Tomihisa Cross Comfort Tower（トミヒサクロスコンフォートタワー）PART12

[匿名さん]

第1期・1期2次 総計662戸 連続登録即日完売！
Tomihisa Cross Comfort Towerについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。
前スレ: http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/366625/

所在地：東京都新宿区富久町500番地（地番）
交通：丸ノ内線 「新宿御苑前」駅 徒歩5分
副都心線 「新宿三丁目」駅 徒歩8分
都営新宿線 「新宿三丁目」駅 徒歩8分
都営新宿線 「曙橋」駅 徒歩9分
山手線、中央本線、埼京線、湘南新宿ライン 「新宿」駅 徒歩16分
小田急線 「新宿」駅 徒歩16分
間取：2LDK～3LDK
面積：56.98平米～81.79平米
売主・販売代理：野村不動産
売主・販売代理：三井不動産レジデンシャル
売主・販売代理：積水ハウス
売主・販売代理：阪急不動産
復代理：野村不動産アーバンネット
施工会社：戸田建設・五洋建設共同体
管理会社：野村リビングサポート


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山手線のど真ん中「四谷エリア」であまりにも近すぎる5つのマンション計画（三井、住友、阪急×2、積水）
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ちょっと得するマンション選び（第19回）周辺供給事例による歪み②
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[786: 匿名さん]

ここは買い物便利そうだけど、歌舞伎町や二丁目への通勤も便利なので、恐い人や変な人が紛れ込んできたりしないか心配です。賃貸部分もあるので余計心配ですが、子育て世代の方々はどうお考えでしょうか？住人層の予測が立てづらいですね。

[787: 匿名さん]

ローレルコートや近所のマンションの評判やスレを見れば、ある程度は予測できるのではないでしょうか。
1000人もいればいろいろな人がいますから、それはどこのタワマンでも状況は同じだと思います。

[788: 匿名さん]

人生いろいろ。ご冥福をお祈り致します。
このマンションでいろいろな人生を紡いでいきましょう。

[789: 匿名さん]

シティタワー品川に続く伝説になるでしょう。

[790: 匿名さん]

続くではなく
ここを新たな伝説にしましょう。

[791: 匿名さん]

>789
それ笑い話かな。シティタワー品川は一期で８００戸超の全戸を即日完売。こことは比較にならないレベル。

[792: 匿名さん]

だって２LDK2300万円、３LDK2800万円だったし。

[793: 働く女子さん]

サラリーマン世帯です。
ここは資産家の方も居るでしょうが、多くは一般家庭の方だろうと思っています。
ある意味、あまり格差がないのかなーと期待しています。

平米を10平米縮めれば港区でも買えましたが、ここでこの広さを買えて満足しています。

[794: 働く女子さん]

シティタワーは入札の時点で売値が決まってたからね。
公の関わった物件は、売値に制約がつきがち。シティタワーは別格。
平均で12倍位ついてたと思う。申し込んでも買える確率9%っていう狭き門だったなー。懐かしい。

[795: 匿名]

10平米程度なら港区で良かったんじゃ。
ここの間取りじゃ10平米分ぐらい軽くロスってるよ。

[796: 物件比較中さん]

この立地だったら価格はこんなもんでは？

[797: 匿名さん]

港区湾岸より新宿区高台の方が良いと思う。

[798: 匿名さん]

いいんじゃない？どっちでも。
買いたいほうを買えば。
どっちが正解かなんて人によって違うでしょ。

[799: 匿名さん]

シティタワーは住友のフラッグシップだから、こことはレベルが違う。

[801: 働く女子さん]

799
何もご存知ないんですね。
公団並の低仕様物件ですよ。

[802: 働く女子さん]

795さん、
ロスのない間取りもあるんですよ。
10平米くらいといいますが、10平米違うとかなり体感違います。

[803: 匿名]

>>802
ここにそんな間取りありますかね。

中住戸はとにかくリビングイン＆リビング廊下で
リビングの有効に使える部分が表記より２、３畳少なくなるような間取りばかりですし、
角部屋も玄関の位置が微妙でとにかく廊下が長い。
角部屋なのにリビングインとか行灯とか信じられない間取りばかり。

そもそも私は行灯を一部屋とカウントしないので
部屋数が足らないってのもあります。

[805: マンション投資家さん]

伸びしろが大事。
いくら素晴らしい物件でも、値段が高ければキャピタルは期待できない。
昔の湾岸物件でゲインが出たのは、もともとかなり安かったから。
今の湾岸価格では、旨みはない。
ここは25年も放置されてきた希少な土地。
潜在的ポテンシャルに比べ、長いノビシロがある。
そして、この伸びしろは購入者のもの。

[806: マンション投資家さん]

豊洲も昔、この立地ではこんなものと言われた。
確かにそうだった。
しかし、再開発で価格は上昇。
今はこのマンションより高値で売られている。
有り得ない。
でも、買い手がいればいいのだ。

富久町、都心でありながら日の目を見なかった土地。
これから本来の価値まで価格は上昇。
その後は再開発で新宿並の価格になる。

2年後ですでにこの価格では買えない。

[808: 匿名さん]

801
シティタワーを中古内覧してきました。公団よりはマシな仕様でしたよ。
良い部屋はもう買い手が付いていて、買いたい部屋はなかったので諦めました。

[809: 匿名さん]

湾岸、オリンピックで沸いてるけど…
デベは売り逃げだからいいけど…ずっと住むのは住民。

これから今まで想像もしていなかった台風、竜巻が起こる。
河川氾濫、温暖化による海岸線の侵食、湾岸のマンションは台風の度に壊滅的状況になる。
もちろん、マンション自体は大丈夫だけど、インフラね。
橋が渡れず、本当の陸の孤島となる。
１階が泥水浸し、清掃、２ケ月後また台風。
この繰り返し。

賃貸なら住んでもよし。景色がいいからね。

[810: 匿名さん]

シティタワー品川は外観と入口はいいけど、廊下や内装は団地だよ。
ただ必要最小限の設備は整っている。

ここも最低限の低仕様団地でいいから、あと1千万円安ければ、1期で瞬間蒸発。

[811: 匿名さん]

晴海はオリンピック選手村の跡地がマンションにされて
大量供給されるのが問題だよね。
それ以外にも勝どき・月島・晴海はタワマン新築計画がいくつもあるし。

[812: 匿名さん]

まあ3LDKですべての部屋がリビングイン、2部屋が行灯とか、
何を考えて図面を引いたんだ？とは思うけどね

[813: 匿名さん]

行灯部屋は内廊下の宿命なので設計が問題じゃない。嫌なら外廊下タワーにするしかない。

[814: 物件比較中さん]

行灯のない内廊下の間取りなんて世間にはいくらでもありますが。

[815: 匿名さん]

湾岸ってあんなにビシバシ　タワマン建てて、売れるんだろうか？
売れたとしたら、逆に都心のどこかが売れなくなるわけで、どこだろう。
ちょっと郊外あたりか？
人口は減るんだから、パイの取り合いになる。
ああ、外国人が買うからいいのか？

売れない地域はものすごく安くなりそう。
家が持てなかった層も買えるようになって、それでいいのかな。

[816: 匿名さん]

Aは爪に火を灯すように頭金500万を貯めた。
都心までも通える郊外の駅4分に３LDK3700万円のマンションを買った。
夢のような日々が続いた。庶民の庶民のささやかな幸せだった。
数年後、駅前にマンションが立ち、値段を見て愕然とした。
新築で３LDK2800万。
Aの隣が中古価格で3400万円で全然売れない理由がわかった。

Bは毎日仕事が終わるのが遅いので、当時は人が住んでいない湾岸のマンションを買った。
5年後値段が１．５倍になり、近所の人は転売してかなり顔が変わった。
その後、まだ価格が上がりきっていない不人気の場所を探すようになった。

Cは高級億ションに住んでいた。バブル時に比べ、あまりにも不動産が割安になったので、2000年から2005年の間に、割安な物件やセカンドに良さそうな場所を次々と買った。
儲けるつもりはなかったが、資産価値は3倍にも膨れ上がっていた。

[817: 匿名さん]

行灯の無い内廊下タワーを教えてください。無いと思いますよ。

[818: 匿名さん]

>815
あんなにと言っても2012年の東京都マンション供給戸数は24000戸強
2012年の東京都人口増加は56000人強
2.3人/1戸ならパイは減らずに吸収出来る
もちろん戸建てや賃貸もあるから供給戸数はもっと多い
しかし逆に地権者付きの建て替えもあるし核家族化で都内実家→都内新居需要もある
つまりまだ東京はパイの奪い合いになっていない
いまは街を新しくして人を呼び込んだ方が得
各地区は東京が人口減に転じる2021年までにどれだけ地域の評価を上げられるかが勝負

[819: 匿名さん]

確か、錦糸町のブリリアタワーは行灯のない内廊下じゃなかったかな。
その代わり、部屋が細長い形だった。

[820: 匿名さん]

オリンピックまでですね。
オリンピックバブル！
一儲けしますか。

[822: リビングデッド]

１０００戸って、希少性ないわ。

ここの立地で唯一無二の物件だ、とか誰か言ってたけど、２００戸のマンション１０棟と同じ。１００戸なら１０棟。
そりゃ安くしなきゃ売れないわけで。

ここに住み続けて満足してればいいかもだけど、売るとか貸す場合には、供給過多が致命傷になりそう。

[823: 匿名さん]

Bの１.５倍は、湾岸でもかなり少ないよ、
プチバブル時代でさえ１.３や１.４だった。５年ではなく１年や２年だったけどね。

[824: 匿名さん]

>822
何棟もタワマンが建ってる東池袋は
OWLとブリリアの総戸数を足しただけで、こことほぼ同じ。

東池袋はここ以上の供給過多ですよ。
更に再開発でタワマンは増え続ける東池袋。

[825: 匿名さん]

>822
ここの供給が過多で困るのは、
郊外の物件です。

[827: 匿名さん]

首都圏1000万世帯の頂点に立つ1000戸ですよ。

[829: 匿名さん]

欧米では築百年でも資産価値のあるマンションが大半です。ここもそうなるでしょう。

[830: 匿名さん]

欧米はパイプが建物のそとを走っていて修繕にお金がかからないからだよ

[831: 匿名]

>829
欧米で資産価値が維持されるのは買った後も修繕やバリューアップ投資をガンガンやるからだからね
ここがそうなるかは管理組合次第

[832: 匿名]

>830
日本ほどじゃないだけで金はかかるよ
ただ、金を掛けて取り替えたらちゃんと履歴を残す
例えば5年前に配管取り替えしたならしばらくは修繕要らないから価値アップ
だから、オーナーは色々頑張る
売買時は専門の調査士が調査するのも一般的だし、瑕疵保険もある
中古を取り巻く環境が違いすぎる。配管位置なんて小さな差だよ

だいたい向こうは賃貸ですら変な使い方で部屋を痛めて居ないか定期的に大家が視察に来るんだよ
それくらい設備維持に掛ける執念が違う

[833: 匿名さん]

テレビで海外の賃貸の話してて
大家が植木や芝刈りまで視察に来るって言ってたなあ。

[836: 匿名さん]

実需で住むために買う人もいるのですが。

[837: 購入検討中さん]

富久の検討スレに何で８３５さんのように中古の一棟買いの人がくるのかな

[839: 匿名さん]

>837
　
投資購入検討の書き込みが多いからじゃない。まじめに投資考えるなら中古物件の一棟買いってのは妥当なんだけどね。新築分譲物件への投資ってうまみが少ない上にリスク高いよ。分譲価格には新築プレミアが載ってるし。

[841: 匿名さん]

一部屋所有して賃貸なんて、未入居リスクを丸々抱えるわけだからね。
　
ちなみに家賃保証ってのもあるけど、長期に渡る契約は無効判決が出てるから業者に言いくるめられないようにね。

[842: 購入検討中さん]

８３９さん、ありがとうございます
自分で住むことを考えているのですが、投資購入検討が多いというのは価値がありそうとも思えますし、賃貸が多くなりそうとも思います。
中古物件の一棟買いの方がいいと思って実行しているプロみたいな人が、どうしてリスク多い一部屋所有して賃貸する人に「そんなことやめておけ」と自分の儲かる手のライバルになるよう勧めるのかも疑問です。

[844: 匿名さん]

投資目的購入って、居住目的の人には迷惑でしかないよ。投資の場合、賃貸に出すんだけど、
賃貸住民ってオーナー住民よりモラルが低い傾向にあって、トラブルが多い。賃貸住民が
マンション内で風俗営業して問題ってのが、いくつかの物件で起きてる。特に入居直後に
問題起されると、管理組合が立ち上がって機能してないから対処が後手後手になる。
　
それからキャピタルゲインとインカムゲインってのも別ものだし。
　
ここは地権者住戸もあるから、投資だけが問題じゃないけどね。管理組合の役員は居住の区
分所有者ってなってるから、輪番制でも賃貸の部屋のオーナーはやらないって不公平とか。

[845: 購入検討中さん]

なんか、あんまりイゴコチ良さそうって思えなくなってきました。

[846: 匿名さん]

このマンション内での風俗のリスクは十分あるでしょ。近くにメッカがあるわけだし。

[847: 匿名さん]

この程度でイゴコチが良くなくなるなら
マンションではなくて郊外の戸建てを探された方が良いかも。

[848: 匿名さん]

それより大規模タワーマンションのスラム化が気になります。
どうすれば完全回避できるでしょうか？

[849: 匿名さん]

イゴコチなんて聞こえのよいだけのデベのキャッチフレーズに惑わされずに、共同住宅であるマンション
のメリット、デメリットはちゃんと勉強しないと。契約しちゃってからでは後の祭り。

[850: 匿名さん]

>848
　
そういう根本的な問題こそイゴコチ論争すべきなのにね。

[851: 匿名さん]

風俗業者も馬鹿じゃないから、タワマンみたいに無駄に家賃が高いところ借りないよ。風俗営業が問題になるのは風俗街至近かつ家賃が十分に安い築２～３０年くらいのマンションです。

[852: 匿名さん]

>850さん
いいこといいますね

[855: 匿名さん]

>851
　
それが新築タワマンで起きてる。ここは繁華街に近いし需要もあるでしょ。

[857: 匿名さん]

江東区湾岸にたくさん先行事例があるけどね。築１０年以上のタワマン。

[858: 匿名さん]

戸建て→マンションが出始めの頃も同じように言われてたんだろうな。時代はめぐる。

[859: 匿名さん]

ここ、高層階も節税に使えそうなほど高くないよね？

[860: 匿名さん]

節税というと聞こえはいいけど、節税できるってことは損金を出すことだからね。トータルでは損してることになる。

[861: 匿名さん]

利回りでなく値段の高低を気にしてるということは相続税のことかと。

[862: 匿名さん]

なるほど。投資目的購入の話題があったから、所得税のことかと思っちゃった。マンション
経営で年金対策＆節税って電話もよくかかってくるし。あれ眉唾だし。

[863: 匿名さん]

今までの例がよくでるけど、タワマンで風俗って、どの程度のこと？
まさか最後はないでしょ？

[864: 匿名さん]

相続税対策の購入も、相続が発生するまでは賃貸ってことになるのかな。

[865: 匿名さん]

買って子供に住まわせとけば。

[867: 匿名さん]

知ってるのはヘルス。最後まであるかはどうだろ。

[868: 匿名さん]

家賃もあるが、セキュリティの甘い中古マンションでやる方が出入りは簡単だよ。

[869: 匿名さん]

タワマンで問題になるのは、パーティルームを借りて業者がお見合いパーティとか開催
しちゃうってのもある。これは名義貸する住民という共犯もいるけど。

[870: 匿名さん]

>868
　
営業している部屋に人がいるわけだからインターホン使って堂々と入ってくる。セキュリティな
んて無力。
　
ちなみにオートロックって、住民が供連れを見過ごしてたら、誰でも入れちゃう。セキュリティ
ってハードだけでは守れない。

[871: 匿名さん]

パーティは規則を厳しくして解決。
色んなタワマンで問題になったから、管理会社も対処は分かっているでしょう。

[872: 匿名さん]

いくつものタワマンで問題になってるけど、パーティ問題は解決できてない。

[873: 匿名さん]

>870
それ言ったら、どこのマンションでも良いって事になる。
高い家賃のマンションを選ばなくても。

[874: 匿名さん]

家賃が高くても、客の回転がよければ商売としてはペイする。

[875: 匿名さん]

>872
解決出来てないマンションにパーティは集中してくれることになる。
ここは解決させれば良いだけ。

[876: 匿名さん]

>874
安い家賃で回転が良ければもっと儲る。

[877: 匿名さん]

パーティにかぎらず共用施設利用の規制を厳しくすると、今度は住民が使えなくなっちゃう。

[878: 匿名さん]

「新宿の夜景をみながらの婚活パーティー」
やりそうですね

[879: 匿名さん]

回転をよくするには、多くの客が必要。ここは繁華街が近くにあるし、交通の便も良い。

[880: 匿名さん]

利便性がいいと、それを狙っていろいろな人が集まってくる。

[881: 匿名さん]

>875
パーティラウンジ作るんだから、売主が対策を打っておくべきなのにそれができてない。まさか問題を
知らないとか。

[882: 匿名さん]

良いと言ってしまうほど交通の便は良いか？

[883: 匿名さん]

余所者が繁華街から夜に歩いてきたら、ココは遠いだろうなあ。

[884: 匿名さん]

二丁目があるじゃない。

[885: 匿名さん]

パーティ運営の関係者が
賃貸に出された部屋に住むんだよね