東京ベイシティタワー Part2

[購入検討中さん]

東京ベイシティタワーのPart2です。
引き続き物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/58537/
所在地：東京都港区芝浦四丁目4-22（地番）
交通：山手線 「田町」駅 徒歩13分 、都営浅草線 「泉岳寺」駅 徒歩11分
都営三田線 「三田」駅 徒歩15分 、山手線 「品川」駅 徒歩17分
間取：1LDK・2LDK・3LDK
面積：45.01平米～70.39平米
売主：住友不動産
施工会社：三井住友建設株式会社
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社


[スムログ 関連記事]
高浜橋北詰に見るタワー文明の勃興(1)序章～北東サイド編
https://www.sumu-log.com/archives/1544

[81: 匿名さん]

今さらそんな話してんの(笑)

[82: 匿名さん]

>>80
海寄りに移設はするけど、新車両基地が敷地東側の半分くらいを占めるのよ。
だからたぶん品川港南口より歩くと思うよ。

[83: 匿名さん]

ちなみによくある勘違いが、下の新聞報道の簡易図ね。
これは新車両基地考慮してないから誤りです。

[84: 匿名さん]

品川駅は東側にアトレがあるのに対して、新駅は西側に商業施設ができるでしょうから新駅の東側はちょうど高輪口みたいなかたちになると見込まれます
港南口から新幹線まではアトレのスペースを歩くので距離があるように、新駅も西側からホームまではけっこう歩かないといけないのかもしれませんね

[85: 購入検討中さん]

コンシェルジュいるの？

[86: 匿名さん]

西側は品川のインターシティみたいにまとめて開発されるでしょう。インターシティを見ればわかるけど、商業施設は飲食中心で、ペデストアンデッキ網とオフィスビルが混合するイメージになるでしょう。

Vタワーみたいなマンションもできるかもしれないね。

[87: 匿名さん]

どちらにしろ、ここは東側。

[88: 匿名さん]

この物件の道路を挟んだ正面で、ゆで太郎の隣のジムが入っているビルに、病院やら歯科医院やらが入居するみたいですね。

[89: 匿名さん]

それより、目の前にあるなんとかパラダイスやバラック小屋をなんとかして欲しい。
どうせ、不法占拠の人々だろうけど。
そうしないと、価値は激減だね。

[90: 匿名さん]

８９さんに同意。
ここの周辺環境は劣悪。新駅が出来て周辺環境が整備されるまで一体何年かかるのかを考えて、ここを辞めて他の物件を契約しました。新駅ができて周辺環境が整備されるまで少なくとも１０年以上はかかるでしょう。

[91: 匿名さん]

それを言ったら、晴海とか再開発地はみんなそうでしょ

[92: 匿名さん]

シーパラダイスはとっくに退去してるよ。あの一帯は高浜橋のかけかえできれいになる予定

[93: 匿名さん]

９０さんに同意。
劣悪な周辺環境を１０年以上かかるかもしれない長い期間我慢出来る方は、契約すればよい。

[94: 匿名さん]

晴海の開発は新駅ではないし。
ＬＲＴも駅ではなく停留所だそうだから。
山手線とＬＲＴじゃ違い過ぎるし。

[95: 匿名さん]

どうでもいいことでウダウダいってる人がいるけど、山手線新駅とLRTだったら、山手線のほうが圧倒的に魅力あるわ～そもそもLRTってホントにできるの？

[96: 匿名さん]

現在の周辺環境が劣悪であることは事実だな。ここの問題はいつ新駅が出来ていつ周辺環境が整備されるかだな。
そういうことを見通して、待てる人、辛抱出来る人にとっては良い物件であると思うが。

[97: 匿名さん]

でも、新駅が公式発表されれば
マスコミが飛び付いてこの辺の特集が組まれて、ここも完売かもね。
五輪でも完売できなかった晴海の例もあるから断定はできないけど。

[98: 周辺住民さん]

すみません、LRT って何ですか？

[99: 匿名さん]

最新型の路面電車のことです。

[100: 匿名さん]

環境が劣悪ということですが、具体的にどこがどのように悪いのですか？

[101: 匿名さん]

ここを検討していたのですが迷っているうちに2期まで完売になってしまい逃しました
ほかの物件で良さそうなところがあればぜひ教えてください
富久は人気ですが自分はイマイチひかれないので引き続きモデルルームをさまよってます

[102: 匿名さん]

最寄のスーパーまで5分くらい歩かないといけないのは劣悪かもしれません
その他には小学校が近いとか道路沿いだとか飲食店まで10分くらいかかってしまうこととかですかね

[103: 匿名さん]

第３期を狙ってみたらどうですか。

[104: 匿名さん]

スーパーまで本当に5分で行けますかね？コンビニではなく。

[105: 匿名さん]

3期もウォッチはしていますが南東の高層階が理想だったので残ってなさそうなのが惜しいです
最上階は価格が高くなりそうなので現在は低層階もいちおう検討してはいますが、釣りのがした魚は大きいですね
3期の価格に期待します

[106: 匿名さん]

最上階は最後に残してるんですね。

ここの平均坪単価は285万前後だそうです。これを安いと見るか高いとみるか。

[107: 匿名さん]

徒歩5分のスーパーは、肉のハナマサのことだと思いますが、プロのための店と言いつつ、普通に使えるって、奥さんには評判いいみたいです。でも、基本まとめ買いだから、シングルやディンクスには向かないかも。

[108: 匿名さん]

7月頃に見ていたときは高層階の売り出しをしていました。
最上階は完成してから高ーく販売すると言っていましたので7千万円は越えてくると思います。
高層階は6千万円台前半から後半くらいでした（３ＬＤＫ）
低層階は5千万円台後半くらいで出るのでしょうかね。

[109: 匿名さん]

にわかに盛り上がっていますね、なんだかんだで注目している人は少なくないみたいですね
賛否両論は注目物件の宿命でしょうが参考にさせていただいています
両面からのコメントが多く出ているのはステマではない証左なので自分としては好印象です

[110: 周辺住民さん]

LRT って路面電車のことだったのですね、ありがとうございます！山手線の方が便利で近い将来に期待が出来ます。近くに小学校があると、パチンコ店など出来ないので良い面もあると思います

[111: 匿名さん]

もう半分くらいうまってるみたいですけどね

[112: 匿名さん]

新駅からの近さがあるのでリセールの心配は無さそうですね。

[113: 匿名さん]

もう３分の２は売れてるって聞いたよ

[114: 匿名さん]

後は新駅近くにスーパーや商業施設ができれば万々歳ですね。
とはいっても２０２０年以降なのでしょうが。
住友は竣工してからも販売戸数を確保するケースが多いと聞きました。
なので販売を急ぐことはないでしょう。
少しずつ売っていくのではないでしょうか。

[115: 働くママさん]

高浜橋周辺は、綺麗になるのに時間がかかりそうですね・・

元日の「東京ベイシティタワー」 2014年1月1日撮影、より
http://bit.ly/Kvw5vS

[116: 匿名さん]

こないだスミフ勤務の知人に聞いたところ、三期は、一期二期よりも値上がりしていて、三期販売の低層が一期の高層より高くなってるようです。

[117: 匿名さん]

それは本当ですか？
だとすると低層階のほうが割高というおかしなことになってしまいますね。
入居後にマンションの住民でもめたりしないのでしょうか。

[118: 匿名さん]

こういった話は他でも全くないわけではないです。人気と市況によっては、後期のほうが高くなることもあるので。でも、これに関しては単純に消費税絡みの値上げではないでしょうか。確か去年の9月以降の契約で八％が適用されますよね

[119: 匿名さん]

まあどれくらいの値上げかは知らないのでなんともいえないが、控除枠は8%の方が大きいから、結局は安いということでしょ

[120: 匿名さん]

住友は期分けでよく値上げする 。

[121: 匿名さん]

さっき晴海のスミフ物件、ドトール？のスレッド覗いたら、坪330とか書いてあってビビった！オリンピックの選手村できるだけでそんなに資産価値って上がるものなん？晴海やたら供給過剰だし

[122: 匿名さん]

あっちは豪華な共有があるからね。でもそれ聞くとここがお手頃に思える。なんかテレビでやってたんだけど、キャイ～ンの天野が不動産投資してて、山手線新駅近辺を物色してるらしい

[123: 周辺住民さん]

ドュトゥール？坪３３０ですか！！やっぱりいい値段しますね。以前勝どきに住んでましたけど、静かで治安良く居心地良かったです。そうすると、ギリギリ港区のベイシティはお得なのかもしれませんね？

[124: 匿名さん]

労務費と相場の上昇のほか新駅とか周辺の開発の不確実性も下がっているので多少の値上げも仕方ないかなとは思いつつも、大幅に上がるとなるとキツイです
せいぜい坪300台くらいまでで抑えてもらいたいなあ

[125: 匿名さん]

3期は何戸ぐらい販売計画があるのでしょうか。
値上げされると困ってしまいますが、残り少ないなら買いに行かないといけないのかも。
もしくはグローバルベースを待つか。でもあちらは新駅の恩恵は受けれないですし。

[126: 匿名さん]

>ギリギリ港区
ギリギリではないですが？台場だって港区だし。

[128: 匿名さん]

港区山手線外側と品川区山手線内側はどっちが上ですか？

[129: 匿名さん]

場所にもよるけど、品川かな。北品川・東五反田と芝浦・港南だったら、前者の方がマンション高いよね

[130: 匿名さん]

場所によるでしょ。
芝浦港南は駅近ではないマンションが多いので、北品川東五反田の駅近マンションと価格比較するなら不利になる。
Ｖタワーでさえ駅近ではないから。

[131: 匿名さん]

御殿山とか島津山、池田山などは駅から別に近くはないですけど高いよ。駅に近いほど価値があるというのは鉄道中心に街が発達すると思い込む郊外出身者の発想ては？

[132: 匿名さん]

品川区山手線内側の低地マンションなら、駅徒歩分数次第でしょ。
城南五山ばかりが品川区山手線内側ではないから。

[133: 匿名さん]

じゃあ品川が上ってことで

[134: 匿名さん]

港区山手線外側で一番高いマンションはツインパークスかな？

[136: 匿名さん]

品川区山手線内側は北品川、東五反田、上大崎のみっつかな？

[137: 匿名さん]

品川区の内側は、3Aを除く港区の内側一部とでもいい勝負なんじゃない。高輪、白金、三田あたり。

[138: 匿名さん]

五山ならともかく、それ以外の品川区低地では港区と勝負にはならない。

[139: 匿名さん]

完全に個人の好みでしょうね
五反田を好きな人もいると思います

でも売出価格は下げてほしいので品川区に一票
スミフさん、このままだと売れ残りそうですから坪280以下で早めの販売開始がおすすめです

[141: 匿名さん]

それが全然売れ残ってないんだわな、残念なことに。五反田辺りの物件にしなよ

[142: 匿名さん]

売れてないではなくて?

[143: 匿名さん]

2期までは完売していると言われました
田町駅でチラシを配ってた他はあまり熱心にプロモーションをしてるようにも見えませんでしたが

[144: 匿名さん]

小出しに販売しているから２期完売といっても、それほど戸数は販売していないのでは？

[145: 匿名さん]

もう３分の２は売れてるって聞いたから、あとは小出しに売るんでないの

[146: 匿名さん]

３期で値上げでしょ。住友はもともと長期戦志向だからここは先着が出てない＝かなり好調。

[147: 匿名さん]

1期の頃にもう少しくらい広告出してくれればよかったのに
お手頃な低層階を期待してたらかえって安くなかったという、ここ数年ではありえなかったまさかの展開
新駅開発が表に出るまで待ってるとまた同じように乗り遅れかねないとは思いつつもやっぱり迷ってます

[148: 匿名さん]

そうですね、自分も迷っているうちに比較的お手頃だった高層階を逃した感じです。スミフにしてはリーズナブルな価格帯で、新駅の分をそれほど乗せていない印象がありますね。割りと近くの同じくスミフのハーバーテラスに比べても、物凄くお買い得に思えます。そもそも、震災前に計画していた物件で、震災後に発売と建設を延期したためにそうなったようです。

[149: 匿名さん]

某ブログでは2013年のベスト間取りマンションに選ばれてますから、下のフロアも検討してみようと思います
最近は都下でも坪300近くだったりするので割高でもないですし

[150: 匿名さん]

比較検討する対象が違いますが、知人は国立の坪300万の中古戸建を成約したからね。まあなんか特殊な家ではあるみたいだけど。

[151: 匿名さん]

比較検討する対象が違いますが、知人は国立の坪300万の中古戸建を成約したからね。まあなんか特殊な家ではあるみたいだけど。

[152: 匿名さん]

詳しい話は伏せますが、始まった工事を止めてまで販売を遅らせようとしたのに別の事情との関係で迷いながらも結局は2013年に販売開始の判断をしたというのは結果的にですがスミフにとっては悔しい判断だったみたいですね
まあスミフ全体から見ればこの程度は軽微なものでしょうけども

[153: 匿名さん]

>152
スミフにとっては価格的に損な選択をしたということでしょうか。まあ新駅発表後に売り出したほうがもっと高くは売れたでしょうしね。

[154: 匿名さん]

震災の影響で東北縦貫線開業も一年ずれ込んだからね。スミフとしては2013年中に新駅発表があると目論んでいたんじゃないかな。その当てがハズレた。

[155: 匿名さん]

第３期は新駅が発表になってから値上げして販売するつもりなのですかね。
住宅の先高感が強いので焦って売る必要はないしね。
高い値段でちょいちょい販売していくつもりではないでしょうか。

[156: 匿名さん]

ここを買った人は新駅発表を待つのみだろうね

[157: 匿名さん]

お台場カジノ期待もありますよ。

[158: 匿名さん]

ここにとってカジノができることのメリットってあるの？

[159: 匿名さん]

サウスゲートの過去レスに確か記事のリンクがあったけど
台場にカジノができると芝浦港南の不動産を外国人が買いにくる予想があるそうです。

[160: 匿名さん]

へぇー、確かにレインボーブリッジもゆりかもめもあるからねー

[161: 匿名さん]

天王洲のりんかい線もね

[162: 匿名さん]

書いてから、ここはりんかい線に関係ないなと思った

[163: 匿名さん]

でも買いに来るのって中韓の金持ちでしょ。マナー悪そうだし、あんまり嬉しくないなー

[164: 匿名さん]

羽田空港新線の恩恵もありますかね。
東海道線が新駅に止まって、そこから羽田新線ができればメリットはありますね。
後は泉岳寺と新東京駅を結ぶ地下鉄。かなり先でしょうけど。

[165: 匿名さん]

実現するにしろしないにしろ、なんだか東京で一番夢のあるエリアに思えてくるね

[166: 匿名さん]

実現しないものもあるだろうけど変化を目の当たりにできるのは楽しみですよね。

[167: 匿名さん]

南側は開放感もあってよさそうですし、早い時期に契約できた方はよかったですねえ
まさかこれほど急速に価格上昇トレンドに入るとは…

[168: 匿名さん]

新駅まではまだ時間がかかるかもしれないしリスクはあるよ。この規模の再開発だと５年１０年くらいは平気で遅れる。

[169: 匿名さん]

まあね。
だから価格が比較的お手頃なんでしょう。
正式に発表になったら一割くらい高い値付けになるのでは。

[170: 匿名さん]

正式発表したら、マスコミがガンガンこの辺の特集を組むでしょうからね。

[171: 匿名さん]

駅ができても徒歩５分より遠いのだよね。
三井のヤナセ跡地の方がリセール良さそうでは？

[172: 匿名さん]

新駅効果を全く期待できないヤナセ跡地は検討外。

[173: 匿名さん]

ここは新駅効果織り込み済みじゃない？

[174: 匿名さん]

まだまだ、織り込み価格じゃないでしょ。ヤナセ跡地の予想価格と比べれば。

[175: 匿名さん]

ここは坪３００だっけ？うーん。高い。

[176: 匿名さん]

残る高層階が最上位のみみたいだからね。あとは高層階より高いと噂の低層階を残すのみ

[177: 匿名さん]

中層階ももう売れてしまっているのでしょうか？
何階から下が残っているのでしょうか。

[178: 匿名さん]

もう低層しかないみたいだよ。MRに問い合わせれば、すぐわかるよ

[179: 周辺住民さん]

新駅できても開発されるのは線路の向こう側ですが、ずいぶんと期待が膨らんでるようですね

[180: 匿名さん]

ヤナセ跡地が坪350〜440らしいね。
ここが300前後。