東京ベイシティタワー Part2

[購入検討中さん]

東京ベイシティタワーのPart2です。
引き続き物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/58537/
所在地：東京都港区芝浦四丁目4-22（地番）
交通：山手線 「田町」駅 徒歩13分 、都営浅草線 「泉岳寺」駅 徒歩11分
都営三田線 「三田」駅 徒歩15分 、山手線 「品川」駅 徒歩17分
間取：1LDK・2LDK・3LDK
面積：45.01平米～70.39平米
売主：住友不動産
施工会社：三井住友建設株式会社
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社


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高浜橋北詰に見るタワー文明の勃興(1)序章～北東サイド編
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[281: 匿名さん]

第三期に期待ですね。
新駅発表でもない限り、価格は上がらないのでは？

[282: 匿名さん]

建設会社変更の件はコスト絡みだそうですよ。
清水でも他物件で問題は出ていたりしますし、清水で同様に変更のケース他でもありますので、懸念材料にはならないかと思っています。

[283: 匿名さん]

ここはどれくらい残ってるのでしょうか。GWにマンションギャラリー行ってみようかな。

[284: 匿名さん]

高速道路が近いから体に最悪ですね。

[285: 匿名さん]

284は、どこかの物件と間違えているのか？
それとも地図の見方が分からないのかな？

[286: 匿名さん]

高速が近いグローバルフロントと勘違いしてるのでしょうかね。

[287: 匿名さん]

おそらく・・・

[288: 匿名さん]

うわっ！それ、恥ずかしい。。

[289: 匿名さん]

新駅ができて徒歩5ー6分になるのを期待したいです。しばらく先ですが。。。アジアヘッドクオーター地区の再開発風景もみられるかと。

[290: 匿名さん]

サウスゲートスレで新駅できない説が流れてたよ。

[291: 匿名さん]

できない説、は当てにならないから。
代替で品川からホームを新駅の場所まで延ばす、なんて現実に有り得ると思いますか？

[292: 匿名さん]

ただ、そういう考え方も実際にあるのですよ。

[293: 匿名さん]

>>291
先ず、品川駅のホームを新駅まで伸ばすなんてあり得ない。
駅の移動なら話は別。
それに作るとしたらモノレールに新駅を新設してくれた方が近くてうれしいかな。
JRに作るとしたら、泉岳寺駅が相応しいかな。この案はあった様な気がします。
現在の田町と品川の間は距離もありますから、可能性もあります。

[294: 匿名さん]

モノレールの新駅は無理ですよ。京急と羽田までの所要時間競争をしているから。
新駅で所要時間を長くはできません。
それに、品川・泉岳寺・三田の京急と浅草線、浜松町のモノレール、があるので
新駅からの乗客数は少ないでしょうし。

[295: 匿名さん]

>>293
あり得ないはあなたの私見でしょ。実際、本に書いてあったらしいよ。

[296: 匿名さん]

野村総研の本には書いてありましたけどコスト抑制のための延長はプランとしては微妙な案ですね
それだと泉岳寺駅の三田線利用者も取り込めないでしょうし

[297: 匿名さん]

三田で三田線にもつながってるけど泉岳寺は浅草線ですね
泉岳寺駅に用があったときにJRだと駅から遠いので新橋から浅草線を使ったことがあります

[298: 匿名さん]

ここの外壁はタイルですか？

[299: 匿名さん]

吹き付け塗装です。
ダイレクトウィンドウだからタイルで金掛ける必要もないとの考えでは。

[300: 匿名さん]

タイルというよりも外壁はほぼガラスですね

[301: 匿名さん]

なるほどですね。良く分からないのですが、吹き付けは、やはり色落ちしやすいのですかね？

[302: 匿名さん]

タイルに比べればメンテ頻度は高く施工費は安いようですが、UV塗装だろうしグレーだし、さらにはほとんどガラス面だから気にならないと思いますけど。
それよりガラスウォールの外観が好き嫌い分かれると思います。

[303: 匿名さん]

現地見て、幹線道路沿いなので低層はガラスでなくタイル貼りの少し高級感出した仕様にすべきと個人的には感じました。

[304: 匿名さん]

すべての階が同じ間取りですから難しいのでしょうけど。

[305: 匿名さん]

エントランスは自然石などで高級感を出すのでは？

[306: 匿名さん]

低層階の人は通行人から丸見え。
住友のガラスウォールの宿命でここに限った話ではないがここはとくに幹線道路沿いだから。

[307: 匿名さん]

道路から低層階の室内が見えてるマンションって結構ありますから。

[308: 匿名さん]

それが路地裏の道路ならいいが幹線道路は。
低層買う人は朝の通勤の多さを見た方がいいよ。

[309: 匿名さん]

このマンション付近で通勤は多いのですか。
場所的に芝浦の端なので通勤は少ないのではと想像しますが

[310: 匿名さん]

三田ほどではないがそこそこ通勤者いる

[311: 匿名さん]

1ＬＤＫとかあるけどやっぱり投資が主ですかね

自分がもし投資家なら悪くないと判断するかなと思ったものですからこういう目線で見ちゃいますね
駅前は人気で需要も高いだろうけどとにかく喧騒なるものがあるんでこれぐらいでもいいと思うんですよ
ターゲットは絞られますけど需要はあるはず・・

と思ってますけどどうでショ

[312: 匿名さん]

販売がのびのびですねー

[313: 匿名さん]

やっぱり消費税率アップの影響なのか、他にものびのびの物件があるよ。

[314: 匿名さん]

JRの資料で品川駅の開発に関する記載があったみたいですね。新駅、できればいいですね。

[315: 匿名さん]

新駅できなかったらここはずっと駅遠物件

[316: 匿名さん]

JRの社長は急ピッチで進めるとおっしゃってるそうですよ。

[317: 匿名さん]

その情報、ソースは？

[318: 匿名さん]

jrのIR情報をご覧ください

[319: 匿名さん]

最上階は坪単価でどの程度になりそうでしょうか？

[320: 匿名さん]

最上階は竣工後販売のはずです。
単価は３００以上のはずです。
ただ間取りはほかの階と一緒ですからあまり高額にはできないのでは。

[321: 匿名さん]

このGWにマンションギャラリー行かれた方はいらっしゃいますか？

[322: 匿名さん]

お誘いなし。

[323: 匿名さん]

過疎ってますね。
ここは、共用部分の廊下はフローリングではなくタイルなのでしょうか？

[324: 周辺住民さん]

今日は天気が良く、公園も快適でした

[325: 匿名さん]

ガラス張りの外観はかっこいいですね
もう完成でしょうか

[326: 匿名さん]

完成は９月の予定です。

[327: 匿名さん]

芝浦アイランドと比べるとミニチュアみたいだな。

[328: 匿名さん]

324の写真を見ると、アイランドは古くさく見える。

[329: 匿名さん]

アイランドは少し団地みたいですよね。

[330: 匿名さん]

程よい規模だとおもいます。大規模は絢爛だけど、詰め込み感もあり、近所づきあいも大変。

[331: 匿名さん]

今タワマン住みだけどこのくらいの規模は実はいいかも
共用施設も結局は住んでほんのしばらくしか使ってないし
あとは駐車場があいてるかが気になるね

[332: 匿名さん]

そうなんですよね。最初は多数の共用施設は豪華でいいなと思うですけど、結局ほとんど使わないんですよね。管理費上がるけど、コンシェルジュくらいは置いてもよかったかなー。

[333: 匿名さん]

近くから見ると配管むき出しかつ塗装で安っぽい外観ですよね。

[334: 匿名さん]

9月の完成予定でも、もう外観が出来上がっているのですね。配管や塗装はこれから手が加えられるということはないですか？遠目には（写真しか見てませんが）都会的ですっきりしたデザインに見えます。
共用施設ってそうなんですね。他のマンションを見ていると、使わないだろうなと思う施設が多いです。費用もばかにならないですし。コンシェルジュというのはいてもらうと便利なもんですか？普通の管理人さんでもいいのかなと思うのですが。

[335: 匿名さん]

コンシェルジュ＝雑用もしてくれる管理人

あまり変わらないよ。

[336: 匿名さん]

コンシェルジュ、と言わずに受付とだけ言って
管理人のおじさんが立って受付してるマンション、なんてのもありますよ。

[337: 匿名さん]

第３期が６月下旬になってます。時期がズレズレですね。なんででしょ？

[338: 匿名さん]

なにか値上げ要素のある発表をまつための引き延ばしだったり？ 完成半年前なのに相変わらずすみふは強気。

[339: 匿名さん]

新駅発表をギリギリまで待って販売する作戦では？

[340: 購入検討中さん]

値上がり待ちでしょうね。

[341: 匿名さん]

ここかグローバルフロントを検討しているのですが、なぜ住友はそんなに販売時期をズラすか不思議です。新駅発表は、まだ先でしょう？

[342: 匿名さん]

住友は売れ残っても問題ない売りかたですし、かぶるタイミングなどみてるのでしょう。でもスミフ売り残しは高いですよ。グローバルフロントは湾岸の競合で今月値下げしはじめましたが、予告から時間かかり過ぎて待ち切れず他に決めた方も多いのでは。

[343: 匿名さん]

値上がり待ちの可能性があるのですか。

売る側は慈善事業じゃないんだからなるべく多く利益出したいなって思うんでしょうけれど。

最近は結構高いマンションも場所さえ良ければ結構すぐにハケちゃうんで

そういうのを期待しているという構図なのかしらなんて思ってしまったり。

田町まではなんだかんだで現状だと遠いので

あまり現実とかけ離れた価格になると微妙になるのではとは思います。

[344: 匿名さん]

そうですねぇ。条件の良い物件は、意外と早く契約がされてしまいますからね、
条件にあった場所が見付かれば、押さえておきたいものです。
でも、その場合は手付金を払うんですよね。
もしキャンセルすると戻って来なくなる？
出来るだけしっかり検討してから決めたいものですが。

[345: 匿名さん]

今、先着で販売している物件はあるのでしょうか？

[346: 匿名さん]

ないです。すみふが寝かせ中。

[347: 匿名さん]

２期までに販売した部屋は全て売れてしまったのでしょうか？掲示板で質問してしまいすいません。

[348: 匿名さん]

二期までは完売です。先着なし。

[349: 匿名さん]

残りの戸数、階数、間取がわかれば教えてください。

[350: 匿名さん]

少なくとも最上階（３０階）は残っているようですよ。

[351: 匿名さん]

さすがに坪300以下はないのかなとは思いつつ、ここは間取りが良さそうなので低層も含めて検討しています
自転車置き場も宅配スーパーもあるみたいなので買い物は心配していないですが、低層階の騒音がどのくらいかかなと考えています

[352: 匿名さん]

確か最上階以外に一部の高層階も販売がまだだった気がします。ただし、坪310〜320くらいはすると思いますが。

[353: 匿名さん]

>>351
旧海岸通はそこそこ車通りの騒音あるものの、グローバルフロント周辺の交通量よりはましかと。

[354: 匿名さん]

思ったより販売は順調なんですね。

[355: 匿名さん]

ここは大した広告もしてないのに意外と売れてるみたいですね
私は低層階検討なのでまだこれからなのですが
住友は値引しないのがブランドなので値付けの担当者は大変でしょうけど、市場全体の販売が減速してきたという話もあるのでちょっと手頃な価格で出てきたりしないですかねえ

[356: 匿名さん]

第三期を引き伸ばしていることからすれば、第二期よりも値上げする可能性があるのではないでしょうか。以前のレスで、高層階より低層階のほうが高くなるかもしれないとの話もでていました（もしかしたら、消費税の値上げの関係なのかもしれませんが）。

[357: 匿名さん]

12月入居なのにまだゆっくりしてるというのは、すみふはほんとに常に余裕こいてるなー。

[358: 匿名さん]

アジアヘッドホットドッグウォーズですか？

[359: 匿名さん]

本当にゆっくりしてますね。残り僅かならゆっくり売ってもはけるのでしょうが。

[360: 匿名さん]

現物見てから買いたい客もいるでしょうし。

[361: 匿名さん]

週末にはじめてモデルルームに行きましたが相談のテーブルは満席でした
どの物件が人気なのかまではわかりませんでしたが思ったより販売はおちこんでいないのかもしれません
GFTも検討してみようかなと思います

[362: 匿名さん]

ここのモデルルームはいつも不安になるほどガラガラですが、新しい物件がでたわけでもないのに満席って事はあるのですか？ GFT比較の客が流れてるのかしら。

[363: 匿名さん]

【ご本人様からの依頼により削除しました。　管理担当】

[364: 匿名さん]

ようやく５月末に３期の価格が発表されるようですね。そうすると、これ以上３期なの販売時期を伸ばすことはしないかな。

[365: ビギナーさん]

１期２期での販売価格での差はありましたか？
３期で価格に変更があったりしても可笑しくないでしょうか。
もし違っていたら、既に契約済されている人はドキドキものですよね。
安くても高くてもどちらにしても厳しいですよね～。

[366: 匿名さん]

住友は、高くすることはあっても、安くすることはしないよ。社是だから。

[367: 購入検討中さん]

私も三期の価格が気になります。
勝どき、新豊洲物件と比較しているのですが、本物件を検討されている方はどの辺りの物件と比較されていますか？

[368: 契約済みさん]

住民スレ立てました。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/441091/
契約者の皆様、そちらでも情報交換しませんか。

[369: 匿名さん]

ここのスレはあまり伸びないですね。。。検討者少ないのでしょうか。

[370: 匿名さん]

ここ買うならグローバルフロントの方がいいと思ってる。

[371: 匿名さん]

新駅正式発表きますね。
すみふの3期はこの発表まちだったのだな。
http://www3.nhk.or.jp/news/html/20140531/t10014871851000.html

[372: 購入検討中さん]

>371
住不はこれを知ってたのでしょうか？3期、いくらなんだろう。

[373: 匿名さん]

新駅発表前かつオリンピック決定前の1期に購入した人はほんとにかしこいですね。増税前でもあったし相当安かったはず。

[374: 購入検討中さん]

NHKの動画みると、新駅の位置が若干ズレてます？

[375: 匿名さん]

新駅正式決定すれば、このマンションは勝ち組ですね。
契約者の方おめでとう。

[376: 匿名さん]

1期な発売前からここの物件は検討候補にしていましたが決断しそこないました
まだ不透明な昨年のうちに契約まで決断した人は賭けだったのでしょうがうらやましいです、自分はまだ検討してますが今からだと330以上とかになっちゃいますかね…
ひとまず発表は早くても来年より後だとみてたので読みを誤りました

[377: 物件比較中さん]

いくらなんでもあの時点で買うのは相当勇気がいるでしょ。
新駅がこなければ、それこそ相当の場所なんで。
次の販売ではガツンと値上げするでしょうね。
いきなり山手線駅近、再開発ありなんで。

[378: 匿名さん]

内装＆設備関係工事中だが外構工事が本格的に始まると
旧海岸通り側が結構良い雰囲気になりそうだ

▽橋梁
①高浜橋関連
橋北部海側のチェーン飲食店舗は5/24で営業終了し解体更地となる日も近い
南部側海側の税務関係バラック棟は既に解体更地化されている

②夕凪橋架替工事（完成予定2015年秋）
ほぼ橋梁の東西の基礎橋台が姿を現した
なかなか立派で今後付帯部整備を含め上部架設へと進捗してゆく模様
流域系低床部分の配慮がなされているのも好感できる
仮設歩行者橋は併設されているが完成すると旧海岸通りの
高浜橋の幅員拡大を伴う本格架け替え工事着手に進むと想定される

③周辺橋梁
・新港南橋の耐震補強工事は今春予定どうり工事完了した
・南部天王洲通りの東品川橋も順調に架け替え工事が進捗している
　
▽札ノ辻周辺他
住友ビルは解体されて久しいが新年度以降動きがでて
現在は本格的に基礎部分の工事が鋭意進捗中だ

期待してたマッカ（環２）が海岸通リに貫通し自動車動線に幅が出来て満足
今後もオリンピック施設関連地への延伸があるだけに楽しみだ
虎ノ門ヒルズも6/11に開業となるだけにR15東急ビル間迄の街並みの
変化もじょじょに進捗してゆくだろう

▽運河整備
天王洲・港南・芝浦の広域整備事業であるが
最近は芝浦方面が徐々に進行しており芝浦運河海側は適宜整備しており
芝浦２丁目とシーバンス・東芝方面もGFT（三井タワー）が完成する頃には
ヤナセ裏供用も含め現未供用部分も含め本格運用して欲しい

元々遊歩道は芝浦が先行していたが供用使用の点では
港南の高浜運河沿いとアイランド遊歩道のウオーキング&ジョギング等の
利用が目立つ
水辺領域は北の浜崎橋（竹芝・日の出）界隈から南部は品川区の東品川界隈迄
適宜遊歩道があり一般道部分含め主要回遊すると港南・芝浦地区とも
それぞれで約6㌔超はある広大なもので心地よい南風が吹いており気持ちが良い

▽シーズンテラス（2015年2月竣工予定）
主要鉄骨の組み上げはほぼ最上階部分に近くカーテンウオールも追っかけ進捗中
目玉の本棟北部の庭園（公園）部分も鋭意拡大工事が進んでおり
SONY本社＆ドコモの巨大ビルが小さく見えるほど超巨大複合ビルだ
全面開業時には新駅計画地方面からは綺麗な光景が見れるようになりそうだ

[379: 匿名さん]

2期でも相当迷いましたからねー。ずっと前からできる言われているうえに、震災やオリンピックで後回しも懸念されましたし。3月にメディアが飛ばし記事だしてましたが、JR決算発表でも品川の扱いは小さかったし。そういう意味でも一期の決断者はかなり情報持ってる人なのかと笑

[380: 契約済みさん]

一期で70米の高層階を5000万円台で買いましたが、今か今かと新駅発表を待っていました。おかげさまでバーゲンプライスでてにいれられました