ドレッセ武蔵小山プレヴィについて

[買い換え検討中]

商店街が充実している環境にあるドレッセ武蔵小山プレヴィって、どうですか？
どんな暮らし方がピッタリくるかなー

所在地：東京都品川区小山三丁目172番5号（地番）
交通：東急目黒線「武蔵小山」駅　徒歩3分
公式URL：http://www.d-musashikoyama.com/
売主：東京急行電鉄株式会社
施工会社：東急建設株式会社
管理会社：東急ファシリティサービス株式会社

[151: 物件比較中さん]

乾式壁の説明受けたけど、
なんか嫌だなぁ。しょうがないの？

[152: 匿名さん]

乾式壁なの？？

[153: 匿名さん]

乾式だなんて、クオリティ低過ぎる

[154: 賃貸住まいさん]

１ＬＤＫの検討をしてる人は
しっかり図面確認を！
苦笑

[155: 匿名さん]

1LDKの間取りはイマイチだけど全体的に仕様は良いよね。

[156: 匿名さん]

現地見てきました。
今着工中なんですね。
駅からは近いな～と思ったけど、なんか閉鎖的なとこにどーんと建つんですね。
ちなみに駅を出て右側でも着工中の建物があったけど、あれはなんでしょう？

[157: 匿名さん]

仕様いいかしら？
普通だった。

3千万台は魅力。

乾式壁調べて分譲マンション買うのに嫌だなと思い見送る予定。
色々理由あるんだろうけど。

どうせ眺望悪くなるなら
南口再開発に住みたい。

明日不動前マンション見て来て比較してみます。

[158: 匿名さん]

狭いから単身者しか住めない。

[159: 匿名さん]

仕様は普通では？
モデルルームはオプションばかりなので要注意。

[160: 購入検討中さん]

どこもオプションばかりでしょ。
無理矢理な間取りと投資購入みたいな人が沢山見学していたのが悩みの種。

[161: 物件比較中さん]

湾岸のタワーを見てみなさい。あれもこれも付いてないよ。ここは色々整ってると思うよ。

[162: 匿名さん]

不動前はやめた方がいいですよ。山手通り沿いでうるさいし排気ガスはすごいし。そのくせ高い！目黒っていうか五反田だしw
住みやすさ環境は武蔵小山だと思います！HP見ると1LDKが売れてないのがよく分かります！

[163: 入居予定さん]

＞No.160
私も５、６件マンションを見ましたが、このマンションはオプションは少ないと思いますよ。

[164: ﾏﾝｼｮﾝ投資家さん]

オプション議論より、

価格、立地、間取り

の話題に変えましょう（笑）

[165: 匿名さん]

不動前の方がDINKSや独身なら色々良さそうだな。

[166: 不動産購入勉強中さん]

そうですね。
不動前の勝ちというか、ドレッセの間取りはありえないです｡

[167: 匿名さん]

間取りの何がありえないんですかね？狭さだけですか？
我慢できる範囲かと。それより街の住みやすさを考えたら武蔵小山だと思うんですが、いかがでしょう？
普段仕事して家にいないDINKSや単身なら利便性第一ですよ。

[168: いつか買いたいさん]

独身男性だけど、間取りや日当たりは重視してます。
どうでも良い訳ではないです。
かといって、幹線道路に向く部屋も嫌です。
結論としては、ドレッセもクレヴィアもナシ。

[169: 働く女子さん]

ドレッセの目の前の古い一軒家群、
康済会病院、
再開発で９９％高い建物建つと思いません？
営業の方は５０メートルの建物の可能性に
言及されてました。

だから私はクレウ゛ィア！

[170: 匿名さん]

どの物件も良し悪しあるから、希望すべてを満たす物件なんて100%ない。その中で自分がどう意思決定するかだと思います。どっちもあるとかないとか言ってないで、自分の価値観で判断しましょう。
ただ大手デベの友人が言ってましたが、今は建築費も用地取得費も高すぎるからそんなに良いものじゃなくてもマンション買おうとすると価格は高くて恐ろしいそうです。今買わなかったら東京オリンピック終わるまで買わなくていいとか。あくまでも自分の判断ですけどね。

[171: 匿名さん]

見学しました。

全部北向きで色々心配ない方がいい
と思いました。

[172: 匿名さん]

そもそも商店街ってそんなにいいですか？人が多くて楽な格好で出歩けないし、平日はスーパーくらいしか行かないし、休日は都心に行くし、私にとっては不動前駅の施設で十分過ぎるくらいです。

[173: 周辺住民さん]

ここの物件狙ってる他地区の人は知らないだろうけど、
ムサコの商店街、家族持ちには便利じゃないですよ。
ここは良くある下町の商店街とは違うんですよ。
生活で使える店は戸越や西小山のほうが全然多い。

[174: 匿名さん]

なるほど。武蔵小山に住んだことがないので参考になります。
今や、本や家電や飲料はネットの時代ですしね。
これで、お惣菜やお弁当の安くて美味しいお店がなければ、商店街を利用する機会はほとんどなさそう。

[175: ﾏﾝｼｮﾝ投資家さん]

駅近だけど間取り悪すぎで苦戦。
もっと駅力無い場所でも、駅近なら売れるんだけど。

それと恐れずに再開発の事実は
広告に載せ説明しないと、
余計に怪しまれますよ・・怖

[176: 匿名さん]

ムサコの商店街が家族持ちに便利じゃないって、どこを見て言ってるんだろう。全く根拠がない。地元民じゃないね。

[177: 匿名さん]

武蔵小山って個人経営のお店が多くておしゃれでおいしい店が多いですよね。DINKSには嬉しい街なんですね！
おいしいラーメン屋さんもあるし、カフェもおしゃれだから単身の方にもいいかもしれませんね。

[178: 匿名さん]

賃貸ならいいね。
ここは買えない・・・

[179: 匿名さん]

給料低いんですね。

[180: 匿名さん]

賃貸料の方がローンより高いから別に給料安いからではないんです。

間取りが悪い、乾式壁、再開発による眺望無くなる

から、買わないのです。

[181: マンション投資家さん]

再開発で街がさらに良くなったらこの物件でも1000万は抜けるね。笑いが止まらない

[182: ご近所さん]

再開発工事の騒音や揺れで健康害するね。
通り沿いのクレウ゛ィアの方がマシだ。

[183: 匿名さん]

工事やってる平日日中は仕事して家にいないでしょ。
山手通りは夜中でも交通量多くて健康害するわwww

[184: 匿名さん]

売れ具合はどうなんですかねー。
GWに見学に行った際はやはり女性の方の来場が目立ちました。

[185: 物件比較中さん]

まあまあみたいです。
半分は売れたと言ってましたよ。

[186: マンション投資家さん]

第1期で30戸販売して追加販売で数戸、HP見る限り先着順販売してないから、供給した住戸は概ね売れた様子ですね。いくつか倍率もついてたっていう話らしいので順調なのではないでしょうか。

[187: 匿名さん]

こんなのでも買う人いるんですね。
同じくらいの坪単価のパークホームズ（中古）の方がずっといいなあ。

[188: 匿名さん]

一番大事な物よりも、
女性向けの設備がウケてるのかな？

男性は住めないね。

[189: ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

モデルルームの雰囲気で申込する
っていう勢いがないと（笑）

色々考えると弱点見えてしまう物件かな。

[190: 匿名さん]

狭い。

[191: マンション投資家さん]

今はもう物件ないからね。武蔵小山周辺で探そうとするとここしか見あたらないね！もともと武蔵小山駅近の供給が少ないよね。
ここは単身とDINKS向けだから多少狭くてもいいんじゃない。

[192: 匿名さん]

狭い
ではなくて、
悪い
と思いますか（特に乾式）

南側の不安を駅近の良さで消せる人で、
武蔵小山大好きな、
２０代OLさんがターゲットだから
許せちゃうのかね？

[193: 匿名さん]

乾式壁は1LDKの間だけですかね。

[194: 匿名さん]

１ＬＤＫを申込した人は
ちゃんと理解してるんですかね｡

[195: 匿名さん]

女性とかDINKSにはいいと思います。駅近なので治安面も安心です。

[196: 匿名さん]

２ＬＤＫはいいと思います。乾式壁でないから安心です。

[197: 匿名さん]

ここ狙いますか？

[198: 匿名さん]

角住戸って普通のマンションは3LDKしかないから、ここの2LDKは角住戸なのがいいですね。間取りも悪くないし。間取り変更して広めの1LDKにする方っていますか？将来売るとき考えたら2LDKのままがいいか悩みます。

[199: 匿名さん]

2LDKのままだと使い物にならないので（2LDKって呼んで良いのか疑問）、モデルルームみたいな使い方が良いんじゃないでしょうか。2LDKのままの方が売り難いと思います。間取りが悪すぎるので割高感は凄くありますね。

[200: 匿名さん]

狭すぎる。
こんなの誰が買うの？

[201: 匿名さん]

投資購入だろう。
実際住む為の間取りや構造じゃないし。

[202: 匿名さん]

投資用のマンションは条件が難しいので、なかなか判断に困るところです。
このあたりの条件は総合的に考えないと判断できないところがあります。
ある程度、方針が決まると、決めやすい、ということはあるのですが、どうでしょうか。

[203: 匿名さん]

本当に駅には近いのですが、部屋の形が変わっていて、
専有面積が狭いという点で
永住向きではないという判断になってしまうのでしょうか。
ここで賃貸だと需要はどうなのでしょう。
商店街から外れるとすぐに住宅街なので
そちらで賃貸マンションやアパートもあります。
とはいえ、住めば便利な地域ではあるし。
シニアに意外とアピールすれば当たる気はします。

[204: 匿名さん]

2LDKについては、非効率な間取り（実質1LDK）と好ましくない住環境を考慮すると月16万（管理費共益費込）なら住んでもいいけど、それより高かったら他の駅近賃貸にするな。1LDKは賃貸でも珍しい乾式だし、月13万程度かな。

徒歩7分以内なら、多少遠くても住環境の良い方を選択する人が多いと思います。調べたら、賃貸も結構余っていますね。

[205: 匿名さん]

１ＬＤＫ契約した人、
ホントに乾式でよく買ったよなぁ
ビックリです。

[206: 匿名さん]

タワーマンションなんて建物軽くするためにほぼ乾式です。そう考えるとあまり議論の対象ではありません。間取りなんてのは住んだらどうにでもなるもの！自分のレイアウト工夫次第です。マンション選びは駅近と価格、これに尽きるんです。ここは単身向けだから永住考えてる人は少ないよね。

[207: 匿名さん]

タワマンは乾式というデメリットを補う充実した共用施設やランドマーク性等があるけど、ここはタワマンのデメリットだけを有してしまっているからなあ。安かろう悪かろうではね。また、間取りについても、良い間取りだと有効面積が広くなるので実質的な坪単価が下がり、割安感に繋がる。ここは間取りの悪さ（柱が多い、斜めの壁がある、洋室がリビングインとなっているため通路用のスペースを確保しなければならない等）から有効面積は3～4平米程度は専有面積より狭いと思われ、実質的に坪350万程度と思われることから、採光なしディスポーザーなしの小規模マンションにしては割高感がある。ただ、さすが東急さんと言うのか、モデルルームはうまく見せてますね。OLさんなんかはモデルルームが手に入るような感覚で価格の安い1LDKに手を出してしまうのかな。

[208: 匿名さん]

？？乾式？？

[209: 匿名さん]

ここみたいな単身用の間取りに家族で住む人いるんですかね？

[210: 匿名さん]

共用施設？そんなもん使わないだろ。使わないのに管理費払うバカバカしさ、これがタワマンのデメリット。免震とかなおさら維持費高い。間取りの悪さで実質的な坪単価が下がる？すいません、ちょっと笑ってしまいました。間取り比較だけではない気が……。206さんのおっしゃる通り、立地面が非常に大きいのではないでしょうか。間取り良くても駅から遠く、幹線道路沿い等不便な場所では買おうと思いません。そっちの方が坪単価下がりますよねwww

[211: 匿名さん]

タワマンは戸数が多いのでスケールメリットが得られるけど、ここみたいな小規模マンションは、ディスポーザーなし外廊下で大した共有施設もないのに管理費が平米339円とかなり高額になってしまうんですよね。加えて、総戸数54戸で機械式駐車場のメンテナンスも必要ですので、10年後の大規模修繕が怖いです。間取りについては、キッチリ価格に反映されていれば悪くても構わないのですが、ここは反映されているとは言い難いと思います。駅から遠くて環境が悪くても、それ相応の値付けがされていれば問題なし。要は割高か否かです。

[212: 物件比較中さん]

確かにタワマンはスケールメリット得られるけど、クレヴィア不動前みたいなショボいタワマンじゃあんま感じられないですよね。
売れ行きは順調で結構倍率付いたりしてるみたいですね。1Lか2Lで迷っています。個人的に将来性ありなエリアだと思っています。

[213: 匿名さん]

武蔵小山は再開発の予定もあるので良い場所ですよね。
ただし、ドレッセという点だけが引っかかります。
資金力があり2年待てるなら再開発で建設されるタワマンの方が将来的には良いと思います。

[214: 匿名さん]

分譲マンションで乾式は駄目！

[215: 物件比較中さん]

>>213
再開発は、売り出しまで2年入居は3-5年先ってイメージですかね？時期がだいぶ違うとすると、それにかけるのもむずかしい判断ですね。

[216: 匿名さん]

駅から近いし、交通の便もいいし資産価値は下がらなそうですね。
駅から近くても、周辺に何にもない所もあるでしょうけど、ここは有名な
武蔵小山商店街があるので買い物はすごく便利ですね。
まだ一度も武蔵小山商店街行った事がないのですが、商店街の中に大きな
スーパーなどはあるのでしょうか？それともやはり地元の方は個人店で買われる
事が多いのでしょうか？

[217: 匿名さん]

何故、乾式工法はダメなのでしょうか？

[218: 物件比較中さん]

ここ安くないですか？まだ残ってるんでしょうか？　

[219: 匿名さん]

三井のタワマンを待つと入居は早くて５年…。５年後の市場どうなってるか分からないよね。オリンピックあるし特に金利は上がってそう。

[220: 購入経験者さん]

乾式は良くないね。

[221: 匿名さん]

乾式は、強度と防音性能の面でコンクリに圧倒的に劣る。
周波数によって防音性能が変わるので注意。
こんな所で聞くより、ご自身でGoogleで調べることをお勧めします。
マンション購入で一番後悔するのは生活騒音の被害にあったときですからね。

[222: 物件比較中さん]

>>219
5年経つと全く違う状況になっている可能性はありますね。
市況的には販売価格はあがっていく傾向ですし、今の金利水準は5年固定が0.6%程度で出てたりもしますから、5年分の家賃と金利負担を考えると、タワマン待ちは消えました。でも、ここも現実的かというと間取りが。。。

[223: 匿名さん]

間取り悪いし、維持費高いし、日当たり悪いし、乾式壁だし、かなり人を選ぶ物件ですね。外廊下でディスポーザーなし共用施設なしなのに、54平米で管理費＋修繕積立金が月25,800円って高過ぎ。10年後には3万台後半になってるだろうし。駅近が大前提の昨今、価格が駅遠物件並に安いとか、日当たり良く住環境抜群とか、ディスポーザー付とか、免震とか、平置き駐車場とか、駅近プラスアフファの魅力がなければ中古市場では買い叩かれる。ここは、どうしても武蔵小山に住みたいと思っている人以外、買って良いことないと思う。

[224: 匿名さん]

武蔵小山３分なら需要は底堅いでしょう。買って損なし。

[225: 匿名さん]

価格が暴落することはなさそうですけど、損する可能性は十分ありますよ。
購入時には消費税や諸経費が、中古売却時には仲介手数料等が発生しますし。
ちなみに、徒歩3分の小規模マンションが中古に出てますが、築6年、坪260万程度でも売れ残っています。
武蔵小山は、終の棲家とするには良いところだと思いますが、
ここじゃなくて、もっとちゃんとしたマンションに住みたいです。
私は気長にタワマンを待ちますよ。

[226: 匿名さん]

乾式壁なの？
コストカットだなぁ。
賑やかな場所だから、生活騒音対策は
二の次にしたのかな？

[227: 匿名さん]

武蔵小山って、そんな大層な所じゃないでしょ。
SUUMOの価格マップ見ても、住まいサーフィン見ても、不動前の方が高いし。
大崎タワマンとか東京駅徒歩圏物件とかの方が圧倒的に価格の上昇が期待できる。

[228: 匿名さん]

かなりコンパクトな間取りが多いのですね。
一人、二人暮らしにはいいのかなと思いますが、家族でとなると狭いなって思いました。
この辺のエリアで考えているなら駅にも近いので、便利そう。

[229: 匿名さん]

収納もかなり少ないし、家族は無理じゃないでしょうか。
2LDKでも二人は厳しく、基本的に単身向けの間取りだと思います。
まあ、単身者やDINKSは駅近を好みますし、そういった方々に刺さっているんでしょうね。

[230: 匿名さん]

ここは利便性を求める単身、DINKY向け。投資型なので永住で考えてる人は向いてないと思います。投資という意味合いなら非常に優れてますね。ブランド駅かつ駅近、再開発エリアの将来性！どれも申し分ないです。実需だけどずっと住まない、将来は賃貸か転売を考えるから乾式とかそういうくだらないところには注視しないでしょうね。直床の方がよっぽど気にしますが、ここは二重床ですもんね。

[231: 匿名さん]

何度も書いて申し訳ないが、再開発による価格上昇を取りに行くなら、再開発時に建設されるタワマンを購入するのが確実。何軒も所有できるならここを買っても良いんでしょうけど、庶民がここを買ったらタワマンは見送らざるを得ないからなあ。結果、投資目的ならタワマン待ち、永住目的なら他物件となってしまう気がします。

[232: 働く女子さん]

私は乾式工法だから見送ります。
隣との音対策はやって欲しかったです。

[233: 物件比較中さん]

タワマン待ちたいですけど、なにせ5年後ですからね・・・いろいろなものが高騰しますよ。悩ましいですね。

[234: 匿名さん]

それは分譲時が安かったタワマンに限ると思いますが。この成熟したエリアで再開発タワーやるなら、いまの不動産トレンド考えたら新価格供給、高いのは目に見えてます。その後さらに高値で転売できるなんてことはあまり考えづらいですよ。それならまだ旧価格に近いこの物件で抑えた方が得をする。

[235: 匿名さん]

目黒駅前の再開発の値段知ってますか？立川駅前の再開発の値段知ってますか？
恐ろしくて買えない。皆賃上げされてるんならいいですが。普通の人は買えない。ここの再開発タワーもきっと恐ろしい金額になるんでしょうね…

[236: 匿名さん]

おっしゃる通り、タワマンは恐ろしい金額になる可能性はありますが、新築で販売する以上、全く的外れな価格にはならないと思いますよ。デベは何百戸という部屋を売り切らなきゃいけないんですから。むしろ、デベが弱気になって割安価格（価格自体が安い訳ではない）で出す可能性すらあります。また、40階超で、眺望も採光も抜群で、ディスポーザーが付くなど高仕様で、駅直結でとなれば、当然、価格も高くなりますが、圧倒的な希少性・ランドマーク性を売りにできますので価格下落リスクはかなり小さいと思います。

一方で、オリンピック需要がなくなった後、ここみたいに悪間取り・眺望なし・低仕様・高維持費という全く希少性のないマンションのアップサイドがどれ程あるのか疑問です。販売価格である坪330～340万って、武蔵小山にしては結構高いですよ。

[237: ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

誰かが書いていた
乾式壁による生活騒音
も心配なのに、
価格高い。

[238: ご近所さん]

>>237
同感です。

[239: 購入検討中さん]

そう言ってるうちにこの物件も売れてしまうので、買いだと思った人が買う。それでいいのではないでしょうか。
買うのは地元が多い、これは小中規模物件はほとんどそうです。

[240: 匿名さん]

乾式壁は1LDKのみ！ここは投資用の人が多いでしょうから、実需向けではないですよ。けっこうな賃料取れるでしょうから、利回り良いと思います。

[241: 主婦さん]

そうならば、
実際に住む方との軋轢が嫌ですね。
乾式壁も今は
投資マンションでも少ないです。
なんか、ガッカリ・・・

[242: 匿名さん]

人によって価値観が違うので、買いたい人が買うって結論でいいと思いますが、そんなことを言ったらこのスレッドの存在価値がなくなってしまいます。お互い、買う理由、売る理由をシェアするのは良いことだと思いますけどね。

[243: 匿名さん]

そして着々と動きだすタワマン。
http://www.metro.tokyo.jp/INET/OSHIRASE/2014/05/20o5t300.htm

[244: 匿名さん]

このタワマン欲しい！

[245: 匿名さん]

この横にもう1棟40階タワーが建つ。
それだけならまだいいんだけど、あと2-3棟建てるんだよね。

[246: ご近所さん]

近所は嬉しいけど、
ここに住む方はつらいな。

[247: 匿名さん]

タワマン、資産価値は間違いないでしょ。
武蔵小山の価格上昇分、全部持っていけるよ、この立地なら。

[248: 匿名さん]

この規模があと2-3棟も建つんなら、非タワマンのマンション価格は再開発があっても上昇しないんじゃない？魅力ないよ。

[249: 購入経験者さん]

乾式壁で
全てだいなし！

[250: 匿名さん]

タワマンは坪400万くらいですかね。一般人は買えない。