パークシティ大崎 ザ タワーってどうですか？Part5

[匿名]

パークシティ大崎　ザ　タワーについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都品川区北品川5丁目568番（地番）
交通：山手線 「大崎」駅 徒歩6分
埼京線 「大崎」駅 徒歩6分
東京臨海高速鉄道りんかい線 「大崎」駅 徒歩6分
山手線 「五反田」駅 徒歩13分
都営浅草線 「五反田」駅 徒歩13分
東急池上線 「五反田」駅 徒歩12分
間取：1LDK～3LDK
面積：43.89平米～124.44平米
売主・販売代理：三井不動産レジデンシャル
売主・販売代理：日本土地建物販売
売主：大成建設
売主：大和ハウス工業　東京本店
売主：新日鉄興和不動産
施工会社：西松建設株式会社
管理会社：未定

[451: 匿名さん]

グランスカイ住民です。

お子さんがいれば、とても便利ですよ。
拙宅にもありますが、ヘビーカーしまったり出来ましたし、今はサッカーボール
等が転がってます、、

放りこめるので、掃除が疎かになりがちですが。

[452: 匿名さん]

坪340も出せないなら山手線内側には住めないと思うが。

[453: 匿名さん]

高い、高いと言っている人多いけど安いよね。
普通に買おうと思います。

[454: 匿名さん]

山手線内側でいいなら
台東区荒川区北区も品川区みたいに山手線内側があるから、安いのを探せば。

[455: 匿名さん]

高いと思う人がおおいね。この作り、仕様ではね。

[456: 匿名さん]

坪320万、って話が先に出ていたから余計に高く感じます。

[457: 匿名さん]

オプレジと同じような仕様だからな。

[458: 匿名さん]

ここは、高級じゃなくて高額マンション。

[459: 匿名さん]

どう考えても、高級な感じはないな。

[461: 匿名さん]

高輪のはここと違ってトランクルームは当然のことながら、窓際のカウンターも占有面積に入れてないから、実質的にはここと坪単価同じでしたからね。
駅徒歩＋4分なので私は見送りましたが…

[462: 購入検討中さん]

スケジュールが決まったみたいですね。抽選になると思いますが23日から登録開始ですね。部屋は決まっているので登録行く予定です。

[463: 匿名さん]

458さん

グラスカは高額ですか高級ですか？

[464: 匿名さん]

なんか遅いよね。人気ないのかな。

[465: 匿名さん]

買った人が満足ならそれでいいんじゃん？
高級だとが高額だとか。
くだらない。

[466: 匿名さん]

海抜低過ぎ。

[468: 匿名さん]

このスレの流れは瞬間蒸発パターンだと思われますよ。

[470: 匿名さん]

大規模マンションはステマが多すぎてどこもこんな感じじゃん…

[471: 匿名さん]

瞬間蒸発に一票。

[472: 匿名さん]

安いからなー
瞬間かどうかは分からないけど、問題なく売れるよ

[473: 匿名さん]

事前案内会から第一期が早すぎる。三井は集まらなければ延ばすのが慣例。よほど順調なのかと。

[474: 購入検討中さん]

瞬間蒸発は間違いないと思います。あまり欠点もなく坪単価360万はリーズナブルだと思います。間取りがよければ仕様は買った後でも変更できるので特に気にしなくても良いのでは？

[475: 購入検討中さん]

でも売主の一社に大成建設がいて施工が西松建設単独なのは不思議ですね。普通JVくらいにはしますけどね。よっぽどコストが合わなかったのでしょうね。

[476: 匿名さん]

開発プロジェクト内の他の建設物は大成なんですかね？

[477: 匿名さん]

三井は千代田富士見も、プロジェクトの他の建築物にはスーゼネを入れて、
マンション部分は前田建設だけでした。

西松建設単独は欠点と言ってもいいんじゃないですか？
前田ならまだ、タワマン実績が多いのに。

[478: 匿名さん]

>>476

ほぼ大成ですね。現地で見てるとわかりますがマンションとオフィス棟それぞれの建設現場で働いているの数はぜんぜん違います。マンションはほとんどひと気がないのです。

ビルの建て方も全然違います。マンションはプレキャストコンクリートをクレーンで釣ってレゴのように組み立てていくだけ。ほとんど工場で作って現地作業は必要最小限にしており、ああいう工法なら少なくとも躯体工事では職人芸はいらない。施工能力の差はそれほど出ないのではないかと素人的には感じてしまいます。施工能力の差が出ない工法ならば安い建設会社が有利になりますよね。
最もマンションは内装工事の方が職人芸なのでそっちが心配ですが、そこは職人の質で決まるのでスーゼネかどうかはあまり関係ないかも。


大成のエリアのオフィスビルは鉄骨を組み上げ、現地でコンクリートを流し込んでいます。溶接も必要だし現地の施工が品質を決める感じです。またもしかしたらオフィスは免震構造スーゼネならではのノウハウがあるのかもしれませんけど。

[479: 匿名さん]

そんな単純な話しじゃないでしよ。

[480: 匿名さん]

スーゼネが高いから西松使うっていう単純な話だろ。

[481: 匿名さん]

前田建設ならまだ良かった。千代田富士見なんか三井も野村も前田。

[482: 匿名さん]

前田も西松もスーゼネじゃないという意味でブランド的にはさほど変わらんだろ。それに明らかな実力差ってあるの？

[483: 匿名さん]

池袋のグランドミレーニアも前田。
湾岸でも前田が施工したタワマンはわりとあります。

[484: 匿名さん]

実績ありってこと？前田建設はタワーマンション建設多いけど40階以上の実績ないみたいだよ。

http://www.kantei.ne.jp/release/PDFs/75rankingGC.pdf

[485: るん]

今日、モデルルームみてきましたが、高い！！！
ぜーーーーたいに高い！！！　高すぎです！
特に管理費！！！！！！！！！あんなに高い管理費を維持できる方が約８００世帯もいるのでしょうか？
子育て世代をﾀｰｹﾞｯﾄにしているみたいですが、子育て世代で管理費３万越えなんて高すぎです！
５年もしたら４万になるでしょうし！　　　坪３６０も高すぎです！
やはり３２０が妥当でしょう！　この不動産ミニﾊﾞﾌﾞﾙはおかしいです！　オリンピックなんて関係ないし、実際、
給料あがってる人そんないないし、日本経済この先どうなるかわからないし、ﾊﾞﾌﾞﾙなんてもうこないし、みなさん
もっと冷静になりましょう！　

[487: 匿名さん]

大手ゼネの名前でも実質準ゼネに丸投げの物件も多いので、あまり気にしません。きっちり作ってくれればそれでよし。

[488: 購入検討中さん]

そんなに言うほど高かったらこんなに倍率つかないんじゃない？グラスカの中古と比較してもこんなもんでしょ。スカイズとか買ってればいいのに。ま、あそこも管理費変わらないくらいだけど(笑)

[489: 匿名さん]

管理費会計は引き渡し後は管理組合に委ねられます。タワーマンションに住んでる人は、企業役員とかも多くそれなりにきちんと組織運営されます。個別の管理案件は合い見積もり取りますし、年単位の更新で減額や改善を勝ち取ることもよくあります。ここもそうなるのではないかと思ってます。

[490: 購入経験者さん]

今から計画のあるマンションは、オリンピック工事に人をとられ、円安で材料費が値上げを考えると、30％増しの価格になると大手不動産企画設計の友人から聞きましたよ。
現在360万/坪なら、400は軽く超えて450万でないと販売利益が十分に上がらなくなるそうです。仮に、320万としても410万くらいになりますね。
グラスイカも結構な坪単価でしたが、結局のところ売り切りました。

社会情勢を考えれば、バブルとかじゃなくって円安・オリンピック工事などを考えれば、大規模マンションとしては普通の値段ではないでしょうか？

また、管理費ですがグラスかでも3万超えでも3ヶ月滞納者はゼロです。月に1回のグラスカ内の会報に載っています。下層階は3万切っていますし、高層階の広い部屋は4万5千円のところもあります。値上がり率も計画にきちんと入っています。私は説明を受けてもらってきました（グラスカ）。今度のここもきちんと計画ができているはずです。3LDKで3万以下のところって、あまり聞いたことはないです。

また、グラスカはファミリーが多くて子育て世代が多いです。朝や夕方は子供たちの声が元気に聞こえてきます。

スーパーの件も、日野学園近くに新たにライフができます。確か三階立てのスーパーです。建設計画が土地に張られてます。お買いになる方、モデルルームをみてすぐに帰るのではなく、周りを歩いてみてください。私の言ってることが事実であることがわかります。

[491: 物件比較中さん]

固定資産税が通常物件の２倍位して年間２０万ほど高い気がします。
月２万弱高いので、管理費の高さと合わせると月３万程度２０年で７２０万程度の
維持費増に見えてしまいます。

再開発で商業施設分の固定資産税も住民が負担しているのでしょうか？
ご存知の方教えてください。

[492: 購入検討中さん]

固定資産税は、マンションの建設用地と部屋のとの区分所有で変わってくるので、商業施設とは別です。
詳しくは
http://allabout.co.jp/gm/gc/29843/
参考にされてください。

[493: 購入検討中さん]

最上階の角で　どのくらいですか？
1億7000くらいかなと思ったのですが、いかがでしょう。

[495: 匿名さん]

タワーでなくても、品川で売ってる三井マンションの管理費は高いですよ。
もちろん、スカイズを含めて最近の三井タワーの管理費は高めですが。

[496: 匿名さん]

>490さん
大規模マンションの一番の利点は工費が抑えられることですよ。つまり、大規模マンションだからこのくらい高くても仕方がないっていうのは間違いです。

さらに、ここは当初の予定価格からかなり値上げしてきているので、オリンピックや円安の影響での値上がり分は既に乗せられていると思います。
ちなみに円安、オリンピックで高くなっているというのなら、円高、オリンピック工事完了の時が来ると暴落するということですね。

また、管理費の単価についてもここはグラスカよりも2割り程度高くなっています。グラスカ住民が滞納しないから大丈夫とは言えません。

蛇足ですが、ステマが多くて読みにくいので、蒸発、安いばかりで根拠も内容もない書き込みを非表示にする機能があると良いですね…ステマを消したらこのスレまだパート2くらいでしょう。

[497: 匿名さん]

大崎から住替えで検討している一般サラリーマンにとっては高く、プラウドやグラスカのプレミアム、その他の地域から来た人にとっては、安いのかな？
ファミリー向けとうたっているのだから、三井の想定では元々この掲示板で言われているとおり、坪単価はそんなに高くなかったのでは。
相場が上がって、コンセプトと乖離してきているのかな？
だいたい、港区や千代田区等坪単価が高いところに、ファミリー向けコンセプトのマンションなんてなくない？
広尾なんて公園が多くて、ファミリー向けの立地だけどファミリー向けコンセプトのマンションは聞かない。
高級な場所は、大人の空間だよね。
ここは狭小3LDKが多いけど、坪単価が過去の大崎より高い今、果たして最初の想定通りファミリーが多くなるのだろうか…

[498: 匿名さん]

三井で山手線内側御殿山で大規模再開発でタワーでと考えれば山手線外の知らないデベロッパニッポーのルサンクが350でも完成前に既に完売している現状を考えればどんなに頑張ったってそれより大きく安く出る事はあり得ないでしょう
大崎住んでて本気で検討してたら誰だってそんな事解ってるはずだけどね

[499: 匿名さん]

高い高いと書かれる物件はよく売れる。高いと書き込むことで得する人はこれから買いたい人だけ。

本当に高い物件は書き込んでも誰も得しないので閑散とする。

[500: 購入検討中さん]

高くて無理な人はかわないでほしい。
ローンなしだと1.5億くらいまでなら買える範囲でわたしは狙ってます。

[501: 匿名さん]

高い！高い！言われても、買っちゃう人は買いまくり、売れるものは売れまくったバブル。
ココが高い高いバブル物件だと、わかっちゃいるけどやめられない！あなた。今すぐココを立ち去らなければいけません。
バブルと踊る人々と関わっていては、無理が祟る事になりかねません。

ただ、高い高いって話題は、売れてしまえば泡のように消えてしまうとも思ってる人もいるでしょう。
当たり前ですが「これは個人の感想であり、感じ方には個人差があります」という事で

[502: 匿名さん]

池袋も想定より2-30万/坪高かったが即完した。
ここもそんな感じになるんだろうけど、余裕のある人だけにしたほうがいい。
池袋も近隣の富裕層が現金買いというのが多かったそう。

[503: 購入検討中さん]

東の部屋が人気あるみたいですね。眺望が抜けて居るからですかね？御殿山の眺望で朝しか日が当たらない昼間は電気を付けないと暗い、そして行灯部屋！どこが良いのか分からないですね！

[504: 匿名さん]

東側の小学校、保育園、公園の音が気になります。
騒がしくないのかな。

[505: 購入検討中さん]

北側の御殿山小学校跡地が気になります。
何ができるのでしょうか。

[506: 匿名さん]

子供の騒ぐ声は響きますよ。
東はいいのですが、上層階でも響くので悩んでます。
それと、凄い倍率だと言ってますがそんな部屋ありましたか？
人気ある間取りでもほとんど競合しないように調整してましたが。
あと、価格は今の大崎の相場では妥当かと思います。
しかし、仕様が安普請で近隣の既存マンションより落ちますね。私の感想です。

[508: 匿名さん]

高輪は高台だし港区なのに安いよね
ただ交通の便がね～
浅草線は本数が少ないし泉岳寺乗り換えなんでいまいち

[509: 匿名さん]

なんであんな仕様なの。

[510: 匿名さん]

485さん
給料は上がってないけど、株が結構あがってる人が多いとおもいます。

[511: 匿名さん]

高層の北か、素直に南が良いのかな。
南あまり薦めなかったし。

[512: 匿名さん]

502さん
現金買いが駆け込んだのは９月までですから。
池袋は現金買いが間に合いました。

510さん
株は買った時期次第です。変なときに買ってると上がってません。

[513: 物件比較中さん]

>510さん
>株は買った時期次第です。変なときに買ってると上がってません。

当たり前過ぎて笑ってしまいました。

[514: 匿名さん]

東が一番人気でしょう。

[515: 匿名さん]

二番は、どっち向きですか。

[516: 匿名さん]

Owct買っとけばよかった。

[517: 匿名さん]

頭金もっと貯めておけばよかった。

[518: 匿名さん]

ここは維持費が高すぎるので、ローン組まないと買えない部屋を選んでしまうと後が大変ですよ。

低降伏点鋼制震やタワーパーキング等、後々お金がかかるものもありますから。

今売り出し中のマンションでここより管理費・修繕費のm2あたりの単価が高いマンションは存在しないかも。

[519: 匿名さん]

売出し中の三井の管理費は軒並み高いので、ここが一番高いかどうか。

[520: 匿名さん]

もっと勉強すればよかった

[521: 匿名さん]

二番は北向きかと。
北東角部屋が最強かな？
南は高すぎだし。

[522: 購入検討中さん]

ウチは週1〜2日のセカンドハウスなので、北向きの60Bを考えてます。
夜しかいないので、夜景が綺麗そうな北向き狙いで(^^)

[524: 匿名さん]

トヨスの方が優れてますよ

[525: 匿名さん]

具体的だとありがたいです。

[526: 匿名さん]

ここかうならパークホームズ品川の方がよくないですか！？

[527: 匿名さん]

また、他物件と比較依頼か…

[528: 匿名さん]

ここの管理費修繕費は消費税増税後で計算しているそうです。

[530: 匿名さん]

528
入居後の実際に払う額で計算するのは当たり前です。

[531: 匿名さん]

トイレにこだわるヒト？

[533: 匿名さん]

最近は都内でもあるんですよ。タンク付きトイレの新築が。
タワマンではここしか知りませんが。

[534: 匿名さん]

優れている点は、人それぞれですが私は新宿ではないところだと思います。
都心のゴミゴミしたのが嫌いなので。

ここは都心とは言えないし、都会が好きな人にとっては富久よりも優れている点は特に無いかもしれませんね。あとは気に入った間取りが買えるかどうかでしょう。
富久は窓のない部屋がある間取りが多いみたいですが、気にしない人もいるでしょうし、ここにだって窓のない部屋がある間取りはあります。富久にもすべての部屋に窓がある間取りだってあるでしょう。

あとは、こっちの方が正直割高感があるので、購入者はローンを組む必要がない程度には経済力がある人が多いと思います。例えば駐車場も当然高級車が多いでしょうから、そう言った高級な(高額な?)雰囲気が好きな人には良いでしょう。管理費が妙に高いのも、一種のふるいのような効果は期待できるかなと思っています。

部屋の仕様は人によって価値基準が違うのでなんとも言えませんが、富久の方が色々選べるし、オプションも豊富なようなのでやや上だと思います。

私は新宿が好きではないので大崎派ですが、富久クロスが大崎に立っていたらあちらを選びます。

[535: 匿名さん]

元々のコンセプトは郊外のファミリーマンションに近かったんじゃないのかな？？

[536: 匿名さん]

タンク付きは西向き低層という条件が圧倒的に悪い住戸向けですよ。

[537: 匿名さん]

管理費は高いが坪単価は安い。でも管理費の差なんて月５千高くても１０年で６０万？購入価格が安い方がいいよね。

[538: 匿名さん]

坪320万の話が先行していたのに、坪単価は安いと言われても。。。

[540: 匿名さん]

西向きなら坪320で買えます。

[541: 購入検討中さん]

今の予定価格はレンジのハイエンドって営業マンから聞いたけど。

[542: 匿名さん]

投資用住戸なんだから仕様落としてもいいでしょ。70以上は皆天カセ。

[544: 匿名さん]

ここのスラブ厚ご存知な方いらっしゃいます？

[545: 匿名さん]

本当に360万なのかなあ？実は安い部屋結構あるけどあきらめさせて倍率下げるために高い高い言ってるだけじゃないのかなあ。

[546: 匿名さん]

モデルルーム行けば？

[547: 匿名さん]

モデルルーム行けば？すぐそれだよ。

[548: 匿名さん]

天カセはメンテ大変だし、買い替え高い上に種類選べなくて工期長い、50畳くらいある部屋ならまだしも普通の20平米くらいまでの部屋なら壁掛けのエアコンの方が性能も上で色々種類もあるので、見た目がどうしても許せないというなら仕方がないですが、個人的には天カセは避けたいです。

でも、最近は候補に上がる部屋では天カセじゃないところ見たことないな。

[549: 購入検討中さん]

＞５４５
他の人も書いてたけどそんなことない。

ここは価格はまだしも①仕様と②ランニングコストがダメ。
投資用としてもダメだね。
価格は、少し高いくらいなので、リターンを気にせず、お金持ちの永住志向の方にオススメ。

[550: 匿名さん]

ランニングコスト(特に管理費？)が他に類を見ない高さですが、それだけに、他に類を見ない素晴らしい管理をしてくれるのでしょうか…

管理費決まってるのだから管理規約も必ず決まっているはずなので、早く見せてほしいですね。色々ギリギリまで見せないで、契約時にまともに判断させないのが目的だから言っても見せてはくれないとは思いますが。