パークシティ大崎 ザ タワーってどうですか？Part5

[匿名]

パークシティ大崎　ザ　タワーについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都品川区北品川5丁目568番（地番）
交通：山手線 「大崎」駅 徒歩6分
埼京線 「大崎」駅 徒歩6分
東京臨海高速鉄道りんかい線 「大崎」駅 徒歩6分
山手線 「五反田」駅 徒歩13分
都営浅草線 「五反田」駅 徒歩13分
東急池上線 「五反田」駅 徒歩12分
間取：1LDK～3LDK
面積：43.89平米～124.44平米
売主・販売代理：三井不動産レジデンシャル
売主・販売代理：日本土地建物販売
売主：大成建設
売主：大和ハウス工業　東京本店
売主：新日鉄興和不動産
施工会社：西松建設株式会社
管理会社：未定

[521: 匿名さん]

二番は北向きかと。
北東角部屋が最強かな？
南は高すぎだし。

[522: 購入検討中さん]

ウチは週1〜2日のセカンドハウスなので、北向きの60Bを考えてます。
夜しかいないので、夜景が綺麗そうな北向き狙いで(^^)

[524: 匿名さん]

トヨスの方が優れてますよ

[525: 匿名さん]

具体的だとありがたいです。

[526: 匿名さん]

ここかうならパークホームズ品川の方がよくないですか！？

[527: 匿名さん]

また、他物件と比較依頼か…

[528: 匿名さん]

ここの管理費修繕費は消費税増税後で計算しているそうです。

[530: 匿名さん]

528
入居後の実際に払う額で計算するのは当たり前です。

[531: 匿名さん]

トイレにこだわるヒト？

[533: 匿名さん]

最近は都内でもあるんですよ。タンク付きトイレの新築が。
タワマンではここしか知りませんが。

[534: 匿名さん]

優れている点は、人それぞれですが私は新宿ではないところだと思います。
都心のゴミゴミしたのが嫌いなので。

ここは都心とは言えないし、都会が好きな人にとっては富久よりも優れている点は特に無いかもしれませんね。あとは気に入った間取りが買えるかどうかでしょう。
富久は窓のない部屋がある間取りが多いみたいですが、気にしない人もいるでしょうし、ここにだって窓のない部屋がある間取りはあります。富久にもすべての部屋に窓がある間取りだってあるでしょう。

あとは、こっちの方が正直割高感があるので、購入者はローンを組む必要がない程度には経済力がある人が多いと思います。例えば駐車場も当然高級車が多いでしょうから、そう言った高級な(高額な?)雰囲気が好きな人には良いでしょう。管理費が妙に高いのも、一種のふるいのような効果は期待できるかなと思っています。

部屋の仕様は人によって価値基準が違うのでなんとも言えませんが、富久の方が色々選べるし、オプションも豊富なようなのでやや上だと思います。

私は新宿が好きではないので大崎派ですが、富久クロスが大崎に立っていたらあちらを選びます。

[535: 匿名さん]

元々のコンセプトは郊外のファミリーマンションに近かったんじゃないのかな？？

[536: 匿名さん]

タンク付きは西向き低層という条件が圧倒的に悪い住戸向けですよ。

[537: 匿名さん]

管理費は高いが坪単価は安い。でも管理費の差なんて月５千高くても１０年で６０万？購入価格が安い方がいいよね。

[538: 匿名さん]

坪320万の話が先行していたのに、坪単価は安いと言われても。。。

[540: 匿名さん]

西向きなら坪320で買えます。

[541: 購入検討中さん]

今の予定価格はレンジのハイエンドって営業マンから聞いたけど。

[542: 匿名さん]

投資用住戸なんだから仕様落としてもいいでしょ。70以上は皆天カセ。

[544: 匿名さん]

ここのスラブ厚ご存知な方いらっしゃいます？

[545: 匿名さん]

本当に360万なのかなあ？実は安い部屋結構あるけどあきらめさせて倍率下げるために高い高い言ってるだけじゃないのかなあ。

[546: 匿名さん]

モデルルーム行けば？

[547: 匿名さん]

モデルルーム行けば？すぐそれだよ。

[548: 匿名さん]

天カセはメンテ大変だし、買い替え高い上に種類選べなくて工期長い、50畳くらいある部屋ならまだしも普通の20平米くらいまでの部屋なら壁掛けのエアコンの方が性能も上で色々種類もあるので、見た目がどうしても許せないというなら仕方がないですが、個人的には天カセは避けたいです。

でも、最近は候補に上がる部屋では天カセじゃないところ見たことないな。

[549: 購入検討中さん]

＞５４５
他の人も書いてたけどそんなことない。

ここは価格はまだしも①仕様と②ランニングコストがダメ。
投資用としてもダメだね。
価格は、少し高いくらいなので、リターンを気にせず、お金持ちの永住志向の方にオススメ。

[550: 匿名さん]

ランニングコスト(特に管理費？)が他に類を見ない高さですが、それだけに、他に類を見ない素晴らしい管理をしてくれるのでしょうか…

管理費決まってるのだから管理規約も必ず決まっているはずなので、早く見せてほしいですね。色々ギリギリまで見せないで、契約時にまともに判断させないのが目的だから言っても見せてはくれないとは思いますが。

[551: るん]

そうです。物件価格は、高いけどまだ許容範囲ですが、、
だけど、やはり大崎でこの値段は、いずれ暴落するかも？

管理費は、高過ぎですね。
オリンピック決まったら、２割あげたみたいだし。

と言うことは２割下げていても運用できていたはずの
物件だったはず。。
かなり不動産会社の仕掛けたプチバブル策略にはまっていると
思います。。皆さんか買い控えしたら価格も下がるかと。、

高くても文句もいわず買うから ドンドンあがるのでは？
オリンピック終わると必ず暴落すると思います

[552: 匿名さん]

物件価格、部屋によっては当初紙で配っていた予定価格より下げているよ。
眺望の条件の悪い角部屋とかコンパクト3LDKのタイプのいくつか。
人気のないところは、下げたのかな。
坪単価は計算していないけど、当初の想定より絶対価格で200万ほど下がっているところも。
人気は一部住戸に集中している⁇

[553: 匿名さん]

＞高くても文句もいわず買うから ドンドンあがるのでは？

内側大崎は、グランスカイの次は北品川とわかっていたのですが、パークシティの次がわからないですから、購買意欲を掻き立てられるんですよねぇ。

「ドンドンあがる」と思うから高かろうが安かろうが「文句もいわず買う」といった、景気判断が先でオリンピック後まで待ってられない人が多いとも思いますね。
富久板のはしゃぎっぷりは、半端ないです。

[554: 匿名さん]

確かに一部不人気部屋と高額部屋は価格下がりましたね。
モデルルーム来場者が多い割にに要望書が少なくて、販売時期をずらしたようです。
元々三井とJVの間で値付けで揉めたみたいですから、高値過ぎて失敗感ありますね。
320で売り出せば凄いことになってたと思いますよ。

[556: 匿名さん]

高い高い言われたグランスカイも「もっと安く売り出せば良いのに」思ったものです。世はリーマンショック後のションボリ感に染まっていましたしね。
しかしながら、いざ蓋を開けてみると竣工前に売れ残ったのは、私には関係ない高額部屋ばかりではありませんか。方角・間取りを検討する余地などありませんでした。

高い高いは倍率下げと疑心暗鬼になるのは、前例があるからですね。瞬間蒸発か？とか言われるのが、現在の景況感を表していますし、普通には売れてしまうと思います。

倍率も価格も下がって欲しいのですが、良いお部屋はお早めにゲッツ！。ただ自慢は程々に。

[558: 匿名さん]

グランスカイはパークコートではないから
価格はあんなものでしょう。

>竣工前に売れ残ったのは
竣工前までの期間が長かったです。

[559: 匿名さん]

大型タワーだとそんなもんでしょ？一期販売終了時点で25階までのオプションがギリ間に合うかどうかだから。
ここもそんなもんでしょ？

[560: 匿名さん]

大崎のフラッグシップなのにこの値段はお買い得。

[561: 匿名さん]

フラグシップって他とどこが違うの？？価格が高い以外に何か違いある？

[562: 匿名さん]

フラッグシップ、って言葉は
アッチコッチのマンション宣伝で使われている常套句です。

[563: 匿名さん]

マンション価格の総額が一番高いもしくはマンション面積が一番広いもしくはその両方がナンバーワン、これが特定エリアでのフラッグシップの条件です。

[564: 匿名さん]

「特定エリア」とか、限定して言うのが特徴。
城南で、都心部で、湾岸で、免震で、震災以降で、タワーマンションで、などなど。

[565: 匿名さん]

でこのマンションは他とどこが違うの？割高以外に特徴がない。

[566: 匿名さん]

広域で比較した場合の特徴は山手線駅であり発展可能性の高い大崎最寄りであることがさいだいの特徴。
近隣で比較した場合の特徴ですが、山手線内側において過去最大規模の再開発エリアの真ん中の物件であり再開発による環境の良化を受けられるということです。

ゆえに広域で比較検討している人にはまず他のエリアと比べて大崎に優位的な魅力を感じられるかが一番のポイント。大崎に魅力を感じないなら他を選ぶべきでしょう。

エリア限定で探している人にとってはまず大崎駅新築物件の選択肢が湾岸エリアのようにタワーマンションだけで何件もないので比較対象が少ないですが、分譲済み売れ残りより、選べる範囲が広いことと、山手線内側最大規模の再開発でバリューアップが期待できるが、それを先取りした強気の価格に納得できるかどうかがポイントとなるでしょう。

ドンズバの競合物件がいないので価格が強気なのでと思います。逆にいえば特段大崎にはこだわらないという人なら買わない方が無難でしょう。

[567: 物件比較中さん]

70Ｂの価格聞いたら７０００万～だってさｗｗｗｗｗｗ

こりゃあ富久が売れるわけだ

[568: 匿名さん]

地権者多いしね。

地方出身者がどうかは知らないが、
大崎は昔は家賃などが低くて周りも何もない、
避けられる駅のイメージがあった。
近年の再開発も浦安や幕張の二番煎じで、
がんばってる感がどこか恥ずかしい。

[569: 匿名さん]

568　同感です。
私もあなたと一緒で要望書を出した者です。

[570: 匿名さん]

ここって再開発エリアの真ん中なの？？地図見る限りは端だけど、、、まだまだ再開発続くということか？？？

近年、大崎はタワマン林立してきたけど、今後も大きな建物がたたなくて眺望が保たれる方角って何処ですか？？
そもそも工業用地だからそんな保証はないと思った方が良いのでしょうか…

[571: 購入検討中さん]

ここは大崎と考えると高い気がするけど、
３００ｍ行けば、高輪４丁目、アドレスは御殿山と一緒の北品川５丁目と
捉えれば、割安感は、昔からあった。


嫌なら、買わなければ良いだけ。
わたしは

第一種低層地区に隣接するタワーマンションで
桜田通りのようなおおどおり、山手線の線路沿いでないことを
考慮すると、
案外価値はあると思う。

北東角部屋の中高層はこの建物より、物理的に北東方向には第１種低層地区と隣接する境なので、
このマンションは、かなり希少性がある。
西側はオフィス棟に隣接するので避ける。
南側は、抜けるが、ビュ自体はあまりよくない。



　

[572: 購入検討中さん]

http://parkcity-osaki.seesaa.net/

都市計画とモデルルーム写真などアップあるサイトを見つけました。

ほか、役立ちサイトあれば教えてください。。

[573: 購入検討中さん]

震災の復興需要やオリンピック、円安等による人手不足、資材高騰のため、ここしばらくマンション価格は上昇傾向になると思います。

中高層の北東の角住居は、手元の資料では億ションですね。
花火もきれいに見えるんだろうな。。。

[574: 匿名さん]

価格上昇傾向はわかりますが、
買い手がそれに追いつけないならば売れなくなりますよ。

[575: 購入検討中さん]

＞574さん

573ですが、私はデベではありませんので、「売れなくなりますよ」と言われても、、、
今後価格を抑えるには、仕様を落としたりするのかな？

[576: 匿名さん]

>>574
バブルの頃は郊外駅遠で5000万ぐらい普通でした。
金利込みで総支払額は1億近かったです。普通のサラリーマンがみんな買ってましたよ。

[577: 匿名さん]

574さんは、きっと安くなるはずだと信じて、なかなか買えない人なんだろう。

[578: 匿名さん]

バブルの頃って要するに失敗談ですよね(笑)

[579: 匿名さん]

7年待てば、安く買えるよ。オリンピックバブル終わるから。それまで賃貸が正解。

[580: 匿名さん]

バブルの頃は売り時、だったのですよ。買い時ではなくて。
うちの普通のサラリーマンだった父親も自宅を売りましたがね。転売後はしばらく賃貸で崩壊待ちした。

[581: 匿名さん]

5000万～10000万のローンを組むにあたり

フラット35や銀行の超長期固定にする人はどのくらい居るのだろう？

[582: るん]

ここ、高すぎ！ 残念です。
70で6800万 管理費26000くらいだったら
即契約だったのに。。
残念です、、、

不動産会社が勝手に値段つりあげても
実際、景気なんて回復してないし、、こんな管理費で
大崎で800近くも売るなんて無謀ですね。

これが白金や高輪ならまだ許せますが、、

[583: 購入検討中さん]

白金、高輪ってどこがいいの？
昔からの町工場があったり、交通の便がわるいし、
きっと地方の方の、イメージ先行だと思うけど。

そのなかでも、ごく限られた、一戸建てエリアがよいのであって、
桜田通沿の、排気ガスまみれのタワーマンが良ければ買えば。

まあ、ここ買う人も、ローン組むような人は買ってほしくないな。

[584: 購入検討中さん]

高いといわれている方。

ここをローンで買うより、千葉、埼玉で
ローンなしで買われた方が、きっと幸せですよ。

そんな管理費何千円かとかで、けちけちするような
トイレに、手洗い場があるとか。。
つまんない話すんなって。

三井さん、もっと高くして、ふるいにかけてくださいね。

[585: 匿名さん]

ローン組まずに、キャッシュ払い？
凄いです。羨ましい～

[586: 匿名さん]

ローンなしで買うと幸せなの？ちょっと解説してもらえるとありがたいです。

[587: 購入検討中さん]

ローンって金利払うんですよね？

なんで、金利払ってまで、無理して高価なもの買うのか
逆に、理解できない。

最終支払額で、みたら歴然とした差がでるでしょ。

また、精神衛生上も、年収の何倍も負債を負担して生きていくプレッシャーより、
実力で資本を増やし、買えるものを買う、
ただそれだけです。

[588: 購入検討中さん]

確かに。
ローン支払総額の半額は、銀行への金利支払となり、銀行のために働いている気はする。

[589: 匿名さん]

10年貯めて現金で千葉にマンション買う

5年で頭金貯めてローンで都内にマンションかう

私は都内にマンション買いたいな。
どっちが幸せかはヒトそれぞれとは思いますが。

[590: 匿名さん]

ここ高いでしょうか？

部屋によってはかなりリーズナブルだと思いました。
線路沿いの大崎ルサンクとあまり変わりません。
ルサンクは共用施設がほとんどない割に管理費も高かったですし。

最近の富久クロスやスカイズの価格を基準にしていると、
高いと感じるかもしれませんが、大崎の相場は昔からそのくらいあります。
何といっても御殿山の隣ですよ。

[591: 匿名さん]

隣は、隣です。ここではありません。

[592: 匿名さん]

大崎の昔は、山手線で最も家賃相場の低いいわく付きの駅でしたが、、、

昔を知る富裕層がここを買うことはないでしょう。
大崎はお上りさんと成金住民で構成され、三井社員も住みたがらない（笑）

[593: 匿名さん]

実力で資本を増やして、このマンションを現金で買うって格好いいね。
独身の投資家さんとかかな？。

[594: 購入検討中さん]

ローン金利の支払が当然です。ちなみに今住宅ローン控除があるのて、５、６千万のローンが低い金利の場合、まだいいと思う。この先の数年間、金利がどのくらい上げるだろか？

[595: 匿名さん]

三井社員はどこ住んでるのかな?港区のマンションとか。

[598: 匿名さん]

ローンを組む意味が解っていない方がいますね。
買える現金がないからです。
現金で買えるまで貯金して数年、十数年と買いたい、住みたい住居を我慢するんですか？
そうやって歳とって、住める期間を短くするのはもったいないと思いませんか？
利息が借入期間でどれくらいって、トータルで騒ぐから大へんだってことになるでしよ。
毎月元金にちょっと贅沢した分の支払が乗っかったと思えばいいと思いますよ。
支払いできるなら、私は買うべきだと思います。
そのための銀行であり、手助けの政策もあるのですから。
私は、繰上げ返済もしません。
余裕でたお金は、いざという時のために手元の現金で残してます。
ここを買うかは別問題ですが。

[599: 購入検討中さん]

こことクレヴィア不動前のどちらかで悩んでます。
こっちの方がいいのですが、私が思うリセールバリューと、こちらのランニングコストの高さから、うーんという状況です。
クレヴィアとここを比較している方いましたらご意見ください。

[600: 匿名さん]

次元が違いすぎる気が。
どんな高給取りでもサラリーだけで５０００万以上貯めるには凄い時間がかかるか、もしくは無理でしょう。

世の中にはとってもお金持ちな人が居るってだけの話です。
逆にキャッシュで買えるような人は、もっと良いところ買えばいいのに。少し夢がないのかも。

[601: 匿名さん]

クレヴィアは斎場が近くにあるので
私なら検討外です。

[602: 匿名さん]

>601
確かに。ｸﾚｳﾞｨｱと斎場は徒歩10分程度。
でも、ここと品川のとさつ場も徒歩15分程度

[603: 匿名さん]

現金買いさんは、価値観が違いそうなので、ご近所さん候補としては残念。びんぼうにんシッシッって腹立たしい。

[604: 匿名さん]

現金買いなら、ここを待たずに10月以前にどこか買うでしょう。

[605: 物件比較中さん]

このマンションはリセール維持できるのか非常に不安です。どなたかこの不安を払拭していだだけませんか？大崎は同じような物件が多いですし。

[606: 主婦さん]

こちらの物件を検討中です。

角部屋を希望しておりますが、南東は予算オーバーなので難しそうです。
間取りを含め、南西角または北東角を検討しておりますが、
西側には超高層棟と高層棟が建つので、マンションは高層階以外はお見合い状態に
なると思いますが、どのように思われますか？
高層階だと抜け感として大丈夫でしょうか？

高層階でも夜は電気を点けた状態では、向かいから丸見えになってしまうでしょうか？

北東角は眺望は素晴らしいと思いますが、古い考え方かもしれませんが、
どうしても北というイメージが日が当らない…という印象です。
タワーの北は明るいとのお話も聞きますが、いまいち踏み切れません。

皆様の率直な御意見を頂ければ、参考にさせて頂きたいので
宜しくお願い致します。

決して冷やかしではありませんので、色々な方のご助言を賜りたく存じます。

[607: 匿名さん]

貧乏人という表現は如何なものかと思いますが、私も5000万もローン組まないと買えない程度の経済力なら他を検討した方が幸せだと思います。

仮に30年住むことになった場合、管理費修繕費と駐車場代を払うとすると、部屋にもよりますが、それだけで3000万程度になります。

税金対策でローンを組むならまだしも、組まないと買えない人は、買っても車も持てないし維持もギリギリで楽しいことないと思いますよ。

[608: 匿名さん]

5000万ローン組んでも変動金利なら税額控除の方が高いでしょ。

[609: 購入検討中さん]

キャッシュで帰る人も、賢いひとはお金借りるよ。目一杯ね。
住宅ローンほど金利の低いローンは家買うタイミングしかかりられないしね。それでローリスクの運用したほうが利ざやが取れる。
ローンで買うやつをアホ呼ばわりする奴が一番アホ。
頭悪くてもお金だけはあるボンボンとしか考えなれない。
そんな奴とは一緒のマンション住みたくないなー。

ローンを考えてる皆さん、ローンできるのは社会的な信用を得るという意味でも、良い面も持ち合わせているんですよ。例えばクレジットカードの申し込みや、証券口座を開設する時、ローンの有無をとわれますよね。あれは書くとマイナスではなく、この人はローン返せてる人と言う事で信用度が上がったりするんです。返済が可能と判断できれば借りる事は何ら恥じることはないと思います。

[610: 購入検討中さん]

確かに。一般的にはローンを組むと思っていましたが、
それは、全体の主流か、どうか、
高額物件であれば、キャッシュの方の比率が高くなるのは
想像できますね。

5000万円のローン組んで35年先定年。
いまの不安定な世の中で、不安です。

管理費が数千円高いとか、ローンを限度額いっぱいで借りる予定でしたが、
もうちょっと冷静に考えられた方が良いのかな？

ローン減税も10年間。
駐車場だって5万円/月　年額で60万。
30年で、1800万円支払。

教育費もこの地域だと、塾月謝で月7万円程度。

住んでみて、ご近所さんと生活レベルをあわせて、みじめな思い
することは辛いはず。

この物件のように、最低価格6000万～高層階は1億後半の物件を検討されて
いる方であれば最低年収は1000万程度だと思いますが、
1000万円以上の給与とりは、解雇リスクも逆に高いのは、自分でわかっている。

私も含めて、お買い得度の高いマンション選びを
みなさんしていきましょう。

良い、お題のディスカッションでしたね。

※この物件にこだわっているわけではありません。

[611: 購入検討中さん]

>>572 どうも。
http://parkcity-osaki.seesaa.net/

モデルルーム写真と周辺情報あるサイトは助かります。

どこかに地盤情報もあれば教えてください。（自分でも探してみます）

[612: 匿名さん]

>608,609
ちゃんと読んでからか毛羽良いのに…恥ずかしい(笑)

[613: 匿名さん]

ちゃんと誤変換確認してから書き込みすればいいのに。

[614: 匿名さん]

606さん
現在、大崎のタワマン高層階の北向きに住んでいるものです。
買い替えを考えていましたが、ここなら角部屋なら北東、中住戸なら東か北だと考えてます。
西は高層階の抜けはあっても近隣の建物が目に入って、個人的にはどうかなって感じです。
タワマンは南神話はいらないと思います。
誰からも見られず、開けっ放しにして生活できる解放感がタワマンの良いところだと思います。
一年中明るいし、夏の暑さ対策には北は住みやすいと思いますよ。
でも、日本人は南が大好きですね。

[615: 主婦さん]

614さま　ご意見ありがとうございます。

現在、北向き高層階にお住まいとの事ですが、
日は差し込まないとしても、お部屋は明るいという事でしょうか？

冬はどんな感じですか？

夫は北東を希望しているのですが、間取りの関係上　子供の部屋が北向きに
なりそうで私はちょっと迷っています。

根っからの日本人思考？なのでしょうか…
まだ南神話から抜けきれません（笑）

[616: 匿名さん]

子供部屋が北向というのはマンションならタワーに限らず普通でしょう。よくある南向きの田の字でも子供部屋は北側に来ます。

ここの北東角は悪く無いと思いますが、人気だと営業さんが言ってましたので買えるかは運次第です。。

[617: 匿名さん]

ベランダがある部屋の東南は冬は日差しが奥まで差し込みとても暖かく 夏はあまり差し込まず思った以上に暑く有りません
西や南西は夏とても暑いです
南はちょっと暑い
東は朝日が当たり眩しいのと夏はちょっと暑い
北は夏は涼しいが冬寒い
東北も比較的夏は涼しいが冬はちょっと寒い
しかしタワー高層ならば北側でも充分明るくマンション自体が暖かいので快適だと思います
私的に順位を付けるなら
１位ベランダのある東南
２位北側高層でDW
3位ベランダのある南
かな

[618: 匿名さん]

ローンって金利払うんですよね？という表現がどこかにありましたよね。
さすがにこれは無知過ぎるコメントだと思いましたが、良く言えばローンに無縁なお金持ちだということ。
高額ローンを組むのもメリットは大きいですが、指摘されているようにリスクも未知数。
さらにはびんぼうにん、シッシという人までいる。
このマンションのお隣さんには、自分と価値観が大きく異なる人が住んでいるという理解が必要です。

[619: 匿名さん]

ローンを使うなとは言っておりません。この物件を購入するのにご自身にとって資産価値が維持向上されるという自分にとって都合がよい想定を前提として、さらに無理なローンを組まなきゃいけないならやめたらどうですか？いう話ですよ。物件は他にいくらでもあるのだから。

[620: 匿名さん]

いくら年収が高かろうとも、普通に仕事をしている若い世代のファミリーが自力で現金購入できる訳がない。
相続、贈与、一攫千金を得た、親が買ってくれる、あるいはもともとボンボン・・・
こういった何かがないとあり得ない話。
だが現金派の言ってることも決して間違いではないし、一理あると思います。