東京ベイシティタワー Part2

[購入検討中さん]

東京ベイシティタワーのPart2です。
引き続き物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/58537/
所在地：東京都港区芝浦四丁目4-22（地番）
交通：山手線 「田町」駅 徒歩13分 、都営浅草線 「泉岳寺」駅 徒歩11分
都営三田線 「三田」駅 徒歩15分 、山手線 「品川」駅 徒歩17分
間取：1LDK・2LDK・3LDK
面積：45.01平米～70.39平米
売主：住友不動産
施工会社：三井住友建設株式会社
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社


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高浜橋北詰に見るタワー文明の勃興(1)序章～北東サイド編
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[221: 匿名さん]

本マンションは、住まいサーフィンで「儲かる確率」が高かったのですが、やはり新駅に近いことが理由なのでしょうか。決して割安にらは思えないのですが。

[222: 匿名さん]

周辺の物件価格と比較すると割安だからでないでしょうか。

[223: マンコミュファンさん]

ここは何階建てになるんですかね。
上の方の部屋なら眺めは相当良さそうですね。
この辺だと、田町駅、品川駅、泉岳寺駅、三田駅と近いですからね、
また品川駅は新幹線も停まるようになりましたから、決して安くは無いんじゃないの。 それから「新駅」てどこに出来るの？

[224: 匿名さん]

こちら、全体的な印象として、雨にぬれないのがいいなと思いました。
駐車場に関しては、機械式駐車場で屋根付き、廊下は内廊下。
人も車も雨風にさらされないのがいいなと思いました。
エントランス付近の植栽も森の小道？みたいな感じで素敵だと思います。
部屋の中に柱がデコボコとあるのは、ちょっと残念でした。

[225: 匿名さん]

私は無駄な共用施設がないところが良いと思いました。
確かに柱が出てるのは残念ですが、間取りは評価できますよね。

[226: 匿名さん]

住友だし3期で価格上げてくるかな

[227: 匿名さん]

ただ、今のところは価格は上げてないのですよね？
増税の影響はあるのでしょうけど。

[228: 匿名さん]

なら良心価格です

[229: 検討中の奥さま]

これまで何度も話に上がりましたが、新駅できるまでの徒歩が結構あるのがネックかもね。私は歩くの好きなので、苦になりませんが。

[230: 匿名さん]

検討されている皆様は、この物件は割高だと感じておられますか？

[231: 匿名さん]

イオンバスの停留所、近いですね。川を渡って直ぐ。
買物はイオンでまとめ買いすることにします。

[232: 匿名さん]

ネットショッピングも便利ですよ。

[233: 匿名さん]

新駅がてきてもそこそこ遠い。

[234: 匿名さん]

駅の入口まで５〜６分くらいですかね？

[235: 匿名さん]

７～８分ぐらいじゃない？

[236: 匿名さん]

入口からホームまでも遠くなりそう。

[237: 匿名さん]

いずれにしても、JRは早く発表しないかな。

[238: 匿名さん]

新駅は、ほんと？

[239: 匿名さん]

もしＪＲが発表するならリニアの途中駅がそうであったように新駅はしょぼい感じになるよ。こんなにしょぼいのはもったいないと自治体に言わせてじゃあ金出せとこうくる。

[240: 匿名さん]

しょぼいというのは、高田馬場みたいな感じですかね？

[241: 匿名さん]

せっかく新しくつくるのにみすぼらしいというのはないんじゃない
再開発もセットなわけだし

[242: 匿名さん]

鶯谷みたいな感じでは？

[243: 匿名さん]

せめて、新大久保のような感じで。

[244: 匿名さん]

ここは、勝どきのドゥ•トゥールが採用しているドラマティックパノラマビューとは違うのでしょうか？

[245: 匿名さん]

違いは分かりませんが、ホームページには、「ダイナミックパノラマウインドウ」と書かれてますよ。

[246: 匿名さん]

>ドラマティックパノラマビュー
>ダイナミックパノラマウインドウ

ドラマティックは眺望で何が見えるかもあるんじゃないですか、ダイナミックは窓自体のサイズを主に表現してるんだろうと自分は思ったんですが？。

いずれにしてもやっぱりいい仕様だと思います。うちみたいに途中に柱があったりバルコニー手摺のせいで座っていると景色が見えなかったりはかなり魅力激減ですからね。

[247: 匿名さん]

近隣タワーと比べてペンシル感が半端ない。山手線からみると折れそうだね。

[248: 匿名さん]

近くのオリックスだかの賃貸タワーだってペンシルでしょう。

[249: 匿名さん]

その賃貸よりひと回り細くペンシル

[250: ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

ペンシルのデメリットってなんですか？

[251: 匿名さん]

メリットは
角部屋の割合が高くなる。
廊下を長々と歩かないでもエレベーターに乗れる。など。

[252: 匿名さん]

デメリットは共用施設がないことでしょうか。
不要であれば管理費が安くなるのでメリットになるのかもしれませんが。

[253: ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

>251,252さん
ありがとうございます。デメリットとしては共用施設がなく、見栄えが悪いってことですね。そういうことが気にならなければ、ペンシルでも悪くないんですね。

[254: 匿名さん]

ペンシルは同じ容積の低層マンションと比べると、修繕の足場が組みにくいのでが修繕費が割高。エレベータも高速になりフロアも多くなるので管理費も割高。太いタワーだとこの辺りの割高さが戸数で相殺されるのだが。

[255: 匿名さん]

低層階を検討中なのですが管理費は230円のほかにもあるのでしょうか
共用設備はないですが内廊下で230円なら少し安いかなと考えていたので
外観はスマートで個人的にはいいなと、世間では少数派かもしれませんが

[256: 匿名さん]

住友は三井などに比べて、管理費は割安の傾向がありますからね。

[257: 匿名さん]

大規模タワマンに比較するとやはり地味な印象にはなってしまいます。
芝浦アイランドは芝浦のシンボルみたいな感じですが、本物件はそうはなりえない。
ただし角部屋が多く、ワイドスパンで間取りは良いと思うし、管理費も割安。
いぶし銀的なマンションではないかなと思うのですが。

[258: 匿名さん]

あとは新駅をはじめとする周辺開発期待ですかね。
現状は寂しい周辺環境ですが、いろいろと整備される可能性が高い。
近くの高浜橋も架け替えられるし、水再生センターも大規模緑地ができます。

[259: 匿名さん]

内廊下で、各階にごみステーションがある割には管理費は比較的安いのはいいですよね。ただ、受付けぐらいはあって欲しいな。散々既出のとおりですが、この物件は、新駅の設置や水再生センターの緑地など、５年以上（品川シーズンテラス北側の緑地はもっと早い完成のようですが）待てる人にはいいですよね。
ところで、水再生センターの北側は高層の建物を建てることのできるエリアのようで、このあたりに、飲食店やスーパー等の入る建物ができればよいのですが・・・。それも何年後か分かりませんが・・・。

[260: 匿名さん]

芝浦幼稚園、小学校が目の前だから意外と子育てにも良い。
パチンコ、風俗店近くに作れないし

[261: 匿名さん]

芝浦小学校の評判はどんな感じなのでしょうか？

[262: 匿名さん]

先日現地を見に行って目の前に電線が多いなと少し気になりました
ただ、まだ先の話にはなりますが来年の3月までの期間でに地中化工事をするという看板が出てましたので、それが済むと印象が変わるかもしれません

芝浦小学校は近所の住民の層が割と良いからかもしれませんが評判はなかなかのようです

[263: 匿名さん]

泉岳寺駅までのトンネルが新しく作られているとのことですが、この工事の詳細については、どこか（ＪＲ？港区？）発表しているのでしょうか。

[264: 匿名さん]

サウスゲートスレで去年読みましたよ。
どの程度詳しいかは忘れましたが。

[265: 匿名さん]

>264
私も読んだことはあるのですが、出処が不明なんですよね。

[266: 匿名さん]

京急トンネル工事、最近までしてたけど耐震補強工事だったような気がします。

[267: 匿名さん]

泉岳寺駅やJR田町駅も近くにあって利便性も良いですね。

京急が泉岳寺駅までの路線を新しくする工事だと思いましたが
耐震補強工事でしたか。地震対策も大変です。

京急は意外と利用度の高い鉄道なんですよね。
押上からの直通運転もしてますから、利用価値は大きいと思います。

[268: ご近所さん]

泉岳寺駅って近くてもあまり意味ないと思います。田町＝三田（浅草線）ですからね。

[269: 匿名さん]

〉263
私も気になったので港区に問い合わせてみたのですが、高輪橋架道橋の工事計画（あるいは代替のトンネルの計画）はないそうですよ。

[270: 匿名さん]

タワークレーンがなくなったみたいですね。
外観はシンプルで格好良いと思います。

[271: 匿名さん]

過疎ってますね。
第三期が近いのに、検討している人は多くないのですかね？

[272: 匿名さん]

>>269
嘘はいけませんね。

[273: 匿名さん]

計画はあっても、まだ正式に発表する段階ではないということだろ。

[274: 匿名さん]

グローバルフロントタワーと迷っている人がいるんじゃないですかね。
向こうより坪単価は安いですから。

[275: 匿名さん]

グローバルフロントタワーと東京ベイシティタワーの大きな違いは、
①共用施設の有無（規模感）
②田町駅までの距離（10分か13分）
でしょうか。
駅までの距離については、新駅ができれば、東京ベイシティタワー有利ですかね。今のところ、周辺の生活環境は、グローバルフロントタワーの方が上でしょうか。

[276: 匿名さん]

入居時期は１年以上ベイシティーの方が早いですね。

[277: 匿名さん]

買物は、イオンバス停留所が直ぐ近いここと
イオンバス利用が殆ど無理なグローバル。

[278: 匿名さん]

グローバルは浜松町も使えるのが地味に便利。

[279: 匿名さん]

ここから見る景色はどんな景色が見られるんでしょう。
夜景なんて綺麗なんでしょうね。このマンションなら東京タワーも見えるでしょ。
夜はライトアップされてて綺麗なんですよね。それとレインボーブリッジも見えるんじゃないですか。
そんな夜景を独り占めしてみたいものです。

[280: 匿名さん]

外観が完成したらしいので現地を見てきましたが広告のCGよりも良い出来ですね
ガーデンは小さいのでしょうけど建物は期待以上です
西向きの低層でいいので坪290以下で出してほしい、消費税も8%なわけだし

[281: 匿名さん]

第三期に期待ですね。
新駅発表でもない限り、価格は上がらないのでは？

[282: 匿名さん]

建設会社変更の件はコスト絡みだそうですよ。
清水でも他物件で問題は出ていたりしますし、清水で同様に変更のケース他でもありますので、懸念材料にはならないかと思っています。

[283: 匿名さん]

ここはどれくらい残ってるのでしょうか。GWにマンションギャラリー行ってみようかな。

[284: 匿名さん]

高速道路が近いから体に最悪ですね。

[285: 匿名さん]

284は、どこかの物件と間違えているのか？
それとも地図の見方が分からないのかな？

[286: 匿名さん]

高速が近いグローバルフロントと勘違いしてるのでしょうかね。

[287: 匿名さん]

おそらく・・・

[288: 匿名さん]

うわっ！それ、恥ずかしい。。

[289: 匿名さん]

新駅ができて徒歩5ー6分になるのを期待したいです。しばらく先ですが。。。アジアヘッドクオーター地区の再開発風景もみられるかと。

[290: 匿名さん]

サウスゲートスレで新駅できない説が流れてたよ。

[291: 匿名さん]

できない説、は当てにならないから。
代替で品川からホームを新駅の場所まで延ばす、なんて現実に有り得ると思いますか？

[292: 匿名さん]

ただ、そういう考え方も実際にあるのですよ。

[293: 匿名さん]

>>291
先ず、品川駅のホームを新駅まで伸ばすなんてあり得ない。
駅の移動なら話は別。
それに作るとしたらモノレールに新駅を新設してくれた方が近くてうれしいかな。
JRに作るとしたら、泉岳寺駅が相応しいかな。この案はあった様な気がします。
現在の田町と品川の間は距離もありますから、可能性もあります。

[294: 匿名さん]

モノレールの新駅は無理ですよ。京急と羽田までの所要時間競争をしているから。
新駅で所要時間を長くはできません。
それに、品川・泉岳寺・三田の京急と浅草線、浜松町のモノレール、があるので
新駅からの乗客数は少ないでしょうし。

[295: 匿名さん]

>>293
あり得ないはあなたの私見でしょ。実際、本に書いてあったらしいよ。

[296: 匿名さん]

野村総研の本には書いてありましたけどコスト抑制のための延長はプランとしては微妙な案ですね
それだと泉岳寺駅の三田線利用者も取り込めないでしょうし

[297: 匿名さん]

三田で三田線にもつながってるけど泉岳寺は浅草線ですね
泉岳寺駅に用があったときにJRだと駅から遠いので新橋から浅草線を使ったことがあります

[298: 匿名さん]

ここの外壁はタイルですか？

[299: 匿名さん]

吹き付け塗装です。
ダイレクトウィンドウだからタイルで金掛ける必要もないとの考えでは。

[300: 匿名さん]

タイルというよりも外壁はほぼガラスですね

[301: 匿名さん]

なるほどですね。良く分からないのですが、吹き付けは、やはり色落ちしやすいのですかね？

[302: 匿名さん]

タイルに比べればメンテ頻度は高く施工費は安いようですが、UV塗装だろうしグレーだし、さらにはほとんどガラス面だから気にならないと思いますけど。
それよりガラスウォールの外観が好き嫌い分かれると思います。

[303: 匿名さん]

現地見て、幹線道路沿いなので低層はガラスでなくタイル貼りの少し高級感出した仕様にすべきと個人的には感じました。

[304: 匿名さん]

すべての階が同じ間取りですから難しいのでしょうけど。

[305: 匿名さん]

エントランスは自然石などで高級感を出すのでは？

[306: 匿名さん]

低層階の人は通行人から丸見え。
住友のガラスウォールの宿命でここに限った話ではないがここはとくに幹線道路沿いだから。

[307: 匿名さん]

道路から低層階の室内が見えてるマンションって結構ありますから。

[308: 匿名さん]

それが路地裏の道路ならいいが幹線道路は。
低層買う人は朝の通勤の多さを見た方がいいよ。

[309: 匿名さん]

このマンション付近で通勤は多いのですか。
場所的に芝浦の端なので通勤は少ないのではと想像しますが

[310: 匿名さん]

三田ほどではないがそこそこ通勤者いる

[311: 匿名さん]

1ＬＤＫとかあるけどやっぱり投資が主ですかね

自分がもし投資家なら悪くないと判断するかなと思ったものですからこういう目線で見ちゃいますね
駅前は人気で需要も高いだろうけどとにかく喧騒なるものがあるんでこれぐらいでもいいと思うんですよ
ターゲットは絞られますけど需要はあるはず・・

と思ってますけどどうでショ

[312: 匿名さん]

販売がのびのびですねー

[313: 匿名さん]

やっぱり消費税率アップの影響なのか、他にものびのびの物件があるよ。

[314: 匿名さん]

JRの資料で品川駅の開発に関する記載があったみたいですね。新駅、できればいいですね。

[315: 匿名さん]

新駅できなかったらここはずっと駅遠物件

[316: 匿名さん]

JRの社長は急ピッチで進めるとおっしゃってるそうですよ。

[317: 匿名さん]

その情報、ソースは？

[318: 匿名さん]

jrのIR情報をご覧ください

[319: 匿名さん]

最上階は坪単価でどの程度になりそうでしょうか？

[320: 匿名さん]

最上階は竣工後販売のはずです。
単価は３００以上のはずです。
ただ間取りはほかの階と一緒ですからあまり高額にはできないのでは。