レジデンス百道【旧称：（仮称）百道二丁目プロジェクト】

[物件比較中さん]

西日本鉄道と東京建物のレジデンス百道ってどうですか？
結構大型ですよね、価格が気になります・・・。

所在地：福岡県福岡市早良区百道二丁目807番161（地番）
交通：福岡市地下鉄空港線 「藤崎」駅 徒歩2分
間取：2LDK～4LDK
面積：60.05平米～97.95平米
売主・販売代理：西日本鉄道
売主：東京建物
販売代理：三井不動産リアルティ九州
物件URL：http://momochi2.com/
施工会社：株式会社淺沼組九州支店
管理会社：西鉄不動産株式会社


【タイトルを正式物件名称に変更しました　2014.1.28　管理担当】

[1: 匿名]

待ってました！
百道はもう土地はないのかと思っていました。
早く詳しい情報を知りたいです。

[2: 匿名さん]

半分は非分譲で建て替え前にお住まいの方が手出しなしで住み替えされると聞きましたが、本当でしょうか？

[3: 匿名さん]

分譲マンションの建替ですので当然、元の所有者（１３０戸）は権利をもってられます。
「藤崎住宅」で検索すれば建替えの経緯等の情報は出てきますよ。

もともと建っていたマンションが、容積率に余裕があったためこのように負担の少ない
建て替えができたんでしょうけど･･･
中古マンションで容積率に余裕のある物件を探すのも良いかもしれませんね。

[4: 匿名さん]

室見団地

[5: 匿名さん]

場所としてはすごく良い場所ですね。
マンションではいつかは建て替えがあると聞いてはいたのですが、実際建て替えをした物件ってはじめてみました。
どこも、建て替えにはいろんな問題があり、難しいと言われている中、こちらは良い建て替えが出来たのですね。
将来を見据えた物件選びと言うのも、とても大切なのですね。

[6:]

以前拘置所があった場所のすぐ近くで、目の前にお墓&お地蔵（死刑囚のもの？）があるもんねー。あと戸数が多すぎてさながら高級市営住宅。でも場所は良い．

[7: 匿名さん]

拘置所が近すぎ。苦戦したライオンズ百道と同じ道を辿ると予想。

[8: 匿名さん]

死刑もあってるしね。
元の居住者がデカイ顔するんかな？
その人たちの分も実際は負担させられてるのにね。

[9: 匿名さん]

築40年以上のマンションからタダで新築って、羨ましいですね。

[10: 匿名さん]

土地の持分を売って新居を得るのだからタダとは言えないでしょう

[11: 匿名さん]

旧住民と新住民が上手くコミュニティを形成出来るかが鍵ですね。ただ建て替えまで持っていける管理組合はなかなか無いと思います。しっかりしてますね。

[12: 匿名さん]

近隣住人の反応はどうなんでしょう。場所がよくて、周辺にも配慮された計画であれば言うことなしじゃないかな。それと、価格かな。百道は高額のイメージがあるから。

[14: 匿名さん]

どのくらいの価格なんですかね？小学校と中学校の校区が良いので検討中です。先住民が先に部屋を決めるみたいなのが、気になりますね。

[15: 匿名さん]

当然、先住民が良い部屋を先にとるのでは？
いわゆる地主さんだから仕方ないですね。

[16: 匿名さん]

学区が良く、駅近、全戸南向き 最高ですね。人気集中しそうですね。

[17: 匿名さん]

妬みは
スルーしましょう。

【一部テキストを削除しました。管理担当】

[18: 匿名さん]

16
基本サンリヤンだから人気は集中しないと思う。

[19: 匿名さん]

来年近くで商売始める予定の我が家にはこんなありがたい話はないです。

[20: 匿名さん]

18
「基本サンリヤンだから人気は集中しないと思う。」
みたいな嫉妬心満載はどうでもいいとして、
実際あの場所は、魅力的。

[21: 匿名さん]

>20
魅力を教えてください。
また先住民との関係はどうなるのでしょうか？

[23: 匿名さん]

＞21
学区が良く、駅近、全戸南向き！こんなんでどう？

[24: 匿名さん]

一つ言えるのは、百道中関係者は涙目になってるだろうなということ。
ただでさえマンモス校なのに学校を新築する土地もなく
数十人規模でまた生徒が増える。本当にプレハブでも
作らないとやりくりできなさそう。

[25: 匿名さん]

確かに。。。
百道中どうするんでしょう・・・
インターナショナルスクールに移動してもらうしかないのでしょうかね。。。

[26: 匿名さん]

今後このような建替えマンションが増えるだろうから、この物件の修繕積立金と管理費がいくらになるかが楽しみ。

[27: 匿名さん]

百道中の1年生は9クラスになったんですよね。2000年BABYで多いはずなんですけど、受検する人が多いんですよ。
百道浜なんか結構減りますよ。

[28: 物件比較中さん]

百道浜はそろそろ高齢化しつつあるんじゃないかな

[29: 匿名さん]

施工：淺沼組

[30: 購入検討中さん]

ここ立地が好きです
お高いんでしょうね(泣)

[31: 匿名さん]

団地だから高くないと思いますよ。

[32: 匿名さん]

>31
でた！ひがみ。

[33: 匿名さん]

値段とか先人達の動向とか何か情報無いのかなー。

[34: 匿名さん]

自分の理解では、先人はそのまんま入居できると。
天神とかの地下鉄空港線の路線でバンバン広告みるようになりましたね。

[35: 匿名さん]

売れるね。でも高いだろうね。

[36: 匿名さん]

＞NO.33さん
地元の不動産屋さんから元の地権者が最上階全部と上層階の大多数、妻住戸のほとんどを抑えているようだと聞きました。
全住戸の半分以上が地権者で、かつマンションの居住構成が上記のような形だと普通は考えますよね。
まぁ、立地が良いので価格次第かと思いますが。

[37: 匿名さん]

＞３６さん
情報ありがとうございます！
自分は低層階好きなので、その辺は大丈夫ですが妻住戸は譲れないところです。
説明会にいくつもりなので、詳しい情報が出たらアップしますね。
駐車場まで良いところ押さえられたら最悪ですけど、仕方ないですかね。

価格はどのくらいかなー。

[38: 匿名さん]

駐車場も先住民が優先でしょう。
布団とかバルコニーに干さないようにしてくれるのかな？

[39: 匿名さん]

私の知り合いの不動産からは、
最上階はあまり埋まっていないと聞きましたが、
私の聞き違えだったんでしょうか？

[40: 匿名さん]

4000万スタート？

[41: 匿名さん]

苦戦必至なんじゃないかな？
売れ残り、値下げで狙い目？？？
甘いかな。。。

[42: 匿名さん]

売れない要素なくない？強いて言うなら、サンリヤンがダサいイメージ。
場所は最強すぎる立地。

[43: 匿名さん]

立地はそれほど良くない。
最強とか言うのも子供染みて変。
全体的に程よいレベルだが、サンリヤンと言うのと建て替えと言うのがネック。前述にもあったが先住民との関係が一番気になるところではないでしょうか？

[44: 匿名さん]

この立地でよくないなら、どこがいいのか。
住む場所ないだろ。

[45: 匿名さん]

百道というだけでどうせ叩かれるんだから聞き流しましょう

[47: 匿名さん]

44,45
立地は問題ではない。問題は43の言う後半の部分。

[48: 匿名さん]

地下鉄天神のホームが一面このマンションの広告なんだけどそんなに苦戦してるの？
瞬殺完売なイメージなのに。

[49: 匿名さん]

立地はいいけど、今いる住民との関係を気にして
今一歩踏み出せない人が多いのかと思います

[50: 匿名さん]

老人が多いからなんかあるだろうね

[51: 匿名さん]

まだ受付すらしてないだろ。
価格も未定。老人多いのは嫌だな。
地主面されそうだし。
旧住民vs新住民で色々もめそう。

[52: 匿名さん]

ペットは飼えそうですか？　場所がとっても魅力ですが、犬を飼いたいので気になります。

[54: 匿名さん]

周辺の街並みへの影響は相当大きいと思うよ。
事業担当者に少しでも街並みへの理解があればこんな計画にはならなかっただろうからちょっと残念かな。
本来なら建ぺい率を下げて高くしたほうが良いんだけどね

まあこういう嫉妬を捉えて街並みに対する理解が皆無なところが日本らしいといえばそこまでだけど

[55: 匿名さん]

建替えで地権者負担ゼロなんだか高くするのは無理よ。しかし総戸数232戸で10階建にはびっくり。

[56: 匿名さん]

不動産曰く高さ制限の為10階建てになったという説が、
有るようですが実際はどうなんでしょうか？

[57: 匿名さん]

住環境を守るための条例が住環境を破壊する原因となるのは皮肉

[58: 匿名さん]

>57
空港の関係みたいだよ（笑）

[59: 匿名さん]

ここは空港の高さ制限とは関係ない場所

[60: 匿名さん]

へ～そうなんだ！ありがと（笑）

[61: 匿名]

どういたしまして。

[62: 匿名さん]

説明会情報

最上階は全て先住民のもの
東南角部屋は全て先住民のもの
西南角部屋は２．３階のみ

つまり妻住戸が割り当てられるのは２部屋のみ

しかも６０００万円台。

あまりの不公平さに笑いが出た。

さようなら。

[63: 匿名さん]

マジか。そりゃないわ。
いい部屋(最上階、角部屋)は先住民がタダでゲットして、高い金払う新住民が残りって。
普通、逆だろ。販売して、売れ残りに先住民が住むべき。
自分も候補から外すかな。

[64: 匿名さん]

ちなみにタダではないよ。

[65: 匿名さん]

何か感情的に受け入れがたいね。

いくら地権者でも、オンボロ住宅に住んでたのに
完全いいとこ取り。
せめて地権者も含めて抽選にすべきでは？
悪いのは西鉄だけど。
これが建て替えの悪い前例にならないように
大量に売れ残って欲しいね。

[66: 匿名さん]

場所はいい。
問題の拘置所もそんなに近くない。
ここは多分、刑務所跡地。
ここの宣伝分、前入居者の立て替え分が、新入居者に被せられる。
不公平感はあるよな。

[67: 匿名さん]

全ては価格次第ですね。

[68: 匿名さん]

当たり前だけど買いたい人間がいれば売れる。
どう転ぶか分からんがボロ住宅を選んで買っていた人たちは勝ち組だよ。
結局マンションなんて投資。
中古で建て替えの噂だけで1000万台で買って10年以上待ってた人もいるくらいだから。
建て替えの計画すら決まってない時点で中古買った人は勝ち組ですね

[69: 匿名さん]

これから新しく買う人はその分をまかなう訳ですから、超割高ですね。バカ安でなければ、食指は動きませんな。

[70: 匿名さん]

修繕積立金は先住民も新住人も同じなのでしょうか？

[71: 匿名さん]

先住民は免除では？
地主ですから。

[72: 匿名さん]

そこは同じでしょう！
土地の地主じゃないんだから。
払えないなら退去じゃないの？
規定読まないと分からないけど

4000万〜って聞いてたけど6000万は高いな。

[73: 匿名さん]

そりゃ全部先住民優位に設定しますよ。
誰だって良い場所に安く住みたい。
価格というのは適性と思われようという良心で決めるものではなく、売れるギリギリ限界の高い値段でつけるのが最良。
どんな条件だろうが買う人がいるなら、その作戦は成功。
嫌なら買わなければいい。
ちなみに、この考えは先住民でなくマンション販売企業でも同じこと。
原価（先住民の投資）を抑えたものを高く売りたい。

[74: 匿名]

交通いいみたいですね。
ここの前って、確か藤崎住宅だったけどとりこわすの？

[75: 匿名さん]

>73
だから大失敗の見本として売れ残ってほしいんだよ。

[76: 匿名さん]

73は先住民？
あまりに身勝手な話だな。
ちなみに、ちゃんと月々の管理費なんかは払えるのかな?
年金暮らしでまさかの滞納なんてないよね。
そこすらも新住民に負んぶに抱っこかも。

[77: 匿名さん]

はい

[78: 匿名さん]

藤崎住宅の建て替えですから取り壊しでしょう
管理費も修繕積立金も今までより上がるのは確実だけど払えないなら売って出て行けばいい。
売る予定にしている人はいるはず。
1000が6000になるなら売って他所で細々と暮らしたくないかい？
私がここの住民ならそうするかな。
自分に金があるなら死ぬまで住んで、そのまま子に残す。
どちらにせよ場所が場所だけに4000くらいなら売れるんじゃない？

[79: 匿名さん]

藤崎住宅は既に取り壊し済だよ。
現地にパテ-ションはあるので、中は見えないが、更地になってます。
住んでいた人がどこにいるのか、わかりません。
その人たちの家賃も、新規入居者の購入額にかぶせるのかは、不明。

[80: 匿名さん]

この場所は、刑務所後地。
しかし、更に深く掘ると、土器がでるかもしれない。
地下鉄藤崎駅に、そこを掘った時に出土した土器が、展示されているでしょう？

[81: 匿名]

どきっ。

[82: 匿名さん]

サンリヤンに6000万だすツワモノは少ないと思います。この価格は厳しいでしょう。

[83: 匿名さん]

旧入居者が、最上階のいい所を独占みたいだし。
価格６０００万は色んなものが込みだよね。
仕様を見ないとわからないが、並みのサンリヤンなら、コストパフォーマンスが悪すぎ。

[84: 匿名さん]

旧入居者の資産価値はどこくらいなんだろうね？
建築年数からして、１０００万～１５００万くらい？
それで新築６０００万円の最上階に住めるならいいな。
だから、皆、乗ったんだろうけど。

[85: 匿名さん]

説明会の時の話だと、やはり今回はサンリヤンの名前は付かなそうな感じです。
諸々の関係者(地権者含む)から諸般の理由のため懸念を示されたんでしょうね。

とはいえ、東京建物も少しお金を出している名前貸し的な
ジョイントベンチャーなので実質サンリヤンですね。

そう考えると(物件価格ももちろんですが)坪単価が
200万前後というのは、いくら立地が良いとはいえ強気過ぎる気がします。

[86: 匿名さん]

これは、旧住民と新住民の間で、確執が起きるな。
実質、建て替えの負担者は新住民。
不動産会社は売れば終わりだけど、コミュニティがうまくいくわけない。

[87: 匿名さん]

苦戦したザ・ライオンズと仕様はどうなんだろうね。
地下鉄の近さはこっちだけだ、駐車場の広さとか考えると微妙。

[88: 購入検討中さん]

66さん、藤崎住宅の前は刑務所だったんですか？
藤崎住宅が建つ前は何があった土地なのか
教えてください

[89: 匿名さん]

旧福岡刑務所です。
古地図を調べればわかります。
藤崎バスタームナル、ももちパレス、藤崎住宅、郵便研修所などは、その跡地です。
当時、九州最大の刑務所でした。
因みに、福岡拘置所はまだ残っています。
多分、裁判等の関係でしょう。
知識のある方ならわかりますが、死刑は拘置所で行われます。

[90: 匿名さん]

百道に関して知識が少ない方は、「ザ・ライオンズ」の過去スレを見られたらどうでしょうか？

[91: 匿名さん]

不動産は立地が重要とは言いますが

とても良い立地 - (地権者が半分以上 ＋ 新住民は残り物の間取り ＋ サンリヤン ＋　坪単価190万円以上) = それでも買う！
となる方がどれくらいいるかでしょうね。

南向きとは言え、ももちパレスも老朽化してますので今後は建て替えの
可能性が低くは無いと思いますし、そこまでメリットも無いような気がしますがどうでしょう？

[92: 匿名さん]

あまりにも身勝手な検討者。
先住民がどれだけ手出ししてるかも分からないのに憶測で妬み全開。
醜いですよ。

[93: 匿名さん]

別にマスコミじゃないし情報の裏取りとか必要ないでしょ。
出てきている情報から意見を言ってるだけ。
なんで醜いの？
嫌なら手出しの額も公開したらいいんじゃ？
普通のマンションはそれぞれの部屋でどのくらいの支払いをして住んでいるか
皆わかるんだし。

[95: 匿名さん]

先に住んでいた人は幾ら手出ししたの？
教えてほしい。
藤崎住宅の査定額も教えて欲しい。
勿論、建て替え直前の額ね。
買った時より、上がっているのは当たり前だから。
開示してほしい。

[96: 匿名さん]

それは気になるね～
幾らなんだろうね～
知ったところで、なんて無いんだけれどね～

[97: 匿名さん]

ここって地下があるの？
一体何の為に？
知ってる人いますか？

[98: 購入検討中さん]

NO.92さんのお気持ちもわかりますし、実際にそうかもしれませんが
当然、検討者の中に新住民も含まれますので
二年後に入居した時は、

あまりにも身勝手な「新住民」
先住民がどれだけ手出ししてるかも分からないのに憶測で妬み全開。
醜いですよ。

と上の階から思われそうで心配です。

[99: 匿名さん]

もっと安くしないと売れないでしょ。

[100: 匿名さん]

売れるんじゃねぇの！？(笑)