
適当な時期に住み替えしましょう。ってことでいいんじゃない？

[939: 匿名さん]

住まいさーふぃんするには資産価値を維持できる物件を最初に選ばないと。
それから住みかえって結構タイミングが難しい。相場が上がってるときには中古以上に
新築があがるし、相場が下がるときには中古のほうが大きく下がる。

[940: 匿名さん]

新築時に高い価格設定ができない物件は、中古になったら下がるのも大きいってのもポイント。

[941: 匿名さん]

運もあるよ。
マンション暴落説が2005年にあってマンションが安かった時代に実需で買ったら
プチバブルで築浅高値転売できた。

[942: 匿名さん]

消費税上がったら不動産は売れないでしょ。バブル期待は難しいかと。むしろ
今がアベノミクスでバブル気味。高値つかみになるかも。

[943: 匿名さん]

新築時に高い価格設定ってのも、売主が利益を出したいために高い物件もあるからなあ。
高級ではなく高額なだけなので、中古になったらメッキが剥げる。

[944: 住まいに詳しい人]

ここは決して損はしませんが、得をするのはオリンピックまでに早めに売り抜けた人です。その後は価格競争で利益はあまりないので賃貸になり、永住民は多くの賃貸人と一緒に住んでいく物件になるでしょう。

[946: 匿名さん]

マンションの値段あがってくるのは、これからが本番でしょ

[947: 匿名さん]

そもそもタワマンって、世間ではまだ人気あるのかな・・？

[948: 匿名さん]

タワマンが中古になっても人気があったのは希少性があったから。今はあちこちに建っている。
湾岸の中古タワーはスラム化の懸念までされてる始末。

[949: 匿名さん]

将来ずいぶんカネかかるらしいしね。

[950: 匿名さん]

スマイサーフィンしてるよ。
大体、１、２年で。
タワマンからタワマンへ。
ちょっとめんどいけど、本当に儲かるよ。

再開発大規模にハズレなし。

[951: 匿名さん]

あ、途中で賃貸も挟んでね。
３０００万特別控除は3年に一度だから。

買い替えはダメ。
安い物件買っても、持ってる物件も安い。
高い時期売っても、買うと高い。

相場は休むもの。
株といっしょ。

今は賃貸。で、ここ買う。

[952: 匿名]

余程高倍率の部屋でもなければ
新築プレミアムに諸経費や引越し代（敷金・礼金も）や売却手数料でそうそう儲かるとは思えません。
ここにしたってスレの勢いは明らかに鈍化しているので残り半分は野村の営業力ならそれなりに
捌けるでしょうが倍率がつくかは謎です。
今までも単価の安い投資部屋ぐらいしか高倍率がついていませんしね。

[953: 匿名さん]

１，２年で住まいさーふぃんって、余程イゴコチの悪い物件なのかな。

[954: 匿名さん]

以前、高層階北向きのイゴコチが悪くて１年住んだだけで転売しましたよ。
丁度プチバブルで買い手がいたけど。って以前に書いたと思う。

[955: 匿名さん]

新築物件の売主が提供する瑕疵担保責任って新しい持ち主に継承されない一方で、中古で転売したときの売主には瑕疵担保責任が発生する。２年以内に転売って不具合でトラぶったら大変だよ。

[956: 匿名さん]

そんな人生、しんどいなあ・・

相場なんて、いちいち気にしてられないや。
まあ、気にいったら買えばいいんじゃない。

[957: 匿名さん]

ミニバブルにたまたまうまく当って味を占めただけかな。次は失敗するのがお決まりのパターンでしょ。

[958: 匿名さん]

>中古で転売したときの売主には瑕疵担保責任が発生する。

ウソ！初めて知った。ほんまかいな？
三井のリハウスの営業さんと、買主さんに庇護担保は前の売主、デベからは引き継げないって説明したけど、わてが引き継ぐなんて説明なかったよ。
ソースとケチャップは？

いずれにせよ、買主さんは庇護担保ないって思ってるからいいけど。

[959: 匿名さん]

仲介業者は三井か。自分も親の売買契約に立ち会って経験があるけど、いい加減だからね。
民法の規定では１０年になってる。ただ普通、売買契約で別途、期間を３ヶ月程度に規定するのが一般的。売買契約で規定しないと民法が適用されるから売主に不利だよ。
買主が無いと思っていても、不具合があって法律相談でもされたらアウト。