いい加減マンションの青田売りはやめないか？

[匿名希望]

通販で買い物して自分の想像と違っていたとかは良くある話。

でも、マンションはちょっとしたお買い物とは桁違いのお値段なので
実際に良く見て買いたいと思いませんか？
だったら、完成物件を買えばいいじゃないと言う方もいるかも知れませんが
それだと、希望の部屋が残ってる事はまずないですよね・・・

デベ側の都合も色々あると思うが、購入する側に有益な形での販売
もあってもいいのでは？
とちょっと我侭言ってみたくなりました。

[21: 匿名さん]

>>19
完成後に買う選択肢って結局売れ残りの事でしょ？
それだと、選択肢が限られる。
青田売りを禁止にしてスタートラインが一緒なら平等。
>>20
勉強になります。
一応、規制されてるんですね…

[22: 匿名さん]

>>21
何を言ってんだか理解不能。
スタートラインを一緒にするのが目的なら、売るタイミングは関係ない。
青田売り物件は一部の限られた購入者しか買えない、とでも？
完成品を見てから買いたい！、と勝手にシバリを設けてるのは自分じゃないの。

>>20
>どの程度の線引きが妥当かが今回の議論なんです

ローマ時代云々へのツッコミはさておき。
貴方が「線引き」を求めるのなら話は簡単。
自分で違法だと思うものには手を出さなければいいんですよ。
工事中に売買契約締結してる物件は全て御法度ですか・・・。ホント理解不能。

[23: 匿名さん]

>>20
>さらに国土交通省は、新築マンションは建築確認し着工するまで販売を開始してはならないと
>指導しており手付金の割合も制限しています。

国交省の指導というより、宅建業法上の定めじゃなかったっけ？
「広告開始時期」と「売買契約締結時期」に関する制限。
どちらも都計法の開発許可や、建基法の建築確認がおりてからでなければできない。
線引きを議論しましょうもなにも、法的に定められたラインとしては既に明確だと思うんだけど。

青田売りの弊害ってのは、「実体を把握しないうちに契約する事によるトラブル」に尽きると思う。
それが完全に回避できるのであれば、行為そのものは否定されない筈では？
実際、青田売りはその時期には注意すべきだと喚起はされているけれど、禁止まではされてない。
貴方が「制約」と表現しているものも、購入者を一方的に保護するためのものではなく
契約当事者の「お互いの」不利益を防ぐために、契約の内容をしっかり把握しましょう、と
いうために設けられたルールである筈。
簡単に言えば、向こう見ずな購入者がアホな決断をしてしまわないためのものだ。
正しい理解のもとに、望み通りの商品を確実に手に入れるための仕組みとして
「青田売り」は一定以上の指示を得ている。それが現実だし、違法でもなんでもない。

[24: 匿名さん]

青田売り賛成派は論理的じゃないね。
しょせん国土交通省のさじ加減次第だから、
理論より官僚を接待し陳情してなさい。

[25: 匿名さん]

皆さん、色々勉強になる書き込みありがとうございます。

20さん、着工しなくては販売してはならないとは初耳です。
国交省が指導しているというソース、無知な私に是非教えて下さい。
個人的には確認申請が取れてさえいれば問題ないと思っていたもので・・・。

[26: 匿名さん]

>>24
青田売り批判の真意がアンタの言う「官僚批判」なら
そっちの方がはるかに非論理的だよ。

てか、このスレも結局いつもの文句垂れが立てた訳か…。

[27: 06]

なんだ、ただの文句たれかよ。

[28: 匿名さん]

で、国交省のソースは？

[29: 匿名さん]

ヒューザー、姉歯問題等どうもこの業界は信頼はそっちのけで、儲ける事しか考えてない。
信用出来ないから青田売りではなく完成した物件に専門家さんから太鼓判をもらえたら、安心出来るなーと思ってこのスレたてたのです。
しかし、青田売り賛成派と言うか、疑問を持つ方が少ないのですね。

[30: 匿名さん]

結局、国交省のさじ加減次第のようですね。
厳しく管理・監督して欲しいものです。

[31: 匿名さん]

>>29
スレ主さんですか？

私もそうですが、ここで青田売りを容認している人々だって
完成品を見ずに契約する事というについて、まったく問題意識を
持っていない訳ではないと思いますよ。
青田売りそのものを「賛成・反対」とジャッジすること自体には
大して意味はないと思います。
工事期間中から商品（現場）に買い手の意思を反映させるためには
青田売りという仕組みを利用するしか方法がない。
そこで発生し得るリスクを回避するための努力も含め、完成売りと
両方の選択肢があるなかで「青田売り」を選んでいるだけだと思います。

貴方が言う、「完成物件に太鼓判を押してくれる専門家」とは
具体的にどのような立場の人を指しているのでしょうか？
昨今の竣工現場で見られる内覧同行業者のようなイメージなのか
あるいは、売買の利害に関与せずに「お墨付き」を出してくれる
第三者的組織でも立ち上げて欲しい、ということなのか・・・。

私の個人的な感覚では
完成状態だけを、表面的に（しかもほんの僅かな時間で）チェックして
形骸的な太鼓判を押して貰う事よりも
工事監理や実際の施工に携わる会社に対し、信頼を持つ事の方が
ずっと重要だと思います。それができなければ、住宅は買うべきではない。
完成売りでも青田売りでも、工事監理や施工管理は同じく必要ですし
完成状態の第三者チェックも同様、どちらでもやろうと思えばできます。
貴方がやりたいと思っている事は、買うタイミングとは無関係です。

[32: 匿名さん]

そうでしょうか。

工事期間中に、予期し得ない不動産の大暴落や金利の急上昇等の急激な経済情勢の変化があったら、それこそ大損害ですよね？

ご自分がうまく行ったのは『たまたま』じゃないですか？
違いますか？

[33: 匿名さん]

御自分が買えなくて荒れているのでしょうか？

[34: 匿名さん]

＞工事期間中に、予期し得ない不動産の大暴落や金利の急上昇等の
＞急激な経済情勢の変化があったら、それこそ大損害ですよね？

　工事期間中に、予期し得ない不動産の大高騰や金利の急低下等の
　急激な経済情勢の変化があったら、それこそ大儲けですよね？

[35: 31]

>>32
例えば、昨今は工事費がものすごい勢いで上昇しているのはご存知ですよね？
ほんの１年前は、ここまでの上昇率になるとは業界人でさえも予測していなかった。
デベも仕事をしなければ食べていけませんから、現実性のあるギリギリのラインまで
販売価格を上げることを想定しなければ、工事を発注する事すらできない筈です。
結果として、購入者は１年前に買えたものと同じレベルの物件を、今や同じ値段で買う事ができないという状況です。
青田売りではなく完成してから売るべきだ、という発想の下に販売時期を設定すれば
貴方が言うのと同様、「時期を逸したが故の損害」というものが発生し得るという訳です。
青田売りと完成売り。どちらを選択するかによって大損をするかしないか。
それも『たまたま』ですよね。
違いますか？

貴方の主張は「完成売りなら購入者にとって絶対的に有利だ」という根拠からして不足しています。

[36: 匿名さん]

>>35
貴方の意見にも共感出来るけど…
最近は出てる物件は「価格は未定」が大半ですよね？
で、実際にお客の反応や売れ行きをみて値引いたりする。
売れなきゃ元も子もないのは分かるけど、じゃあ、最初の価格設定は何なの？
って感じ。
まあ、デベ側に損なしな範囲なんだろうけど、値段はつけたもん勝ちみたいなトコあるよ。
だったら、プロジェクト段階で価格設定のまま完成物件売ってもいいじゃないと思う。

[37: 匿名さん]

全然噛み合ってないな…。

[38: 匿名さん]

青田売りの問題点を指摘したら必ず切れる人が出て来るね。なんか余裕なさすぎです。

[39: 匿名さん]

あんまりアツくなると問題物件を青田買いしちゃったんだ…
と思われちゃうよー？

[40: 匿名さん]

青田売りは物権法違反だろ？
ベニスの商人にもあるじゃん。

サラ金のグレーゾーンのようなもので、どうせ政治家と官僚と業界の癒着でやってるんだろ？
この際一切禁止して法令順守、予約契約に統一しなさい。

[41: 法律実務家]

＞青田売りは物権法違反だろ？
民法の物件編には「青田売りを規制する文言」は一切ない。
いい加減なことをいうものではない。

[42: 法律実務家]

失礼！
「物件」ではなくて「物権」

[43: 匿名さん]

「国土交通省の指導」も
「民法・出資法による規定」も、未だソースが提示されず。

確かに、いい加減だな。

[44: 匿名さん]

そんな難しい問題じゃなくて
青田買いは、建設中の物件が見れるじゃないですか。
建設現場の見学会等もありますし。
ああ、少しずつ出来てきてるんだなーって。
ワクワクするもんですがねぇ。
入居まで時間もあるから色々と準備もできますし。

既に結論はでていると思うのですが…
どうしてどちらかが完全にダメだと決め付けようとするのでしょうか？

完成品がよいなら、完成品を買えばいいだけのことではないのでしょうか？
最近は棟内モデルルームなんてよくある事ですし。
モデルルームよりも実際の室内の方がイメージはしやすいですし。


青田買い、完成品購入、どちらにもメリットとデメリットはあるのですから。

[45: 匿名さん]

>>41
法律実務家なら物権が存在する以前いわゆる建前にされる契約は無効であることくらい知ってるでしょう？

[46: 匿名さん]

>>44
＞どうしてどちらかが完全にダメだと決め付けようとするのでしょうか？

チョット考えればわかるだろ？
現在の状況じゃ、青田買いをしない場合は「売れのこりの不人気物件」しか
選択肢がないから、悔しいんだよ。

[47: 匿名さん]

>>45
土地はともかく、マンションは部屋があらかた出来上がるまでは特定物とはいえないので
「この部屋を売る」という物権契約自体がありえないですよね。

私が大学で習ったのは、この場合は物権契約にならず債権契約としてのみ有効で、
教授が言うには「ゆえに手付け２割は超ぼったくりだ！」とのこと。

今後は、大学の入学確保金や利息のグレーゾーン問題と同様に、
コンプライアンス重視の観点から改善されていくべき問題でしょう。

早く部屋が確保できる等々の消費者側のメリットは別の方法でも十分できるわけですからね。

[48: 法律実務家]

＞＞４５物権が存在する以前いわゆる建前
この場合、「物権」ではなく「物件」。
４０で述べている「物権法違反だろ？」の物権法は民法典中の物権法をさす。
そのなかには、青田売りを規制する文言は一切、存在しない！

＞物権（−物件のこと）が存在する以前いわゆる建前
に対する規制は、また別の法律のこと！

[49: 匿名さん]

>>48
たとえば所有権に基づく妨害排除請求権（いわゆる物権的請求権）も物権法に名文の規定はありませんが根拠条文を示さねばなりませんか？法律実務家の割にはあまりにも稚拙なレスです。

[50: 匿名さん]

>>44
どちらかが完全に駄目とは、誰も決めてないよ。
それに、建築中の物件の見学って素人さんが数分みただけじゃ、「へーこんな感じなんだ」位しか分らないからでしょう。
デベの口車に乗せられちゃてますね…

棟内ＭＲをみて買えば？の話は>>46さんの言う通り。

[51: 匿名さん]

＞法律実務家なら物権が存在する以前いわゆる建前にされる契約は無効であることくらい知ってるでしょう？

まぁ、弁護士がたった４人集まっただけでもほとんどの案件が有罪無罪がわかれるわけだから（某番組）
だから解釈は解釈にすぎない。
判例をもちだして、言ってくれよ。

[52: 匿名さん]

＞判例をもちだして
判例というか日本がとっている立場、物権行為の独自性否定説だね。
フランス・ドイツは物権契約の独自性を肯定していて、
不動産の売買は公証されないと成立しない。

興味がある人はキーワードで調べてみて。
せっかくパソコンがあるんだから。

法律実務家さんは逃げたかな？

[53: 法律実務家]

＞＞４９
近代民法を貫く一つに「所有権絶対」がある。それを前提に民１７５，１７６，１７７がある。
妨害排除請求権は、その所有権を実効たらしめるための当然の帰結として派生してきた権利。
きちんと根拠がある。

＞青田売りは物権法違反だろ？
どこに根拠がある？

４９って、文句は言っているけど、中身のない的の外れたレスしかできないのか？！
もっと、頭使えよ！！・・・たいして無いから仕方ないか！スマン！

[54: 匿名さん]

＞５２判例というか日本がとっている立場、物権行為の独自性否定説だね。
何を浮いた事をだらだらと垂れているんだ。
そんな話はここではしてね〜って。
独自性否定説を当然の前提に具体的な判例が積み上げられているだよ。
５１が言っているのは、その具体的な中身だ。

＞フランス・ドイツは物権契約の独自性を肯定していて、・・・
だ・か・ら・・・ね、ここではそんな話不要だっつ〜の。

あんまり暑くなると、こういう訳のわからん輩がうじょうじょ出てくるから困るんだよ。
というか、ちょっとしっている単語を出して「知ったか」するからどうしようもない。

[55: 匿名さん]

ここまでの議論をまとめると、
「青田売りは消費者にとって有用なシステムで法的にも問題ない」
ということですね。よくわかりました。

[56: 匿名さん]

わたしもこの際、以前から法的瑕疵を指摘されている青田売り問題を整理しておくことは、
業者にとってもメリットがあると思うけど。

去年から建築確認に時間がかかって売出しが遅れて困ってるんでしょう？

[57: 匿名さん]

売り出す時期は市場の動向に合わせる方が重要だから
確認審査期間が長くなったところで大勢に影響はない筈だよ。

[58: 匿名さん]

４９，５２さんは、
どうやら、逃げてしまったようだ・・・・。

[59: 匿名さん]

５８さんはずっと張り付いていたようだ。。。

[60: 購入検討中さん]

新車買うときの契約も駄目なの？
買うときに自分が買う車は存在していない。
部品の状態にさかのぼっても、自動車の製造を担当する会社に来ていない事だってある。

[61: 入居済みさん]

青田売りは時代遅れ。そして、ローン取扱手数料はぼったくり。早く健全な業界に。

http://www.zakzak.co.jp/economy/ecn-news/news/20140706/ecn140706083000...

[62: 匿名さん]

6年も前に死んだスレ引っ張り出して
何必死になってんだか。

[63: 通りがかりさん]

先進国では、日本だけなんだそうですね。
ちょうどいろいろと他のサイトを検索していたら、
このスレッドも表示された。
新築プレミアムが２割ですか…

[64: 匿名さん]

不動産公正取引協議会連合会
公正競争規約の紹介

https://www.rftc.jp/koseikyosokiyaku/

不動産の表示に関する公正競争規約
「実際のものとは、異なる場合がある」時は、
全て確認した方がよさそうだね。
住民板も結構、参考になるよ。

[65: 匿名さん]

ブリーダーの子犬も同じ、買ってみないとわからない。

[66: 匿名さん]

>>64 匿名さん

タバコの表示も変えた方が良いと思う。

必ず死ぬと。