イーグルコート烏丸御池ル・シエルってどうですか？

[マンコミュファンさん]

イーグルコート烏丸御池（平成２６年３月完成予定）とは別のマンションです。
デベロッパーは全国的には知名度がありませんが京都では多数の実績があるようですが評判はどうですか？
施工会社の評判はどうですか？
マンションは管理を買えと言われますが、将来の管理費や修繕積立金や大規模修繕計画はどうですか？
将来の資産価値維持率はどうなりそうですか？
京都市の標準世帯の上下水道料金は大阪市と比べて年間1万6千円程度高いようですが、
治安・行政・財政・教育・医療・学区・保育園・幼稚園はどうですか？
良い情報も批判的な情報も全て含めて情報交換しましょう。

売主：株式会社ダイマルヤ　http://www.daimaruya-kyoto.co.jp/
売主：株式会社ダイマルヤアネックス　http://www.daimaruya-kyoto.co.jp/annex/
施工会社：株式会社鍜治田工務店　http://www.kajita.co.jp/
管理会社：株式会社長谷工コミュニティ　http://www.haseko-hcm.co.jp/
販売代理：株式会社フルステージ　http://www.full-stage.co.jp/
自治体　行政サービス比較
http://www.seikatsu-guide.com/area/compare_cities/?cid_1=1224&cid_...
イーグルコート烏丸御池ってどうですか？
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301496/
イーグルコート
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/search/%E3%82%A4%E3%83%BC%E3%82%B0%E3%8...

名称 イーグルコート烏丸御池ルシエル
所在地 京都市中京区釜座通御池下る津軽町767番地
交通 京都市営地下鉄烏丸線・東西線「烏丸御池」駅徒歩4分
総戸数 40戸
敷地面積 395.17m²
地域・地区 商業地域、防火地域、準防火地域、31M高度地区、沿道美観地区、近景デザイン保全区域、遠景デザイン保全区域、屋外広告物規制区域、埋蔵文化財包蔵地、駐車場整備地区、御池通沿道特別商業地区
構造・規模 鉄筋コンクリート造、地上11階・地下1階建、1棟
駐車場 2台（来客用）
ミニバイク置場 3台
自転車置場 40台（平置ラック式）
竣工予定 平成27年4月下旬
引渡し予定 平成27年6月下旬
間取り 2LDK～3LDK
住居専有面積 53.79m²～73.08m²
バルコニー面積 6.06m²～10.27m²

[1: 匿名さん]

また出来るのですか　この辺りは場所と値段のバランスが良いのか　それとも徐々に売れなくなっているのか

[3: 匿名さん]

私もガソリンスタンド跡と聞き、立地は良かったのですが見送ります。

[4: 匿名さん]

ガソリンスタンド跡だと、何か問題があるのですか？

[5: 匿名さん]

土壌に有害物質が含まれていたり、地下のガソリンタンクを取り除くため地盤がゆるむと言われています。

[6: 匿名さん]

近くにイーグルコートありすぎて、ややこしいから、別の名前にした方が売れそうやのにやのにね。

[7: 匿名さん]

そろそろ飽和のような気もしますが。。　

[8: 匿名さん]

イーグルコートもパデシオンもプレサンスも、みんなパス・・・・・。

[9: 匿名さん]

土壌汚染について売主のダイマルヤに聞いたところ、「基準値以上の鉛が出たので砂を入れかえた」とのことでした。地下タンク撤去後の地盤については「特別な補強はしない」との返答でした。
検討していたのですが正直不安になりました。これって告知義務や重要説明事項として今後も引き継がれていくのですかね？
入居後、売却する場合も不利になるだろうし、資産価値も‥？と思うと悩みものです。

[10: 匿名さん]

グランディールのパンはおいしいよ

[11: 匿名さん]

間取りがほぼ同じ…。

自転車置き場も戸数分しかありませんね。

これは投資用物件なのでしょうか？

[12: 匿名さん]

御池に面して３方あいてる物件なんて暫く出ないよね。しかも日当たり抜群。

[13: 匿名さん]

さすが烏丸御池。まだまだここは需要ありです。かなり人気のようですから希望の間取りと階がある人は急ぎましょう。私は既に申し込みました。ぎりぎりセーフ

[14: 匿名さん]

優先案内会だけで半数以上売れるとは凄いですね、、

[15: 匿名さん]

一年前にイーグル御池新町を買いそびれてから、京都のこの地域のマンションを探してきました。
創苑やプレサンスロジェ、ロジュマンなども見ましたがこの物件は御池新町に遜色ないと思います。

その理由はまず御池に面していること。御池に面していることは人気物件の条件だそうです。
次に、日当たりや眺望が抜群に良い。間取りによっては南東北と三面が抜けていて、しかも隣接マンションとかぶっていない。
最後に値段が妥当。条件が揃っている割に割高とは感じない。

ということで思い切って決めました。営業マン曰く「御池に面したこの規模のマンション計画はしばらくない」とのことなので、ここで逃すとこれ以上のマンションは出てこないな・・と結論を出しました。（第一希望の部屋は埋まっていましたが、それも人気の証拠と納得することにしました）あーやっとマンション探しから解放される～

[16: 匿名さん]

御池に面してることは、人気物件の条件なの？
営業マンの言うことは話半分に聞いておかれた方が良いかと。
でも、納得の出来る立地条件と価格で買えたのなら、良かったですね。

[17: 匿名さん]

みんな、北向きの部屋。そんなに日当たりいいかな・・・？？？

[18: 匿名さん]

契約を決められた方がいらっしゃるようですが
ホームページを見るとまだ価格は未定となっています。
価格ってもうオープンされているのでしょうか？

[19: 匿名さん]

されてますよ。モデルルームに問い合わせてみてください

[20: 匿名さん]

毎朝通っていますが、御池通りに面していても北向きだと、薄暗い印象があるのですが、みなさん確認されておられるのでしょうか。

[21: 匿名さん]

４タイプのうち３タイプは北向き。残る１タイプは南も開いてますよ

[22: 匿名さん]

予算もあるので、価格含めてある程度の情報を得てから

モデルルームへ行きたいなと思いますね。

価格を最初からオープンにしていところもあるのに、ちょっと不親切ですよね。

[23: 匿名さん]

物件のホームページに万円代の表示はありますね。
価格を最初からオープンにしているところの方が稀ですよね。
問い合わせても何も教えてくれないというのは不親切だと思いますが。。

[24: 匿名さん]

問い合わせたり、モデルルームへ行くと
情報を伝えなければいけないのがどうも嫌というか避けたい。
比較して決めたいのに、しつこく営業されたくないからなあ。
だから、事前に価格などはある程度把握しておきたいっていうのは誰でも同じかも。

[25: 物件比較中さん]

電話で問い合わせたら名前とか言わなくても
普通に教えてくれましたよ。
64平米で4200万ぐらいから73平米で5000万ぐらいから？
だったと思います。
半分近く売れてるみたいです。
本当かどうか分かりませんけど。

[26: 購入検討中さん]

事前案内会いってきました。
モーニングサービスは凄く我が家にはありがたいサービスです。

セカンドハウスで検討している方が多いとのことですが、家族で住む人はいないんでしょうか？
周りの部屋が空き部屋だったりするのかと思い少し心配しています。

検討されてる皆さんはどんなかんじでしょうか？

[27: 匿名さん]

今の時代子育て世代でこのへんを買える人は少ないんじゃないでしょうか？
子供二人だと80m2はほしいところですが6000近くするでしょう

価格もピークのような気もしますし

[28: 匿名さん]

あんな日当たりの悪いマンション、やめた方がいいと思うけど。

[29: 匿名さん]

もうお金持ちしか買えないマンションですね。
お金持ちはあーだこーだ言わずに黙って既に買ってますよ。
完璧なマンションてあり得ないですから、各々が納得して買ってるだけ。
私もあの立地だし買えるなら買いたいです。

[30: 匿名さん]

お金持ちなら6000のキャッシュ投資して分譲借りとくと思うけどなあ

[31: 匿名さん]

景気は上がってきているとはいえ、京都はまだまだですよ。
そうそうお金持ちなんていないと思います。
悪くない物件ではあっても、この価格なら
ファミリー層には手が出しにくいかなと思いますね。

[32: 匿名さん]

モーニングサービス2年間ですって。初代イーグルコート烏丸御池の前田珈琲はたしか3年間だったような。なんかケチってます？（笑）

[33: 匿名さん]

御池通沿いのマンションは一階テナント分も実質負担しないといけないから大変ですね

[34: 匿名さん]

テナント料は店が払っているでしょ？マンション購入者が店舗分も払っているなんてそんなことあるんですか？

御池通のマンションは1階に店舗を入れるという決まりらしいですから、もしそうなら御池通のマンションは必然的に店舗分をマンション購入者が負担するということになってしまいますが・・・そんなことは常識的にないですよね。タダで出店できるなら出店希望殺到しますし・・

[35: 匿名さん]

店舗部は、マンション売り主が持っているみたいです。

店舗分の収益はマンションの売り主の収益で、管理費は
売り主が払うみたいです。

マンション購入者の不利益としては、土地建物に対する
店舗分の割合が減るため、マンション住居分で１００％
所有権が計算されない為，幾分評価額が少なくなります。

ただ、固定資産税はその分少なくなるのは良い事ですが。

[36: 匿名さん]

へぇー。とても詳しい回答を有難うございます。なんかややこしいですが、マンション購入者が特に不利益を被るわけではないんですね。

[37: 匿名さん]

一階の喫茶店はいくら家賃払ってるか聞いてみたら　笑

[38: 匿名さん]

建築費は住民持ちですよ　その利益が還元されないなら不利益でしょう

安い家賃で借りられるからコーヒーサービスなんて安いものでしょう
客寄せのサクラにもなりますしね

[39: 匿名さん]

このマンションは４０戸ですが、店舗分１戸を含めて
実質４１戸と考えれば良いだけです。
（店舗分は売り主の所有）

売り主が出来るだけ早く売りたいため、モーニングサービスを
売り物にしているだけです。

価格が適正化どうかを考えれば良いだけで、店舗がある事が
「利益・不利益」という考えは幾分ずれている様に思えます。

[40: 匿名さん]

モーニングサービス代はマンション販売の広告経費から出ているそうです。
パン屋が費用負担しているわけではないですね。

[41: 匿名さん]

同じ売り主のイーグコート御池高瀬川の「やまや」の入っている所が
最初賃料月１５０万で募集と書いてありましたが、ここはいくらで
入っているのでしょうね。

[43: 匿名さん]

御池通をシャンゼリゼみたいにしたいと京都市は考えているみたいですが
どうでしょうかねえ　無理でしょうねえ

[44: 匿名さん]

で、このマンション優先販売から明日で2週間となりますが売れているんでしょうか？

初日で半分売れたとは聞いたのですが・・。今週末マンションギャラリー行かれる方あれば是非教えてください。

[45: 匿名さん]

３９です

４２番さんの
>だから売主はテナントは考慮せず、マンションの販売で全て回収しようと考えるでしょうね。
>割高になると思いますよ、その分。

この文章が

３９での
＞価格が適正化どうかを考えれば良いだけで、店舗がある事が
＞「利益・不利益」という考えは幾分ずれている様に思えます。

の文書の正しさを証明していると思います。

この価格とは当然、マンションの販売価格という事は
お分かりになると思います。
という事は、購入の主導権はマンション購入希望者にあるので
割高と思えば買わなければ良いだけです。

ただし、このマンションを絶対買わなければいけないという
厳命でもあれば「不利益」と言っておかしくはないですね。

[46: 匿名さん]

全く意味が分からないのだが、一階のテナントは、ちゃんと賃料払う訳だろ。店舗らしく見えるような店内の内装工事に関しても借り主が金払うはずだろ。そんなの事業者側が負担するはずない。何か物件購入者に不利益あるのか？

[47: 匿名さん]

一階も部屋に出来たほうがマンション価格を下がられるのは間違いないでしょ
烏丸より西なんて人もあまり歩いていないのに喫茶店で収益上げられるとは思えないけどな

ローレルコートはキッチンのFerrari　TOYOのショウルームになっていますけど
そういう業態しか無理なように思えます

[48: 匿名さん]

なぜか1Fの喫茶店というテナントにこだわり過ぎてますが
実際に鳥などを見て購入を検討されているのでしょうか?

価格と立地を含めて考えて購入するのかどうかだけで
あまりテナントに意識し過ぎなくても良いかと思いますよ。

[49: 匿名さん]

48です。

すみません。
実際に鳥などを見て…は、実際に間取りなどを見てと訂正させてください。

[50: 匿名さん]

契約した者ですが、正直テナント云々は検討材料ではありませんでした。
立地間取り等が検討材料で、テナントはそこにあって居心地の悪くなるものでなければなんでも良いです。

建築費負担とか書かれていますが特に意識していません。強いて言えばモーニングサービス5年無料 とかにしてほしいです。（笑）

[51: 匿名さん]

エスリード何とかの一階は自転車屋さんでしたね　　

[52: 匿名]

何戸売れ残りあるの

[53: 匿名さん]

お花半分はついてました。ギャラリーも私以外に3組いました。盛況でしたよ。

[54: 匿名さん]

御池通沿いのマンションは、一階をテナントにせねばならない決まりなんだから「一階も部屋にできた方が値段が下げられる」という仮説は事実を曲げてるだろ。一階は絶対部屋には出来ないんだから

[55: 匿名さん]

もうテナントの話はいいでしょ。皆さんだいたい理解できたでしょ？

[56: 匿名さん]

烏丸通沿いは地価が上がるから安く供給できることにもならないかもね

テナントの話されると困るのかな

[57: 物件比較中さん]

売れ残っているマンションも出てきてるみたいですが
ここは確かに売れているみたいですね。立地などを考えると
確かに安い気がします。う～ん。

[59: 匿名さん]

ということですよね

それを指摘すると変な人が湧いてきますよね

[61: 匿名さん]

御池通　シャンゼリゼ計画はあまりうまくいっていないようですね
自転車乗っている人は多いけれど歩いている人は少ないしね

[62: 匿名さん]

京都に住んでいますが恥ずかしながらシャンゼリゼ計画なんて知りませんでした。
それなら北山通りの方がオシャレな店が多くて、イメージ近いかもですね。御池通りもそんなのを目指しているのですか？

[63: 匿名さん]

ここは賢いね。年末から年始にかけて次から次へとマンションのモデルルームがオープンして、ただでさえ供給過剰で売れない、もしくは値を下げて売らざるを得ない状況に発車がかかるから、その前に欲張らない値段で出してきて売り切ろうと考えたのだね。

[64: 匿名さん]

北山も20年くらい前はどんどんお店も増えてもっと栄えるかと思っていましたが、
久しぶりに通ってみたらあまり変わってなく、
なくなったお店もあり寂れた様に見えました
最近の若者は車に乗らないからでしょうね
北山は車がないとちょっと不便です

[66: 匿名さん]

北山はバブルのときは京都の青山とかいわれてた
植物園前のあたりね　ビームスもあったし
今は松ヶ崎周辺の方がまだましな感じですね

[67: 匿名さん]

そうそう、ゴディバの路面店とかもありましたよね？
それから安藤忠雄もどきのけったいなビルとかも。
今はどうなっているのやら。

おそらくダイマルヤは仕入れ(土地の)が上手いのでしょう。
地元の業者ですので、情報も多いだろうし、良い意味でも悪い意味でもいろいろ小回りがきくのかな。
大手とちがって人件費や広告宣伝費もおさえられます。
そんなもろもろが価格に反映しているのだと思います。

[68: 匿名さん]

でももう５階建てには手を出さないかも
地元業者だけあって地元民の要望はよくわかってる感じですね

梨木も２階建てじゃさすがに無理でしょ

[69: 匿名さん]

梨木って、亡くなったレポーターの人？

[70: 匿名さん]

68番さん、私も意味がわかりません
マンションに関係ある話ならもう少しわかりやすくお願いします

[72: 匿名さん]

71番さん解説ありがとうございました。

[73: 匿名さん]

71はこんなのだった？
http://www.kyoto-np.co.jp/sightseeing/article/20131002000176
http://mainichi.jp/select/news/20130914k0000e040207000c.html

[74: 購入検討中さん]

東京からの転勤で検討しています。ある程度予算以上の物件を含めて見て回っていますが、京都は角住戸と言ってもほとんど
開いているのは一方向だけで、あとは隣りの建物が迫ってきている暗い部屋というのが印象です
その点このマンションにョンは広い御池通りに面していて３方向が開いている点が気に入っています
雰囲気は青山通りに似ていますね。

[75: 匿名]

自転車1台はファミリーにはきついねー
価格はこの辺では、安いですが、それでも1年前に比べると、、、

[76: 匿名さん]

>>自転車1台はファミリーにはきついねー

ホントそうですよね。
2台でも厳しいなと思うくらいなのに。
徒歩を基本にということなのかなと思ってしまいますね。

[77: 契約済みさん]

自転車の話しがでていますが状況はどのマンションも同じですね。決めた理由は立地と価格でした。一年後のそうマンション価格は都市部は売り手市場でしょう。下がる要因が見つからない。

[78: 匿名さん]

あれこれ言っても烏丸御池徒歩4分は強みですね。
値下がり率が他地域に比べて低いことは事実でしょう。

[79: 周辺住民さん]

リセールバリューと言う意味では確かにこのエリアは新築時とあまり変わらない値段で問い合わせがきますね。なんだかんだ言っても便利ですし賃貸に出してもすぐ入居者はいますね。

[80: 物件比較中さん]

なるほど。確かに賃貸に出してすぐ入居者が見つかるマンションかどうかは評価基準になるね。それと女性が気にいるかどうかも判断基準やね。駅４分で広い御池通りに面しているから安全やろうし。後は買い物するスーパーさえあれば。

[81: 匿名さん]

投資用に複数の部屋を購入した人もいるらしいです。
賃貸でやっていける確証があるんでしょうね。

[82: 匿名さん]

分譲マンションで賃貸の人が多くなると、自分の居住用として
購入した人に、いろいろと負担がかかりませんか。

特に、小規模マンションの場合は、理事会の役員がすぐに
回ってくるとか。賃貸の人は、ある期間だけ住めればいいので、
資産価値を下げないようにきれいに保とう、ルールを守ろうと
いう意識が薄いとか。

そうなると、分譲マンションを買ったのに、賃貸マンションに
住んでいるような気持ちになってしまったり、賃貸の人との温度差に
ストレスを感じてしまうのではないかと思うのです。

御池は便利でいいなと思うのですが、そこをいつも悩んでしまうのです。

[85: 匿名さん]

それが嫌な人は買わなければ良いだけ。

[86: 匿名さん]

また阪急電鉄関係者が恥ずかしげもなく出てきたか(笑)

[87: 匿名さん]

ただのひがみのようなコメントはやめましょうね。
烏丸御池やイーグルコートを全否定される意味がわかりません。

[88: 匿名さん]

たかが阪急ごときに僻むのは北摂や阪神間の田舎もんだけだろ。京都の物件のスレに田舎もんはしゃしゃり出てくんな。

[89: 匿名さん]

確かに京都市中心部の人間は、市バスか東西線やからね。阪急阪急って喚くのは京都のことを何も知らない不動産屋か田舎者?だろう

[91: 匿名さん]

烏丸御池の価値をどう感じるかは人それぞれですが、世間の烏丸御池評価は高い。これは否定できない。

[92: 周辺住民さん]

No 84さん　御所南小学校をそんなに否定するのはどうでしょうかね。そして高倉学区のほうが良いだんなんて一体どんな論理なのかわかりません。現に一生懸命頑張ってる児童さんも多数いるわけで。　要は個々のお子さんの頑張りでしょう。　

[93: 周辺住民さん]

そうやね。突然高倉小学区のほうがいいからこっちを　買いましょうなんてどこの不動産屋の書き込みや?　　情けないでほんまに　

[94: 周辺住民さん]

No 90さん　、中心部に住んでますけど毎日東西線使うてまっせ。山科経由で大津まで行ってます。　JRよりすいてて便利だす。　　　　

[95: 匿名さん]

京都のことを何も知らない業者は引っ込んどけ。書き込めば書き込むほど恥の上塗り。阪急沿線の自慢したかったら北摂とか阪神間のスレでどうぞ

[97: 匿名さん]

高倉学区を唐突に持ち上げ、御所南学区をけなし、烏丸御池の交通の便をけなす。四条烏丸至上主義者の常套手口やな。あちこちのスレでボコボコに叩かれ完全論破されたくせに凝りんやっちゃな(笑)

[98: 匿名さん]

かなり偏った意見で全く賛同できない。通勤で私は阪急、妻は地下鉄京都線利用。
烏丸御池は交通至便です。学区も良い。何が問題あるのでしょう？

文句言っている人は住んでない人でしょう。偏見でしかない。

[100: 匿名さん]

マンモスでプレハブだなんて百も承知ですよ。校長交代もね。このサイトの情報でしか学区を決めない親なんていませんよ。熱心な親が集まれば、モンペの一人や二人集まるであろうことは容易に想像がつきますし、公立なんで教員も巡回なんて当たり前。5年からはその御所南と高倉は同じ学舎で育つんですからどっちもどっちではないですか？

ただ、このマンションから低学年のうちは通学時間がかかります。習い事があるとお迎えが必要になるので手間がかかりますね。子連れでの転勤は低学年持ちが中心でしょうし、私ならここは借りないかな。私立中なら問題ないですが。
三人家族でギリギリの間取なので賃貸に出される予定の方は学区より、人気幼稚園に通い易いか否かも考慮された方が良いと思います。