ロジュマンタワー梅田ってどうですか？その２

[マンコミュファンさん]

公式URL：ロジュマンタワー梅田　http://www.logements1971.com/j/umeda254/index.html
売主：MID都市開発株式会社　http://www.mid.co.jp/
住友商事株式会社　http://www.sumitomocorp.co.jp/
施工会社：竹中工務店　http://www.takenaka.co.jp/
管理会社：MIDファシリティマネジメント株式会社　https://www.mid.co.jp/mfm/
前スレ：ロジュマンタワー梅田・梅田タワーマンションプロジェクト（北区万歳町）ってどうですか？
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/339622/

■ロジュマンタワー梅田
所在地 大阪府大阪市北区万歳町４１番１（地番）
交通 阪急「梅田」駅徒歩８分、大阪市営地下鉄御堂筋線「梅田」駅徒歩９分、ＪＲ「大阪」駅徒歩１０分、大阪市営谷町線中崎町駅 徒歩１分
地目 宅地
用途地域 商業地域
建ぺい率 ８０％
容積率 ６００％（北側）
４００％（南側）
敷地面積 3,504.09m2
建築面積 1,463.22m2
建築延床面積 21,846.18m2
構造・規模 鉄筋コンクリート造、地上２１階建
建築確認番号 第H25確認建築GBRC00012号（平成25年5月31日）、第H25確更建築GBRC00025号（平成25年8月5日）
総戸数 254戸
竣工予定 平成27年2月下旬
入居予定 平成27年3月下旬
駐車場 127台（平面駐車場27台、立体駐車場100台）
月額使用料：25,000円〜38,000円
バイク置場 32台（内ミニバイク置場26台）
月額使用料：1,000円〜3,000円
自転車置場 355台
月額使用料：100円〜600円
分譲後の権利形態 敷地：専有面積割合による所有権の共有、建物：区分所有権
管理形態 区分所有者全員により管理組合を結成し、管理会社に委託
事業主（売主）・販売提携（代理） MID都市開発株式会社
[国土交通大臣（2）第6967号（一社）不動産協会会員 （公社）首都圏不動産公正取引協議会加盟]
〒530-0004大阪市北区堂島浜１−４−４　アクア堂島東館tel06(6346)9530
事業主（売主） 住友商事株式会社
［国土交通大臣免許（14）第189号　（一社）不動産協会会員（一社）不動産流通経営協会会員　（公社）首都圏不動産公正取引協議会加盟］　
〒541-0041大阪市中央区北浜4丁目5番33号 tel[phone]
設計・監理 株式会社竹中工務店大阪一級建築士事務所
施工 株式会社竹中工務店　大阪本店
管理会社 MIDファシリティマネジメント株式会社

■第１期 先着順住戸　販売概要
販売戸数 33戸
販売価格（税込） 2,602.1万円〜6,469.8万円
最多販売価格帯（税込） 3,000万円台（3戸）
間取り 1LDK〜3LDK+N
住居専有面積 40.70m2〜89.09m2
バルコニー面積 9.36m2〜25.39m2（室外機設置面積を含む）
アルコーブ面積 1.99m2〜9.03m2
管理費（月額） 5,300円〜11,600円
修繕積立金（月額） 3,300円〜7,200円
修繕積立一時金（一括） 264,000〜576,000円
管理準備金（一括） 10,000円
広告有効期限 2013年11月10日
情報更新日 2013年10月26日
次回更新予定日 2013年11月10日

[326: 匿名さん]

325さんそれは正論ですね。
ところで325さんを満足させたその竹中のスペックは具体的にどのようなものだったのでしょうか。
投資系マンションやその他２流、３流のゼネコンとは信頼性という点において比較するまでもないと思いますが、
大林、鹿島なども多数タワーを手がける中、竹中の良さとはなんでしょうか？
もちろん、ゼネコンだけが決定要因ではないとは思いますが、ぜひお考えをお聞かせください。

[327: 契約済みさん]

難しい質問をなされますね(笑)
投資マンションとか聞いたことがないゼネコンと比べて竹中の信頼性とか品質管理とかゆくゆくの資産性には大きな差を感じますが、大林とどう違うかは人の感じかた次第ですよね？
ちなみに私は竹中さんのデザイン性が一番気に入っています。

[328: 匿名さん]

投資に免震はいらないかも

[329: 匿名さん]

偶然竹中だっただけで、デベやゼネコンなんて気にしちゃいないだろ。気にするような人はここを買うわけがない。

[330: 契約済みさん]

ゼネコンを気にしない人がここを買うというのは意味がわかりませんが？
それこそ気にしない人はリビオレゾンとかパークホームズを買うんでしょうね。

[331: 匿名さん]

本文：
デベとゼネコンと設計事務所の違いを分かってない素人が多過ぎ。

竹中だの大林だの言ってるが、ゼネコンは設計の範囲内でいかに安く作るかを考えているに過ぎない。
デベは値段を釣り上げるために大手の「ブランド」を謳うが、スーゼネはもはや建設商社に過ぎず、施工管理は外注に任せているのがほとんど。
しかも、ゼネコンではマンションの現場は作品としてランクが低く、社内で蔑まれる傾向にあり、エースは回されないことが多い。
竹中の千里や、鹿島のパークハウスの件は、そんな状況が表面化した氷山の一角。

デベは色んなネタを持ち出して値段の言い訳をするが、結局のところ、今は投資も自己使用も買い時ではないだろう。

[332: 匿名さん]

確かに45ｍ以下の通常の高層建築物の場合はサブコンでも施工可能。
ここのような超高層建築それも免震建物となれば国交省の認定が無ければ
確認申請さえおりないような建築の丸投げなんて不可能。
内部の人間、それもその分野のエリートがきちんと管理し専門の検査機関の人間による何重もの検査を
パスしてやっと着工です。

上の人はうそばっかり言ってますね。

[333: 匿名さん]

あんたデベの人？
設計やゼネコンの実体を表面的にしか知らんみたいやな。

超高層は、構造計算にFEMが必要やったりして建築申請が手間なのはその通りやけど、中堅事務所やゼネコンでも十分対応できる程度のレベル。国土交通省なんたらと、名称は仰々しいがね。
ちなみに、上本町で販売中のタワー、デベも設計も施工も中堅でしょ。それでも何も問題あらへん。

スーゼネの実態については、現場所長はさすがにプロパーやけど、実際に現場を見る二番手以下は、ほとんど派遣。建築主にはそんな事情は漏らさんけどね。

ゼネコンもコスト削減に汲々としてるんよ。察したってや。

[334: 匿名]

変な関西弁の奴が来たで

[335: 契約済みさん]

あたし、ここ買いましたぁ！
新地で働いてるんですけど、通勤に便利なので。
同じく購入検討してるお友だち結構いますよ！お客さまにもいらっしゃいますしね。

[336: 物件比較中さん]

南側の20階前後でないと回りの建物との
見合いきつくて検討外ですね
東南角は丸見えだし
検討可能なお部屋が限られるマンションですね

[337: 匿名さん]

冠料だけ取って丸投げしてようと分離発注してようと元請けで社名謳ってる以上瑕疵担保は発生してるわけ。
たかがマンション一棟の建築で悪評起ってしまうと今後の何兆円という受注に支障をきたす。そんなリスクはゼネコンは背負わないのできっちり監理しますよ。コストコストって言うけどこのクソ忙しい建築業界で無理して安値で請ける会社なんてありません。仕入れコスト云々必要な物件は断ってますよ。

[338: 物件比較中さん]

335さん
堂島レジデンスタワーか
プレサンス梅田のほうが
近かったのに
検討しなかったんでしょうか？

[339: 匿名さん]

>>332
リバーでも難波で60m以上の超高層の免震を自社施工してますが…

[340: 匿名さん]

下階層の部屋、売れてるんでしょうか？ 完売しないマンションは、管理費や修繕費があがらないか、心配です。管理費と修繕費が安いのがうたい文句なわけですし。

[341: 購入検討中さん]

残念ながら、昨日時点で低層中心に
残戸数100を超えていました。

[342: 匿名さん]

どうしてこの物件は売れないでしょうかね。
価格ですか？オール電化ですか？立地ですか？

[343: 住まいに詳しい人]

来年3月物件であと100戸ぐらいだったら普通ですよね？
ちなみに結論的にはどこ推しですか？

[344: 匿名さん]

残戸数100戸って、本当ですか! 意外に多くてびっくりしました。

[345: 匿名さん]

あなたの書き込み返しの早さにびっくりです

[346: 匿名さん]

ちなみに皆さんは梅田ではどこの物件がお好みですか？
それとも中津？

[347: 匿名さん]

>>343
来年3月物件でも100戸超の残戸数が多いんじゃないですか？

[348: 匿名さん]

この値段なら売れ残っても仕方が無いと思いますが。
いつもの住友のように、時間をかけてゆっくり売るのでしょう。

[349: 匿名さん]

@210~230くらいでしょうか。
パークタワー梅田が@190だったから、明らかに割高感があります。
しかも板状だし。

[350: 匿名さん]

過去と比較して高いということですがでは現在と比較したら如何？
じゃあどこがお得、というのは出てこないですね。中津ですか？

[351: 匿名さん]

どうしても今必要である以外は、ここ数年は購入を見送るという手もありますよ。
バブル崩壊以降の価格変動を見ると、数年単位で上下してますから。
今後、高度成長期のように価格が上がり続けることは、まずありません。

[352: 匿名さん]

バブル崩壊以降、価格変動の上下があっても結局価格は上昇してますよね。消費税も上がるし。もしくは思いきって住友さんのお初タワー待ちましょうか？

[353: 物件比較中さん]

売れ残り１００以上有るのはどうして？？　ここの最安値って幾らだったのでしょうか？？

[354: 購入検討中さん]

あと100戸しか残っていないことに
驚きです

[355: 匿名さん]

ここならエステムプラザ梅田の方が何倍もまし。

[356: 購入検討中さん]

売れ残り100戸とのことですが確かな情報なのでしょうか？HPには明記されておりませんが。

[357: 購入検討中さん]

売れ残り100戸は、がせに決まってますよ。

[358: マンション住民さん]

残１５０戸ってこと？

[359: 購入検討中さん]

ここ
あまっている北側の敷地に自走式の駐車場とかつくって
駐車場代3000円とかならバカ売れしたんじゃない？
って素人考えかな

[360: 購入検討中さん]

100戸も余ってるわけないでしょ。梅田都心マンションは、だいたい完売してますよ。

[361: 匿名さん]

360
想像だけで、適当なこというなよ。お前は間違いなく、営業マン。文章に全くの根拠がない。

[362: 物件比較中さん]

実際、どのくらい残ってるいるのでしょうか？
入居開始が来年の春なので、現段階で50戸くらい残っていてもさばけそうな気もしますけどね。

[363: 購入検討中さん]

現在120成約ってとこじゃないでしょうか？
聞いたとこによると

[364: 購入検討中さん]

130戸も残っているって、不思議です。
このマンションだと、低層階も投資用に売れるでしょうし。

[365: 匿名さん]

投資用？
今の価格では収益率が悪すぎるから、相続税対策とかでないと売れないよ。

[366: 購入検討中さん]

回りの建物との見合いがきつすぎる部屋が
全体の何割を占めるんだろうかと考えれば
あの単価で売れ行きが低迷しているのは
自明でしょうね

今までのあのあたりの相場なりの価格ならば
それでも立地の利で売れたでしょうが、
価格は500万単位で従来より乗ってますからね

時間かかるでしょう　完売までは

[367: 購入検討中さん]

なるほど。あながち未契約住戸が100というのはデマじゃなかったんですね。来年の3月から入居開始となっていますが、今のペースでは完売は難しそうですね。

[368: 匿名さん]

確かにパークハウスやパークタワーの頃と比べると、割高ですが、大阪梅田徒歩圏至近物件では、ギリギリ ファミリーでもOK物件だと思います。
子どもが幼児〜小学生なら、空気の良い田舎で育てるのに賛成です。でも あっと言う間のその時期は、郊外の賃貸でいいかも。中高生なら地下鉄中崎町駅から通学便利ですし、またまた あっと言う間に、大学や就職で家を出て行くかもしれませんし、出て行かなくても、家族全員の通勤に便利なのが一番だと思います。

[369: 匿名さん]

未契約住戸１００戸以上と言った事は、デマなどでは無いでしょう。

先日モデルルームに伺った折りに、全戸の販売状況の印刷した書類を頂きました。
大体それぐらいは、残戸有りそうです。

何故？不思議ですが、３６６様が言われて居る事が当たって居る様に思います。

それに此処の、周りの建物や雰囲気が、薄汚い様に思います。
もう少しでも、小奇麗で有れば、何かと便利な所ですので、
少々高くても、早くに売り切っているのでは？

[373: 購入検討中さん]

しかし、梅田駅近物件で、254戸のうち、100戸はさすがにないと思いますが。
　
【テキストを一部削除しました。管理担当】

[374: 匿名さん]

ここの大阪は梅田駅も大阪駅も同じですよね。
大阪駅はJRでの呼名ですが、JR以外はなぜ、梅田駅と言うのでしょう。
駅名は全部、梅田駅にするのか大阪駅にするのか、ハッキリ決めてくれないかなぁ。
それに梅田駅は迷子になってしまうんですか。

[375: 購入検討中さん]

確かに今、100戸以上売れ残っているけど、最終的に竣工時どれ位売れているんでろう!?もう少し、売れてくれないと、踏ん切れないな。

[391: 匿名]

だから、まだ半分近くが売れ残っているのかもしれないね。平米単価があと、７、８万安ければもう少し売れるかも。

[392: 購入検討中さん]

全戸売却できないと、管理費が安いという話は、変わってしまうのでしょうか。

[395: 匿名さん]

HPを見ると第1期もまだ残っているんですね。
大丈夫ですか？
大手の物件とは言え、ちょっと
のんびりしたペースですよね。

[396: 匿名]

ロジュマンは大手なんですか？

[397: 匿名さん]

>392さん
空き住戸の管理費・修繕積立金は売主が負担する形になるので
契約者（住人）には影響がありませんよ。
ただ、駐車場に空きが多い場合は将来管理費が不足してしまう
事になるかもしれません。
また、管理組合の運営にも影響が出そうですね。

[398: 匿名さん]

ここ投資用みたいな説明会やってるね。
堂島レジデンスが同じような感じでしつこく送ってきて、ああ売れないんだなと思ってた。
無理やり投資用にと売り切ったみたいやけど今あの惨状やからね。投資用うんぬんのマンションは例外なく居住用に売れない証拠。

[399: 匿名さん]

堂島レジデンス買値よりだいぶ高くで売れてますやん。
ここはそんなこと期待できまへんが

[400: 匿名さん]

ここは維持管理費が安い事が1つのセールスポイントとなっているようですね。
公式HPでの解説に近隣タワーマンションの同程度の住戸に比べて維持管理費が約4,500円安く、年間で約54,000円もの差が出ると書かれていますが、タワマンの大規模修繕を考えると将来的に不足しないでしょうか？

[401: 匿名さん]

修繕費が安い事をアピールされでもなぁ…と思う人もいるんじゃないかなと思います。

これって状況に合わせてあげて行ってやらないと、もし足りない場合は大規模修繕の時に一時金とか借り入れが必要になってきてしまうので。

ただ建物の形が、足場組みやすい形なんですよね。

変則的な形だと足場台がかさむみたいなこと、聞いたことあるんですよ。

[402: 匿名さん]

まだ半分くらい残っているのかな？

[403: 購入検討中さん]

だいぶ建ってきましたね

[404: 購入検討中さん]

>>403
20階ぐらいでしょうか？

[405: 購入検討中さん]

19階か20階ぐらいでしたよ。
灯りがつくと、また、イメージが変わりそうですね。

[406: 匿名さん]

梅田の高層ビルから見下ろすと、この建物結構存在感があってカッコ良いね！中崎〜扇町の他のマンションより断然高級感ある建物ですね
ただこんな場所のマンションで投資用のワンルームの部屋買う人おるの？かなり安くしないと借り手付かないのは明らか！
堂島レジもグランフロントも50平米以下の部屋の家賃は暴落してるので、それより高い値段でここを借りたい人なんておらんて

[407: 契約済みさん]

>>406
1ルームないよ。

[409: 購入検討中さん]

朝もいい感じです

[411: 匿名さん]

ここって1LDKもあるんですね。

ただ1LDKの隣にファミリーの3LDKを持ってきてるので、SOUTHよりEASTの方がいいのかなんて思ったり。
まぁ、でもタワーマンションを購入する家族はきちんと暮らしてくれるような気がしますが。

今はどの部屋が残っているんでしょうか。

[412: 購入検討中さん]

eastはエレベーターが近くていいかなとも思います。

[413: 購入検討中さん]

中はこんな感じで、シックな感じですね。

[414: p]

堂山町だよね？
ここってアレじゃないの？

[415: ja]

周辺にはなにがあるの？

[416: 匿名さん]

駅近、かつ小中学校、病院が近いのでファミリーにも暮らしやすいのかと感じます。
1LDKもあるので単身者が入居する場合理事会への出席率が鈍ったりと管理組合の運営上影響が出てくるかもしれませんが、その辺を理解した上で契約できる方ならば良いのだろうと思います。

[422: 匿名さん]

意外に学校近いんですよね。この辺りで子育てってイメージないですが、学校近くて公
園あって、思っていたんと違う感じです。勤めがこの辺りの人ならば、すぐに帰宅でき
て子供と触れ合う時間が多くなるっていうのはいいのかも。あとは学童とか保育園とか
そういうのがどうなっておるか、かな。

[425: 匿名さん]

梅田の地下街の柱にある看板、急に増えましたね。
いよいよ販売もラストスパート？
それとも、他社が完売してスペースが空いただけ？