ロジュマンタワー梅田ってどうですか？その２

[マンコミュファンさん]

公式URL：ロジュマンタワー梅田　http://www.logements1971.com/j/umeda254/index.html
売主：MID都市開発株式会社　http://www.mid.co.jp/
住友商事株式会社　http://www.sumitomocorp.co.jp/
施工会社：竹中工務店　http://www.takenaka.co.jp/
管理会社：MIDファシリティマネジメント株式会社　https://www.mid.co.jp/mfm/
前スレ：ロジュマンタワー梅田・梅田タワーマンションプロジェクト（北区万歳町）ってどうですか？
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/339622/

■ロジュマンタワー梅田
所在地 大阪府大阪市北区万歳町４１番１（地番）
交通 阪急「梅田」駅徒歩８分、大阪市営地下鉄御堂筋線「梅田」駅徒歩９分、ＪＲ「大阪」駅徒歩１０分、大阪市営谷町線中崎町駅 徒歩１分
地目 宅地
用途地域 商業地域
建ぺい率 ８０％
容積率 ６００％（北側）
４００％（南側）
敷地面積 3,504.09m2
建築面積 1,463.22m2
建築延床面積 21,846.18m2
構造・規模 鉄筋コンクリート造、地上２１階建
建築確認番号 第H25確認建築GBRC00012号（平成25年5月31日）、第H25確更建築GBRC00025号（平成25年8月5日）
総戸数 254戸
竣工予定 平成27年2月下旬
入居予定 平成27年3月下旬
駐車場 127台（平面駐車場27台、立体駐車場100台）
月額使用料：25,000円〜38,000円
バイク置場 32台（内ミニバイク置場26台）
月額使用料：1,000円〜3,000円
自転車置場 355台
月額使用料：100円〜600円
分譲後の権利形態 敷地：専有面積割合による所有権の共有、建物：区分所有権
管理形態 区分所有者全員により管理組合を結成し、管理会社に委託
事業主（売主）・販売提携（代理） MID都市開発株式会社
[国土交通大臣（2）第6967号（一社）不動産協会会員 （公社）首都圏不動産公正取引協議会加盟]
〒530-0004大阪市北区堂島浜１−４−４　アクア堂島東館tel06(6346)9530
事業主（売主） 住友商事株式会社
［国土交通大臣免許（14）第189号　（一社）不動産協会会員（一社）不動産流通経営協会会員　（公社）首都圏不動産公正取引協議会加盟］　
〒541-0041大阪市中央区北浜4丁目5番33号 tel[phone]
設計・監理 株式会社竹中工務店大阪一級建築士事務所
施工 株式会社竹中工務店　大阪本店
管理会社 MIDファシリティマネジメント株式会社

■第１期 先着順住戸　販売概要
販売戸数 33戸
販売価格（税込） 2,602.1万円〜6,469.8万円
最多販売価格帯（税込） 3,000万円台（3戸）
間取り 1LDK〜3LDK+N
住居専有面積 40.70m2〜89.09m2
バルコニー面積 9.36m2〜25.39m2（室外機設置面積を含む）
アルコーブ面積 1.99m2〜9.03m2
管理費（月額） 5,300円〜11,600円
修繕積立金（月額） 3,300円〜7,200円
修繕積立一時金（一括） 264,000〜576,000円
管理準備金（一括） 10,000円
広告有効期限 2013年11月10日
情報更新日 2013年10月26日
次回更新予定日 2013年11月10日

[30: 購入検討中さん]

パークタワー梅田の写真の件は、真相は良くわからないし、購入検討に関係ないので、どうでもいいんですが、ロジュマンタワー梅田の東側住居から、パークタクー梅田の西側のゲストスイートのジャグジーが、丸見えじゃないかと懸念してます。

パークタワー梅田のゲストスイートのジャグジー利用者は、水着とか着てくれるんでしょうか。

[31: 匿名さん]

>31
ロジュマンタワーの入居者の方は夜の商売の方が多いですから、
パークタワーの住人のの方がお風呂に入られるような時間帯は、
お仕事に出掛けられていらっしゃるので、大丈夫ですよｗｗｗ

[32: 匿名さん]

モデルルームは、家族連れが目立ってましたが。
ロジュマンの東側のコーナーは、家族向けだから、ラブホもびっくりの破廉恥施設と対面は厳しいですよ。

公然わいせつ罪にならないよう、運用上、注意して欲しいです。

[33: 匿名さん]

ラブホビューだし、北欧館ビューだし、21階だし、眺望は期待できないですね。
しかも仕様は落ちるし、タワーと付いた板状やし。
タワー感全くなし。
やはりCTですね。
情報がまだないので、何ともですが、価格次第ですね。

[34: 匿名さん]

CT期待大や！ 発表未定ちゃうんとか、高値づかみちゃうんとか、CT本庄ちゃうんというツッコミはええんや。スミフやし、リバー＆パークスみたいに人気物件確実や。

ただ、CTは、低中階層の南は、ローレルアイビューやし、避けた方がええな。東も、アデニュウムと対面すれすれで、避けた方がええな。

[36: 匿名さん]

パークタワーは完売したようです。
ここのペースが上がればいいですね!

[37: 匿名さん]

これで、ここの書き込みも、落ち着いた感じになりますね、きっと。

[38: 匿名さん]

それはどうかと。
パークに嫌がらせしてたのが次はこっちにくるんじゃない？
パークハウスとかローレルとか。

[39: 物件比較中さん]

　図面上　わかりずらかったので現地　見てきましたが、メイン道路からの入り口　めちゃ細くて、　狭くて
歪　で、ビックリ　でした。
　裏側　の道路（狭い）は　広く面していましたが、変な敷地なんですね。
メインエントランス　は　裏道路の方みたいですが、
　購買意欲　down です。

[40: 匿名さん]

先ほども建設地横を通ってきましたが、かなり厳しい立地でした。
梅田の中心地まで歩くにはかなりしんどく。。
立地メリットはギリギリ梅田徒歩圏という以外何もありません。
大東洋、ボートピア、風俗街、不整形な接道。

パークタワーも仕上がりの具合を見物しに行ったのですが、
北野病院や最近建てられた賃貸マンションがまとまっており、
都心の居住エリア的な雰囲気を形成していました。

建物の仕様は悪いと言われていますが、
ロビーのＣＧなど見ているとパークタワーより上だなと感じます。
外観の雰囲気もロジュマンの方が高級感出そうです。
ただ、内廊下でない。。
また、居住スペースに限っては完敗です。
上回るものはひとつもないです。。

建物にかける想いも・・・
この立地で居住性を重視って無理があります。。
ロの字でもワイドスパンで全室主採光面に並ぶならその方が快適ですから。。

買うなら無理しても狭くても、高層階角部屋。
まさかここの永住を考えている人はいないでしょうから
売却時のことも十分考慮しておいた方がいいかと。
社会情勢によりますが、ここはリセールきついっすよ、マジで。。

[41: 物件比較中さん]

でしょうね、ここはリセール重視ではなく夜の仕事の人が重宝する物件です。梅田で板状なんて選ぶ意味が分かりません。

[42: 買い換え検討中]

1割とは言わんけど、5％くらい高い気がするねん。

せやから、ここ買わんねん。

[43: 匿名さん]

下の部分が出来てきましたね。

[44: 匿名さん]

堂山の夜の仕事の人の大半は、ギリギリの生活だから、ここは高すぎて、近すぎて、住まんよ。曽根崎、北新地の人は、まあ、あるかもね。ただ、ここに住む積極的理由はないが。

堂山で稼ぎがある稀有な人は、見栄でタワーマンションを好むから、アデニウムか、ロジュマンの隣のローレルタワーの賃貸物件でしょ。

まぁ、そのローレルタワーも、大半は、普通の家族とディンクスが住んでるんで、そんなに、夜の商売の人にはならないかと。

[47: 匿名さん]

ワーストは、アデニウムじゃないでしょ。完売したし。
大川沿いのタワーとか、売れ残って、そっちの方が当てはまる。結局、立地がものを言う。

[48: 匿名]

エスリードタワー松屋町とかプレサンスタワー北浜とか？
あと修道町の全室100m2超え中古タワーも最低ランク。
タワーのランクはデベの評価と＝でしょ。

[49: 匿名さん]

完売したからワーストじゃないってどんな論理・・・
価格が適正ならどこでも完売する。
大川沿いの立地もどうかと思うが、アデニウムの立地も自慢できるほどの立地じゃなかろう。
建物グレードと立地の総合評価でいけば、同じ価格出すならＣＴ天満を選ぶ人は多いと思うぞ。

[50: 購入検討中さん]

ベストとかワーストの基準も、人それぞれってことですね。
ただ、一般論としては、立地だと思います。

スミフのシティタワーが、竣工からほぼ4年経って売れ残っているって、やはり、立地しか考えられない。
セントプレイスも駅近な割には、売れ残っているのは、立地のような。

[51: 匿名さん]

アデニウムは立地がよく安かったからな。見た目はあれだけど。

[52: 匿名さん]

アデニウムは破産したから債権者から完売急かされて叩き売りしただけでしょう？
買った人が得と思うのは自由だが市場で評価されたかどうかの指標にはならない。

[53: 匿名さん]

まあ、イイじゃない。
あんなショボタワーをこれからは梅田だって高額で買ってくれる人がいるわけですよ。
すごい勇気あるなと思いますね。
でも、中古なんてタイミングですから。
たまたま、拾う人がいれば高くても約定しちゃうんです。
アデニウムはサッサと売ってしまうのが吉。
長く持っていてもいいことないでしょ。

[54: 匿名さん]

不動産、先行きは分からないけど、ちょっと上昇傾向だし、今、ここ購入も、そんなに損じゃないと思うけどなぁ。って、このスレは悪口かかないとダメな世界のようだから、またデベだろうとか 外れ発言くらうだけかな？

完売したパークタワー(だから論外)と、ものすごく至近距離なんですけど、ここが、駅まで遠いっていう人や繁華街に近い 夜の商売って騒いでいる人って、大阪都心に近い場所希望の場合、どこお勧めなんですか？
当方、半分投資目的ですが、ランニングコスト高のタワマンへの憧れはありません。

[55: 匿名さん]

パークタワーの賃貸が出てきたから新築比較で買い得か否か確認できるのでは。
ローレルタワーの価格もにらんでいるがどうだろ？

[56: 匿名さん]

>>54さん
半分投資目的ならなおさらタワーの方が良くないですか。
梅田近辺で15万以上払う顧客ってタワーへの憧れありますよ？

[57: 匿名さん]

半分投資というのは、今すぐ賃貸にするための物件を探しているわけではなく、ポートフォリオやセカンドがメインです。
グランフロントをポンと税対策のためにだけ購入するような資産家じゃないんです(^^;;
将来、幽霊タワーになるかもしれないところを元が取れないのに売り逃げしたり、放置して新しいタワーに移るような事は考えていません。

でも、将来的にリセールや賃貸が全く望めない物件も嫌です。
だから、都心で、管理積立金が高いタワーでなく、でも ある程度大規模で、デベも無名でないこの物件は、希少価値があるようにも思えるのですが。

[58: 匿名さん]

ずっと第一期だと思ってたら、七次まで来てますね。しかも、価格帯が安くなってるんで、中高階層は売れたのでしょうか。

[59: 物件比較中さん]

　販売概要　は、未だ　一期分で先着順　３３戸　も残っていますね。
　ただ　一期で　売出開始後、　売出以外の　部屋　が　希望の場合
　普通、第何次の形　で　分譲　しているのでは。
　
　まだ、一期が、先着順　というのは　ほんと　人気が無いようですね。
　

[60: 匿名さん]

今時オール電化のマンションを買う人はいないよ。
それに価格も高いし。
苦戦いて当然。

[61: 匿名さん]

一期販売以降動きが止まっている様子です。

先日、モデルルームを見て、現地周りを観察してきました。
一口に言って、道幅狭く東側、南側共に薄汚い建物に囲まれて居る、との印象を受けました。
特に東側は、建物二件と駐車場共に買い取れば、かなり大きい建物が建てられるので、
東側上階層でも、朝日も入らなく成るのでは？

此の辺りも、何年か後には建て替えが進み、綺麗に成って行く可能性は有るのでしょうが？
梅田に近く便利な所ですが今の時点では、ちょっと考えものです。

堂島ザ・レジレンスがかなりの空き家で、賃貸多数との事です。
此処も賃貸多数になる？（可也高額なのでそれも無い？）

[62: 匿名さん]

1月半ばから、第2期になるみたいですね。
梅田周辺の大規模マンションで、デベと施工が大手は、当面ここだけみたいですね。

[63: 匿名さん]

住友のシティタワー梅田は出し惜しみ？

阪急神崎川駅前に700戸のマンション建てるみたいだけど
土地買ってから5年も放置してたんだって。

今福鶴見の2つのマンションも放置期間2年だったらしいし
住友は殿様商売だなー。

仕入れた土地は直ぐ開発すればいいのに。

[64: 匿名さん]

ロジュマンの東も南も、地権者がばらばらで、地上げは難しいでしょう。地上げすると、用地獲得コストがあがり、マンション価格に跳ね上がり、マンションが売れません。

そんなことをしなくても、まとまった用地が出て来た時にマンションにしたほうが、デベ的にメリットがあります。

西の公団も建て替えや、取り壊して売却の可能性があるかと思ったのですが、補強工事に入るので、建て替えはないようですし。

万が一にも、ロジュマンの東に地上げでタワーが立ったら、ロジュマンの東側住居と、ローレルタワーの南側の住居と密接して、かつ、パークタワーの西側ともこんにちはで、肩身の狭い存在になりそう。

ただ、地上げなしで、小規模賃貸マンションとかが建つ可能性はなきにしもあらずですが。

[65: 匿名さん]

まだ、本庄は、駐車場のままですよね。リバーパークスが売れ残っていますし、まだまだ先かもしれません。

ロジュマンの用地も、かなり長い間、駐車場でしたが。

[66: 匿名さん]

東側に賃貸マンションが建つとしたら最低でも10階以上にはなると思うので、低層階の東側はかなり近距離のお見合いになりそうですね。
あと、まとまった用地が出た時に〜、と仰る方がおられますがデベロッパーは常に開発を続けてないと固定費が払えなくなるので、多少コストが高くつような地上げをしてでもマンション開発をすることはよくありますよ。
住友みたいな資金潤沢なところは別ですが。。
何れにせよ、東側は十数階程度のマンションが建つ可能性は高いと思います。

[67: 匿名さん]

数十年の間に、東側の建物が建て代わる可能性はありますが、どうなるかは、なんとも言えないですね。

仮に賃貸マンションが建った場合、土地の形状からすると、南向きに建てると思います。なので、たいして、東側の風景は変わらないような気がします。

ちなみに、東向きは、今でも、低階層はイマイチだと思います。パークタワーや北野病院が遮ってますし。

[68: 購入検討中さん]

Yahoo不動産では、大阪府で２位のアクセス数ですね。
関心は高いみたいです。

http://new.realestate.yahoo.co.jp/mansion/06/27/

[69: 匿名さん]

スーパーや病院、学校などの周辺施設をチェックしておりますが、小学校と中学校が徒歩3分位であれば
子供を安心して通わせられますね。
病院の数も多く、一番近くに大きな総合病院があるのも利点だと感じます。
外来には紹介状が必要ですが、ない場合は選定療養費8,400円で受診できるそうです。

[70: 匿名さん]

8400円を別途払って診察受けるのだろうか。
そこまでして大病院にお世話になることがあるとしたら救急車で運ばれていると思うが・・・
また、教育環境についても、この立地で子どもが安心して学べる環境といえるのでしょうか。
学校に通うだけなら近くて問題ないかもしれないが、情操教育上どうなんだろうか。

[71: 匿名さん]

扇町のメディカルモールに行くという手もあります。
病院は、いろいろありますよ。

[72: 匿名さん]

そもそも大阪が教育環境として、どうかと。

[73: 匿名さん]

こんなとこ、子供を育てるような環境違うって。
パークタワー梅田の過去のスレをよく見てみな。

[74: 匿名さん]

>>68

そんなもん広告費かけて特集ページとかに載せたりすれば、いくらでも上がりますよ。
そして、その広告費が物件価格に乗るのです。

[75: 匿名さん]

なんだかんだで、梅田近辺は、便利。

[76: 匿名さん]

＞＞68
梅田駅最寄のマンションですから自然と目は向けられると思ってましたがそこまで注目度高いですか。
ほかの駅なら8分でも遠くはないとはいえワンランクほど検討対象候補としては下がりそうなものなんですけどねぇ。
梅田パワーはやはり侮れないですね。

実は兵庫県へのアクセスも良好なのが梅田。
色んなお立場の方の目が向くのでしょうね。

[77: 匿名さん]

以前にアデニウムやCT天満も暫く一位になってましたね。
Yahoo不動産のランキングはやっぱり広告費の問題だと思うのですが。
売れてないマンションが集客の為に広告費を掛ける→PVだけは増えるのでランキングが上がる。

[78: 匿名さん]

ここと同時期竣工の西区新町のタワマン。八百数十戸？もあるのに！(◎_◎;)とっくに完売していますね。
北区との坪単価の差なんでしょうか？
西区新町って、そんなにここより、良い土地柄なのでしようか？

[79: 匿名さん]

西区新町のサンクタスは、大阪で3位の超高層タワーのわりに安かったからでしょ。立地は、微妙。