Tomihisa Cross Comfort Tower（トミヒサクロスコンフォートタワー）PART12

[匿名さん]

第1期・1期2次 総計662戸 連続登録即日完売！
Tomihisa Cross Comfort Towerについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。
前スレ: http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/366625/

所在地：東京都新宿区富久町500番地（地番）
交通：丸ノ内線 「新宿御苑前」駅 徒歩5分
副都心線 「新宿三丁目」駅 徒歩8分
都営新宿線 「新宿三丁目」駅 徒歩8分
都営新宿線 「曙橋」駅 徒歩9分
山手線、中央本線、埼京線、湘南新宿ライン 「新宿」駅 徒歩16分
小田急線 「新宿」駅 徒歩16分
間取：2LDK～3LDK
面積：56.98平米～81.79平米
売主・販売代理：野村不動産
売主・販売代理：三井不動産レジデンシャル
売主・販売代理：積水ハウス
売主・販売代理：阪急不動産
復代理：野村不動産アーバンネット
施工会社：戸田建設・五洋建設共同体
管理会社：野村リビングサポート


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山手線のど真ん中「四谷エリア」であまりにも近すぎる5つのマンション計画（三井、住友、阪急×2、積水）
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ちょっと得するマンション選び（第19回）周辺供給事例による歪み②
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[582: 匿名さん]

10年賃貸の計算
収入
2640万円（22万円×12×10）

支出等
132万円（空室合計6ヶ月）
132万円（不動産屋管理委託費5%）
300万円（管理修繕2.5×12×10）
240万円（固都税）

税引き前利益
1836万円

所得税住民税は、その他の所得次第だけど、ココは高所得層が多そうだから20/10の30%かな
原価償却や細々とした経費を引いても25万円×8年はかかると思われる
(初年度は取得経費で赤字、翌年も赤字繰り越し）

初期に不動産取得税、修繕積立一時金、登記費用が掛かる
ローンなら金利と保証料も
これでも契約事務手数料、ADは礼金から、退去時クリーニングは敷引から、設備故障なし、賃料下落なしの甘めの条件

適当な試算なんで間違いが有れば指摘してくれ

[583: 匿名さん]

>581
リスクなしじゃないのは同意
ただ、デフレ脱却で緩やかに新築価格が上がりそうだから10年後トントンは有り得ると思う
キャピタル狙いは失敗すると思うが、インカム狙いならリスク分くらいの利回りはあるのでは？

[584: 匿名さん]

シティタワー品川みたいな物件もあるわけで、フリーランチがあるのが新築不動産業界ですよ。

[585: 匿名さん]

>581
「フリーランチはない」の意味間違ってますよ。コストは誰かしらが必ず負担しているという意味で、リスクの話ではありません。

本物件では新宿区が40億円のコストを支払っています。この新宿区の40億円は元を正せば新宿区民が支払ったものですので、マクロで見ると区民全体のベネフィットはプラマイゼロで、確かにフリーランチはありませんが、ミクロで見ると今までの新宿区民から富久クロス購入者に40億円移動しています。

つまり、フリーランチはなくても、購入者が儲かるおいしい話はあります。

[586: 匿名さん]

>585
公的資金が入っているからと言って安く売らないといけない義理はないよ
行政もそれを分かっているから不燃、耐震や街路整備、空地整備といった、周辺にメリットのある部分にしか金は出さない
最大の受益者は何もしてないのに環境よくなる再開発に参加しなかった住民
南側の一部は北側に道路作ってもらえるわ、綺麗になるわで大勝利
地権者も本来自己負担な一部費用が行政持ちになって勝利
デベは周辺並みで売ればボロ儲け、値下げ還元すれば売れ残りリスク下がって勝利
新規客だけはデベの姿勢次第で勝ち負けが別れる

[587: 匿名さん]

>586さん
冷静かつ的確な分析ですね。
主導権を握っている地権者が自分たちにとって最も条件の良いデベを選び、両者の思惑が詰まったマンションを一般人が購入するという図式。マンション契約って真剣勝負の場なはずなのに、そうとも知らず素手でデベと対峙してしまうオメデタイ人々も、特にこちらのような大規模再開発物件には少なくない。釣りも多いんだろうが、レスを見ていると痛感します。
それはそれで個人の自由なのだが、問題はデベも一定のそのような人々の存在を見越して価格設定をしてくるという点。間接的に他の購入者が不利益を被ることになる。

[588: 匿名さん]

ではここは心優しい野村さん、三井さん、阪急さん、セキスイさんのおかげなんですね。

行政が入るといろいろと口約束させられないのかな？
かのスミフでさえも、シティタワーの時、入札価格で激安で売ったから。
当時は軒並みプチバブルで不動産価格上がってたから、内心悔しかったんだと思うけど。

[589: 匿名さん]

579さん
賃貸オーナーも共用施設が使えるらしいです。
賃貸が増えると使用人数が増えて困りますね。
多分、地権者が自分はペントハウスに住み、賃貸棟で生活費を稼ぎ、タワー棟で賃貸するのと同時に共用施設を使いたいからそのような内容になったのだと思われます。

[590: 匿名さん]

ここに住みたいから純粋に検討しています。投資は第一目的ではないので話題をかえませんか？

[591: 匿名さん]

>586
秋葉原の再開発がデベへの利益供与の疑いをかけられたあとなこともあって、ここも都議会で問題提起されており、ここのデベは資金計画を自治体に提出することになり、一定以上の利益が出た場合には助成金の返金が義務づけられています。詳しくは都議会の議事録から探してください。

[592: 匿名さん]

不動産購入は縁だと思います。結婚と一緒です。

今まで何年かに渡り、いろいろなモデルルーム(婚活)に行きましたが、コレって感じる物件(相手)は少ないです。

また、いいなと思っても、抽選にはずれたり(振られたり)、転勤になったり、病気になったり、様々な理由で思い切れなかったりします。

購入(結婚)まで至った時は、わりとスムーズに進んだと思います。

まずは直感を信じてください。

[593: 匿名さん]

新宿区には長年税金を収めており、やっとその恩恵に預かれてよかった。
しかし、だったらもっと安くてもいいのに。

[594: 匿名さん]

十分安いでしょ。これ以上安かったら他の物件を買ったお客さんからクレーム来るよ。。

[595: 匿名さん]

東京駅や銀座が丸の内線です１５分は魅力ですね！新宿ばかり話題になってますがどこに行くにもセンターポジショニングのクロスポイントです。価格は港区より割安だし魅力あるので購入したいです。

[597: 匿名さん]

湾岸の供給過多のタワーマンションはその可能性がありますね。

[598: 匿名さん]

地権者住居が売りに出されてたけど、
もう売れたのかなあ？
YAHOO不動産に掲載されなくなったけど。

[599: 匿名さん]

気が早すぎない？
2年後のペントハウスを買う人なんでいないよ。
それにここで揶揄されて、恥ずかしくなって引っ込めたんじゃない？
2年後に出てくるよ。

[600: 匿名さん]

597
その通り。
ここはタワマン供給過剰地域ではないから、ますますプレミアがつきますね。
賃貸順倍待ち、中古順番待ち、殿様商売ができそうです。
礼金多く払うから住まわせてって感じ。

[601: 匿名さん]

湾岸に限らず、西新宿や東池袋や五反田大崎など
タワマンが密集しているエリアはあるけどね。

[603: 匿名さん]

今フジテレビでやっているマンションのデート商法疑惑
新築価格で買って賃貸に出すと月々赤字ってやってる。
うちは自分の居住用で検討してるから良いけど、賃貸にするのこわい。