イーグルコート烏丸御池ル・シエルってどうですか？

[マンコミュファンさん]

イーグルコート烏丸御池（平成２６年３月完成予定）とは別のマンションです。
デベロッパーは全国的には知名度がありませんが京都では多数の実績があるようですが評判はどうですか？
施工会社の評判はどうですか？
マンションは管理を買えと言われますが、将来の管理費や修繕積立金や大規模修繕計画はどうですか？
将来の資産価値維持率はどうなりそうですか？
京都市の標準世帯の上下水道料金は大阪市と比べて年間1万6千円程度高いようですが、
治安・行政・財政・教育・医療・学区・保育園・幼稚園はどうですか？
良い情報も批判的な情報も全て含めて情報交換しましょう。

売主：株式会社ダイマルヤ　http://www.daimaruya-kyoto.co.jp/
売主：株式会社ダイマルヤアネックス　http://www.daimaruya-kyoto.co.jp/annex/
施工会社：株式会社鍜治田工務店　http://www.kajita.co.jp/
管理会社：株式会社長谷工コミュニティ　http://www.haseko-hcm.co.jp/
販売代理：株式会社フルステージ　http://www.full-stage.co.jp/
自治体　行政サービス比較
http://www.seikatsu-guide.com/area/compare_cities/?cid_1=1224&cid_...
イーグルコート烏丸御池ってどうですか？
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301496/
イーグルコート
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/search/%E3%82%A4%E3%83%BC%E3%82%B0%E3%8...

名称 イーグルコート烏丸御池ルシエル
所在地 京都市中京区釜座通御池下る津軽町767番地
交通 京都市営地下鉄烏丸線・東西線「烏丸御池」駅徒歩4分
総戸数 40戸
敷地面積 395.17m²
地域・地区 商業地域、防火地域、準防火地域、31M高度地区、沿道美観地区、近景デザイン保全区域、遠景デザイン保全区域、屋外広告物規制区域、埋蔵文化財包蔵地、駐車場整備地区、御池通沿道特別商業地区
構造・規模 鉄筋コンクリート造、地上11階・地下1階建、1棟
駐車場 2台（来客用）
ミニバイク置場 3台
自転車置場 40台（平置ラック式）
竣工予定 平成27年4月下旬
引渡し予定 平成27年6月下旬
間取り 2LDK～3LDK
住居専有面積 53.79m²～73.08m²
バルコニー面積 6.06m²～10.27m²

[43: 匿名さん]

御池通をシャンゼリゼみたいにしたいと京都市は考えているみたいですが
どうでしょうかねえ　無理でしょうねえ

[44: 匿名さん]

で、このマンション優先販売から明日で2週間となりますが売れているんでしょうか？

初日で半分売れたとは聞いたのですが・・。今週末マンションギャラリー行かれる方あれば是非教えてください。

[45: 匿名さん]

３９です

４２番さんの
>だから売主はテナントは考慮せず、マンションの販売で全て回収しようと考えるでしょうね。
>割高になると思いますよ、その分。

この文章が

３９での
＞価格が適正化どうかを考えれば良いだけで、店舗がある事が
＞「利益・不利益」という考えは幾分ずれている様に思えます。

の文書の正しさを証明していると思います。

この価格とは当然、マンションの販売価格という事は
お分かりになると思います。
という事は、購入の主導権はマンション購入希望者にあるので
割高と思えば買わなければ良いだけです。

ただし、このマンションを絶対買わなければいけないという
厳命でもあれば「不利益」と言っておかしくはないですね。

[46: 匿名さん]

全く意味が分からないのだが、一階のテナントは、ちゃんと賃料払う訳だろ。店舗らしく見えるような店内の内装工事に関しても借り主が金払うはずだろ。そんなの事業者側が負担するはずない。何か物件購入者に不利益あるのか？

[47: 匿名さん]

一階も部屋に出来たほうがマンション価格を下がられるのは間違いないでしょ
烏丸より西なんて人もあまり歩いていないのに喫茶店で収益上げられるとは思えないけどな

ローレルコートはキッチンのFerrari　TOYOのショウルームになっていますけど
そういう業態しか無理なように思えます

[48: 匿名さん]

なぜか1Fの喫茶店というテナントにこだわり過ぎてますが
実際に鳥などを見て購入を検討されているのでしょうか?

価格と立地を含めて考えて購入するのかどうかだけで
あまりテナントに意識し過ぎなくても良いかと思いますよ。

[49: 匿名さん]

48です。

すみません。
実際に鳥などを見て…は、実際に間取りなどを見てと訂正させてください。

[50: 匿名さん]

契約した者ですが、正直テナント云々は検討材料ではありませんでした。
立地間取り等が検討材料で、テナントはそこにあって居心地の悪くなるものでなければなんでも良いです。

建築費負担とか書かれていますが特に意識していません。強いて言えばモーニングサービス5年無料 とかにしてほしいです。（笑）

[51: 匿名さん]

エスリード何とかの一階は自転車屋さんでしたね　　

[52: 匿名]

何戸売れ残りあるの

[53: 匿名さん]

お花半分はついてました。ギャラリーも私以外に3組いました。盛況でしたよ。

[54: 匿名さん]

御池通沿いのマンションは、一階をテナントにせねばならない決まりなんだから「一階も部屋にできた方が値段が下げられる」という仮説は事実を曲げてるだろ。一階は絶対部屋には出来ないんだから

[55: 匿名さん]

もうテナントの話はいいでしょ。皆さんだいたい理解できたでしょ？

[56: 匿名さん]

烏丸通沿いは地価が上がるから安く供給できることにもならないかもね

テナントの話されると困るのかな

[57: 物件比較中さん]

売れ残っているマンションも出てきてるみたいですが
ここは確かに売れているみたいですね。立地などを考えると
確かに安い気がします。う～ん。

[59: 匿名さん]

ということですよね

それを指摘すると変な人が湧いてきますよね

[61: 匿名さん]

御池通　シャンゼリゼ計画はあまりうまくいっていないようですね
自転車乗っている人は多いけれど歩いている人は少ないしね

[62: 匿名さん]

京都に住んでいますが恥ずかしながらシャンゼリゼ計画なんて知りませんでした。
それなら北山通りの方がオシャレな店が多くて、イメージ近いかもですね。御池通りもそんなのを目指しているのですか？

[63: 匿名さん]

ここは賢いね。年末から年始にかけて次から次へとマンションのモデルルームがオープンして、ただでさえ供給過剰で売れない、もしくは値を下げて売らざるを得ない状況に発車がかかるから、その前に欲張らない値段で出してきて売り切ろうと考えたのだね。

[64: 匿名さん]

北山も20年くらい前はどんどんお店も増えてもっと栄えるかと思っていましたが、
久しぶりに通ってみたらあまり変わってなく、
なくなったお店もあり寂れた様に見えました
最近の若者は車に乗らないからでしょうね
北山は車がないとちょっと不便です

[66: 匿名さん]

北山はバブルのときは京都の青山とかいわれてた
植物園前のあたりね　ビームスもあったし
今は松ヶ崎周辺の方がまだましな感じですね

[67: 匿名さん]

そうそう、ゴディバの路面店とかもありましたよね？
それから安藤忠雄もどきのけったいなビルとかも。
今はどうなっているのやら。

おそらくダイマルヤは仕入れ(土地の)が上手いのでしょう。
地元の業者ですので、情報も多いだろうし、良い意味でも悪い意味でもいろいろ小回りがきくのかな。
大手とちがって人件費や広告宣伝費もおさえられます。
そんなもろもろが価格に反映しているのだと思います。

[68: 匿名さん]

でももう５階建てには手を出さないかも
地元業者だけあって地元民の要望はよくわかってる感じですね

梨木も２階建てじゃさすがに無理でしょ

[69: 匿名さん]

梨木って、亡くなったレポーターの人？

[70: 匿名さん]

68番さん、私も意味がわかりません
マンションに関係ある話ならもう少しわかりやすくお願いします

[72: 匿名さん]

71番さん解説ありがとうございました。

[73: 匿名さん]

71はこんなのだった？
http://www.kyoto-np.co.jp/sightseeing/article/20131002000176
http://mainichi.jp/select/news/20130914k0000e040207000c.html

[74: 購入検討中さん]

東京からの転勤で検討しています。ある程度予算以上の物件を含めて見て回っていますが、京都は角住戸と言ってもほとんど
開いているのは一方向だけで、あとは隣りの建物が迫ってきている暗い部屋というのが印象です
その点このマンションにョンは広い御池通りに面していて３方向が開いている点が気に入っています
雰囲気は青山通りに似ていますね。

[75: 匿名]

自転車1台はファミリーにはきついねー
価格はこの辺では、安いですが、それでも1年前に比べると、、、

[76: 匿名さん]

>>自転車1台はファミリーにはきついねー

ホントそうですよね。
2台でも厳しいなと思うくらいなのに。
徒歩を基本にということなのかなと思ってしまいますね。

[77: 契約済みさん]

自転車の話しがでていますが状況はどのマンションも同じですね。決めた理由は立地と価格でした。一年後のそうマンション価格は都市部は売り手市場でしょう。下がる要因が見つからない。

[78: 匿名さん]

あれこれ言っても烏丸御池徒歩4分は強みですね。
値下がり率が他地域に比べて低いことは事実でしょう。

[79: 周辺住民さん]

リセールバリューと言う意味では確かにこのエリアは新築時とあまり変わらない値段で問い合わせがきますね。なんだかんだ言っても便利ですし賃貸に出してもすぐ入居者はいますね。

[80: 物件比較中さん]

なるほど。確かに賃貸に出してすぐ入居者が見つかるマンションかどうかは評価基準になるね。それと女性が気にいるかどうかも判断基準やね。駅４分で広い御池通りに面しているから安全やろうし。後は買い物するスーパーさえあれば。

[81: 匿名さん]

投資用に複数の部屋を購入した人もいるらしいです。
賃貸でやっていける確証があるんでしょうね。

[82: 匿名さん]

分譲マンションで賃貸の人が多くなると、自分の居住用として
購入した人に、いろいろと負担がかかりませんか。

特に、小規模マンションの場合は、理事会の役員がすぐに
回ってくるとか。賃貸の人は、ある期間だけ住めればいいので、
資産価値を下げないようにきれいに保とう、ルールを守ろうと
いう意識が薄いとか。

そうなると、分譲マンションを買ったのに、賃貸マンションに
住んでいるような気持ちになってしまったり、賃貸の人との温度差に
ストレスを感じてしまうのではないかと思うのです。

御池は便利でいいなと思うのですが、そこをいつも悩んでしまうのです。

[85: 匿名さん]

それが嫌な人は買わなければ良いだけ。

[86: 匿名さん]

また阪急電鉄関係者が恥ずかしげもなく出てきたか(笑)

[87: 匿名さん]

ただのひがみのようなコメントはやめましょうね。
烏丸御池やイーグルコートを全否定される意味がわかりません。

[88: 匿名さん]

たかが阪急ごときに僻むのは北摂や阪神間の田舎もんだけだろ。京都の物件のスレに田舎もんはしゃしゃり出てくんな。

[89: 匿名さん]

確かに京都市中心部の人間は、市バスか東西線やからね。阪急阪急って喚くのは京都のことを何も知らない不動産屋か田舎者?だろう

[91: 匿名さん]

烏丸御池の価値をどう感じるかは人それぞれですが、世間の烏丸御池評価は高い。これは否定できない。

[92: 周辺住民さん]

No 84さん　御所南小学校をそんなに否定するのはどうでしょうかね。そして高倉学区のほうが良いだんなんて一体どんな論理なのかわかりません。現に一生懸命頑張ってる児童さんも多数いるわけで。　要は個々のお子さんの頑張りでしょう。