グラン レ・ジェイド 京都河原町ってどうですか？

[マンコミュファンさん]

河原町で駅近の一等地のマンション計画です。
デベロッパーの評判はどうですか？
施工会社の評判はどうですか？
京都で100戸以上のマンションは珍しいですが、施工費・管理費・修繕積立金へのメリットは高いですか？
マンションは管理を買えと言われますが、将来の管理費や修繕積立金や大規模修繕計画はどうですか？
駅から5分以内ということは将来の資産価値維持率は高くなりそうですか？
京都市の標準世帯の上下水道料金は大阪市と比べて年間1万6千円程度高いようですが、
治安・行政・財政・教育・医療・学区・保育園・幼稚園はどうですか？
良い情報も批判的な情報も全て含めて情報交換しましょう。

公式URL：グランレジェイド京都河原町　http://www.kawaramachi135.com/
事業主：日成ビルド工業株式会社　http://www.nisseibuild.co.jp/company/index.html
売主：株式会社日本エスコン　http://www.es-conjapan.co.jp/
施工会社：10月30日時点では未定
管理会社：10月30日時点では未定
販売提携（代理）：シアーズ株式会社　http://www.sears.co.jp/
自治体　行政サービス比較
http://www.seikatsu-guide.com/area/compare_cities/?cid_1=1224&cid_...
日本エスコン
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/search/%E6%97%A5%E6%9C%AC%E3%82%A8%E3%8...
日本エスコンのマンション
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/47331/

名称　 グラン レ・ジェイド 京都河原町
所在地　 京都市中京区寺町通四条上るより六角下るまで裏寺町595番地
交通　　 阪急京都線「河原町」駅徒歩4分
用途地域・地区　 商業地域、防火地域、31Ｍ高度地区、駐車場整備地区、旧市街地型美観地区、近景・遠景デザイン保全区域、埋蔵文化財包蔵地区
確認対象敷地面積　 1,912.54m²
建築面積　 1456.25m²
建築延床面積　　 13829.66m²（容積対象外面積2345.88m²を含む）
構造・規模　 RC造、地上11階・地下1階
総戸数　 135戸＋店舗1戸
販売戸数　 未定
予定販売価格　 未定
住居専有面積　 55.91m²～115.62m²（トランクルーム含む）
バルコニー面積　 4.59m²～19.44m²
駐車場　 7台（平面式駐車場4台、機械式駐車場3台）月額使用料：未定
バイク置場　 22台（バイク4台、ミニバイク14台、店舗用ミニバイク4台） 月額使用料：未定
自転車置場　　 179台（店舗用44台含む）月額使用料：未定
竣工予定　 平成27年12月上旬
入居予定　 平成27年12月下旬

[870: 購入検討中さん]

高島屋の裏手のマンションは、東向きを除けば
結構お安かったのに、中古は随分と上乗せして
出ていますね、1000万円以上！
こちらのマンションがリーズナブルに感じます。
こちらは完成したら、どうなんでしょうか？

[871: 物件比較中さん]

人気の田の字の新築マンションを探してます。
ただ最近人気の内廊下のマンションに拘ってます。
このマンションは内廊下ですか？
(HPには紹介が無いようなので)
教えてください。よろしくお願いします。

[872: 匿名さん]

ココは普通の外廊下だったはずでは？

[873: 物件比較中さん]

>>872さん

外廊下なんですか？
てっきり内廊下だと思っていたので残念です。

あとこのマンションは二重天井や二重底になってますか？
またリビングの天井の高さはどれくらいですか？
リフォームする時に結構重要なので。

最後にどのようなセキュリティーシステムがあるのでしょうか？

例えば　1次 エントランス
　　　　2次 エレベーターホール前
　　　　3次 エレベーター内
　　　　4次 玄関

というような高額物件に有りがちなセキュリティーが備わってますか？

質問ばかりでスミマセンがよろしくお願いします。

[874: 購入検討中さん]

京都は、天井が低いのは当然なのでは⁈
と、諦めています。
一応はナンチャッテ二重でしょうか、よく分かりません。
天井高に拘るのなら、郊外か大阪でないと無理かも…

[875: 購入検討中さん]

セキュリティは、エレベーターは着床限定に
して貰いたかったですねT_T

[876: 匿名さん]

ココはエントランスと玄関だけの至って普通のセキュリティーのようですよ。

ココって億ションがあるマンションなのに並のセキュリティーってどうなんでしょうか？

セキュリティーレベルからして億ションはそれに見合った高額物件によくあるような設備でないとリセールバリューに影響するんではないでしょうか？

二重天井二重床については、HPで何の説明もないようだからまぁ無いんでしょうな、、、。

[878: 匿名さん]

あなたのように立地だけが全てだとは、とてもとても。

マンション購入時にリセールバリューを意識するのは後で後悔しない為。

[880: 匿名さん]

マンションを購入する我々消費者は、マンションを見定める厳しい目を持つことが必要です。そしてそういった事がデベロッパーのレベルアップにもつながるのだと思います。

利益優先型のデベロッパーにとっては、立地が良ければクオリティ(経費)を抑えても高く売れる。
何せ地代が高かったから。
そう高を括る業者も多いです。
そんな利益優先型のマンションの将来性や資産価値って如何なものでしょか？

住まいは一生ものって高い意識やお客様目線の感覚でマンションを建てるデベロッパーでないと本当に価値ある良いマンションは作れないと思います。

立地が全てって単純に選ぶ事は、意識の低いデベロッパーのいいお客様でしかなく、彼等の思う壺です。

「京都は立地が良ければそれでいい、東京の田舎者」って暴論を言う方がいたので書かせていただきました。

[881: 匿名さん]

>>880

>住まいは一生ものって高い意識やお客様目線の感覚でマンションを建てるデベロッパー
の作った京都の立地の良いマンションを教えて。

【一部テキストを削除しました。　管理担当】

[888: 契約済みさん]

『住まいは一生ものって高い意識やお客様目線の感覚でマンションを建てるデベロッパー』
というのは理想ですが、三井不動産の社長の経営論を読んだことがおありでしょうか？
残念ながら買い手の願望です。

『住まいは一生ものって高い意識』というわりにリセールバリューを強く意識し過ぎでは。

億ションというのは大半の部屋が億以上ということであって、最上階の一部が億ション
である本物件を本当の意味の億ションと設備やセキュリティーを比べても意味がありません。

世の中に掘り出し物はありません。価格、立地、設備等々を検討し、私は購入を決めました。

[889: 物件比較中さん]

873さん、
カメラはエントランス、ロビー、エレベーター前、内部とありましたが、ロックはエントランスと玄関だけでしたね。
天上は二重ですが床は違いました。
ここ以外にもいくつか物件は見させてもらっており、先日も積水を見に行きましたがやはり二重は天井のみでした。高島裏もそうです。京都では二重床はあまり無いのではないでしょうか。天上高はここは2800くらいで(すいません定かではないです)、積水は10階建ての割には低いなと感じたので、プラス5センチくらいだったような気がします。
ところで「エレベーターの着床限定」という言葉は初めて聞いたのですがどんなものなのでしょう？

[890: 購入検討中さん]

着床階限定だと思いますよ。

[891: 匿名さん]

不審者の侵入を防ぐ為の「エレベータ着床制限」のことだと思います。

居住者は1階でエレベータに乗るのに鍵が必要。そして、その人が住んでいる階の
ボタンしか押せない。しかし、エレベータ内で操作することによって
他の階のボタンを押すことも可能。

来訪者は、訪問先のインターフォンを押して、居住者にエントランスの
ドアを開けてもらえますが、エレベータ内ではその居住者の住んでいる階の
ボタンしか押せない。確か、エントランスのドアが開いてから、何分か以内に
エレベータに乗らないと、エレベータのドアが開かなかったと思います。

[892: 購入検討中さん]

セキュリティのことで色々ご意見があるようですが、所詮、心ない所有者が民泊用として部屋を貸しだせば、着床限定だろうが、四重ロックだろうが、建屋内に部外滞在者が入ってくるわけで、全く意味がないことかと思います。このことは御池の物件でも共通する問題点だと思います！

[893: 物件比較中さん]

889です。
エレベーターについて、
そういうシステムはオフィスビルでは経験ありますが居住用でもあるのは知りませんでした。
お教えいただき有難うございます。
そうですね、民泊されると意味をなさなくなりますね・・・　世間的には推進の流れですが京都中心部はホテル建設ラッシュでもありますし、厳しめの制限が課されることを祈りたいです。

[894: 匿名さん]

いくらセキュリティがしっかりしていても、
住民のふりをして、一緒にエントランスドアを入り、
エレベータに一緒に乗ってしまえば終わりです。

1階の階段は鍵がないと入れませんが、一度上がってしまえば、
階段を使って他の階に行くという抜け道はあるでしょう。

機械による防犯に頼らず、住民同士挨拶をするとか、
不審者を見つけたらすぐに管理人に知らせるとか、
住民の目が光っているのが大事だと思います。
不審者は挨拶されたり、疑問の目で見られるのを嫌います。

民泊は旅館業違反です。管理会社に働きかけて、入居説明会で
注意を促すなど、最初からさせないよう働きかけるのが
大事だと思います。

賃貸で入って、民泊をするパターンが多いそうです。
そういう目的の人には貸し出さないと、投資目的の人に
注意を促す必要もあるでしょう。

誰か一人が始めると、どんどん増えていき、野放し状態に
なります。そういう違反者には連絡もつかないようです。

東京や大阪、沖縄のタワマンの契約者用スレを読めば
状況がよくわかります。

[895: 匿名さん]

民泊は、常識的には賃貸で入って又貸しが多いでしょうね。高島屋裏のザ京都レジデンスでは、既にインターネットで、観光客目当ての広告が出ています。京都では圧倒的にホテルが不足していますから、ここの利便性から見て大いに考えられます。今からでも、管理規約で規制の定めが必要でしょう。効果があるかどうかは分かりませんが。放置していると財産価値が損なわれます。これは、京都のマンションの新しい課題ですね。

[896: 匿名さん]

このマンションじゃないけど、即完売したH旅館横なども、民泊利用が高そう。

[897: 匿名さん]

元々このマンションは上質な住み心地より利便性重視の賃貸向け仕様だから。
典型的な賃貸物件。

ここで永住したいという人は少数派でしょうね。

[898: 不動産購入勉強中さん]

住むのにいい物件、賃貸にいい物件、
分けて考えたほうが良いみたいですね。

このマンションって賃貸としてなら利回りは良いですか？

[899: 匿名さん]

>高島屋裏のザ京都レジデンスでは、既にインターネットで、観光客目当ての広告が出ています

ということは、高島屋裏は民泊の対策を取りきれなかったということかな。
「誰にでも人気のすぐ売れる物件」「リセールバリュー追及」の物件だと
逆に管理が難しくなる気がしますね。

とはいえ、こちらも残りあと3戸と聞きました。

[902: 物件比較中さん]

899さん

残りあと3戸って正確な情報ですか？

[903: 物件比較中さん]

895様
もしよろしければ高島屋裏の民泊情報URL、あるいはどんな言葉で検索すれば引っかかるか、お教えいただけませんでしょうか？どういうふうに載ってるのか見てみたいのです。

[904: 匿名さん]

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当】

[905: 匿名さん]

>>902
さん
シアーズの女性営業さんから口頭で聞きました。
タイムラグや営業さん個人の勘違いもあるかもしれないので
公式の数字とは言えないかなと思います。
残り数戸をスパートかけているのかもしれないですね。

[906: 契約済みさん]

民泊について以下の記事を見かけたので参考まで。政府の規制改革会議が緩和を検討しています。弊害への具体的な対策はあまりなさそうです。みんなで少しでも協力し合いましょう。


「料金を徴収して部外者を住戸に宿泊させることを禁止する」

　今、多くのマンション管理組合では、管理規約にこういったＡｉｒｂｎｂ禁止条項を盛り込もうとしている。現に実行したところもある。今後引き渡しされる都心のタワーマンションでは、ほぼＡｉｒｂｎｂ禁止規定が管理規約に入るだろう。

　しかし、それだけで自分のマンションの外国人ホテル化が防げるのか。

　結論を言えば、ノーである。区分所有者が管理規約に違反して所有住戸をＡｉｒｂｎｂ等で運用したとしても、管理組合は利用者の宿泊を拒否できない。なぜなら、区分所有者は自分の住戸を使用収益する権利が法的に認められている。

　問題があるとすれば、その区分所有者が守らなければならない管理規約に違反している、ということだろう。

　また、法的に考えるならＡｉｒｂｎｂ行為が区分所有法６条の定める「共同の利益に反する行為」に当たるかどうか。たとえそうだとしても、区分所有者が規約違反を続けたならば同５７条から６０条の規定により、管理組合の総会決議を経て裁判で使用禁止を訴えることになる。ただ、まだこういう訴訟での判例はない。
つまり、現状では実力でＡｉｒｂｎｂ的な行為を排除する方法は確立されていない。今後、徐々に法的整備が始まるだろうが、まだ時間がかかりそうだ。

（住宅ジャーナリスト　榊淳司氏　zakzakより一部抜粋　）

[907: 匿名さん]

ココって竣工までに完売出来るのかな？

立地が全てって強弁した人、出来ないと恥ずかしいよ。笑

[909: 匿名さん]

Airbnbの部屋を複数持っている場合、全部の部屋をネットに
あげなくても、一部だけあげる場合もあるそうです。

ゲストから連絡があった場合、そのネットに載っている部屋は
満室だと言って、他のネットにあげていない部屋に
誘導することもできるらしいです。

高島屋裏のように目立つ部屋は、ばれないうちにネットの
広告から外したのではないですか。

[910: 匿名さん]

残りがあと５邸のようですが、比較的安い物件が残っています。
多分、上階ではないでしょうけど。
商業施設に囲まれてザワザワした地域にポツンと建つマンションですが
意外と早い段階で売れているので驚きました。

[911: 物件比較中さん]

ザワザワする場所なのでセキュリティは充実してますか？

価値帯から想像するとおそらくエレベーターホール前にエントリーセキュリティやエレベーターには着床制御機能が付いてたりするような高級仕様なんでしょうね。

[912: 購入検討中さん]

そういう高級な方は、ここには来ないほうが良いのでは…付いていませんよ、パンフレットも読んでないようですが！

[913: 匿名さん]

高級といえばここ。恐ろしい値段ですが（7億）高級大好きな方にいかがですか。

http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20151008-00000028-kyt-bus_all

http://www.kyoto-np.co.jp/economy/article/20150303000025

[914: 物件比較中さん]

さすが地所。^ ^

[915: 物件比較中さん]

さすが地所^^強引な値付け
中国の富裕層が買うのか
お寺さんが買うのか
閉鎖的なコミュニティになりそうやね

[916: 匿名さん]

>911
>913

人気のないマンションだとか、デベも、施工業者も一流でないとか、
ごちゃごちゃいちゃもんつけながらも、ここに他のマンションのことを
書いて宣伝している。

7億の鴨川沿いのマンションは、こんなところに書き込んでいないで、
中国富裕層にもっと宣伝すればどう？
すでに、中国人がかなり購入されたそうなので。

[917: 匿名さん]

あと5戸なんですか。
それからがなかなか進まない可能性もあるかもしれないですけれども…
最近は投資と言っても、ただただ賃貸投資というわけではなく、Airbnbということもあるのですね。
ただ、少しずつですが、東京の方ではそれに対する動きも出てきているようですので
それが許されるのかどうかっていうのは不透明になってきているように思います。

[918: 物件比較中さん]

大豊建設の施工マンションってどうですか？
過去に施工トラブルなど無かったでしょうか？
詳しい方、教えてください。

[919: 匿名さん]

とうとう、４戸になりましたね。完成まで後２か月で完売するでしょうか。

[920: 匿名さん]

HPは5のままだが

[921: 匿名さん]

一階店舗は、予想していた業種とは違いました。
先日の説明の時、購入者にはセカンドハウス利用が
多いそうです。

[922: 物件比較中さん]

ココはもしも施工上、何かあった時には三井みたいに建て替えたりなどの保証をするような資金力のあるデベなんでしょうか？

[923: 匿名さん]

>>918
>>922
残り数戸の段階でそういうこと聞いて役立つのかな？

[924: 物件比較中さん]

>>923

確かに余り役に立たないかもしれませんね。

ココより目新しい物件が出てきてるしね。

[927: 物件比較中さん]

ココのデベと施工会社って何かあった時にはちゃんとした対応が取れる資金力のある会社ですか？

横浜の一件で、
デベの資金力が重要だと認識させられたので。

[928: 匿名さん]

>>927
三井不動産の対応、最初からしっかりみてくださいね。お粗末ですよ。
大手とは程遠い。
今回の件は、旭化成に資金力があるからよかったですね。
下請けの会社も調べないといけないですね。がんばって！

[929: 匿名さん]

>>928
三井はマスコミが騒いでやっと調査を始め、さらには旭化成から賠償金ぶんどれるとわかったとたん、建て替えやら買取やら大盤振る舞い始めたよね。

それまで1年以上、東日本大震災のせい、補償にあたらない、って逃げ続けてたのにね。住民もマスコミが動いてくれて本当に良かったね。

[930: 匿名さん]

大豊建設って大丈夫ですか？

[932: 物件比較中さん]

日成ビルド工業って会社は実績ある会社ですか？
また管理会社のエスコンプロパティって良い管理会社ですか？

[935: 匿名さん]

>>928,929

横浜の一件を見る限り、
大手ブランドマンションだったからこそ建て替えという対応が可能なのだと思いました。

滋賀の事例では、
デベもゼネコンも大手ではないのでお互いが責任の擦り合いをして一向に解決の兆しが見えてません。
お互いが裁判で訴えあい、被害者である住民は置き去りにされてます。

何と言っても建物に施工ミスがあるのか無いのかを買い手である素人の我々は勿論のこと、プロでも中身を見極めるのはほぼ不可能だと言われます。

だから何が不幸中の幸いかは、
今後の三井の対応に掛かっていると思います。
良い対応事例を作れば今後、
何かあっても対応能力のある大手ブランドマンションが選ばれ、付加価値が付き、その結果、益々大手ブランドマンションの需要が増えると考えます。

[936: 購入検討中さん]

エスコンや大豊建設などが、三井や住友と違うことくらい、誰でも分かるでしょう！
しつこく質問する意味が分かりません…
購入者はそれらを割り引いても、物件に魅力があった
から、このマンションを買ったのです。
質問していないで、それらが嫌なら買わなきゃよいだけです（笑）！

[937: 物件比較中さん]

>>購入者はそれらを割り引いても、物件に魅力があったから、このマンションを買ったのです。

具体的にどのような魅力があったのか？
ご教授ください。

[939: 通りすがり [男性 40代]]

購入動機は、ひとそれぞれ。
三井の件で心配になった人も居るし、そうでない人も居る。
それだけでしょ？

私はここのペントハウスの購入を検討していましたが、六角の野村の情報を知り止めました。

理由は、ここのベロッパーに安心感をか感じなかったからです。
でも、六角の野村の情報を知らなかったら、素直に購入してたと想います。

[941: 匿名さん]

ここの正式な住所表示は
京都市中京区蛸薬師通河原町西入裏寺町595番地
グラン　レ・ジェイド京都河原町　　
一階の店舗入居者も決まって、順調のようです。

[943: 物件比較中さん]

旧ロフトと同じ住所ですね。

【一部テキストを削除しました。管理担当】

[945: 物件比較中さん]

売れ残り値引きの部屋って出そうですか？

半値位なら買ってもいいかな。

[946: 比較中]

>>945
半値って あんた かなり強欲やね、

[948: 物件比較中さん]

何とかショックみたいな金融ショックが起きて、尚且つ中古扱いになるまで売れ残ればっていう条件付きだが。

何れにせよ、定価では要らないし魅力がない。

[950: 匿名さん]

>>949

このマンションは、
大手デベ＆施工会社でもないし、
京都らしくもない。

私の見立てから言って、
リセール悪そうだし買った瞬間に何割りも目減りするような物件に見える。

【一部テキストを削除しました。管理担当】

[951: 匿名さん]

ブランド都心マニアのあなたの見立てとかいらないんで（笑）

[953: 匿名さん]

>>952

正直7億なんて物件の騰落率が高い筈ない。
いくら三菱地所っていっても投資家目線からしたらナイナイ。

あんなのは腐る程の金のある成金しか買わない。

[954: 匿名さん]

>>950
>京都らしくもない、

祇園も？四条大橋も？南座も？新京極も？
否定して静かなお寺がお好みならスレ違いでは。

[955: 匿名さん]

954

そう京都らしくない立地ですよココは。

徒歩圏内にパチンコ、カラオケ、キャバクラ、風俗店、映画館裏のホテルなどなど…

ファミリー層には教育上、良いとは言えない環境だし、上質な京都らしい環境で暮らしたい富裕層は御所や鴨川沿い、岡崎なんかを選びますから。

[958: 購入検討中さん]

いや、お目の高い方は、買われるのでは…
東京でも、そういう特別なお部屋は値が上がっていますよ。
表参道とか千鳥ヶ淵とかですね！

[961: 匿名さん]

ココって安かったら民泊や賃貸で貸しまくるのに丁度いいインカム物件なのに定価がバカ高いおかげで利回りが悪すぎる。
さすがに定住するような周辺環境と違うからキャピタルも狙いづらい。


結論 :

3割以上値下がりしたらインカム狙いで買ってもいいが、現状のバカ高い定価では見送りが正解。

[962: 匿名さん]

>>961
結論 : はきっとこうだね。

>3割以上値下がりしたらインカム狙いで買ってもいいが、現状のバカ高い定価では見送り。（誤）

>3割以上値下がりしたらインカム狙いで買えるかもしれないが、現状の定価では買えない。（正）

[964: 購入検討中さん]

1億くらいは買えると言って、投資家を
気取っているのが、ちょっと笑えますが！
この物件はセカンドで、京都のホテル代わりです。
貸したり、キャピタルを求めていません。
年収2千万円くらいのプチ富裕層でいらっしゃるのですね⁈

[966: 匿名さん [男性 30代]]

>>964

プチで何か問題でも？

ココにセカンドを買うなんてセンス良すぎませんか？ 笑

民泊や賃貸で貸しまくるのが一番しっくりくる物件ですよココは。

ココとよく似た物件である高島屋の裏ってキャピタル、インカム、民泊、入り乱れて何が何やらわからん状態ですからね。

[967: 匿名さん]

＞＞９６６

ムキになりなさんな。　

嫌なら買わなければよろし。