Tomihisa Cross Comfort Tower（トミヒサクロスコンフォートタワー）PART12

[匿名さん]

第1期・1期2次 総計662戸 連続登録即日完売！
Tomihisa Cross Comfort Towerについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。
前スレ: http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/366625/

所在地：東京都新宿区富久町500番地（地番）
交通：丸ノ内線 「新宿御苑前」駅 徒歩5分
副都心線 「新宿三丁目」駅 徒歩8分
都営新宿線 「新宿三丁目」駅 徒歩8分
都営新宿線 「曙橋」駅 徒歩9分
山手線、中央本線、埼京線、湘南新宿ライン 「新宿」駅 徒歩16分
小田急線 「新宿」駅 徒歩16分
間取：2LDK～3LDK
面積：56.98平米～81.79平米
売主・販売代理：野村不動産
売主・販売代理：三井不動産レジデンシャル
売主・販売代理：積水ハウス
売主・販売代理：阪急不動産
復代理：野村不動産アーバンネット
施工会社：戸田建設・五洋建設共同体
管理会社：野村リビングサポート


[スムログ 関連記事]
山手線のど真ん中「四谷エリア」であまりにも近すぎる5つのマンション計画（三井、住友、阪急×2、積水）
https://www.sumu-log.com/archives/2180/
ちょっと得するマンション選び（第19回）周辺供給事例による歪み②
https://www.sumu-log.com/archives/7017/

[582: 匿名さん]

10年賃貸の計算
収入
2640万円（22万円×12×10）

支出等
132万円（空室合計6ヶ月）
132万円（不動産屋管理委託費5%）
300万円（管理修繕2.5×12×10）
240万円（固都税）

税引き前利益
1836万円

所得税住民税は、その他の所得次第だけど、ココは高所得層が多そうだから20/10の30%かな
原価償却や細々とした経費を引いても25万円×8年はかかると思われる
(初年度は取得経費で赤字、翌年も赤字繰り越し）

初期に不動産取得税、修繕積立一時金、登記費用が掛かる
ローンなら金利と保証料も
これでも契約事務手数料、ADは礼金から、退去時クリーニングは敷引から、設備故障なし、賃料下落なしの甘めの条件

適当な試算なんで間違いが有れば指摘してくれ

[583: 匿名さん]

>581
リスクなしじゃないのは同意
ただ、デフレ脱却で緩やかに新築価格が上がりそうだから10年後トントンは有り得ると思う
キャピタル狙いは失敗すると思うが、インカム狙いならリスク分くらいの利回りはあるのでは？

[584: 匿名さん]

シティタワー品川みたいな物件もあるわけで、フリーランチがあるのが新築不動産業界ですよ。

[585: 匿名さん]

>581
「フリーランチはない」の意味間違ってますよ。コストは誰かしらが必ず負担しているという意味で、リスクの話ではありません。

本物件では新宿区が40億円のコストを支払っています。この新宿区の40億円は元を正せば新宿区民が支払ったものですので、マクロで見ると区民全体のベネフィットはプラマイゼロで、確かにフリーランチはありませんが、ミクロで見ると今までの新宿区民から富久クロス購入者に40億円移動しています。

つまり、フリーランチはなくても、購入者が儲かるおいしい話はあります。

[586: 匿名さん]

>585
公的資金が入っているからと言って安く売らないといけない義理はないよ
行政もそれを分かっているから不燃、耐震や街路整備、空地整備といった、周辺にメリットのある部分にしか金は出さない
最大の受益者は何もしてないのに環境よくなる再開発に参加しなかった住民
南側の一部は北側に道路作ってもらえるわ、綺麗になるわで大勝利
地権者も本来自己負担な一部費用が行政持ちになって勝利
デベは周辺並みで売ればボロ儲け、値下げ還元すれば売れ残りリスク下がって勝利
新規客だけはデベの姿勢次第で勝ち負けが別れる

[587: 匿名さん]

>586さん
冷静かつ的確な分析ですね。
主導権を握っている地権者が自分たちにとって最も条件の良いデベを選び、両者の思惑が詰まったマンションを一般人が購入するという図式。マンション契約って真剣勝負の場なはずなのに、そうとも知らず素手でデベと対峙してしまうオメデタイ人々も、特にこちらのような大規模再開発物件には少なくない。釣りも多いんだろうが、レスを見ていると痛感します。
それはそれで個人の自由なのだが、問題はデベも一定のそのような人々の存在を見越して価格設定をしてくるという点。間接的に他の購入者が不利益を被ることになる。

[588: 匿名さん]

ではここは心優しい野村さん、三井さん、阪急さん、セキスイさんのおかげなんですね。

行政が入るといろいろと口約束させられないのかな？
かのスミフでさえも、シティタワーの時、入札価格で激安で売ったから。
当時は軒並みプチバブルで不動産価格上がってたから、内心悔しかったんだと思うけど。

[589: 匿名さん]

579さん
賃貸オーナーも共用施設が使えるらしいです。
賃貸が増えると使用人数が増えて困りますね。
多分、地権者が自分はペントハウスに住み、賃貸棟で生活費を稼ぎ、タワー棟で賃貸するのと同時に共用施設を使いたいからそのような内容になったのだと思われます。

[590: 匿名さん]

ここに住みたいから純粋に検討しています。投資は第一目的ではないので話題をかえませんか？

[591: 匿名さん]

>586
秋葉原の再開発がデベへの利益供与の疑いをかけられたあとなこともあって、ここも都議会で問題提起されており、ここのデベは資金計画を自治体に提出することになり、一定以上の利益が出た場合には助成金の返金が義務づけられています。詳しくは都議会の議事録から探してください。

[592: 匿名さん]

不動産購入は縁だと思います。結婚と一緒です。

今まで何年かに渡り、いろいろなモデルルーム(婚活)に行きましたが、コレって感じる物件(相手)は少ないです。

また、いいなと思っても、抽選にはずれたり(振られたり)、転勤になったり、病気になったり、様々な理由で思い切れなかったりします。

購入(結婚)まで至った時は、わりとスムーズに進んだと思います。

まずは直感を信じてください。

[593: 匿名さん]

新宿区には長年税金を収めており、やっとその恩恵に預かれてよかった。
しかし、だったらもっと安くてもいいのに。

[594: 匿名さん]

十分安いでしょ。これ以上安かったら他の物件を買ったお客さんからクレーム来るよ。。

[595: 匿名さん]

東京駅や銀座が丸の内線です１５分は魅力ですね！新宿ばかり話題になってますがどこに行くにもセンターポジショニングのクロスポイントです。価格は港区より割安だし魅力あるので購入したいです。

[597: 匿名さん]

湾岸の供給過多のタワーマンションはその可能性がありますね。

[598: 匿名さん]

地権者住居が売りに出されてたけど、
もう売れたのかなあ？
YAHOO不動産に掲載されなくなったけど。

[599: 匿名さん]

気が早すぎない？
2年後のペントハウスを買う人なんでいないよ。
それにここで揶揄されて、恥ずかしくなって引っ込めたんじゃない？
2年後に出てくるよ。

[600: 匿名さん]

597
その通り。
ここはタワマン供給過剰地域ではないから、ますますプレミアがつきますね。
賃貸順倍待ち、中古順番待ち、殿様商売ができそうです。
礼金多く払うから住まわせてって感じ。

[601: 匿名さん]

湾岸に限らず、西新宿や東池袋や五反田大崎など
タワマンが密集しているエリアはあるけどね。

[603: 匿名さん]

今フジテレビでやっているマンションのデート商法疑惑
新築価格で買って賃貸に出すと月々赤字ってやってる。
うちは自分の居住用で検討してるから良いけど、賃貸にするのこわい。

[604: 匿名さん]

＞603
その番組見てないけど、3流デベでグレードの低いマンションじゃないの？そんなマンションと同一視されてもなぁ。

[605: 匿名さん]

＞601
だからトミヒサは希少性があるんです。
西新宿よりもここは新宿繁華街へのアクセスがフラットだし、伊勢丹まで10ふんだからね。
伊勢丹も偽装表示やってたみたいだけど(笑)

[606: 匿名さん]

デート商法までしなければ売れないマンションなのだから、よほどひどいマンションなんでしょう。
そんなマンションは、賃貸でも、転売でも、自分が住んでも満足しないカス物件。
でも買っちゃった人は仕方ないから、自己正当かしないといけないんでしょうね。

ちなみにデート商法に引っかる男は結構多いよ。
ヒロヤマガタとかの絵、100万とか200万とか500万とか、原宿のキャッチによく捕まった。
実際の絵の価格ってどの程度なの？
ダイアモンド、リゾート、会員権、なくならないねぇ～
マンションだけは1000万円ほど高値で買っても、住めるだけまだマシか

[608: 匿名さん]

ネガることないから、知恵を絞ってネガってくる様子を眺めてるのが楽しい。
ついにデート商法とか。楽しい。

[609: 匿名さん]

まあ、はっきり言って富久は現在のマンション販売デベにとって、目の上のタンコブだから、年内に全部売っちゃえばいいんですよ。抽選なんてやめて、要望が出たら、すぐに全部売っちゃう。モデルルーム変更なんて無駄金使わないで、欲しい人に年内に全部売っちゃえばいいんだよ。

まあ、買う人がすぐ買えると不安になりキャンセルするから、倍率つくようにして、半年程度で売る戦略なんでしょうが。

[610: 匿名さん]

もう1個買うか、迷ってます。。

[611: 匿名さん]

＞609さん
ただ単にマンパワーが足りないだけだと思いますよ。
富久のポテンシャルからいけば年内完売もあるでしょう。
購入者からすれば、即完売、最速完売みたいなのが良いんでしょうけどね。

[612: 匿名さん]

デート商法の報道の件。

外観は大規模では無いけれど20階以上のタワー（？）の6階、駅徒歩10分。
新築価格2300万ちょい位で、購入時期は出来てから10ヵ月後、
頭金180万（だったかな？）入れて35年ローン組んで
9万いくらかで賃貸に出して、現在入所者居るけど経費引いたら月2万の赤。って話でした。
後に新築売出は2300万ちょいだが、購入時期には1600万で出ていた物件と判明だそうです。
女の子に可愛そうな身の上話をされて買ってしまったそうです。

うちは自宅用として検討しているし、投資する程裕福でもないのでネガでは全く無いですが
見ていて怖くなりました。

[613: 匿名さん]

だったらバイトで雇って欲しいよ。
トミヒサの魅力は販売員以上にわかってるから。
この間も、多分ヘルプで来た営業のおばさんとお姉さんの間くらいの販売員が、購入者の質問に答えられず、あまりよくわかっていないみたいだったから、横からいろいろ説明しちゃったよ。
検討者はそうなんだーって納得して、購買意欲を煽られたようだった。
あまりでしゃばると販売員に悪いから、疑問に答えるだけで身を引いたけど。

お金があったら、もっと買いたい。

[614: 匿名]

ナチュナルに痛い人がいるねｗｗｗ

[615: 匿名さん]

それはワンルームマンション投資ですね。
新築高値で買って、ほとんどがローンと維持費で持ち出し、よくある投資失敗例です。
ここは投資マンションでもないし、比べる土俵が全然違いますよ。

[616: 匿名さん]

富久の坪単価はそのデート商法マンションとかよりも安いわけで。これはもう反則級です。

[617: 匿名さん]

>615さん
ここはまた別なんですね。
北向低層はほぼ投資購入と聞いたので気になりました。

[618: 匿名さん]

ここはお友達紹介キャンペーンってありましたか？
紹介したい人がいるので。

[619: 匿名さん]

購入後にオーナーズクラブに入ってからの紹介なら
何か貰えるんじゃなかったかな。

[620: 匿名さん]

こんな間取りに高額出して住む人がいるのが素朴な疑問。
そこそこ金持ってる人ほど間取りにこだわると思うんだけど。
来客とか呼んでもエントランスからの落差激しすぎるでしょ。
自分が招かれたらリアクションに困ると思う。
まぁ投資用で賃貸なら借りる人いるんでしょうけど。

[621: 匿名さん]

買いたい人がたくさんいるから売れているんですよ。
気に入らない人は他のマンションへどうぞ。

[622: 匿名さん]

靖国通り以南の新宿1丁目、2丁目区域の
雰囲気の悪さはなんとかならんの？
この区域はある意味歌舞伎町よりも変な空気。
富久の再開発でこのへんの雰囲気も変わるかなあ？

[623: 匿名]

この付近には４５０店ものゲイバーがある。
彼（彼女？）達の文化を守り、調和することが
このマンション住民にも求められるよ。
勝手に入ってきて忌み嫌うほど理不尽なものはない。

[624: 匿名さん]

ここが出来たらすべてが変わるでしょうね。
外苑から富久まで、日本一のおしゃれな街が外苑西通りに出没するでしょう。
それに合わせて新宿御苑の坪単価も急上昇。
近隣で売り出しているマンションでべさんはここに感謝して欲しい。

出発地点がプラチナ通りだから、ここはさしずめ　レアアース通りってどうでしょ？

[626: 匿名さん]

キャンセル出てるんですか？
二次の契約時は一次二次共にキャンセル０と説明を受けましたが。

[627: 匿名さん]

>>626
こういう人って、いろんなところに書き込みしてるから、よそと間違えたんでしょう。

[628: 匿名さん]

ここは大丈夫ですか？
都心の街は、迷惑な人、変な人が多いようですが。

//www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/340376/res/567

[630: 匿名さん]

キャンセルがない、は
出たキャンセルは既に補欠等の人に買われたからもうない、って意味かも。

[631: 匿名さん]

公式HPに出てる間取りを見ると、決してよくはないけど、
そこまで言うほどひどくもないじゃない

[632: 匿名さん]

公式サイトに間取りが復活しましたね。

[633: 匿名さん]

間取り以外に叩くところが無いマンションということ。

[634: 匿名さん]

632
セレクトプラン4なんてのもあるんですね。基本入れて5種類から選ぶのかな。

[636: 匿名]

繁華街に住みたくない人は多いんですよ。
特にお金もってるファミリーは閑静な住宅街を
好みます。
伊勢丹なんて歩いていけなくていい。
たまに車で行けば十分って人のほうが多い。
新宿ってたまに遊びに行くにはいいけど普段使い
するには人が多くて疲れるし治安は悪いしって人が多いんじゃないですか。

[637: 匿名さん]

目黒駅前は東京建物などが売主。
池袋のブリリアタワーの価格より更に高くするだろうから、
ここより段違いに高くなるのは想定できます。

[638: 匿名]

少しマシかなって間取りは安くないですよ。
安い部屋には洩れなく
・鰻の寝床
・行灯部屋
・リビングイン
・リビング廊下　がついてきます。

[639: 契約済みさん]

トミヒサは繁華街の新宿ではないよ
繁華街の隣にある住宅地，繁華街まですぐ行ける住宅地だよ

[640: 匿名]

新宿や池袋好きなのは根っからの繁華街好き。
富裕層のマジョリティーは目黒付近の代官山や恵比寿の雰囲気のほうを好むから高くなるでしょう。

[642: 匿名さん]

目黒がここと同じ値段だったら目黒でもいい。
利便性がよく新宿、渋谷、港区の大規模物件で、カッコよくて安かったらどこでもいい。

でも、目黒はプチバブル以前の価格で坪330～350平均？で瞬間蒸発したから、これからの物件は坪350～400くらいでしょうね。

[644: 入居予定さん]

自分が気に入った角部屋をさらに気に入るように設計変更して住むの
転売が目的じゃないから、坪単価なんて考えもしないで高層階を買ったら
確かに割高だったかも知れないけど気に入ったからいいし
何よりこんな階高山手線内じゃ他にないから
住んでみて気に入らなかったら住み替え検討すればいいと思ってるけど

[645: 匿名さん]

間違い、～坪450万

[646: 匿名さん]

>643さん
635さんが目黒の質問したから答えただけでしょう。
質問した635さん自体が同じ目線ではないし。

[647: 匿名さん]

>635
目黒がここと同じなんてあり得ないでしょ
一般論としては伊勢丹徒歩圏なんて別に売りにはならない
すごい所にお住まいねで終わり
目黒なら良いところにお住まいね
でも繁華街の付近はハマる人には堪えられない良さがある
好き好きだから好みが合う方に住めば良いだけ

[648: 匿名さん]

目黒駅前は繁華街ではない、って解釈かな？

[650: 匿名さん]

本当にそう思う。
目黒と新宿のポテンシャルでは新宿が上、駅前と徒歩圏の違いで今は負けてるけど、10年もしたら逆転してそう。
買えるだけ買いたい。
何億でも買いたい。

[651: 匿名さん]

目黒駅前っていわゆる高級住宅街の目黒じゃないけどね。。

[652: 匿名さん]

ここを買えた人は神！

[653: 匿名さん]

>648
違うでしょ
駅と交差する道路沿いこそ商店街だけど一本入るだけで住宅街
新宿、渋谷、池袋なんかとは厚みがまったく違うし、夜間なんて静かなものです

[654: 匿名さん]

花房山にそんな厚みあったか？クライアントが住んでたが坂と古いマンションのイメージしかないわ。

[655: 匿名さん]

西口なんてきったなかったよ。
アトレが出来た頃からやっと駅前だけ綺麗になった。
利便性以外に何もないよ。

[656: 匿名さん]

>651
うん、そうだね
なんにせよ富久とは全くキャラクターが違うし、目黒が高かろうが安かろうが、人気になろうが不人気だろうが富久には影響ないさ
どちらか一戸だけ貰えると言うなら目黒の方が人気だろうな、とは思うけど、だからって富久の魅力を選ぶ人もいて一方的に負けはしないだろうしね

[657: 匿名さん]

>654
商業集積の厚みね
目黒なんて普通の駅に毛が生えた程度の店しかないのに繁華街じゃないでしょって

[658: 匿名さん]

そういう意味ですね。失礼しました。

[659: 購入検討中さん]

目黒は遠すぎですよ。
都心のトミヒサと比べるんですか？

あ、トミヒサは都心じゃないですね。
山手線の内側の、でした。

[660: 匿名さん]

都心五区だと新宿も入りますから。
都心五区をよく使ってたのは北新宿の三菱営業さんだけど。

[661: 匿名さん]

都心六区は普通に使いますよ。新宿渋谷文京。

[662: 匿名さん]

文京は仲間に入れたくないな

[663: 匿名]

きっと文京も新宿とは一緒にされたくないだろうね

[665: 匿名さん]

>664
ネガるにしても、もう少し根拠のある材料にしないと。
あなたの「デベは甘くないから」が理由なら、キャピタルが出る物件は世の中に一つもないってことになりますよ。

[666: 匿名さん]

値段相応。他が異常に高すぎる。
だから売れない。
富裕層向けの高級物件と郊外ファミリー型が売れてるだけで、他はかなり厳しい。
売れ残り多数、最初が高すぎたから。
値段相応のここが売れているだけ。

[667: 契約済みさん]

ここは富裕層向けでもないし、郊外ファミリー型でもないですよね。
不動産に詳しい人からみると、ここは何型というのですか。

[669: 匿名さん]

＞６２８

＞ここは大丈夫ですか？
＞都心の街は、迷惑な人、変な人が多いようですが。

＞//www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/340376/res/567

タワーで人数が多い以上、一定数変な人が紛れ込むのは避けられないかもしれないけど、大勢に影響はないのでは？

[670: 匿名さん]

これから不動産は値上がりする。と思ってるけど、他のスレを読むとこれから駆け込み需要がなくなって、景気も低迷。不動産は下がるから１、２年は様子見という人もいる。
でも、そう言う人はチャンスを逃す。
もう資材高騰、人件不足で、マンションは値上げせざるを得ない状況。来年でるマンションはほぼ高値で売り出される。
今がラストチャンス、いや長く見積もって来年の春までかな。
もう新築は買えなくなる。
今後は庶民は新築が買えなくなるので、中古市場が活発化するだろうね。

ただ、値上がりする不動産と横ばいの不動産に分かれるので、物件を見る目は養ってね。

[671: 匿名さん]

新宿は副都心。
都心は港区、千代田区、中央区。
国内の住宅市場も長期的に二極化するだろう。

[672: 購入検討中さん]

ラストチャンスの時によいマンションに巡り会えました。街の変化に期待出来るからベストマンションですね。

[673: 匿名さん]

ベストチョイス。

[674: 匿名さん]

ただ住んでいるうちに価値が上がる不思議なマンション。団扇でもエアコンでも使って、悠々自適。

[676: 匿名さん]

ここほどポジの勢いがすごいマンションもあまり見かけない。

[677: 匿名さん]

ポジ達のマスターベーションが気持ちわるい

[678: 物件比較中さん]

再開発を実現するため、新宿区と地権者との長い折衝の末できた、妥協の産物ですね。イトーヨーカドーや賃貸棟の屋上に地権者住戸があり、真ん中に超高層のタワー、周辺住民は敷地内を通り抜け自由、の未来都市ですから！
それが気に入る人や割安だからと言う人はどうぞ買えば！

[679: 匿名さん]

どこかしら妥協しなければ、結婚(購入)はできませんよ。

妥協しなくても結婚できるのは、自分が絶世の美女、美男で、収入も高い人です(資金が何億もある)。

自分を棚に置き(予算を顧みず)、理想を思い求めても、滑稽なだけです(一生買えない)。

[680: 匿名さん]

説得力ありますね。納得です。