ロジュマンタワー梅田ってどうですか？その２

[マンコミュファンさん]

公式URL：ロジュマンタワー梅田　http://www.logements1971.com/j/umeda254/index.html
売主：MID都市開発株式会社　http://www.mid.co.jp/
住友商事株式会社　http://www.sumitomocorp.co.jp/
施工会社：竹中工務店　http://www.takenaka.co.jp/
管理会社：MIDファシリティマネジメント株式会社　https://www.mid.co.jp/mfm/
前スレ：ロジュマンタワー梅田・梅田タワーマンションプロジェクト（北区万歳町）ってどうですか？
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/339622/

■ロジュマンタワー梅田
所在地 大阪府大阪市北区万歳町４１番１（地番）
交通 阪急「梅田」駅徒歩８分、大阪市営地下鉄御堂筋線「梅田」駅徒歩９分、ＪＲ「大阪」駅徒歩１０分、大阪市営谷町線中崎町駅 徒歩１分
地目 宅地
用途地域 商業地域
建ぺい率 ８０％
容積率 ６００％（北側）
４００％（南側）
敷地面積 3,504.09m2
建築面積 1,463.22m2
建築延床面積 21,846.18m2
構造・規模 鉄筋コンクリート造、地上２１階建
建築確認番号 第H25確認建築GBRC00012号（平成25年5月31日）、第H25確更建築GBRC00025号（平成25年8月5日）
総戸数 254戸
竣工予定 平成27年2月下旬
入居予定 平成27年3月下旬
駐車場 127台（平面駐車場27台、立体駐車場100台）
月額使用料：25,000円〜38,000円
バイク置場 32台（内ミニバイク置場26台）
月額使用料：1,000円〜3,000円
自転車置場 355台
月額使用料：100円〜600円
分譲後の権利形態 敷地：専有面積割合による所有権の共有、建物：区分所有権
管理形態 区分所有者全員により管理組合を結成し、管理会社に委託
事業主（売主）・販売提携（代理） MID都市開発株式会社
[国土交通大臣（2）第6967号（一社）不動産協会会員 （公社）首都圏不動産公正取引協議会加盟]
〒530-0004大阪市北区堂島浜１−４−４　アクア堂島東館tel06(6346)9530
事業主（売主） 住友商事株式会社
［国土交通大臣免許（14）第189号　（一社）不動産協会会員（一社）不動産流通経営協会会員　（公社）首都圏不動産公正取引協議会加盟］　
〒541-0041大阪市中央区北浜4丁目5番33号 tel[phone]
設計・監理 株式会社竹中工務店大阪一級建築士事務所
施工 株式会社竹中工務店　大阪本店
管理会社 MIDファシリティマネジメント株式会社

■第１期 先着順住戸　販売概要
販売戸数 33戸
販売価格（税込） 2,602.1万円〜6,469.8万円
最多販売価格帯（税込） 3,000万円台（3戸）
間取り 1LDK〜3LDK+N
住居専有面積 40.70m2〜89.09m2
バルコニー面積 9.36m2〜25.39m2（室外機設置面積を含む）
アルコーブ面積 1.99m2〜9.03m2
管理費（月額） 5,300円〜11,600円
修繕積立金（月額） 3,300円〜7,200円
修繕積立一時金（一括） 264,000〜576,000円
管理準備金（一括） 10,000円
広告有効期限 2013年11月10日
情報更新日 2013年10月26日
次回更新予定日 2013年11月10日

[51: 匿名さん]

アデニウムは立地がよく安かったからな。見た目はあれだけど。

[52: 匿名さん]

アデニウムは破産したから債権者から完売急かされて叩き売りしただけでしょう？
買った人が得と思うのは自由だが市場で評価されたかどうかの指標にはならない。

[53: 匿名さん]

まあ、イイじゃない。
あんなショボタワーをこれからは梅田だって高額で買ってくれる人がいるわけですよ。
すごい勇気あるなと思いますね。
でも、中古なんてタイミングですから。
たまたま、拾う人がいれば高くても約定しちゃうんです。
アデニウムはサッサと売ってしまうのが吉。
長く持っていてもいいことないでしょ。

[54: 匿名さん]

不動産、先行きは分からないけど、ちょっと上昇傾向だし、今、ここ購入も、そんなに損じゃないと思うけどなぁ。って、このスレは悪口かかないとダメな世界のようだから、またデベだろうとか 外れ発言くらうだけかな？

完売したパークタワー(だから論外)と、ものすごく至近距離なんですけど、ここが、駅まで遠いっていう人や繁華街に近い 夜の商売って騒いでいる人って、大阪都心に近い場所希望の場合、どこお勧めなんですか？
当方、半分投資目的ですが、ランニングコスト高のタワマンへの憧れはありません。

[55: 匿名さん]

パークタワーの賃貸が出てきたから新築比較で買い得か否か確認できるのでは。
ローレルタワーの価格もにらんでいるがどうだろ？

[56: 匿名さん]

>>54さん
半分投資目的ならなおさらタワーの方が良くないですか。
梅田近辺で15万以上払う顧客ってタワーへの憧れありますよ？

[57: 匿名さん]

半分投資というのは、今すぐ賃貸にするための物件を探しているわけではなく、ポートフォリオやセカンドがメインです。
グランフロントをポンと税対策のためにだけ購入するような資産家じゃないんです(^^;;
将来、幽霊タワーになるかもしれないところを元が取れないのに売り逃げしたり、放置して新しいタワーに移るような事は考えていません。

でも、将来的にリセールや賃貸が全く望めない物件も嫌です。
だから、都心で、管理積立金が高いタワーでなく、でも ある程度大規模で、デベも無名でないこの物件は、希少価値があるようにも思えるのですが。

[58: 匿名さん]

ずっと第一期だと思ってたら、七次まで来てますね。しかも、価格帯が安くなってるんで、中高階層は売れたのでしょうか。

[59: 物件比較中さん]

　販売概要　は、未だ　一期分で先着順　３３戸　も残っていますね。
　ただ　一期で　売出開始後、　売出以外の　部屋　が　希望の場合
　普通、第何次の形　で　分譲　しているのでは。
　
　まだ、一期が、先着順　というのは　ほんと　人気が無いようですね。
　

[60: 匿名さん]

今時オール電化のマンションを買う人はいないよ。
それに価格も高いし。
苦戦いて当然。

[61: 匿名さん]

一期販売以降動きが止まっている様子です。

先日、モデルルームを見て、現地周りを観察してきました。
一口に言って、道幅狭く東側、南側共に薄汚い建物に囲まれて居る、との印象を受けました。
特に東側は、建物二件と駐車場共に買い取れば、かなり大きい建物が建てられるので、
東側上階層でも、朝日も入らなく成るのでは？

此の辺りも、何年か後には建て替えが進み、綺麗に成って行く可能性は有るのでしょうが？
梅田に近く便利な所ですが今の時点では、ちょっと考えものです。

堂島ザ・レジレンスがかなりの空き家で、賃貸多数との事です。
此処も賃貸多数になる？（可也高額なのでそれも無い？）

[62: 匿名さん]

1月半ばから、第2期になるみたいですね。
梅田周辺の大規模マンションで、デベと施工が大手は、当面ここだけみたいですね。

[63: 匿名さん]

住友のシティタワー梅田は出し惜しみ？

阪急神崎川駅前に700戸のマンション建てるみたいだけど
土地買ってから5年も放置してたんだって。

今福鶴見の2つのマンションも放置期間2年だったらしいし
住友は殿様商売だなー。

仕入れた土地は直ぐ開発すればいいのに。

[64: 匿名さん]

ロジュマンの東も南も、地権者がばらばらで、地上げは難しいでしょう。地上げすると、用地獲得コストがあがり、マンション価格に跳ね上がり、マンションが売れません。

そんなことをしなくても、まとまった用地が出て来た時にマンションにしたほうが、デベ的にメリットがあります。

西の公団も建て替えや、取り壊して売却の可能性があるかと思ったのですが、補強工事に入るので、建て替えはないようですし。

万が一にも、ロジュマンの東に地上げでタワーが立ったら、ロジュマンの東側住居と、ローレルタワーの南側の住居と密接して、かつ、パークタワーの西側ともこんにちはで、肩身の狭い存在になりそう。

ただ、地上げなしで、小規模賃貸マンションとかが建つ可能性はなきにしもあらずですが。

[65: 匿名さん]

まだ、本庄は、駐車場のままですよね。リバーパークスが売れ残っていますし、まだまだ先かもしれません。

ロジュマンの用地も、かなり長い間、駐車場でしたが。

[66: 匿名さん]

東側に賃貸マンションが建つとしたら最低でも10階以上にはなると思うので、低層階の東側はかなり近距離のお見合いになりそうですね。
あと、まとまった用地が出た時に〜、と仰る方がおられますがデベロッパーは常に開発を続けてないと固定費が払えなくなるので、多少コストが高くつような地上げをしてでもマンション開発をすることはよくありますよ。
住友みたいな資金潤沢なところは別ですが。。
何れにせよ、東側は十数階程度のマンションが建つ可能性は高いと思います。

[67: 匿名さん]

数十年の間に、東側の建物が建て代わる可能性はありますが、どうなるかは、なんとも言えないですね。

仮に賃貸マンションが建った場合、土地の形状からすると、南向きに建てると思います。なので、たいして、東側の風景は変わらないような気がします。

ちなみに、東向きは、今でも、低階層はイマイチだと思います。パークタワーや北野病院が遮ってますし。

[68: 購入検討中さん]

Yahoo不動産では、大阪府で２位のアクセス数ですね。
関心は高いみたいです。

http://new.realestate.yahoo.co.jp/mansion/06/27/

[69: 匿名さん]

スーパーや病院、学校などの周辺施設をチェックしておりますが、小学校と中学校が徒歩3分位であれば
子供を安心して通わせられますね。
病院の数も多く、一番近くに大きな総合病院があるのも利点だと感じます。
外来には紹介状が必要ですが、ない場合は選定療養費8,400円で受診できるそうです。

[70: 匿名さん]

8400円を別途払って診察受けるのだろうか。
そこまでして大病院にお世話になることがあるとしたら救急車で運ばれていると思うが・・・
また、教育環境についても、この立地で子どもが安心して学べる環境といえるのでしょうか。
学校に通うだけなら近くて問題ないかもしれないが、情操教育上どうなんだろうか。

[71: 匿名さん]

扇町のメディカルモールに行くという手もあります。
病院は、いろいろありますよ。

[72: 匿名さん]

そもそも大阪が教育環境として、どうかと。

[73: 匿名さん]

こんなとこ、子供を育てるような環境違うって。
パークタワー梅田の過去のスレをよく見てみな。

[74: 匿名さん]

>>68

そんなもん広告費かけて特集ページとかに載せたりすれば、いくらでも上がりますよ。
そして、その広告費が物件価格に乗るのです。

[75: 匿名さん]

なんだかんだで、梅田近辺は、便利。

[76: 匿名さん]

＞＞68
梅田駅最寄のマンションですから自然と目は向けられると思ってましたがそこまで注目度高いですか。
ほかの駅なら8分でも遠くはないとはいえワンランクほど検討対象候補としては下がりそうなものなんですけどねぇ。
梅田パワーはやはり侮れないですね。

実は兵庫県へのアクセスも良好なのが梅田。
色んなお立場の方の目が向くのでしょうね。

[77: 匿名さん]

以前にアデニウムやCT天満も暫く一位になってましたね。
Yahoo不動産のランキングはやっぱり広告費の問題だと思うのですが。
売れてないマンションが集客の為に広告費を掛ける→PVだけは増えるのでランキングが上がる。

[78: 匿名さん]

ここと同時期竣工の西区新町のタワマン。八百数十戸？もあるのに！(◎_◎;)とっくに完売していますね。
北区との坪単価の差なんでしょうか？
西区新町って、そんなにここより、良い土地柄なのでしようか？

[79: 匿名さん]

西区新町のサンクタスは、大阪で3位の超高層タワーのわりに安かったからでしょ。立地は、微妙。

[80: 匿名さん]

新町は元遊郭なので土地柄としてはよくないですね。
土地柄は良くないのですが、南側が公園、東側に厚生年金会館があり土地利用が固まっていて眺望日当たりが変化しにくいというミクロ環境が良かったのだと思います。
あと、お値段と仕様のバランスですね。
私も検討しましたが、一番お得な部屋で30F南側75㎡4000万でした。
坪175ですからね・・・
当然、下層階には坪150台もありましたので買える人は多かったということです。
将来的にはほとんどの部屋が高嶺で売れると思います。
投資家、不動産関係、外国人と色々な方が群がった物件でした。

[81: 匿名さん]

80さん。サンクタスを検討されて、やめられたのは、どうしてでしょうか？

板違いですが、気になりまして。

ちなみに、私は、梅田周辺で探してますので、候補にはしてませんでした。

[82: 匿名さん]

80です。
私は家族で住むので、心斎橋に近すぎることを懸念しました。
色々と事件の多いところですから。
ここは梅田に近いのは魅力なのですが、家族で住まわれる方は少ないのでしょうね。
家族で市内に住むとすればやはり南森町か京町堀のようなところがいいのかなと思いつつ、ここが気になりますね。

[83: 物件比較中さん]

サンクタスと比べ物にならないくらいここの方が家族向けの立地ではないと思いますが…。すぐ裏は飲み屋街とラブホ街ですよ。

[84: 匿名さん]

79 80さん返信ありがとうございました。78です。周辺環境が良い(大昔の事は関心ないです(^^;;)のに、そんなに坪単価が低かったのですか⁈
タワマンに憧れる方々に下層階も飛ぶように売り切れたわけなんですね。
私には、大阪梅田徒歩圏内の方が便利なので、少々ディープな所でも21階以下ならこちらの方が魅力かな？
でもなんだか、ここが高く感じてきました~_~;が、今が買い時のようにも思います~_~;

[85: 匿名さん]

80です。
サンクタスは戸数メリットで安くできたということです。
あと用地の入札で競合が少なく安く購入できたと聞きました。
サンクタスは見た目がイマイチだなぁと思いますが、中身的には問題なさそうでしたから、お買い得でしたね。
こらから建設費が上がることは事実だと思います。
用地もあまり出てこないでしょう。
金利が安いので長期ローンで買う人にはいいタイミングだと思いますよ。

[86: 匿名さん]

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当】

[87: 匿名さん]

81です。80さん、ご回答ありがとうございます。
たしかに安いですねー。あと、遮るビルが将来的に建たないのであれば、中低階層でもありですよね。

私は、やはり、梅田、それも、梅田の東側エリアが好きなので、ここかなぁ。

中津も梅田に近くて、かつ、茶屋町にも近いんですが、スーパーとか生活施設がちょっと寂しく。
福島や中之島は梅田に近くても、梅田の西側なんで、あまり好きじゃないし。

梅田の東側だと、中崎町周辺か、本庄周辺なのですが、ちょうど、そのあたりの新築マンションの供給が途切れている時期ですよね。中古も、あまり出てきてないですし。

[88: 匿名さん]

>>87
三井が大規模マンションを発表しました。
ここと同じ板状マンションです。

ただ、人気の無い中津側なので梅田の主流派からは外れてますが価格は安めになるかもしれませんね。
パークホームズはファミリー層が中心になると思います。

パークホームズノースゲートスクエアってどうですか？（三井・梅田13分・277戸）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/395592

[89: 匿名さん]

書き込みがぱたっと止まりましたね。

[90: 匿名さん]

このマンションは値段高くてふつうのマンションだけれど、梅田にはとてもちかくて便利だし、完成する頃にはやっぱり売れてしまうのでしょうね。

[91: 匿名さん]

第1期10次 1戸
第2期 15戸

売れ行きいいのか悪いのかどういう意味か解らん。

[92: 匿名さん]

↑ホントです。先着順33戸。第2期15戸。って？？？
まるで第1期が33戸残っているかのようですが、昨年10月に第1期の分は33戸も残ってなかったですし、次期分譲の分が分譲済みになっていたりして、すでに60戸以上売れていましたよ。

[93: 匿名さん]

本を読むと売れ残りマンションになると値引きや資産価値が下がるのを消費者が知ってしまったので
売れ残りをを出さない為に事前申込がある分だけ期分け販売すると書いますね。

まーここは99%完成前に完売するとは思うけど今の状況はさっぱり解らんなー

[94: 匿名さん]

南の高層階とか、まだありますか？

[95: 物件比較中さん]

中崎町や中津エリアは安くても買う気がしませんね。
中古で売る時に大変です。
やはり立地は一番大事です。

[96: 匿名さん]

No.95さんの仰る通りです。
中崎町、中津を絶賛してる方は何を考えてるのか…。
完売したパークタワーを含め、住環境は問題ありです。

[97: 匿名さん]

住環境に問題とは、どういう問題があるのでしょうか?

[98: 匿名さん]

現地に行って見て本人が問題ないと思えばそれでよいのでは。
環境的に耐えられるかは個人差が大きいでしょ。
東京でも池袋とか赤羽とか濃いところもあるしね。
中津にしても中崎にしても建替が進めば町の雰囲気は少しずつ変わるとは思いますよ。
でも、淀屋橋、北浜のように地歴は良くないのでどうしても雑多な雰囲気はのこるとは思いますが。

[99: 匿名さん]

東京は関東大震災と著しい都市化によって曰く付きの土地はどんどん吞まれて消滅していきました。
四谷や品川、浜松町、白山などにも特殊＊＊や貧民窟がありましたが現在では都心や優良な住宅地に姿を変えています。
大阪では関東大震災のように大規模に刷新される機会に恵まれませんでしたがさすがに梅田は都市化が著しく梅田近辺では真っ先に中崎町が飲まれつつあります。
茶屋町の大規模開発の影響が多大でありましょう。
中崎町はすでに梅田の一部になりつつあります。
中津は長らく北ヤードに阻まれて梅田と隔絶した雰囲気を持っていましたがこれからは変わる可能性を秘めているでしょう。

[100: 匿名さん]

消さないものはある訳で…。それを納得して購入するかということ。