パークシティ大崎 ザ タワーってどうですか？Part5

[匿名]

パークシティ大崎　ザ　タワーについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都品川区北品川5丁目568番（地番）
交通：山手線 「大崎」駅 徒歩6分
埼京線 「大崎」駅 徒歩6分
東京臨海高速鉄道りんかい線 「大崎」駅 徒歩6分
山手線 「五反田」駅 徒歩13分
都営浅草線 「五反田」駅 徒歩13分
東急池上線 「五反田」駅 徒歩12分
間取：1LDK～3LDK
面積：43.89平米～124.44平米
売主・販売代理：三井不動産レジデンシャル
売主・販売代理：日本土地建物販売
売主：大成建設
売主：大和ハウス工業　東京本店
売主：新日鉄興和不動産
施工会社：西松建設株式会社
管理会社：未定

[185: 匿名さん]

グランスカイの一期売り出しはリーマンショックの二週間後ので客付はできていたと思われます。もちろん登録はしても申し込まなかった客もいるでしょうけどね。

グランスカイは初代モデルルームが今の東洋製罐ビルにあって一度大幅改装したのが二代目、その後今のパークシティ大崎のモデルルームの場所に移転して三代目。さらに別の場所に移って四代目、規模縮小して五代目くらいまであったように記憶していますが、モデルルームの外装の雰囲気がその度に変わるのでターゲット客層が販売時期によって随分違うのだなと思いました。

[186: 匿名さん]

181さんに同感。坪360ならもっと良い仕様にして欲しい。

[187: 匿名さん]

富久の近くの小学，中学校は、良くない。環境も悪い。比較する対象じゃないよ。
ただし、千代田区に近いからそっちの学校を希望してるとなるとわからない。

[188: 匿名さん]

劣化版制震とチープな内装、異常に高い管理費・修繕費、1m以上の浸水の可能性(品川区HP) 、目黒川臭いetc.

ほんとに売れない要素が見当たらないとは言えないね(笑)

まぁ、不動産はバブル気味だし、ここの土地とグレードなりの値段に落ち着けば売れるかな。

[189: 匿名さん]

仕様悪くないと思うけどな。目に見える什器とかは確かに
、それなりですが天井高とか梁の少なさとか基本性能はグランスカイより上げてきていると感じました。

[190: 匿名さん]

ここも環境は他の街の批判を出来ないなあ。

[191: 匿名さん]

仕様をもっと良くして欲しかったって声が上がっているけど、仕様を上げたら、とても坪360では売り出していないと思う。土地の評価が坪単価の大部分を占めているからね。分かっているとは思うけど。
どうしてもっていうならば、リフォームすればいいだけでしょ。

[192: 匿名さん]

土地の評価が坪単価の大部分？
もう少しマンションの事を勉強しましょう。

[193: 匿名さん]

坪単価が高いのは建物部分より土地の価格〔正確には保留床取得価額〕が高いのが要因ってことだよね。
販売価格を抑えるために建物仕様にしわ寄せきちゃったって感じ？

[194: 匿名さん]

私も、予定価格からどの位上がったのか気になります。価格によってはローン審査やり直しかもですし。

[196: 匿名さん]

グランスカイの場合は権利返還率を上げるため、グレードの低い地権者専用棟を作って、グランスカイの保留床に事業費を転嫁するため高層部の内装グレードを上げて辻褄合わせましたね。

パークシティ大崎は階数によるグレード差をあまりつけなかったみたいですね。

[197: 匿名さん]

10万円台の端数を付けただけじゃないの。最大90万

[198: 匿名さん]

仕様を良くして欲しいというか、カラーセレクトとかもうちょっとだけセンスいいといいなぁと思うんですが…

[199: 匿名さん]

仕様がこの段階から上がる事ってあるのかな？

[201: 匿名さん]

坪単価260万ってあなたどんな部屋が知ってんの？地下ですよ。地上の部屋は坪単価４００近いです。

[202: 匿名さん]

オプレジでしょ。たしかに安かった。あればかいでした。

[203: 匿名さん]

安いのには理由があるってことですね

[204: 匿名さん]

オプレジも今や東証一部ですわ

[205: 匿名さん]

現地みると買う気失せるよ

[206: 匿名さん]

現地に実際行くと、だから安いんだと分かることありますよね。
目の前に首都高走ってるとか墓場があったりとか。
よく大崎でこれ位だすなら3a買えるとか言う人いるけど、実際言ってみると築20年とかで、それなりの部屋ばかり。
確かに部屋はリフォームされて綺麗なんだけど、やっぱりなんか古いとか、なぜか無駄!に広い1LDKでリフォームが必要なのばかりでしたね

[207: 匿名さん]

オプレジより全然こっちの方がいいと思うが。

[208: 匿名さん]

全然こっちの方がいいけど、価格差考えるとどうでしょうか？

[209: 匿名さん]

オプレジと比較してる人いるの？比較するならグラスカ、プラウドでしょう。

[210: 匿名さん]

富久クロスが激安だったからここは高く見えるが冷静に考えると相場より安いよね。

[211: 匿名さん]

不動産にお買い得なし。高いものだからエンドの目に触れる時点で様々な状況は折り込み済みです。

[212: 匿名さん]

富久クロスは補助金かなんか入ってるでしょ。

[213: 匿名さん]

分譲価格はともかく、最近の三井の管理費は明らかに高い。

[214: 匿名さん]

当選しないかな〜

[215: 匿名さん]

>182
富久は新宿２丁目が近くとても子育てしたい場所とは思えないけど
環境は自分的には最悪に近い

[216: 匿名さん]

オプレジはお客さんや友達呼べないし学生時代
賃貸ですむならいいが自分で今住むのは恥ずかしい。
確かに安いから賃貸出すにはいいよね。

[217: 匿名さん]

高くすることでブランド感を出しているのでは？？
三井の管理会社の板を見ると、管理の内容にたいして高い高いと書いてありますね。

日本人ってブランドに弱いから、少額商品に限っては高くした方が売れることもある。管理会社もマンションそのものに比べれば安いから、そういう面もあるのかも。

住み始めてやっぱり高いよなと思っても、管理会社変えるのはかなり大変だからずっとそのまま、、、という感じでしょう。

でも、管理が酷いとはあまり聞かないので、管理費くらいいくら払っても良いから外れに当たりたくないという人には良いかもですね。

[218: 購入検討中さん]

管理費がとても高いと思います。根拠を明確にできないようでは不信感があります。今まで住んでいたマンションでも管理会社を変えることによって、管理のレベルは落とさずに大幅に管理費が下がりました。購入された方々が投資目的でなく、永住を考えているなら、居住してから管理費をどうするか管理組合で議論噴出する筈です。再開発案件で税金を投入している関係から、純粋に居住者向け共用施設でなく、子育て支援施設の幼稚園へ無償賃貸などが維持管理の上で大きな負担となっている可能性が高いのではないでしょうか。
デベはまだ品川区議会で決まっていないと言っていますが、好条件な話は議案提出されたら当然議会は承認するでしょう。事前に行政とどのような密約が交わされているかが問題です。
デベは購入予定者に事前に説明する責任があります。

[219: 匿名さん]

本当に、人気あるの。

[220: 匿名さん]

売り出し前なのにPART5ですからね

[221: 匿名さん]

半分以上がステマだと思いますけどね。

>218さん
管理会社を変更できたマンションの規模や地権者割合ってどのくらいですか？？

規模が大きくなったり地権者が多い物件では、収入格差や実際に住んでいない部屋が多い等で合意形成が困難で、重大な変更はほとんど出来ないと聞いたのですが、ここはどうなんでしょうね。

[222: 物件比較中さん]

商業棟への誘致は進んでいるのでしょうか？
庶民派スーパー？高級スーパー？量販店？
それともアトレ、ららぽ的な大型施設？
ここは街作りで客寄せしているようですが、街作りの実態は不明状態。
誘致する企業や施設で物件価値は大きく変わると思いますが、皆さん希望的観測で買い！という判断ですか？
それとも既にある程度の情報があるのでしょうか？
あれば是非、知りたいところです。

[223: 匿名さん]

パークシティ、という名で
豊洲や武蔵小杉の街みたいになるのを期待しているのでは？
私は豊洲や小杉は嫌いですが。

[224: 匿名さん]

ここは、リーマン街だからそうならないな。

[225: 匿名さん]

クリニックがある程度あるといいな。
小児科、耳鼻科、眼科あたり。
シンクパークのクリニックはいつも混んでるし。

[226: 購入検討中さん]

値段は今のタイミングだとこんなものでしょ、オプレジ買っておけば良かったわ。
値段程の差はないと思います。

[227: 匿名さん]

商業棟へはグレード高めの大型スーパーを誘致したいみたいですよ。大きめの駐車場をつくり徒歩圏内の客だけではなく車の客も集客したい模様です。

[228: 匿名さん]

>>221さん

地権者の割合はどうだか知りませんが近隣のタワーマンションだとベイクレストタワーが野村にコスモポリス品川が住友に管理会社を変更していますね。

いずれも分譲がカタカナデベなのでその系列のノウハウの薄い管理会社だったのが変更の原因でしょう。

ただここは三井の旗艦級物件なのでここの管理を三井が手放すとはねかなか想像しがたいですね。

[229: 匿名さん]

グレード高め、って
豊洲のアオキを呼べるなら車の客も来るでしょうけど、大型ではないからどうかなあ。
ダイエーはもう無いし、大井町にあるヨーカドーは来ないだろうし、
イオンはグレード高めが疑問だし。

[230: 匿名さん]

グレード高めというのは紀ノ国屋（JR東日本）、もとまちユニオン（京急）、成城石井（三菱商事）、ピーコック（イオン）クラスを想定しています。
もしくはあおきのように東京未展開の地方の高級スーパー、例えば軽井沢のつるやとかそういうのはありかもしれません。

[231: 匿名さん]

オプレジを買うはプライド捨てられるかどうか。
財閥系検討者のなかにオプレジ考える人本当にいるか疑問だが。
二割り増し割高でもやはり大手にしたいが。

[232: 匿名さん]

ただ高級スーパーという業態ははっきりいってオワコンですので作ってもすぐ撤退しそうです。

[233: 匿名さん]

大型スーパー、に当てはまらないんじゃない？
ピーコックなんかはよくタワマンの併設スーパーになってるけど。

[234: 匿名さん]

もとまちユニオンはかつてゲートシティ大崎に三井が誘致しましたが撤退しました。路面店だし今はまた状況が変わったかもしれません。

[235: 匿名さん]

オプレジを買うはプライド捨てられるかどうか。
財閥系検討者のなかにオプレジ考える人本当にいるか疑問だが。
二割り増し割高でもやはり大手にしたいが。

[236: 匿名さん]

大型というほどではないですか店舗面積は少なくともライフの倍以上あります。

[237: 匿名さん]

伊豆に店舗が多いあおき、は伊豆に泊まるとよく利用するけど、
現地では高級スーパーって感じではないよ。

[238: 匿名さん]

ピーコックはすっかりイオン化したのでつまらないですよね

[239: 匿名さん]

>>237

御殿場店は高級感出していて豊洲ライクな感じですよ。
場所によるのでは？

[240: 匿名さん]

つるやも軽井沢以外は普通だよね

[241: 匿名さん]

三井の肝入り開発街区だから商業施設も相当期待できますね。新宿と比較してこの街区に寄り添っているのは高級住宅地である城南五山の御殿山や島津山。徒歩圏に映画館や水族館もあり、美食家も唸る名店多数点在、名門校も至近、春だけではなく冬もライトアップで花を咲かせるような演出を三井不動産主体で企画するなど、街の資産価値をデベロッパー自ら注力する姿勢はミッドタウンも同様であり、それだけ三井のこの街に対する意気込みを感じます。

[242: 匿名さん]

商業施設は最初は期待できますがおそらく失速すると考えます。ゲートシティ大崎もそうだった。鳴り物入りのフランス料理店とかあったけどいまやサラリーマンランチとバンケット専門だもんね。

[243: 匿名さん]

ニューシティ大崎も最初は忠実屋がやってる高級スーパーだったのがダイエーになっちまった。そして今はライフ。
そういえば八潮のダイエーついに撤退だってね。

[244: 匿名さん]

プレッセとかは？

[245: 匿名さん]

>241
新宿を意識してるんですね。

[246: 匿名さん]

高い所得層が近年かなり流入しているので、以前の状況とは比べものにならないでしょう。

[247: 匿名さん]

＞245
そうなんですよ。しつこく新宿の物件のこと書き込んでいる方がいらしたので、その人向けに掲載してみたんです（笑）

[248: 匿名さん]

プレッセは東急系なので大崎という地にわざわざ出てくインセンティブがないですよね。あとはダイエー系のリンコスとか。

[249: 匿名さん]

八潮、ダイエー撤退ですか。グルメシティになってるみたいだけど。
ダイエーが無いと益々地味な街になるなあ。

[250: 匿名さん]

リンコス、佃や白金にありますね。
高い。　

[251: 匿名さん]

><246

いやあいくら2000世帯程度じゃ高級スーパー食わして行くのに全然足りないでしょ。
品川駅のクイーンズ伊勢丹だって瀕死状態だしね。

[252: 匿名さん]

高くてもよいから街のインテリアとして雰囲気作りに一役買ってくれるようなテナントを誘致してもらいたい

[253: 匿名さん]

で、直ぐに撤退されても困りますし。

[254: 匿名さん]

丸の内とか三菱が家賃優遇してそういう店入れてますよね。

[255: 匿名さん]

高級スーパーって一本3万円ワインとか揃えても誰も買わないでしょ。地元民だけじゃ支えきれないよね。

[256: 匿名さん]

＞254
三井にもそのような施策を打ってでもこの街の資産貢献に取り組んでもらいたいですね

[257: 匿名さん]

ここはタワマン層だけでなく島津山や御殿山の戸建て住人も多数抱える街区ですから集客余力は十分ありますよ

[258: 匿名さん]

でも外から人が来る街じゃないからねえ。住民とオフィスワーカーだけだから物販はむつかしいよね。品川駅でさえ物販苦戦してるんだからね。

[259: 匿名さん]

かつてはゲートシティ大崎にはオーバカナルもあったのに。

[260: 匿名さん]

御殿山の住民はwing高輪で買ってバスで帰ってくるからなあ。大崎のスーパーは日常的には使わないのでは。

[262: 匿名さん]

ガーデンシティ御殿山なんてカンテサンスが入ったが、それ以外の商業テナントはファミリーマートのみ。しかも土日夜間は休み。

[263: 匿名さん]

>>261

クイーンズ伊勢丹品川店は毎年売り上げ落としてます。

[264: 匿名さん]

>>260

ライフができてからみんな大崎行きますよ

[265: 匿名さん]

あ、品川駅はエキュートにみんな取られてます。

[266: 匿名さん]

芝浦アイランドのピーコックとかしょぼい

[267: 匿名さん]

>264

ほんと？坂登って帰るの？
自分はバス使って品川。楽だから。

[268: 匿名さん]

ここはバス停まで歩くのでは。

[269: 匿名さん]

ミッドタウンにプレッセプレミアムが入っているので、
ここもどうかなと思った。
もちろんプレミアムは無理でしょうけど。

あとザ・六本木東京の下には元町ユニオン。
夜中まで活動する人が多いとスーパーも活況でるのかな。

[271: 匿名さん]

いやマーケッターです

[272: 匿名さん]

というかソースソースって大崎のスレでなにムキになってんのよ。

[273: 匿名さん]

>>267

御殿山も場所によるよねミャンマー大使館のあたりは大崎の方が近いから

[274: 匿名さん]

ソースを出さなければ何とでも書ける。何処のスレだろうと。

[276: 匿名さん]

わかったよ。インサイダーの公開はここでは無理なので公開情報探してくるよ。めんどくさいな。三越のＩＲ漁ってみるよ。

というかソースが欲しいっていうのは品川クイーンズが自分はうまく行っていると思ってるってことだよね。
現地見てる？あれでクイーンズがうまくいってると思う方が不思議なんだが。
それこそうまくいってるというソース出せと言いたいわ。

[277: 匿名さん]

何を言いたいかと言うと品川駅構内よりはるかに利用者の少ない大崎駅の徒歩5分の地で大規模物販施設が継続的に利益を上げるようなビジネスモデルの想像がつかないと思ってんのよ。また最後はメガネ屋なのかと思っている。
ゲートシティも結局メガネ屋だしな。

[278: 物件比較中さん]

街を買ってくださいと言うのであれば、購入希望者に開発内容を伝えるべきだと私は思います。しかしながら先行投資する方が多いようで驚きです。

[279: 匿名さん]

そういうことだよな。コミットないくせに街を買ってくださいもないもんだ。目をつぶって三井を信じますって感じ？

[281: 物件比較中さん]

誘致施設を言わないということは、言うことのプラスが無いのでは、、、と邪推してしまいますね。魅力的な施設ならば伝えることがセールスに繋がるはずですから。

[282: 匿名さん]

クイーンズ伊勢丹品川店ほ平成17年の売り上げ25億あったが最近は20億そこそこですよ。経営母体が変わったのもある。

[283: 匿名さん]

平成17年の売り上げ高は有価証券報告書に載ってる。
最近の売り上げ20億というのは手元数値なので公開情報探しときます。

[284: 匿名さん]

眼鏡屋とかいらない。1000円床屋が欲しい。