パークシティ大崎 ザ タワーってどうですか？Part5

[匿名]

パークシティ大崎　ザ　タワーについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都品川区北品川5丁目568番（地番）
交通：山手線 「大崎」駅 徒歩6分
埼京線 「大崎」駅 徒歩6分
東京臨海高速鉄道りんかい線 「大崎」駅 徒歩6分
山手線 「五反田」駅 徒歩13分
都営浅草線 「五反田」駅 徒歩13分
東急池上線 「五反田」駅 徒歩12分
間取：1LDK～3LDK
面積：43.89平米～124.44平米
売主・販売代理：三井不動産レジデンシャル
売主・販売代理：日本土地建物販売
売主：大成建設
売主：大和ハウス工業　東京本店
売主：新日鉄興和不動産
施工会社：西松建設株式会社
管理会社：未定

[221: 匿名さん]

半分以上がステマだと思いますけどね。

>218さん
管理会社を変更できたマンションの規模や地権者割合ってどのくらいですか？？

規模が大きくなったり地権者が多い物件では、収入格差や実際に住んでいない部屋が多い等で合意形成が困難で、重大な変更はほとんど出来ないと聞いたのですが、ここはどうなんでしょうね。

[222: 物件比較中さん]

商業棟への誘致は進んでいるのでしょうか？
庶民派スーパー？高級スーパー？量販店？
それともアトレ、ららぽ的な大型施設？
ここは街作りで客寄せしているようですが、街作りの実態は不明状態。
誘致する企業や施設で物件価値は大きく変わると思いますが、皆さん希望的観測で買い！という判断ですか？
それとも既にある程度の情報があるのでしょうか？
あれば是非、知りたいところです。

[223: 匿名さん]

パークシティ、という名で
豊洲や武蔵小杉の街みたいになるのを期待しているのでは？
私は豊洲や小杉は嫌いですが。

[224: 匿名さん]

ここは、リーマン街だからそうならないな。

[225: 匿名さん]

クリニックがある程度あるといいな。
小児科、耳鼻科、眼科あたり。
シンクパークのクリニックはいつも混んでるし。

[226: 購入検討中さん]

値段は今のタイミングだとこんなものでしょ、オプレジ買っておけば良かったわ。
値段程の差はないと思います。

[227: 匿名さん]

商業棟へはグレード高めの大型スーパーを誘致したいみたいですよ。大きめの駐車場をつくり徒歩圏内の客だけではなく車の客も集客したい模様です。

[228: 匿名さん]

>>221さん

地権者の割合はどうだか知りませんが近隣のタワーマンションだとベイクレストタワーが野村にコスモポリス品川が住友に管理会社を変更していますね。

いずれも分譲がカタカナデベなのでその系列のノウハウの薄い管理会社だったのが変更の原因でしょう。

ただここは三井の旗艦級物件なのでここの管理を三井が手放すとはねかなか想像しがたいですね。

[229: 匿名さん]

グレード高め、って
豊洲のアオキを呼べるなら車の客も来るでしょうけど、大型ではないからどうかなあ。
ダイエーはもう無いし、大井町にあるヨーカドーは来ないだろうし、
イオンはグレード高めが疑問だし。

[230: 匿名さん]

グレード高めというのは紀ノ国屋（JR東日本）、もとまちユニオン（京急）、成城石井（三菱商事）、ピーコック（イオン）クラスを想定しています。
もしくはあおきのように東京未展開の地方の高級スーパー、例えば軽井沢のつるやとかそういうのはありかもしれません。

[231: 匿名さん]

オプレジを買うはプライド捨てられるかどうか。
財閥系検討者のなかにオプレジ考える人本当にいるか疑問だが。
二割り増し割高でもやはり大手にしたいが。

[232: 匿名さん]

ただ高級スーパーという業態ははっきりいってオワコンですので作ってもすぐ撤退しそうです。

[233: 匿名さん]

大型スーパー、に当てはまらないんじゃない？
ピーコックなんかはよくタワマンの併設スーパーになってるけど。

[234: 匿名さん]

もとまちユニオンはかつてゲートシティ大崎に三井が誘致しましたが撤退しました。路面店だし今はまた状況が変わったかもしれません。

[235: 匿名さん]

オプレジを買うはプライド捨てられるかどうか。
財閥系検討者のなかにオプレジ考える人本当にいるか疑問だが。
二割り増し割高でもやはり大手にしたいが。

[236: 匿名さん]

大型というほどではないですか店舗面積は少なくともライフの倍以上あります。

[237: 匿名さん]

伊豆に店舗が多いあおき、は伊豆に泊まるとよく利用するけど、
現地では高級スーパーって感じではないよ。

[238: 匿名さん]

ピーコックはすっかりイオン化したのでつまらないですよね

[239: 匿名さん]

>>237

御殿場店は高級感出していて豊洲ライクな感じですよ。
場所によるのでは？

[240: 匿名さん]

つるやも軽井沢以外は普通だよね

[241: 匿名さん]

三井の肝入り開発街区だから商業施設も相当期待できますね。新宿と比較してこの街区に寄り添っているのは高級住宅地である城南五山の御殿山や島津山。徒歩圏に映画館や水族館もあり、美食家も唸る名店多数点在、名門校も至近、春だけではなく冬もライトアップで花を咲かせるような演出を三井不動産主体で企画するなど、街の資産価値をデベロッパー自ら注力する姿勢はミッドタウンも同様であり、それだけ三井のこの街に対する意気込みを感じます。

[242: 匿名さん]

商業施設は最初は期待できますがおそらく失速すると考えます。ゲートシティ大崎もそうだった。鳴り物入りのフランス料理店とかあったけどいまやサラリーマンランチとバンケット専門だもんね。

[243: 匿名さん]

ニューシティ大崎も最初は忠実屋がやってる高級スーパーだったのがダイエーになっちまった。そして今はライフ。
そういえば八潮のダイエーついに撤退だってね。

[244: 匿名さん]

プレッセとかは？

[245: 匿名さん]

>241
新宿を意識してるんですね。

[246: 匿名さん]

高い所得層が近年かなり流入しているので、以前の状況とは比べものにならないでしょう。

[247: 匿名さん]

＞245
そうなんですよ。しつこく新宿の物件のこと書き込んでいる方がいらしたので、その人向けに掲載してみたんです（笑）

[248: 匿名さん]

プレッセは東急系なので大崎という地にわざわざ出てくインセンティブがないですよね。あとはダイエー系のリンコスとか。

[249: 匿名さん]

八潮、ダイエー撤退ですか。グルメシティになってるみたいだけど。
ダイエーが無いと益々地味な街になるなあ。

[250: 匿名さん]

リンコス、佃や白金にありますね。
高い。　

[251: 匿名さん]

><246

いやあいくら2000世帯程度じゃ高級スーパー食わして行くのに全然足りないでしょ。
品川駅のクイーンズ伊勢丹だって瀕死状態だしね。

[252: 匿名さん]

高くてもよいから街のインテリアとして雰囲気作りに一役買ってくれるようなテナントを誘致してもらいたい

[253: 匿名さん]

で、直ぐに撤退されても困りますし。

[254: 匿名さん]

丸の内とか三菱が家賃優遇してそういう店入れてますよね。

[255: 匿名さん]

高級スーパーって一本3万円ワインとか揃えても誰も買わないでしょ。地元民だけじゃ支えきれないよね。

[256: 匿名さん]

＞254
三井にもそのような施策を打ってでもこの街の資産貢献に取り組んでもらいたいですね

[257: 匿名さん]

ここはタワマン層だけでなく島津山や御殿山の戸建て住人も多数抱える街区ですから集客余力は十分ありますよ

[258: 匿名さん]

でも外から人が来る街じゃないからねえ。住民とオフィスワーカーだけだから物販はむつかしいよね。品川駅でさえ物販苦戦してるんだからね。

[259: 匿名さん]

かつてはゲートシティ大崎にはオーバカナルもあったのに。

[260: 匿名さん]

御殿山の住民はwing高輪で買ってバスで帰ってくるからなあ。大崎のスーパーは日常的には使わないのでは。

[262: 匿名さん]

ガーデンシティ御殿山なんてカンテサンスが入ったが、それ以外の商業テナントはファミリーマートのみ。しかも土日夜間は休み。

[263: 匿名さん]

>>261

クイーンズ伊勢丹品川店は毎年売り上げ落としてます。

[264: 匿名さん]

>>260

ライフができてからみんな大崎行きますよ

[265: 匿名さん]

あ、品川駅はエキュートにみんな取られてます。

[266: 匿名さん]

芝浦アイランドのピーコックとかしょぼい

[267: 匿名さん]

>264

ほんと？坂登って帰るの？
自分はバス使って品川。楽だから。

[268: 匿名さん]

ここはバス停まで歩くのでは。

[269: 匿名さん]

ミッドタウンにプレッセプレミアムが入っているので、
ここもどうかなと思った。
もちろんプレミアムは無理でしょうけど。

あとザ・六本木東京の下には元町ユニオン。
夜中まで活動する人が多いとスーパーも活況でるのかな。

[271: 匿名さん]

いやマーケッターです

[272: 匿名さん]

というかソースソースって大崎のスレでなにムキになってんのよ。

[273: 匿名さん]

>>267

御殿山も場所によるよねミャンマー大使館のあたりは大崎の方が近いから

[274: 匿名さん]

ソースを出さなければ何とでも書ける。何処のスレだろうと。

[276: 匿名さん]

わかったよ。インサイダーの公開はここでは無理なので公開情報探してくるよ。めんどくさいな。三越のＩＲ漁ってみるよ。

というかソースが欲しいっていうのは品川クイーンズが自分はうまく行っていると思ってるってことだよね。
現地見てる？あれでクイーンズがうまくいってると思う方が不思議なんだが。
それこそうまくいってるというソース出せと言いたいわ。

[277: 匿名さん]

何を言いたいかと言うと品川駅構内よりはるかに利用者の少ない大崎駅の徒歩5分の地で大規模物販施設が継続的に利益を上げるようなビジネスモデルの想像がつかないと思ってんのよ。また最後はメガネ屋なのかと思っている。
ゲートシティも結局メガネ屋だしな。

[278: 物件比較中さん]

街を買ってくださいと言うのであれば、購入希望者に開発内容を伝えるべきだと私は思います。しかしながら先行投資する方が多いようで驚きです。

[279: 匿名さん]

そういうことだよな。コミットないくせに街を買ってくださいもないもんだ。目をつぶって三井を信じますって感じ？

[281: 物件比較中さん]

誘致施設を言わないということは、言うことのプラスが無いのでは、、、と邪推してしまいますね。魅力的な施設ならば伝えることがセールスに繋がるはずですから。

[282: 匿名さん]

クイーンズ伊勢丹品川店ほ平成17年の売り上げ25億あったが最近は20億そこそこですよ。経営母体が変わったのもある。

[283: 匿名さん]

平成17年の売り上げ高は有価証券報告書に載ってる。
最近の売り上げ20億というのは手元数値なので公開情報探しときます。

[284: 匿名さん]

眼鏡屋とかいらない。1000円床屋が欲しい。

[285: 匿名さん]

1000円床屋は利益率高いからいけるかもしれんね。
大崎駅の中に昔ＱＢハウスがあったがいつの間にかユニクロになったなあ。

[287: 匿名さん]

1000円床屋かー。全然嬉しくないけどそれなら経営成り立ちそうですね。いかにも大崎って感じがするし。全然嬉しくないけど。

[288: 匿名さん]

有報じゃないや。決算報告書だった。
これって公開情報なのかなあ。手元にpdfがあるけどwebで公開されてない、、、。

[289: 匿名さん]

決算報告書に店舗別売り上げ出てますよ。なんでこれwebにないんだろ。

[290: 匿名さん]

地権者のお店や、ららぽーとみたいな商業施設と一体開発以外の場合、商業施設って入居直前に決まるからアナウンスされることはないよ。某三井の物件で入居してから半年も決まらなかったケースもある。

店舗って内容によっては嫌悪施設になりかねないから分からないってのは判断に困るんだけどね。

[291: 匿名さん]

わかったわ。2011年に運営会社が三越伊勢丹フードサービスになってクイーンズ伊勢丹は解散したから店舗別売り上げ一般に公開しなくなったんだね。

[292: 匿名さん]

【ご本人様からの依頼により削除いたしました。管理担当】

[293: 匿名さん]

>>290

それはわかる。だからそんな状態で街を買えとか思いつきトークで高値の正当化をするなって話よ。

[294: 匿名さん]

なんの店舗が入るのか未だわからないのに勝手に好き勝手いってんな。自分の都合いいように解釈して言い訳してさ。
結局、三井が握ってんのにさ。
あんたら低俗の意見が反映すると思ってんの。

[295: 匿名さん]

>165

要望書って単なる購入希望調査に過ぎない。売る側はそれで期毎の販売住戸や人気が集中したり、逆のことが無いように価格調整をする。要望書が出たところだけを売り出すと、最後に売りにくい部屋が残ることになるから、その辺を調整するんで、要望書が出たからって販売するとは限らない。それに要望書の締め切りから、販売開始まで時間があるわけだからその間に新しい客が来るってことがあるんで、割り込むことは全く問題ではないはず。

[296: 匿名さん]

気になるなら自分で探せば良いのに。とりあえず人にものを頼む態度ではないね。

まぁ、現地見れば品川でも売れてなさそうってことは分かるし、いままでの大崎の実績からも大崎に出店しても直ぐに撤退しそうってのも想像つく。

とりあえず私も街を買ってください的なことは言われたんですが、思わず買って欲しいなら先に商品並べてくださいよと言ってしまった(笑)

無いものにお金は出せませんよね。会社でもこんな曖昧なプレゼンされても通しませんね。

[297: 匿名さん]

値上げっていかほど？

[298: 匿名さん]

ここを買った後に、魅力的なプロジェクトなどあると後悔しそうな気もしてます。引き渡しまで2年もあるので。今後予定される魅力的なプロジェクトなどご存じのかたご教示いただけないでしょうか？

[299: 匿名さん]

大崎駅周辺山手線内側の再開発ならここで決まりでしょう。
私は地所の高輪３丁目が気になってる。周辺住民の反対運動が強いらしいけど。

[300: 匿名さん]

確か目黒駅前プロジェクトがあったよね。あと田町の駅前の東京ガス跡地とかは、マンションになるかも。大崎だと自動車学校跡地が住友不動産開発すると思います。東口です。

[301: 匿名さん]

アベノミクスの容積率緩和で安い物件がいっぱい出てくるよ。

[302: 匿名さん]

タワーマンションが街の資産価値を高めるという記事が今日の日経新聞に出てましたね。

[303: 匿名さん]

>> 田町の駅前の東京ガス跡地

ここは病院とオフィスビルで確定してますよ。

[304: 匿名さん]

目黒タワーだな。

[305: 匿名さん]

目黒は遺跡出ちゃって着工も遅れているね。待てるなら待ってもいいけどここよりは確実に高い。
高輪三丁目のソニー会議所は高いと思いますよ。パークハウスグランクラスになりますので坪450くらいだと想定します。

[306: 匿名さん]

実際ここ数年以内に予定されているタワーでここのライバルになりそうなところは無いよ。

[307: 匿名さん]

三井の営業トークは結局私を信じてください。損はさせませんから以上のことは何もいってないですよね。地縁がない人にとってはリスクを取れる価格ではないと考えます。再開発に一切期待しないということであれば妥当価格は３２０前後と考えます。差の40万は三井の空手形です。そのリスクを取れるかどうかが購入ポイントになりそうです。

[308: 匿名さん]

判断に重要なことは書面で確認するのが鉄則。口頭だけの内容で判断して、後でしまったと
思っても、言った言わないになるのがオチ。

そういう意味では、重要事項説明の内容を早い段階で確認しておいたほうがいい。長期修繕
計画や修繕積み立ての段階的値上げや一時金徴収があれば記載されている。あと、契約書と
管理規約（案）もか。

あと管理費の内訳のことコメントしてる人がいたけど、管理計画も出してもらって費目毎の
内訳チェックもね。

[309: 匿名さん]

三井が販売の主幹をしている、豊洲の某物件では契約後に重要事項の後出しがあったけど、郵送で
追加説明の書面を送ってお終い。土壌汚染の対策で敷地外に運び出すはずの土を処分場が受け入れ
てくれないってことで敷地内に埋め戻すなんてヘビーな内容にもかかわらず。

そういうことがあった場合、契約の白紙撤回（手付金は返還）ができるって特約つけたほうがいい
かもね。意図的に説明を遅らせてるっぽかったし。

[310: 匿名さん]

豊洲も武蔵小杉も最初は空手形だったかと。

[311: 匿名さん]

要するに三井は価値が上がる前提で値付けしてるんだから、価値が上がって±０
思ったより上がらなければ損は消費者が被る。三井の見積もりが甘くて思ったよりも上がれば得をするってことですね。

[312: 匿名さん]

パークシティで発展しなかった例はほとんどない。そのぐらいのブランド。

[314: 匿名さん]

>310

小杉は新駅開業とか決まってたから空手形ではなかったでしょ。豊洲はオリンピックが決まる前だったから空手形ってのに同意するけど。オリンピック逃したら悲惨だったと思うよ。

[315: 匿名さん]

大規模再開発は大崎だと残るは西口のＫＭ自動車跡地でしょうね
http://www.sumitomo-rd.co.jp/news/files/1307_0007/Osaki_redevelopment....'%E8%A5%BF%E5%93%81%E5%B7%9D%E4%B8%80%E4%B8%81%E7%9B%AE%E5%9C%B0%E5%8C%BA%E5%86%8D%E9%96%8B%E7%99%BA'
でも山手線外で駅からそれなりに遠そう
ゲートシティーからはじまった三井の再開発も終わりに近づいてきました
ここは御殿山アドレスが名乗れるからそういった意味では見栄っ張りにはちょっと嬉しいマンションでは？（笑
周りのマンション皆　御殿山名称付けてるし（笑
逆に付けていないのがこのマンションくらいかも

[316: 匿名さん]

>314
オリンピックに期待し過ぎ。
オリンピックに殆ど無関係なここはどうなるよ。

[317: 匿名さん]

レスの付き方に勢いがついてきましたね。「高値掴み言ってる人は本気の検討者」説に説得力が増してきました。
競合物件が結構ありながらも、なんだかんだと売れてしまったリーマンショック後のＯＷＣＴ・グランスカイとか
をどう考慮するかでしょうか。

５年間検討してますが、持ってる人は持ってるんでしょうし、売れてしまう物は売れてしまいますからね。
ネガられてるうちが華。売れてしまうと儚い。

[318: 匿名さん]

月島のキャピタルゲートもネガが多くて、割高すぎるので撤退するという書き込みが相次いでいたのに、なぜか瞬間蒸発。

[319: 匿名さん]

あそこは、安いと書くポジも多かったですから。

[320: 匿名さん]

ここと同じってことですね。