Tomihisa Cross Comfort Tower（トミヒサクロスコンフォートタワー）PART12

[匿名さん]

第1期・1期2次 総計662戸 連続登録即日完売！
Tomihisa Cross Comfort Towerについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。
前スレ: http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/366625/

所在地：東京都新宿区富久町500番地（地番）
交通：丸ノ内線 「新宿御苑前」駅 徒歩5分
副都心線 「新宿三丁目」駅 徒歩8分
都営新宿線 「新宿三丁目」駅 徒歩8分
都営新宿線 「曙橋」駅 徒歩9分
山手線、中央本線、埼京線、湘南新宿ライン 「新宿」駅 徒歩16分
小田急線 「新宿」駅 徒歩16分
間取：2LDK～3LDK
面積：56.98平米～81.79平米
売主・販売代理：野村不動産
売主・販売代理：三井不動産レジデンシャル
売主・販売代理：積水ハウス
売主・販売代理：阪急不動産
復代理：野村不動産アーバンネット
施工会社：戸田建設・五洋建設共同体
管理会社：野村リビングサポート


[スムログ 関連記事]
山手線のど真ん中「四谷エリア」であまりにも近すぎる5つのマンション計画（三井、住友、阪急×2、積水）
https://www.sumu-log.com/archives/2180/
ちょっと得するマンション選び（第19回）周辺供給事例による歪み②
https://www.sumu-log.com/archives/7017/

[802: 働く女子さん]

795さん、
ロスのない間取りもあるんですよ。
10平米くらいといいますが、10平米違うとかなり体感違います。

[803: 匿名]

>>802
ここにそんな間取りありますかね。

中住戸はとにかくリビングイン＆リビング廊下で
リビングの有効に使える部分が表記より２、３畳少なくなるような間取りばかりですし、
角部屋も玄関の位置が微妙でとにかく廊下が長い。
角部屋なのにリビングインとか行灯とか信じられない間取りばかり。

そもそも私は行灯を一部屋とカウントしないので
部屋数が足らないってのもあります。

[805: マンション投資家さん]

伸びしろが大事。
いくら素晴らしい物件でも、値段が高ければキャピタルは期待できない。
昔の湾岸物件でゲインが出たのは、もともとかなり安かったから。
今の湾岸価格では、旨みはない。
ここは25年も放置されてきた希少な土地。
潜在的ポテンシャルに比べ、長いノビシロがある。
そして、この伸びしろは購入者のもの。

[806: マンション投資家さん]

豊洲も昔、この立地ではこんなものと言われた。
確かにそうだった。
しかし、再開発で価格は上昇。
今はこのマンションより高値で売られている。
有り得ない。
でも、買い手がいればいいのだ。

富久町、都心でありながら日の目を見なかった土地。
これから本来の価値まで価格は上昇。
その後は再開発で新宿並の価格になる。

2年後ですでにこの価格では買えない。

[808: 匿名さん]

801
シティタワーを中古内覧してきました。公団よりはマシな仕様でしたよ。
良い部屋はもう買い手が付いていて、買いたい部屋はなかったので諦めました。

[809: 匿名さん]

湾岸、オリンピックで沸いてるけど…
デベは売り逃げだからいいけど…ずっと住むのは住民。

これから今まで想像もしていなかった台風、竜巻が起こる。
河川氾濫、温暖化による海岸線の侵食、湾岸のマンションは台風の度に壊滅的状況になる。
もちろん、マンション自体は大丈夫だけど、インフラね。
橋が渡れず、本当の陸の孤島となる。
１階が泥水浸し、清掃、２ケ月後また台風。
この繰り返し。

賃貸なら住んでもよし。景色がいいからね。

[810: 匿名さん]

シティタワー品川は外観と入口はいいけど、廊下や内装は団地だよ。
ただ必要最小限の設備は整っている。

ここも最低限の低仕様団地でいいから、あと1千万円安ければ、1期で瞬間蒸発。

[811: 匿名さん]

晴海はオリンピック選手村の跡地がマンションにされて
大量供給されるのが問題だよね。
それ以外にも勝どき・月島・晴海はタワマン新築計画がいくつもあるし。

[812: 匿名さん]

まあ3LDKですべての部屋がリビングイン、2部屋が行灯とか、
何を考えて図面を引いたんだ？とは思うけどね

[813: 匿名さん]

行灯部屋は内廊下の宿命なので設計が問題じゃない。嫌なら外廊下タワーにするしかない。

[814: 物件比較中さん]

行灯のない内廊下の間取りなんて世間にはいくらでもありますが。

[815: 匿名さん]

湾岸ってあんなにビシバシ　タワマン建てて、売れるんだろうか？
売れたとしたら、逆に都心のどこかが売れなくなるわけで、どこだろう。
ちょっと郊外あたりか？
人口は減るんだから、パイの取り合いになる。
ああ、外国人が買うからいいのか？

売れない地域はものすごく安くなりそう。
家が持てなかった層も買えるようになって、それでいいのかな。

[816: 匿名さん]

Aは爪に火を灯すように頭金500万を貯めた。
都心までも通える郊外の駅4分に３LDK3700万円のマンションを買った。
夢のような日々が続いた。庶民の庶民のささやかな幸せだった。
数年後、駅前にマンションが立ち、値段を見て愕然とした。
新築で３LDK2800万。
Aの隣が中古価格で3400万円で全然売れない理由がわかった。

Bは毎日仕事が終わるのが遅いので、当時は人が住んでいない湾岸のマンションを買った。
5年後値段が１．５倍になり、近所の人は転売してかなり顔が変わった。
その後、まだ価格が上がりきっていない不人気の場所を探すようになった。

Cは高級億ションに住んでいた。バブル時に比べ、あまりにも不動産が割安になったので、2000年から2005年の間に、割安な物件やセカンドに良さそうな場所を次々と買った。
儲けるつもりはなかったが、資産価値は3倍にも膨れ上がっていた。

[817: 匿名さん]

行灯の無い内廊下タワーを教えてください。無いと思いますよ。

[818: 匿名さん]

>815
あんなにと言っても2012年の東京都マンション供給戸数は24000戸強
2012年の東京都人口増加は56000人強
2.3人/1戸ならパイは減らずに吸収出来る
もちろん戸建てや賃貸もあるから供給戸数はもっと多い
しかし逆に地権者付きの建て替えもあるし核家族化で都内実家→都内新居需要もある
つまりまだ東京はパイの奪い合いになっていない
いまは街を新しくして人を呼び込んだ方が得
各地区は東京が人口減に転じる2021年までにどれだけ地域の評価を上げられるかが勝負

[819: 匿名さん]

確か、錦糸町のブリリアタワーは行灯のない内廊下じゃなかったかな。
その代わり、部屋が細長い形だった。

[820: 匿名さん]

オリンピックまでですね。
オリンピックバブル！
一儲けしますか。

[822: リビングデッド]

１０００戸って、希少性ないわ。

ここの立地で唯一無二の物件だ、とか誰か言ってたけど、２００戸のマンション１０棟と同じ。１００戸なら１０棟。
そりゃ安くしなきゃ売れないわけで。

ここに住み続けて満足してればいいかもだけど、売るとか貸す場合には、供給過多が致命傷になりそう。

[823: 匿名さん]

Bの１.５倍は、湾岸でもかなり少ないよ、
プチバブル時代でさえ１.３や１.４だった。５年ではなく１年や２年だったけどね。

[824: 匿名さん]

>822
何棟もタワマンが建ってる東池袋は
OWLとブリリアの総戸数を足しただけで、こことほぼ同じ。

東池袋はここ以上の供給過多ですよ。
更に再開発でタワマンは増え続ける東池袋。

[825: 匿名さん]

>822
ここの供給が過多で困るのは、
郊外の物件です。

[827: 匿名さん]

首都圏1000万世帯の頂点に立つ1000戸ですよ。

[829: 匿名さん]

欧米では築百年でも資産価値のあるマンションが大半です。ここもそうなるでしょう。

[830: 匿名さん]

欧米はパイプが建物のそとを走っていて修繕にお金がかからないからだよ

[831: 匿名]

>829
欧米で資産価値が維持されるのは買った後も修繕やバリューアップ投資をガンガンやるからだからね
ここがそうなるかは管理組合次第

[832: 匿名]

>830
日本ほどじゃないだけで金はかかるよ
ただ、金を掛けて取り替えたらちゃんと履歴を残す
例えば5年前に配管取り替えしたならしばらくは修繕要らないから価値アップ
だから、オーナーは色々頑張る
売買時は専門の調査士が調査するのも一般的だし、瑕疵保険もある
中古を取り巻く環境が違いすぎる。配管位置なんて小さな差だよ

だいたい向こうは賃貸ですら変な使い方で部屋を痛めて居ないか定期的に大家が視察に来るんだよ
それくらい設備維持に掛ける執念が違う

[833: 匿名さん]

テレビで海外の賃貸の話してて
大家が植木や芝刈りまで視察に来るって言ってたなあ。

[836: 匿名さん]

実需で住むために買う人もいるのですが。

[837: 購入検討中さん]

富久の検討スレに何で８３５さんのように中古の一棟買いの人がくるのかな

[839: 匿名さん]

>837
　
投資購入検討の書き込みが多いからじゃない。まじめに投資考えるなら中古物件の一棟買いってのは妥当なんだけどね。新築分譲物件への投資ってうまみが少ない上にリスク高いよ。分譲価格には新築プレミアが載ってるし。

[841: 匿名さん]

一部屋所有して賃貸なんて、未入居リスクを丸々抱えるわけだからね。
　
ちなみに家賃保証ってのもあるけど、長期に渡る契約は無効判決が出てるから業者に言いくるめられないようにね。

[842: 購入検討中さん]

８３９さん、ありがとうございます
自分で住むことを考えているのですが、投資購入検討が多いというのは価値がありそうとも思えますし、賃貸が多くなりそうとも思います。
中古物件の一棟買いの方がいいと思って実行しているプロみたいな人が、どうしてリスク多い一部屋所有して賃貸する人に「そんなことやめておけ」と自分の儲かる手のライバルになるよう勧めるのかも疑問です。

[844: 匿名さん]

投資目的購入って、居住目的の人には迷惑でしかないよ。投資の場合、賃貸に出すんだけど、
賃貸住民ってオーナー住民よりモラルが低い傾向にあって、トラブルが多い。賃貸住民が
マンション内で風俗営業して問題ってのが、いくつかの物件で起きてる。特に入居直後に
問題起されると、管理組合が立ち上がって機能してないから対処が後手後手になる。
　
それからキャピタルゲインとインカムゲインってのも別ものだし。
　
ここは地権者住戸もあるから、投資だけが問題じゃないけどね。管理組合の役員は居住の区
分所有者ってなってるから、輪番制でも賃貸の部屋のオーナーはやらないって不公平とか。

[845: 購入検討中さん]

なんか、あんまりイゴコチ良さそうって思えなくなってきました。

[846: 匿名さん]

このマンション内での風俗のリスクは十分あるでしょ。近くにメッカがあるわけだし。

[847: 匿名さん]

この程度でイゴコチが良くなくなるなら
マンションではなくて郊外の戸建てを探された方が良いかも。

[848: 匿名さん]

それより大規模タワーマンションのスラム化が気になります。
どうすれば完全回避できるでしょうか？

[849: 匿名さん]

イゴコチなんて聞こえのよいだけのデベのキャッチフレーズに惑わされずに、共同住宅であるマンション
のメリット、デメリットはちゃんと勉強しないと。契約しちゃってからでは後の祭り。

[850: 匿名さん]

>848
　
そういう根本的な問題こそイゴコチ論争すべきなのにね。

[851: 匿名さん]

風俗業者も馬鹿じゃないから、タワマンみたいに無駄に家賃が高いところ借りないよ。風俗営業が問題になるのは風俗街至近かつ家賃が十分に安い築２～３０年くらいのマンションです。

[852: 匿名さん]

>850さん
いいこといいますね

[855: 匿名さん]

>851
　
それが新築タワマンで起きてる。ここは繁華街に近いし需要もあるでしょ。

[857: 匿名さん]

江東区湾岸にたくさん先行事例があるけどね。築１０年以上のタワマン。

[858: 匿名さん]

戸建て→マンションが出始めの頃も同じように言われてたんだろうな。時代はめぐる。

[859: 匿名さん]

ここ、高層階も節税に使えそうなほど高くないよね？

[860: 匿名さん]

節税というと聞こえはいいけど、節税できるってことは損金を出すことだからね。トータルでは損してることになる。

[861: 匿名さん]

利回りでなく値段の高低を気にしてるということは相続税のことかと。

[862: 匿名さん]

なるほど。投資目的購入の話題があったから、所得税のことかと思っちゃった。マンション
経営で年金対策＆節税って電話もよくかかってくるし。あれ眉唾だし。

[863: 匿名さん]

今までの例がよくでるけど、タワマンで風俗って、どの程度のこと？
まさか最後はないでしょ？

[864: 匿名さん]

相続税対策の購入も、相続が発生するまでは賃貸ってことになるのかな。

[865: 匿名さん]

買って子供に住まわせとけば。

[867: 匿名さん]

知ってるのはヘルス。最後まであるかはどうだろ。

[868: 匿名さん]

家賃もあるが、セキュリティの甘い中古マンションでやる方が出入りは簡単だよ。

[869: 匿名さん]

タワマンで問題になるのは、パーティルームを借りて業者がお見合いパーティとか開催
しちゃうってのもある。これは名義貸する住民という共犯もいるけど。

[870: 匿名さん]

>868
　
営業している部屋に人がいるわけだからインターホン使って堂々と入ってくる。セキュリティな
んて無力。
　
ちなみにオートロックって、住民が供連れを見過ごしてたら、誰でも入れちゃう。セキュリティ
ってハードだけでは守れない。

[871: 匿名さん]

パーティは規則を厳しくして解決。
色んなタワマンで問題になったから、管理会社も対処は分かっているでしょう。

[872: 匿名さん]

いくつものタワマンで問題になってるけど、パーティ問題は解決できてない。

[873: 匿名さん]

>870
それ言ったら、どこのマンションでも良いって事になる。
高い家賃のマンションを選ばなくても。

[874: 匿名さん]

家賃が高くても、客の回転がよければ商売としてはペイする。

[875: 匿名さん]

>872
解決出来てないマンションにパーティは集中してくれることになる。
ここは解決させれば良いだけ。

[876: 匿名さん]

>874
安い家賃で回転が良ければもっと儲る。

[877: 匿名さん]

パーティにかぎらず共用施設利用の規制を厳しくすると、今度は住民が使えなくなっちゃう。

[878: 匿名さん]

「新宿の夜景をみながらの婚活パーティー」
やりそうですね

[879: 匿名さん]

回転をよくするには、多くの客が必要。ここは繁華街が近くにあるし、交通の便も良い。

[880: 匿名さん]

利便性がいいと、それを狙っていろいろな人が集まってくる。

[881: 匿名さん]

>875
パーティラウンジ作るんだから、売主が対策を打っておくべきなのにそれができてない。まさか問題を
知らないとか。

[882: 匿名さん]

良いと言ってしまうほど交通の便は良いか？

[883: 匿名さん]

余所者が繁華街から夜に歩いてきたら、ココは遠いだろうなあ。

[884: 匿名さん]

二丁目があるじゃない。

[885: 匿名さん]

パーティ運営の関係者が
賃貸に出された部屋に住むんだよね

[886: 匿名さん]

そんなことしなくても、住民がバイト代稼ぎで名義貸ししちゃえばOK。そういうことするのは賃貸の人かもしれないけど。

[887: 匿名さん]

いや、部屋に住むんだよね
そうすれば小規模の場合はラウンジじゃなく
その部屋でできる
週2、3回やれば家賃くらい出るから

[888: 匿名さん]

部屋でパーティやりたいなら、ある程度広い部屋でなくちゃね。

[889: 匿名さん]

>>872
タワマン住んでるが、パーティルームは使用時に使用理由を書かされ、
当日は入口の警備員がチェックしてるぞ。最近の管理会社はすごいよ。

虚偽の使用理由を書けば規約違反になるから、損害賠償請求される。
業者もそんなリスク負わないでしょ。

[890: 匿名さん]

警備員がいても、普通に来客として入ってきたら何もできない。まさか身分証チェックして住所が違う人は入れないとか。

[891: 匿名さん]

不動産に掘り出し物は存在する。例えば、これ。

http://www.jutaku-s.com/news/id/0000019234
「オープンレジデンシア広尾」が完売した。販売価格は5800万円台～1億7800万円台。購入者は30代～60代と幅広く、現居住地は地元渋谷区と港区で約5割。いずれも東京地下鉄日比谷線広尾駅徒歩14分。竣工は2014年3月の予定だ。

オープンハウス、ナカノフドー、駅徒歩１４分という点を許容できる人にとっては、最高額でも1億7800万円台（坪約４００万円）と、かなり割安であった。
かつ、このマンションの前はバス通りで、徒歩１分くらいのバス停からは、多い時間帯で、渋谷行きのバスが１時間で３０本近く、恵比寿行きのバスが１０本近く、さらに、徒歩５分くらいのバス停からは新橋方面のバスがこれまた、多い時間帯で１時間２０本以上走っており（試験的に、第１号として２４時間化される路線ですね。）、渋谷駅までドアtoドアで１０分もかからず、霞が関・新橋方面にもアクセス良好という交通利便性のよい地域でもある（あまり知られていないが）。

さらに、周辺には数多くの有名私立小・インター（プレスクール含む）、大小含めた公園、医療機関、魅力的な街の数々（渋谷、恵比寿、代官山、青山、表参道、赤坂、六本木、麻布、白金等々）、それらの街に存する多種多様な施設（六本木ヒルズ、ミッドタウン、ヒカリエ、サントリーホール、美術館、数々の美食）、多様性を許容する街の雰囲気等々、語りつくせない魅力が存する。

こういうのを掘り出し物という。

さて、翻ってこのマンションはどうか。

[892: 匿名さん]

本数が多くてもバス便物件は資産価値を維持できない。掘り出し物なんて。

[894: 匿名さん]

新築時の売れ行きと資産価値を維持できるかは別。トラブル続出ってことになったら敬遠される。

[895: 匿名さん]

トラブル続出を今から決めてかかってるね。

[896: 匿名さん]

昨晩からトラブルリスクが指摘されてるじゃない。

[897: 匿名さん]

ここに限らず大規模マンションなら起こり得るトラブルリスクがね。

[898: 匿名さん]

大規模ではないマンションでも起こり得るトラブルリスクもあったけど。

[899: 匿名さん]

立地を考えたら可能性は高い。でも、わかってるのに対策はされていないってところが。

[901: 匿名さん]

湾岸のタワマン50階です。今朝の地震結構揺れましたが異常ありません。エレベーターも動いています。

[902: 匿名さん]

結構揺れたって書き込み見てえっと思ったけど江東区って震度４だったんだね。やはり地盤は重要。
ただ、震度４で異常があったら欠陥でしょ。そういえば、ここって壊れるタイプのダンパー。

[903: 匿名さん]

はやく入居開始して、素敵なコミュニティが成立して欲しいですね。

[904: 匿名さん]

これ以上大きな地震が来ないといいね。

[905: 匿名さん]

最寄り駅立地が弱いのがなぁ
メガターミナルが10分内だったら安くて最高なんだけど

[906: 匿名さん]

弱点があるから強気価格設定はできないってだけ。不動産にお買い得なし。

[907: リビングデッド]

安いんだから文句言わないで（ぴしゃっ）！

[908: 匿名さん]

新宿三丁目駅も
駅としての乗降客は多い駅なんだが。

[909: 匿名さん]

富久は立地弱いからこそ、安い。
値付けは正直。

[910: 匿名さん]

震度4くらいでダメージを受けてもらっては困る

[911: 匿名さん]

オープンハウス、ナカノフドー、駅歩14分だから
その価格だったのでしょう
妥当な価格に思える

[912: 匿名さん]

>911
全くだよ
どこにも掘り出し物感がない
しかも、オープンシリーズってよく言えば合理的、悪く言えば安っぽい
確かに安いが、安いなりの理由がきちんとある
この価格でこの場所に！と言うオープンハウスの戦略は面白いし頑張ってもらいたい。
でも掘り出し物とは違う

[913: 匿名さん]

制震の壊れて制御するっていうのは震度いくつくらいで実施されるのでしょうか。
壊れたら新しく入れ替えということですか？
震度5弱あたりだと壊れないで耐えてくれればコストかからないんだけど

[914: 物件比較中さん]

タワーマンションの建替えは、コストおよび住人意思集約の両面から困難と言われている、

地震ごときでヘタっちゃたまらんわね。

[915: 匿名さん]

地震で壊れたときは、それも運命だったとあきらめましょう。
それくらいの度胸がなきゃ、タワマンなんて買えません。。。

[916: 匿名さん]

お金ある人は免震タワマン買うということ？

[917: 匿名さん]

914
それを考えたら定借のほうが気が楽。
西新宿の三井定借タワマンが好調に売れたのもわかる。

[918: 物件比較中さん]

定借というのも、どうなんだろうか。
借地契約の最終期日には価値がゼロになるのでしょう？

[919: 匿名さん]

耐震基準って構造部分が対象で、非構造部分である乾式壁、ALCは対象外。免震、制震にかかわら
ず３・１１では結構あちこちで壊れてる。さらに、自然災害は計画できないってことで、長期修繕
計画には含まれてない。３・１１のときも補修費用をどう工面するかってのが問題になった。
ここは、ダンパーも壊れることが前提の設計だし。
タワマン住むなら覚悟とお金に余裕が無いと。

[920: 購入検討中さん]

大地震がきて，ダンパーが壊れるということかは，
マンションの基本構造が打撃を受ける代わりにダンパー身代わりに壊れてくれるということですか？
次に再び大地震がきたら，身代わりのダンパーを直してなかったら…倒壊もありうるということでしょうか

[921: 匿名さん]

そういうこと。従来の制震だと油圧ダンパーとかで力が加わったときに変形して、力がなくなると
元に戻るんだけど、ここの低降伏点材を使ったダンパーって力が加わったときに他の構造部分より
も先に壊れて、それによってエネルギーを吸収するってタイプ。なので、本震で壊れて、直後に大
きな余震が来たときはアウトってこともありうる。
低降伏点ダンパーを使った物件って今年になって急に増えてる。例えば清水建設の境界梁ダンパー
とか。恐らく問題が露見するのは次の大地震のとき。ちゃんと調べないとそのときにあわてること
になる。

[922: 匿名さん]

仙台市などの制震タワマンは、その後壊れたダンパー交換したのだろうか

震度6以上を経験したことないのですが、被災後のタワマンの記事を見かけないので実際がわからないです。

阪神大震災はタワマンてなかったのでしょうか。

[923: 匿名さん]

免震タワマンが駅近などの高級物件に備わっているのは
お金で安心を買える人向けということですか

[924: 匿名さん]

>>918さん
普通のマンションは建て替えなきゃいけませんよ。
だけど >>914 さんがおっしゃるように建て替えは困難です。
その困難を乗り越えたとしても
建物を壊したり新しいのを建てるなら、住民が大金を出し合わなければなりません。
大金を使わなければいけない価値の土地が残るのです。

[925: 匿名さん]

311後に、これからのタワマンを免震にするとプレスリリースした三井は

最近、制震のタワマンばかり売ってますよ。

[926: 匿名さん]

仙台市で調査したら交換が必要になったってのがわかったのは免震装置のはずだったけど。
ちなみに阪神淡路大震災だと、杭が根元でぽっきりってのがあった。それを教訓に鋼管を
まくって対策ができたんだけど。ここがそれやってるかどうかは知らない。

[927: 匿名さん]

>924
その理論だと
価値ある残したい土地なら初めから免震にするということになるけど

[928: 匿名さん]

免震が、縦揺れには対応してないとか
長周期地震動に共振する問題があるとか、知らないの？

[929: 匿名さん]

免震の場合も、長周期地震動対策で鉛ダンパーを使ってる。これも低降伏点鋼と原理は一緒
なんで交換が必要。

[930: 匿名さん]

ダンパーが壊れたら一世帯あたり100万円程度の一時金徴収できれば大丈夫ではないでしょうか。
意見が集約できなくてスラム化したら困ります。
http://d.hatena.ne.jp/flats/20131105

[931: 匿名さん]

鉛ダンパーこそ、926さんのいう免震で交換が必要だった部分。

[932: 匿名さん]

>925
免震がふさわしい場所､高額所得層が目を付ける場所が免震てことかと思います。

単価上げたら敬遠される場所に免震たてたら売れなくなる。

[933: 匿名さん]

定借は初期投資が少なくてすむので、そのことを考慮する必要があります。

差額を年２％で７０年うんようしたら、凄いきんがくになりますよ。

まぁ、実際には、教育投資など、より有意義なことに使われるのでしょうが。

[934: 匿名さん]

定借って、販売価格に土地代が含まれてない分安いけど、地代を払ったらよくてとんとん。
それでも期限になったら建物含めて手元には何も残らない。

[935: 匿名さん]

普通のマンションは壊さなければいけないボロ建物が乗っかった土地が残る。
巨額な壊し代は住民持ち。安い土地ならばゼロを通り越してマイナス資産。

長期運用って下手すると元本割れするんだよね。

[936: 匿名さん]

定借物件も解体費用は住民持ちで積立する。

[937: 匿名さん]

それを積み立てないで建て替え問題が出てからアタフタするのが
普通のマンション。

[938: 匿名さん]

土地の付いたマンションでも、永住しないで
適当な時期に住み替えしましょう。ってことでいいんじゃない？

[939: 匿名さん]

住まいさーふぃんするには資産価値を維持できる物件を最初に選ばないと。
それから住みかえって結構タイミングが難しい。相場が上がってるときには中古以上に
新築があがるし、相場が下がるときには中古のほうが大きく下がる。

[940: 匿名さん]

新築時に高い価格設定ができない物件は、中古になったら下がるのも大きいってのもポイント。

[941: 匿名さん]

運もあるよ。
マンション暴落説が2005年にあってマンションが安かった時代に実需で買ったら
プチバブルで築浅高値転売できた。

[942: 匿名さん]

消費税上がったら不動産は売れないでしょ。バブル期待は難しいかと。むしろ
今がアベノミクスでバブル気味。高値つかみになるかも。

[943: 匿名さん]

新築時に高い価格設定ってのも、売主が利益を出したいために高い物件もあるからなあ。
高級ではなく高額なだけなので、中古になったらメッキが剥げる。

[944: 住まいに詳しい人]

ここは決して損はしませんが、得をするのはオリンピックまでに早めに売り抜けた人です。その後は価格競争で利益はあまりないので賃貸になり、永住民は多くの賃貸人と一緒に住んでいく物件になるでしょう。

[946: 匿名さん]

マンションの値段あがってくるのは、これからが本番でしょ

[947: 匿名さん]

そもそもタワマンって、世間ではまだ人気あるのかな・・？

[948: 匿名さん]

タワマンが中古になっても人気があったのは希少性があったから。今はあちこちに建っている。
湾岸の中古タワーはスラム化の懸念までされてる始末。

[949: 匿名さん]

将来ずいぶんカネかかるらしいしね。

[950: 匿名さん]

スマイサーフィンしてるよ。
大体、１、２年で。
タワマンからタワマンへ。
ちょっとめんどいけど、本当に儲かるよ。

再開発大規模にハズレなし。

[951: 匿名さん]

あ、途中で賃貸も挟んでね。
３０００万特別控除は3年に一度だから。

買い替えはダメ。
安い物件買っても、持ってる物件も安い。
高い時期売っても、買うと高い。

相場は休むもの。
株といっしょ。

今は賃貸。で、ここ買う。

[952: 匿名]

余程高倍率の部屋でもなければ
新築プレミアムに諸経費や引越し代（敷金・礼金も）や売却手数料でそうそう儲かるとは思えません。
ここにしたってスレの勢いは明らかに鈍化しているので残り半分は野村の営業力ならそれなりに
捌けるでしょうが倍率がつくかは謎です。
今までも単価の安い投資部屋ぐらいしか高倍率がついていませんしね。

[953: 匿名さん]

１，２年で住まいさーふぃんって、余程イゴコチの悪い物件なのかな。

[954: 匿名さん]

以前、高層階北向きのイゴコチが悪くて１年住んだだけで転売しましたよ。
丁度プチバブルで買い手がいたけど。って以前に書いたと思う。

[955: 匿名さん]

新築物件の売主が提供する瑕疵担保責任って新しい持ち主に継承されない一方で、中古で転売したときの売主には瑕疵担保責任が発生する。２年以内に転売って不具合でトラぶったら大変だよ。

[956: 匿名さん]

そんな人生、しんどいなあ・・

相場なんて、いちいち気にしてられないや。
まあ、気にいったら買えばいいんじゃない。

[957: 匿名さん]

ミニバブルにたまたまうまく当って味を占めただけかな。次は失敗するのがお決まりのパターンでしょ。

[958: 匿名さん]

>中古で転売したときの売主には瑕疵担保責任が発生する。

ウソ！初めて知った。ほんまかいな？
三井のリハウスの営業さんと、買主さんに庇護担保は前の売主、デベからは引き継げないって説明したけど、わてが引き継ぐなんて説明なかったよ。
ソースとケチャップは？

いずれにせよ、買主さんは庇護担保ないって思ってるからいいけど。

[959: 匿名さん]

仲介業者は三井か。自分も親の売買契約に立ち会って経験があるけど、いい加減だからね。
民法の規定では１０年になってる。ただ普通、売買契約で別途、期間を３ヶ月程度に規定するのが一般的。売買契約で規定しないと民法が適用されるから売主に不利だよ。
買主が無いと思っていても、不具合があって法律相談でもされたらアウト。

[960: 匿名さん]

補足だけど、売主が（宅建）業者の場合、宅建業法で２年って規定されている。

[961: 匿名さん]

三井なら、ひな型契約書に普通書いてあるでしょ。３ヶ月と。
読み合わせしたはずだよ。

[962: 匿名]

三井に限らず、瑕疵担保3ヶ月が不動産業界標準じゃないか？
業界団体FRKが2000年初頭には標準契約書にそう記載するようになってるし
マンションコミュニティはどこも古い情報からの書き込みで不安がらせるのがたまにあるね

[963: 匿名さん]

高層階がイゴコチ悪すぎるのは一回住んだ人ならわかる。
タワマンは22階前後が至高。

[964: 匿名さん]

実は買主と結託して、契約書から瑕疵担保責任の条項を削除したとか。そうすると民法の１０年が適用されちゃう。

[965: 匿名さん]

中古仲介は普通、売主側に味方するでしょ。

[966: 匿名さん]

両手だと売主、買主双方の仲介だからどっちにつくかは業者との関係次第。

[967: 匿名さん]

両手狙いをやれるような優良物件だと尚更、
売主のご機嫌とりをする仲介業者もありますよ。

[968: 匿名さん]

一般媒介で複数社と競争させられてたら、売主のご機嫌取りすることはあるだろ
うけど、専任媒介とったら最後、売主の都合なんて無視なんて業者もあるよ。某
大手なんて有名。

[969: 匿名さん]

968さん
ググったら不動産業界人のブログに書かれていて、業者名がわかりました。
ただ、「他の大手仲介各社も最近では同じことをしています」だって。

[970: 契約済みさん]

専任ってそういうもんなんですか
今年２つマンションを売りましたが両方専任媒介で売りました
このスレにいらっしゃる不動産通の方々は一般媒介が普通なんですか？

[971: 匿名さん]

お騒がせしてすまほ。
３ケ月なら言われた気がする。
1年半の物件だったから、壊れることないって勝手に思ってた、
そういえば、３ケ月経つまで地震ないこと祈ってた気がする。

[972: 匿名さん]

時間を掛けて素人に割高に売りたいなら専任媒介の方がいい。時間が限られてるなら一般がいい。

[973: 契約済みさん]

９７２様
教えていただいて，ありがとうございます
何ヶ月かかかったけど不動産屋の査定より高く売れたから専任でよかったと思うことにします

[974: 匿名さん]

>973
専任は余所にさらわれる可能性が無いから、じっくり高値で売ろうという売主にも付き合ってくれます。
ただし、他社との競争が無いから値下げさせて売ってしまおうという面もあります。
一般は早い者勝ちだから価格的に魅力がある物件なら我先に客付けする。ただ、高いなどで売れそうに無い物件は徹底的に放置。

なので、結論として>972となります。

[975: 匿名さん]

逆に、売れそうにないボロ物件も放置でしょ？
再建築不可物件にアパートリフォームで建てようかと思って見に行ったけど、あまりにもひどいので見送った。
電話して住所聞いたけど、営業マンこようともしなかったよ。
もう半年以上晒されてる。
一般にすればよかったのにねえ。

[982: 匿名さん]

パーティールーム云々より、新宿駅から実質20分以上かかる
立地が弱いことが惜しい

タワマンは駅近で便利であってほしい。

[983: 匿名さん]

逆にJR新宿駅に近すぎたら検討してないな

[984: 匿名さん]

ここは新宿御苑や丸の内線近いし新宿は適度な距離だからgoodなんですよね。わかってないね

[985: 契約済みさん]

>983

同感です。
私自身は、新宿まで徒歩圏内、というだけで大満足です。
もっと新宿駅に近かったら、もしかしたら検討しなかったかもしれません。
最寄り駅は新宿御苑前ですから、少し離れていてよかったと思っています。

予算内で手が届いたのも、この距離だからと納得しています。

[986: 匿名さん]

駅距離は近い方がいいに決まってます。
契約した興奮が覚めれば、納得したつもりの駅距離や間取りが、あばたもえくぼと気付くのでしょうか。

[987: 契約済みさん]

徒歩20分の新宿駅より近くに複数の駅があるから納得してるの！

価格にも反映されてるから納得してるの！


>986が言うように、駅距離は近い方がいいに決まってます。
そんなこと分かってます。
ちなみに、現在の住まいは駅前です。
駅近のよさ、自分ももちろん知っていますけどね。

[988: 匿名さん]

伊勢丹歩いて行けるのって素晴らしい！

[989: 匿名さん]

駅が遠いから買ったという人は、もし新駅ができたらどうするの？

[990: 契約済みさん]

986さんはそういう理由だから買わないんでしょ？
だったら、いつまでもこのスレのチェックしてなくてもいいんじゃないかと思うけど・・・

[991: 匿名さん]

ここは新宿物件じゃないってことです。
新宿、新宿騒いでるポジ？ネガ？は
立地詳しくないんでしょう。

新宿駅界隈は徒歩圏内だけど
新宿駅は普段利用は向かないですから

新宿駅でるならクラッシィの方が断然早いですし。

[992: 匿名さん]

資産価値上がるからそれもいいな～

[993: 匿名さん]

新宿御苑前駅まで5分、充分でしょ！

[994: 匿名さん]

そうだ、そうだ～

トミヒサクロス、悩んだけど買えてよかった。
心から喜んでいます。

[995: 匿名さん]

新宿駅はJR利用しなければ関係ないのでは？今は新宿三丁目から渋谷も池袋もいけるしね！東京駅や銀座も丸の内線で一本。大変良いポジションですね。人気がある注目物件買えた人が羨ましいです。

[996: 匿名さん]

駅近の交通に便利なところは騒がしいので
そこを敬遠される層に向いているのです。

[997: 匿名さん]

995
新宿駅のJR含めたくさんの路線あるほうが利用者多いのだからリセールは強いに決まってる

お金があるなら交通至便の立地いいタワマン選ぶでしょう。

[998: 匿名さん]

山手線内てこんなタワーワンションなかなかありませんね！

[999: 匿名さん]

早く新装モデルルーム行きたいです！

[1000: 匿名さん]

part12、かなりの速さで1000まで来ましたね。
どなかた、次、宜しくです。

[1001: 管理担当]

管理担当です。

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