東京ベイシティタワー Part2

[購入検討中さん]

東京ベイシティタワーのPart2です。
引き続き物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/58537/
所在地：東京都港区芝浦四丁目4-22（地番）
交通：山手線 「田町」駅 徒歩13分 、都営浅草線 「泉岳寺」駅 徒歩11分
都営三田線 「三田」駅 徒歩15分 、山手線 「品川」駅 徒歩17分
間取：1LDK・2LDK・3LDK
面積：45.01平米～70.39平米
売主：住友不動産
施工会社：三井住友建設株式会社
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社


[スムログ 関連記事]
高浜橋北詰に見るタワー文明の勃興(1)序章～北東サイド編
https://www.sumu-log.com/archives/1544

[1: サラリーマンさん]

別に困ることじゃないのですが･･･パノラマウィンドウですか、こんなに窓が大きいと外側を業者さんが掃除するにしても内側を僕らが掃除するにしても時間がかかりそうですね(笑)

しかもいつも綺麗にしておかないと日光で汚れが照らされるんじゃないのかなぁと･･･。
この点どうですか?
体験したことがないんです。
汚れにくい特別な施しがあったりするのかなぁ。

[2: 匿名さん]

掃除する回数次第です。
年に６回業者が清掃するマンションもあれば、２回しかしないマンションもある。清掃代は高いので。
ここが何回かは知りませんが。

[3: 物件比較中さん]

>>2

ちなみにその清掃の費用というのは管理費という部分から出るものなのですか？
(我が家は分譲検討が始めてです、まだ何もわからず・・)

高くつくのなら年2回でもいいかなと思ってしまうのですけど・・それで効果がないぐらいいつも汚れてしまっては気分が沈む生活になりますよね・・。

回数を決めるというのは何気に難しい決定なのだろうなと思います。
汚れ具合と費用の兼ね合いですものね。

[4: 匿名さん]

清掃費用は管理費から出ます。
だから、管理費を安く見せたい売主は清掃回数を減らします。
年２回だと、カラスなどの鳥のフンが長く付きっ放しになる場合もあって気分は沈みますよ。

[5: 匿名さん]

そういえばこのあたりってハトとかカラスっていますか？
芝浦にはけっこう長いこと住んでますがぜんぜん見かけないような
カモとかだったら水辺にいますけども

[6: 匿名さん]

ハトは低空飛行が多くて目立ちません。
逆にカラスは高いところを飛んで建物の屋上に集まってたりします。

[7: 匿名さん]

下の階はどうかわからないですがタワーですから上の階は鳩がいても上がって来れないので問題ないと思われます。しかし地域内に多い場合は道路などの清潔維持が大変そう。。

広範囲で見ると緑のあるスポットもたくさんあるようですから生物が集まってきそうな場所かなとは想像できます。
少し、ここはそれらと距離があって良かったですよね。

[8: 匿名さん]

本マンションを検討したいのですが、どのくらいの価格で出ているのでしょうか。
どなたか情報があればお願いします。

[9: 匿名さん]

坪280くらい。
新駅盛り込み価格？
でも住友の割りにはインプレストより安い。

[10: 匿名さん]

各階ゴミステーションとかはしっかりありますが、豪華な共用設備がないのをどう見るかですね
でも間取りも良さそうですし住友としてはお買い得だと思います
販売開始時期が今頃だったらもっと高かったんでしょうね

[11: 匿名さん]

いい部屋ってまだ残ってるんですかね？割りと売れてるような。。

[12: 匿名さん]

豪華な共用施設は戸数から考えると難しいでしょうね。
管理費がその分安く抑えられていると考えれば、後は何を優先するかですね。
高層階の部屋はないと聞いていますが、低層階ではあまりよくないんですかね？

[13: 匿名さん]

要望書の入った住戸のみ粛々と販売してる方式のようですね。
だから一期でトータルどれくらい売れたから把握しづらい。

[14: 匿名さん]

もう27階くらいまで完成してました。

[15: 周辺住民さん]

オレンジ色の一番上が１８階と書いてあるので、２３階くらいかと思います

いづれにせよ、だいぶ出来てきました！

[16: 匿名さん]

陽当たりがどのくらいか見に朝から現地に行ってきましたが、少なくとも東側と南側は思ってた以上に低層階でもガンガン日が当たってました
冬はともかく夏は大変かもしれませんね

[17: 匿名さん]

＞10さん
住友のマンションって、必要最小限の共用施設のみでよくある
ライブラリー、キッズルーム、パーティルーム、ゲストルームのような
施設はついていない物件がほとんどですよね。
それにも関わらず価格は超強気(笑)。管理費が抑えられるのは良心的だと
思いますよ。

[18: 匿名さん]

ゲストルームは欲しかったな

[19: 匿名さん]

近所に安く泊まれるホテルあるんだから、いらないでしょ。 少しでも売却したほうが将来的にプラスだと思う

[20: 匿名さん]

ここってフラット35は使えないと聞いたのですが本当ですか？

[21: 匿名さん]

都心と羽田を結ぶ新線のニュースが出ていました。
これって新駅と合わせて整備を検討しているってことだとおもいます。

http://www3.nhk.or.jp/news/html/20131109/t10015924461000.html

[22: 匿名さん]

平成39年のリニア開業予定では始発駅が品川にできるんですよね。
こちらは品川駅から徒歩17分という微妙な立地ですが、
周辺エリアの開発によりマンションの資産価値に何かしら影響が出て
くるでしょうか？転売時有利になれば良いのですが。

[23: 匿名さん]

Part1みれば、いろいろわかりますよ

[24: 匿名さん]

マンションの南西側約500m先に、芝浦水再生センター再構築に伴う上部利用事業
（地上32階建）ビルが建設されるようですが眺望に影響が出てくると思いますか？
32階建なので真向かいに建てばタワーマンションの利点が失われてしまうでしょうが、
何せ500mも離れているのでピンときませんね。

[25: 匿名さん]

あまり関係ないんじゃないでしょうか。
もともと品川駅のほうは高いビルいっぱい建っていますよね。
公園が整備されたり、クリニックができたりメリットのほうが大きい気がします。

[26: 匿名さん]

５００メートル先の２００メートルの建物より１００メートル先の４０メートルの建物のほうが圧迫されます。

[27: 匿名さん]

整備中の公園がかなり広いみたいなので思いのほか子育てをするにも良い場所になるかもしれませんね
公園の南側にビルが建つので日影になるのは良し悪しですかね

[28: 匿名さん]

近隣に今年末から来年にかけて、保育園が二ヵ所新設されるみたいですね

[29: 匿名さん]

田町ファーストビル(2013/12月)とスポーツセンター(2015/4月)のことですか？
もしそれ以外で情報ありましたら教えてください。

[30: 匿名さん]

スポーツセンターというのは、田町駅の再開発のところですか？
芝浦3丁目の八千代橋の近くにもできると聞きました。

[31: by 匿名さん]

芝浦小学校の評判は良いのでしょうか？
ご存知の方がいれば教えてください。

[32: 匿名さん]

スポーツセンターとは再開発のところです。
新プール棟開設後(2014/7月)に現プール棟を改修して大規模な保育施設になります。再来年ですが。。。

八千代橋にもできるんですか。
情報ありがとうございます。

[33: 匿名さん]

過去レスにあった小さなジムでは？

[34: 匿名さん]

保育園の話ですよ
小さなジムは四丁目の高浜橋

[35: 周辺住民さん]

先日、品川～田町間で大規模な工事をしていました
その結果、東海道線が以前よりも海側を走るようになりました
新駅に向けて、線路を変えたのかもしれません？

[36: 周辺住民2さん]

>35
えーと、それはずっと前から計画が発表されていまして、理由も自明であって
「何を今更」でございます。

[37: 匿名さん]

北東側から東面を撮影
朝からこれだと室内は相当に暑くなりそうなので低層階でも住環境としてちょっと大丈夫なのかなあ

[38: 物件比較中さん]

http://view-tokyo.sakura.ne.jp/town/?p=476

芝浦水再生水センターの匂いが気になると、書かれていますが、ここは大丈夫ですかね。。

[39: 匿名さん]

至近なので、風にのって来るでしょうね

[40: 匿名さん]

今度近くに行ったときに芝浦小学校の人に聞いてみますね

[41: 匿名さん]

大分建物はできてきましたが、まだ販売はしているのでしょうか。
ＨＰ見てもいまいち状況が掴めなかったです。
どなたか情報をお持ちの方がいらっしゃったらお願いします。

[42: 匿名さん]

私も販売状況おしえてほしいです
駅ができると発表されたときには価格がどうなるのかが気になります
まだ完成は先なのに値上げされてしまいそうです

[44: 匿名さん]

最初はここを検討しましたが、以下の理由により他を選びました。

１．新駅完成までの期間でもとてもこの場所には住めない。周辺が酷い。
２．やはり山手線外が気になった。
３．オリンピック開催までに新駅が完成しなかった場合は、値崩れの可能性大である。
４．最近芝浦周辺にマンション建設が増えており供給過多のような気がするため、資産価値からみると不安。

まあ、他を選んだ者のスレなので、際し引いて参考にしていただければと思います。

[45: 匿名さん]

確かに、新駅の価値を過少評価している考え方ですので
差し引いた方がよさそうですね。
新駅とオリンピックにそんな重要な関係はありません。
新駅から遠いヤナセ再開発はライバルになりそうにはないですし。

[46: 匿名さん]

同じ島に、リストレジデンスができますね。価格出てますが、8％以降のものなので、こちらがお買い得に見えます。まあ減税があるので、実際はちがうのでしょうが。

[47: 匿名さん]

ここの価格は新駅効果を見込んでいるのでリスクがあります。割高、割安どっちにふれるかたかは後でわかるけど不確定要素を好まないならそういう判断もある。
大きく失敗しない代わりに掘り出し物も買えないけどね。

もっとも不動産で大きな失敗すると立ち直れないからリスクは取るべきかは疑問。

[48: 匿名さん]

たしかに最近の価格相場から見ると少しだけ安いかなという水準ですね
完成までとはいかなくても次期の発売はしばらく先でしょうか

[49: 匿名さん]

新駅効果を見込んでの価格はリスクが高いし、最近の芝浦は過剰供給により芝浦アイランドのグローブタワーやケープタワー等の資産価値が下がり始めていることからも、一時のブームは去った感がありますので、リスクが高いことは明らかです。

[50: 匿名さん]

マンション資産価値におけるオリンピック効果は開催までというのはある程度理解できます。
その後は、人口が減っているわけですから、マンション本来の資産価値のあるべき姿に戻り、やはり埋立地や、山手線外の低地等は、あまり価値が上がらないように思えます。

[51: 匿名さん]

皆さんが否定的な割にはこのタワー、売れてるようですね。新駅ができたら、徒歩5分以内のところにあるから、それだけ期待が大きいのかな。

[52: 匿名さん]

山手線内というのをステータスに感じる人もいますが、一般的には駅に近いかということじゃないかなと
ここは新駅次第で割高か割安かが大きく異なりますね

[53: 匿名さん]

色々な意見があって結構ですが、一般的な資産価値に直結したステータスは山手線内で、埋立地ではなく、駅近で
ということでしょう。

[54: 匿名さん]

山手線内と言っても山手線は南北に長いので端の、荒川区や北区や品川区もありますからね。
単純に内ならステータスってものではないでしょう。

[55: 匿名さん]

言うまでもなく、荒川区や北区は論外でしょう。５３さんが言っているのは３Ａを中心としたエリアと
その他、渋谷区、港区等のエリアでも山手線内で、埋立地ではなく、駅近ということでしょう。

[56: 匿名さん]

つまり近辺では品川タワーレジデンスが良い物件
あとは例の富久と大崎のタワー、大崎は三井は内側ですが住友は外側なので注意が必要
銀座、汐留も外側なので資産性を考えると良くない
と考える人も確かにいるのだろうとは思います

[57: 匿名さん]

まあ山手線内の渋谷区、港区、千代田区の物件買える人は、端からこことか、港南とか、晴海は対象としてないでしょ。

[58: 匿名さん]

まあ、そういうことだと思いますが、中にはここの７０平米か３Ａエリアの５０平米かで悩む人もいます。

[59: 匿名さん]

第3期の販売時期が12月中旬から1月下旬に延期になったことを見ると、新駅効果を見越して購入を検討する方は少ないという事ですかね。
永住される方は少ないのかな？
いずれ転売するにせよ、居住者のマナーも資産価値に大きく影響します。賃貸の割合はどれくらいになるか把握しておきたいです。

[60: 購入検討中さん]

違うよ、単純に住友が良くやる、
相場値上がり待ちの売り惜しみでしょ？

[61: 匿名さん]

いつかは、新駅の公式発表があるでしょうから
気長にそれを待っているのかも。
公式発表すればマスコミがこの辺の特集をやり、宣伝効果大でしょう。

[62: 匿名さん]

もう半分くらいは売れてしまっていると思いますが、何戸ぐらい残ってるのでしょうか。
新駅の正式発表までは売りに出されないのでしょうか？

[63: 匿名さん]

もう３分の2以上は売れてるみたいですよ

[64: 匿名さん]

もう残り少ないんですねえ。
低層階のみが残っている感じでしょうか。
だとすると新駅発表を待って売りに出したいのでしょうね。

[65: 匿名さん]

住友だから、値下してまで売り切ろうとはしないでしょうね

[66: 匿名さん]

住友は期が変われば値上げして売ることもあるよ。

[67: 購入検討中さん]

ここは新駅から徒歩何分ですか？

[68: 匿名さん]

５〜6分程度です。

[69: 匿名さん]

新しい便利な道路が出来ない限り、駅出口まで５分は無理そう。
しかも、駅出口からホームまでは品川駅並に歩きそうです。

[70: 匿名さん]

いや、駅は芝浦寄りで、再開発のビル郡が泉岳寺寄りなんですよ。計画としては浄水場北側を新駅と一帯で開発するよていです。国際戦略総合特区の具体的な場所指定が来年3月なので、新駅発表もその辺りではないでしょうか

[71: 匿名さん]

近くの高浜橋が架け替えされるようですが、工事は始っていますか？

[72: 匿名さん]

来年度着工だった気が

[73: 匿名さん]

新駅は直線距離で400メートル強だから徒歩６分表記かな。

[74: 匿名さん]

70さん、予想図ではホームは敷地の真ん中付近になるので
ホームまで結構歩きそうなんですよ。

[75: 匿名さん]

その予想図たぶん正確じゃないよ。

[76: 匿名さん]

どの予想図のこといってんの？

まあ制式に発表されたわけではないから、正確なものなんて存在しないんだよね。いずれにしても10以内なら充分近いでしょ

[77: 匿名さん]

駅距離は出口から起算するから徒歩６分。ただ品川の港南口のように新幹線と東海道を越えるので、山手線、京浜東北線のホームまでは時間がかかる。

[78: 匿名さん]

田町駅の芝浦口と同じようなイメージでしょうね

[79: 匿名さん]

予想図はサウスゲートスレに以前載った予想図でしょう。
ホームまでは田町駅芝浦口のイメージより、品川駅港南口のイメージ。

[80: 匿名さん]

あれ、山手線泉岳寺寄りにある線路を海側に移設するんでしょ。品川と同じにはならないよ。

[81: 匿名さん]

今さらそんな話してんの(笑)

[82: 匿名さん]

>>80
海寄りに移設はするけど、新車両基地が敷地東側の半分くらいを占めるのよ。
だからたぶん品川港南口より歩くと思うよ。

[83: 匿名さん]

ちなみによくある勘違いが、下の新聞報道の簡易図ね。
これは新車両基地考慮してないから誤りです。

[84: 匿名さん]

品川駅は東側にアトレがあるのに対して、新駅は西側に商業施設ができるでしょうから新駅の東側はちょうど高輪口みたいなかたちになると見込まれます
港南口から新幹線まではアトレのスペースを歩くので距離があるように、新駅も西側からホームまではけっこう歩かないといけないのかもしれませんね

[85: 購入検討中さん]

コンシェルジュいるの？

[86: 匿名さん]

西側は品川のインターシティみたいにまとめて開発されるでしょう。インターシティを見ればわかるけど、商業施設は飲食中心で、ペデストアンデッキ網とオフィスビルが混合するイメージになるでしょう。

Vタワーみたいなマンションもできるかもしれないね。

[87: 匿名さん]

どちらにしろ、ここは東側。

[88: 匿名さん]

この物件の道路を挟んだ正面で、ゆで太郎の隣のジムが入っているビルに、病院やら歯科医院やらが入居するみたいですね。

[89: 匿名さん]

それより、目の前にあるなんとかパラダイスやバラック小屋をなんとかして欲しい。
どうせ、不法占拠の人々だろうけど。
そうしないと、価値は激減だね。

[90: 匿名さん]

８９さんに同意。
ここの周辺環境は劣悪。新駅が出来て周辺環境が整備されるまで一体何年かかるのかを考えて、ここを辞めて他の物件を契約しました。新駅ができて周辺環境が整備されるまで少なくとも１０年以上はかかるでしょう。

[91: 匿名さん]

それを言ったら、晴海とか再開発地はみんなそうでしょ

[92: 匿名さん]

シーパラダイスはとっくに退去してるよ。あの一帯は高浜橋のかけかえできれいになる予定

[93: 匿名さん]

９０さんに同意。
劣悪な周辺環境を１０年以上かかるかもしれない長い期間我慢出来る方は、契約すればよい。

[94: 匿名さん]

晴海の開発は新駅ではないし。
ＬＲＴも駅ではなく停留所だそうだから。
山手線とＬＲＴじゃ違い過ぎるし。

[95: 匿名さん]

どうでもいいことでウダウダいってる人がいるけど、山手線新駅とLRTだったら、山手線のほうが圧倒的に魅力あるわ～そもそもLRTってホントにできるの？

[96: 匿名さん]

現在の周辺環境が劣悪であることは事実だな。ここの問題はいつ新駅が出来ていつ周辺環境が整備されるかだな。
そういうことを見通して、待てる人、辛抱出来る人にとっては良い物件であると思うが。

[97: 匿名さん]

でも、新駅が公式発表されれば
マスコミが飛び付いてこの辺の特集が組まれて、ここも完売かもね。
五輪でも完売できなかった晴海の例もあるから断定はできないけど。

[98: 周辺住民さん]

すみません、LRT って何ですか？

[99: 匿名さん]

最新型の路面電車のことです。

[100: 匿名さん]

環境が劣悪ということですが、具体的にどこがどのように悪いのですか？