東京ベイシティタワー Part2

[購入検討中さん]

東京ベイシティタワーのPart2です。
引き続き物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/58537/
所在地：東京都港区芝浦四丁目4-22（地番）
交通：山手線 「田町」駅 徒歩13分 、都営浅草線 「泉岳寺」駅 徒歩11分
都営三田線 「三田」駅 徒歩15分 、山手線 「品川」駅 徒歩17分
間取：1LDK・2LDK・3LDK
面積：45.01平米～70.39平米
売主：住友不動産
施工会社：三井住友建設株式会社
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社


[スムログ 関連記事]
高浜橋北詰に見るタワー文明の勃興(1)序章～北東サイド編
https://www.sumu-log.com/archives/1544

[21: 匿名さん]

都心と羽田を結ぶ新線のニュースが出ていました。
これって新駅と合わせて整備を検討しているってことだとおもいます。

http://www3.nhk.or.jp/news/html/20131109/t10015924461000.html

[22: 匿名さん]

平成39年のリニア開業予定では始発駅が品川にできるんですよね。
こちらは品川駅から徒歩17分という微妙な立地ですが、
周辺エリアの開発によりマンションの資産価値に何かしら影響が出て
くるでしょうか？転売時有利になれば良いのですが。

[23: 匿名さん]

Part1みれば、いろいろわかりますよ

[24: 匿名さん]

マンションの南西側約500m先に、芝浦水再生センター再構築に伴う上部利用事業
（地上32階建）ビルが建設されるようですが眺望に影響が出てくると思いますか？
32階建なので真向かいに建てばタワーマンションの利点が失われてしまうでしょうが、
何せ500mも離れているのでピンときませんね。

[25: 匿名さん]

あまり関係ないんじゃないでしょうか。
もともと品川駅のほうは高いビルいっぱい建っていますよね。
公園が整備されたり、クリニックができたりメリットのほうが大きい気がします。

[26: 匿名さん]

５００メートル先の２００メートルの建物より１００メートル先の４０メートルの建物のほうが圧迫されます。

[27: 匿名さん]

整備中の公園がかなり広いみたいなので思いのほか子育てをするにも良い場所になるかもしれませんね
公園の南側にビルが建つので日影になるのは良し悪しですかね

[28: 匿名さん]

近隣に今年末から来年にかけて、保育園が二ヵ所新設されるみたいですね

[29: 匿名さん]

田町ファーストビル(2013/12月)とスポーツセンター(2015/4月)のことですか？
もしそれ以外で情報ありましたら教えてください。

[30: 匿名さん]

スポーツセンターというのは、田町駅の再開発のところですか？
芝浦3丁目の八千代橋の近くにもできると聞きました。

[31: by 匿名さん]

芝浦小学校の評判は良いのでしょうか？
ご存知の方がいれば教えてください。

[32: 匿名さん]

スポーツセンターとは再開発のところです。
新プール棟開設後(2014/7月)に現プール棟を改修して大規模な保育施設になります。再来年ですが。。。

八千代橋にもできるんですか。
情報ありがとうございます。

[33: 匿名さん]

過去レスにあった小さなジムでは？

[34: 匿名さん]

保育園の話ですよ
小さなジムは四丁目の高浜橋

[35: 周辺住民さん]

先日、品川～田町間で大規模な工事をしていました
その結果、東海道線が以前よりも海側を走るようになりました
新駅に向けて、線路を変えたのかもしれません？

[36: 周辺住民2さん]

>35
えーと、それはずっと前から計画が発表されていまして、理由も自明であって
「何を今更」でございます。

[37: 匿名さん]

北東側から東面を撮影
朝からこれだと室内は相当に暑くなりそうなので低層階でも住環境としてちょっと大丈夫なのかなあ

[38: 物件比較中さん]

http://view-tokyo.sakura.ne.jp/town/?p=476

芝浦水再生水センターの匂いが気になると、書かれていますが、ここは大丈夫ですかね。。

[39: 匿名さん]

至近なので、風にのって来るでしょうね

[40: 匿名さん]

今度近くに行ったときに芝浦小学校の人に聞いてみますね

[41: 匿名さん]

大分建物はできてきましたが、まだ販売はしているのでしょうか。
ＨＰ見てもいまいち状況が掴めなかったです。
どなたか情報をお持ちの方がいらっしゃったらお願いします。

[42: 匿名さん]

私も販売状況おしえてほしいです
駅ができると発表されたときには価格がどうなるのかが気になります
まだ完成は先なのに値上げされてしまいそうです

[44: 匿名さん]

最初はここを検討しましたが、以下の理由により他を選びました。

１．新駅完成までの期間でもとてもこの場所には住めない。周辺が酷い。
２．やはり山手線外が気になった。
３．オリンピック開催までに新駅が完成しなかった場合は、値崩れの可能性大である。
４．最近芝浦周辺にマンション建設が増えており供給過多のような気がするため、資産価値からみると不安。

まあ、他を選んだ者のスレなので、際し引いて参考にしていただければと思います。

[45: 匿名さん]

確かに、新駅の価値を過少評価している考え方ですので
差し引いた方がよさそうですね。
新駅とオリンピックにそんな重要な関係はありません。
新駅から遠いヤナセ再開発はライバルになりそうにはないですし。

[46: 匿名さん]

同じ島に、リストレジデンスができますね。価格出てますが、8％以降のものなので、こちらがお買い得に見えます。まあ減税があるので、実際はちがうのでしょうが。

[47: 匿名さん]

ここの価格は新駅効果を見込んでいるのでリスクがあります。割高、割安どっちにふれるかたかは後でわかるけど不確定要素を好まないならそういう判断もある。
大きく失敗しない代わりに掘り出し物も買えないけどね。

もっとも不動産で大きな失敗すると立ち直れないからリスクは取るべきかは疑問。

[48: 匿名さん]

たしかに最近の価格相場から見ると少しだけ安いかなという水準ですね
完成までとはいかなくても次期の発売はしばらく先でしょうか

[49: 匿名さん]

新駅効果を見込んでの価格はリスクが高いし、最近の芝浦は過剰供給により芝浦アイランドのグローブタワーやケープタワー等の資産価値が下がり始めていることからも、一時のブームは去った感がありますので、リスクが高いことは明らかです。

[50: 匿名さん]

マンション資産価値におけるオリンピック効果は開催までというのはある程度理解できます。
その後は、人口が減っているわけですから、マンション本来の資産価値のあるべき姿に戻り、やはり埋立地や、山手線外の低地等は、あまり価値が上がらないように思えます。

[51: 匿名さん]

皆さんが否定的な割にはこのタワー、売れてるようですね。新駅ができたら、徒歩5分以内のところにあるから、それだけ期待が大きいのかな。

[52: 匿名さん]

山手線内というのをステータスに感じる人もいますが、一般的には駅に近いかということじゃないかなと
ここは新駅次第で割高か割安かが大きく異なりますね

[53: 匿名さん]

色々な意見があって結構ですが、一般的な資産価値に直結したステータスは山手線内で、埋立地ではなく、駅近で
ということでしょう。

[54: 匿名さん]

山手線内と言っても山手線は南北に長いので端の、荒川区や北区や品川区もありますからね。
単純に内ならステータスってものではないでしょう。

[55: 匿名さん]

言うまでもなく、荒川区や北区は論外でしょう。５３さんが言っているのは３Ａを中心としたエリアと
その他、渋谷区、港区等のエリアでも山手線内で、埋立地ではなく、駅近ということでしょう。

[56: 匿名さん]

つまり近辺では品川タワーレジデンスが良い物件
あとは例の富久と大崎のタワー、大崎は三井は内側ですが住友は外側なので注意が必要
銀座、汐留も外側なので資産性を考えると良くない
と考える人も確かにいるのだろうとは思います

[57: 匿名さん]

まあ山手線内の渋谷区、港区、千代田区の物件買える人は、端からこことか、港南とか、晴海は対象としてないでしょ。

[58: 匿名さん]

まあ、そういうことだと思いますが、中にはここの７０平米か３Ａエリアの５０平米かで悩む人もいます。

[59: 匿名さん]

第3期の販売時期が12月中旬から1月下旬に延期になったことを見ると、新駅効果を見越して購入を検討する方は少ないという事ですかね。
永住される方は少ないのかな？
いずれ転売するにせよ、居住者のマナーも資産価値に大きく影響します。賃貸の割合はどれくらいになるか把握しておきたいです。

[60: 購入検討中さん]

違うよ、単純に住友が良くやる、
相場値上がり待ちの売り惜しみでしょ？

[61: 匿名さん]

いつかは、新駅の公式発表があるでしょうから
気長にそれを待っているのかも。
公式発表すればマスコミがこの辺の特集をやり、宣伝効果大でしょう。

[62: 匿名さん]

もう半分くらいは売れてしまっていると思いますが、何戸ぐらい残ってるのでしょうか。
新駅の正式発表までは売りに出されないのでしょうか？

[63: 匿名さん]

もう３分の2以上は売れてるみたいですよ

[64: 匿名さん]

もう残り少ないんですねえ。
低層階のみが残っている感じでしょうか。
だとすると新駅発表を待って売りに出したいのでしょうね。

[65: 匿名さん]

住友だから、値下してまで売り切ろうとはしないでしょうね

[66: 匿名さん]

住友は期が変われば値上げして売ることもあるよ。

[67: 購入検討中さん]

ここは新駅から徒歩何分ですか？

[68: 匿名さん]

５〜6分程度です。

[69: 匿名さん]

新しい便利な道路が出来ない限り、駅出口まで５分は無理そう。
しかも、駅出口からホームまでは品川駅並に歩きそうです。

[70: 匿名さん]

いや、駅は芝浦寄りで、再開発のビル郡が泉岳寺寄りなんですよ。計画としては浄水場北側を新駅と一帯で開発するよていです。国際戦略総合特区の具体的な場所指定が来年3月なので、新駅発表もその辺りではないでしょうか