ロジュマンタワー梅田ってどうですか？その２

[マンコミュファンさん]

公式URL：ロジュマンタワー梅田　http://www.logements1971.com/j/umeda254/index.html
売主：MID都市開発株式会社　http://www.mid.co.jp/
住友商事株式会社　http://www.sumitomocorp.co.jp/
施工会社：竹中工務店　http://www.takenaka.co.jp/
管理会社：MIDファシリティマネジメント株式会社　https://www.mid.co.jp/mfm/
前スレ：ロジュマンタワー梅田・梅田タワーマンションプロジェクト（北区万歳町）ってどうですか？
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/339622/

■ロジュマンタワー梅田
所在地 大阪府大阪市北区万歳町４１番１（地番）
交通 阪急「梅田」駅徒歩８分、大阪市営地下鉄御堂筋線「梅田」駅徒歩９分、ＪＲ「大阪」駅徒歩１０分、大阪市営谷町線中崎町駅 徒歩１分
地目 宅地
用途地域 商業地域
建ぺい率 ８０％
容積率 ６００％（北側）
４００％（南側）
敷地面積 3,504.09m2
建築面積 1,463.22m2
建築延床面積 21,846.18m2
構造・規模 鉄筋コンクリート造、地上２１階建
建築確認番号 第H25確認建築GBRC00012号（平成25年5月31日）、第H25確更建築GBRC00025号（平成25年8月5日）
総戸数 254戸
竣工予定 平成27年2月下旬
入居予定 平成27年3月下旬
駐車場 127台（平面駐車場27台、立体駐車場100台）
月額使用料：25,000円〜38,000円
バイク置場 32台（内ミニバイク置場26台）
月額使用料：1,000円〜3,000円
自転車置場 355台
月額使用料：100円〜600円
分譲後の権利形態 敷地：専有面積割合による所有権の共有、建物：区分所有権
管理形態 区分所有者全員により管理組合を結成し、管理会社に委託
事業主（売主）・販売提携（代理） MID都市開発株式会社
[国土交通大臣（2）第6967号（一社）不動産協会会員 （公社）首都圏不動産公正取引協議会加盟]
〒530-0004大阪市北区堂島浜１−４−４　アクア堂島東館tel06(6346)9530
事業主（売主） 住友商事株式会社
［国土交通大臣免許（14）第189号　（一社）不動産協会会員（一社）不動産流通経営協会会員　（公社）首都圏不動産公正取引協議会加盟］　
〒541-0041大阪市中央区北浜4丁目5番33号 tel[phone]
設計・監理 株式会社竹中工務店大阪一級建築士事務所
施工 株式会社竹中工務店　大阪本店
管理会社 MIDファシリティマネジメント株式会社

■第１期 先着順住戸　販売概要
販売戸数 33戸
販売価格（税込） 2,602.1万円〜6,469.8万円
最多販売価格帯（税込） 3,000万円台（3戸）
間取り 1LDK〜3LDK+N
住居専有面積 40.70m2〜89.09m2
バルコニー面積 9.36m2〜25.39m2（室外機設置面積を含む）
アルコーブ面積 1.99m2〜9.03m2
管理費（月額） 5,300円〜11,600円
修繕積立金（月額） 3,300円〜7,200円
修繕積立一時金（一括） 264,000〜576,000円
管理準備金（一括） 10,000円
広告有効期限 2013年11月10日
情報更新日 2013年10月26日
次回更新予定日 2013年11月10日

[61: 匿名さん]

一期販売以降動きが止まっている様子です。

先日、モデルルームを見て、現地周りを観察してきました。
一口に言って、道幅狭く東側、南側共に薄汚い建物に囲まれて居る、との印象を受けました。
特に東側は、建物二件と駐車場共に買い取れば、かなり大きい建物が建てられるので、
東側上階層でも、朝日も入らなく成るのでは？

此の辺りも、何年か後には建て替えが進み、綺麗に成って行く可能性は有るのでしょうが？
梅田に近く便利な所ですが今の時点では、ちょっと考えものです。

堂島ザ・レジレンスがかなりの空き家で、賃貸多数との事です。
此処も賃貸多数になる？（可也高額なのでそれも無い？）

[62: 匿名さん]

1月半ばから、第2期になるみたいですね。
梅田周辺の大規模マンションで、デベと施工が大手は、当面ここだけみたいですね。

[63: 匿名さん]

住友のシティタワー梅田は出し惜しみ？

阪急神崎川駅前に700戸のマンション建てるみたいだけど
土地買ってから5年も放置してたんだって。

今福鶴見の2つのマンションも放置期間2年だったらしいし
住友は殿様商売だなー。

仕入れた土地は直ぐ開発すればいいのに。

[64: 匿名さん]

ロジュマンの東も南も、地権者がばらばらで、地上げは難しいでしょう。地上げすると、用地獲得コストがあがり、マンション価格に跳ね上がり、マンションが売れません。

そんなことをしなくても、まとまった用地が出て来た時にマンションにしたほうが、デベ的にメリットがあります。

西の公団も建て替えや、取り壊して売却の可能性があるかと思ったのですが、補強工事に入るので、建て替えはないようですし。

万が一にも、ロジュマンの東に地上げでタワーが立ったら、ロジュマンの東側住居と、ローレルタワーの南側の住居と密接して、かつ、パークタワーの西側ともこんにちはで、肩身の狭い存在になりそう。

ただ、地上げなしで、小規模賃貸マンションとかが建つ可能性はなきにしもあらずですが。

[65: 匿名さん]

まだ、本庄は、駐車場のままですよね。リバーパークスが売れ残っていますし、まだまだ先かもしれません。

ロジュマンの用地も、かなり長い間、駐車場でしたが。

[66: 匿名さん]

東側に賃貸マンションが建つとしたら最低でも10階以上にはなると思うので、低層階の東側はかなり近距離のお見合いになりそうですね。
あと、まとまった用地が出た時に〜、と仰る方がおられますがデベロッパーは常に開発を続けてないと固定費が払えなくなるので、多少コストが高くつような地上げをしてでもマンション開発をすることはよくありますよ。
住友みたいな資金潤沢なところは別ですが。。
何れにせよ、東側は十数階程度のマンションが建つ可能性は高いと思います。

[67: 匿名さん]

数十年の間に、東側の建物が建て代わる可能性はありますが、どうなるかは、なんとも言えないですね。

仮に賃貸マンションが建った場合、土地の形状からすると、南向きに建てると思います。なので、たいして、東側の風景は変わらないような気がします。

ちなみに、東向きは、今でも、低階層はイマイチだと思います。パークタワーや北野病院が遮ってますし。

[68: 購入検討中さん]

Yahoo不動産では、大阪府で２位のアクセス数ですね。
関心は高いみたいです。

http://new.realestate.yahoo.co.jp/mansion/06/27/

[69: 匿名さん]

スーパーや病院、学校などの周辺施設をチェックしておりますが、小学校と中学校が徒歩3分位であれば
子供を安心して通わせられますね。
病院の数も多く、一番近くに大きな総合病院があるのも利点だと感じます。
外来には紹介状が必要ですが、ない場合は選定療養費8,400円で受診できるそうです。

[70: 匿名さん]

8400円を別途払って診察受けるのだろうか。
そこまでして大病院にお世話になることがあるとしたら救急車で運ばれていると思うが・・・
また、教育環境についても、この立地で子どもが安心して学べる環境といえるのでしょうか。
学校に通うだけなら近くて問題ないかもしれないが、情操教育上どうなんだろうか。

[71: 匿名さん]

扇町のメディカルモールに行くという手もあります。
病院は、いろいろありますよ。

[72: 匿名さん]

そもそも大阪が教育環境として、どうかと。

[73: 匿名さん]

こんなとこ、子供を育てるような環境違うって。
パークタワー梅田の過去のスレをよく見てみな。

[74: 匿名さん]

>>68

そんなもん広告費かけて特集ページとかに載せたりすれば、いくらでも上がりますよ。
そして、その広告費が物件価格に乗るのです。

[75: 匿名さん]

なんだかんだで、梅田近辺は、便利。

[76: 匿名さん]

＞＞68
梅田駅最寄のマンションですから自然と目は向けられると思ってましたがそこまで注目度高いですか。
ほかの駅なら8分でも遠くはないとはいえワンランクほど検討対象候補としては下がりそうなものなんですけどねぇ。
梅田パワーはやはり侮れないですね。

実は兵庫県へのアクセスも良好なのが梅田。
色んなお立場の方の目が向くのでしょうね。

[77: 匿名さん]

以前にアデニウムやCT天満も暫く一位になってましたね。
Yahoo不動産のランキングはやっぱり広告費の問題だと思うのですが。
売れてないマンションが集客の為に広告費を掛ける→PVだけは増えるのでランキングが上がる。

[78: 匿名さん]

ここと同時期竣工の西区新町のタワマン。八百数十戸？もあるのに！(◎_◎;)とっくに完売していますね。
北区との坪単価の差なんでしょうか？
西区新町って、そんなにここより、良い土地柄なのでしようか？

[79: 匿名さん]

西区新町のサンクタスは、大阪で3位の超高層タワーのわりに安かったからでしょ。立地は、微妙。

[80: 匿名さん]

新町は元遊郭なので土地柄としてはよくないですね。
土地柄は良くないのですが、南側が公園、東側に厚生年金会館があり土地利用が固まっていて眺望日当たりが変化しにくいというミクロ環境が良かったのだと思います。
あと、お値段と仕様のバランスですね。
私も検討しましたが、一番お得な部屋で30F南側75㎡4000万でした。
坪175ですからね・・・
当然、下層階には坪150台もありましたので買える人は多かったということです。
将来的にはほとんどの部屋が高嶺で売れると思います。
投資家、不動産関係、外国人と色々な方が群がった物件でした。