【箕面森町・大阪】について Part10

[物件比較中さん]

パート９が1000件になっていたので、パート10つくりました。
「箕面森町（みのおしんまち）」について
引き続き情報交換しましょう。

前スレ：http://www.e-kodate.com/bbs/thread/337773/

[402: 入居済み住民さん]

　箕面森町を選んだ理由は

・街中の喧噪から離れたい。

・田舎暮らしまでは望んでないけど、市内より広い土地と自然とふれあえる環境

・大阪市内では２０坪前後の３階建売が多く、車が１台しか止められない。

・３０坪以上の土地があっても家付きだったり、またすでに街が形成されていて、
　その中の近隣住民とうまく付き合えるかという不安。

・土地が安いのでその分家や内装にお金をかけられる。

・建築条件無し。

・トンネル代はかかるが、新御堂に直結しているので通勤に便利。

・小中一貫校で人数が少なく、上下のつながりが他の学校より多い。

・虫取り、山登り、川遊びが自転車で行ける範囲にある。

等々です。人それぞれですが、私達はそんな感じです。

　住んでみて実際思うのことは、誤解を恐れずに言えば、売れ行きは私達には
関係ないですし、萱野まで延伸も来たら来たで、良くも悪くもそのように少し生活が
変わるだけですし、トンネル代も少しでも安くなればうれしいし、敷地内に店が増えれば
嬉しい（最近里山の方に３店オープンしてます）。これぐらいの願望はどこの街の方でも
あるんではないでしょうか。
　

　箕面の僻地にあるので、彩都や他のニュータウンみたいに順調に売れないでしょうし、
また箕面市にあることを嫌悪している方がおられますが、森町が豊能町であっても選んで
いますし、あのロケーションが気に入っているのです。トンネルを出てからの景色の変わり様、
止々呂美地区の田舎を思い出させる風景が好きです。

　ですので、将来地価が下がって価値がないとか、そういうことは考えてないです。
将来老いて今の住環境が合わなければ、市内に引っ越しすればいいと思いますし、
その場合でも売却益がどうのこうのと考えずに売れなければ、残せば良いと思いますしね。

[403: 匿名さん]

設計年度の古いときわ台と同じには考えられないですね。森町は道幅も歩道もだいぶ広いですし、広大な公園や緑道も整備されています。高い石垣の立つ区画が少ないので日当たりも良好ですから、冬場でも路面凍結が少ないです。若い世代が多いので、子育てにも協力しあえるなど、メリットが多いです。
土地購入検討している人は価格だけでなく、いろいろな要素を検討しているので、そういう役に立つ情報を掲載してあげた方がよいのではないですか。

[404: 購入検討中さん]

ピースガーデンの方は最近セルコホームやスウェーデンハウスなど
新たに4社が参入したようですが割り当てられてる土地が端の方しかなく
悩ましいです。

[406: 入居済み住民さん]

398
業者は大赤字、今更引くに引けないということですが、森町ピースガーデンの方は新たにハウスメーカー4社が入ってきましたよ。
大赤字確定なのに何故？？？

[410: 入居済み住民さん]

408
おっしゃる通り経済は疎いです。
大手メーカーはウハウハで節税目的で損切りしたとのことですが高値掴みと言えど安い土地をそれをほんの一部だけ破格で売ったところでどれほどの節税効果があるのでしょうか？
そのまま持ってて出る赤字と損切りした赤字に全売り上げからしたらそんなに差はないと思うのですが…

[411: 匿名さん]

一般にハウスメーカーは土地で利益を出そうとは思っていません。1500万の土地を1000万で売ったところで、建物に500万よけいに費用をかけてくれれば同じことですから。ですから高級なハウスメーカーほど土地は安く値札をつける傾向があります。逆に言えばローコストメーカーはあまり土地代をコストダウンしてくれません。
土地を仕入れて売るだけの不動産屋とは利益の出し方が違うので、同列に考えない方がいいですね。

[412: 入居済み住民さん]

411
だいたい土地もハウスメーカーから買うのですか？
そもそもハウスメーカーは土地を買い上げてるんですか？

[413: 匿名さん]

私も経済に疎いのでよく分かりませんが、確かピースガーデンの土地は豊田通商から買うはずですよ。
ですから、ハウスメーカーの利益うんぬんは関係ないと思うのですが。

[414: 入居済み住民さん]

413
でしょ。そうなってくると408が言うような損切りとやらで新しいハウスメーカーが増えたって話はおかしいですし、411の土地を500万下げても建物で500万上げたらいいってのも変なはなしです。
まぁそもそも後者は土地と建物の純利益を同額と思ってる時点で胡散臭さまんてんですが。

とはいえ、私は経済に疎いのでよくわかりませんが。

[416: 入居済み住民さん]

415
建て売りについてはハウスメーカーが買い上げるのだろうなと思います。
しかし建て売りじゃない物件は本当に買い上げないと建築条件付きにできないのでしょうか？
ピースガーデンはハウスメーカー1社の建築条件付きですが土地はハウスメーカーから買いません。
それは何故ですか？
土地に関しては価格交渉の余地がほとんどありませんでしたよ。

疎くてすいません。

[418: 入居済み住民さん]

417
怖いですねー！
ウチが欠陥住宅でないことを祈ります…

建築条件付については解りやすくありがとうございました。
結局、ピースガーデンの場合ハウスメーカーは土地を所有していないということですね。
それでは新規で入ってきた4社は大手ハウスメーカーから損切りとやらの土地を購入しているわけではないというのが解りました。
新規のハウスメーカーも周りの状況を見て大赤字確定なら新規参入などしないでしょうし何か勝算があってのことなんでしょうね。
これでピースガーデンはハウスメーカーが12社も入っています。
高速道路のインターと大学ができることは確定してますし私個人的にはそれまでに完売するんじゃないかなぁと思ってます。
スーパーも決まったらしいですよ。
北急延伸は微妙な気がしますがそのうち地価も上がるんじゃないですか。
あと、メーカーも必死で人件費かけて森町を売ってるからとの書込みが何処かにありましたが、そんな必死さはあまり感じられません。
どちらかというともっと必死で売って欲しいくらいです。

あ、森町購入を考えてる人に誤解を招いたらいけないので言っておきますと417さんからご指摘いただいてるトラブルを懸念している場合は複数ハウスメーカーから選べる土地や条件無しの土地を選んでください。
森町もピースガーデンも1社指定の建築条件付は一部です。

私は皆さんとは逆で買うなら土地が安い今だと思います。

[419: 匿名さん]

418さん
ピースガーデンの営業は確かに必死さは感じませんね。
むしろ、新名神開通、大学開校、スーパー、病院、あがよくば北急延伸などある程度インフラが整ってからの方が、それこそ売り易いし、価格も釣り上げられるでしょうから、それまではあまり力を入れないのではないでしょうか？
あと、大阪府の土地は事業年度のお尻があるから、早く売りたいでしょうし、そちらに遠慮もしてるんじゃないですかね。

[420: 入居済み住民さん]

419
ハウスメーカーの人も早く森町を売らないといけないって言ってました。
ピースガーデンの方は5年以内に完売させるとも。

ハウスメーカーの土地所有について森町担当のハウスメーカーの人に聞いてみました。
やはり土地の買い上げは行っておらず豊田通商から販売代理を受けているとのことです。販売代理にどのくらいのお金が動いているのかは知りませんが。
なので損切りの土地などはありません。
新規参入のメーカーも赤字覚悟で販売代理を受けることはないと言ってました。
ですので、今後良い方向に向う可能性もあるんじゃないでしょうかね。
深い裏事情は解りませんが。
疎くてすいません。

[421: 匿名さん]

＞「入居済み住民さん」



この議論になったのは昨晩からです。

昨晩にはまだお分りでなかったことを、

どうやって今朝早くハウスメーカーに連絡を取ってお聞きになったのでしょうか？

午前９時５９分の書き込み。

不思議ですね（笑）

[422: 入居済み住民さん]

421
え？ハウスメーカー担当者に聞いてみたってのがウソってことを言われてるのですか？
昨夜、ここの書込み内容を見て森町住民なので不安があり私の担当の人にメールして聞いてみたんです。
そしたら今朝、返事があったのでその内容を書いただけなのですが何か変ですか？

[423: 匿名さん]

＞「入居済み住民さん」

そうでしたかぁ、たった一晩でのあまりにも手際良い対応なので、実は貴方自身がハウスメーカーの方なのかなと思ってしまいましたぁ。営業時間外でも売却済みのお客さんの質問にすぐメール返信してくれる親切な営業マンさんがご担当で良かったですねぇ。大変失礼致しました。お気を悪くなさらないでくださいね。

[424: 入居済み住民さん]

423
あ、私が営業マンと思われたんですね。
誤解を生むようなタイミングでの投稿すいませんでした。
普通、売却済んだらさようならなんですか？
私は購入後もいろんなこと質問してますよ。
結構親身に対応してくれます。
今回の質問のやり取りメールの最後には年末の挨拶にも伺いますとありました。
まぁ家が立つまでは色々と問題がありモメましたが頑張ってくれてる担当者だと思います。

[425: 匿名さん]

なるほど、424さんはきちんと確認を取られてから書き込みをされているのですね。
それに引き換え、408、409、411は何の確認も取らずあたかも聞いてきたかのように無責任な書き込みをしていたんですね。
危うく、信じてしまうところでした。
是非、訂正するか、削除依頼をしてほしいですね。

ただ、私は5年でピースガーデンを売り切るのは厳しいと思います。特に奥の方は苦労すると思います。

[426: 匿名さん]

第一区域は大阪府、第二区域(ピースガーデン)は豊田通商が開発してますから、ピースガーデンの赤字を被ってるのはハウスメーカーでなく豊田通商です。
また、森町の将来性を疑問視している豊田通商は、所有していた第二区域の開発を縮小し、1/3を箕面市に無償譲渡しています。もし、新名神開通後、人気が出る(土地価格が上がる)と見越していれば、態々開発縮小して土地を無償譲渡したりしません。損切りしてるのは、豊田通商で、売りにくい建築条件付きにしてるのは、ＨＭよりキックバックが有ると考えるのが自然でしょうね。

[427: 入居済み住民さん]

425さん
営業さんに確認しましたよ。
みなさん？ひとり？が言ってることは別に森町がそうなのではなくて全国で中にはあることをあたかも森町がそうだと言ってるだけなんですね。
ただ実際に住んでて思いますが決して飛ぶように売れてる訳ではありません。
営業さんは来場者は増えてきているって言ってましたが目にみて実感できるほどではありませんね。
ピースガーデンを5年で売り切るってのは高速が完成するときには売り切りたいってことでしょうね。
ただ、少しずつでも森町は確実に発展していくと思います。
都心へのアクセス時間が短いというのは疑いようのない事実ですから。
同じ規模、価格帯の中ではトップだと思います。

426さん
箕面市に無償提供？本当にそんなことを箕面市が受け入れるんですか？
ピースガーデンのどの部分の話ですか？
それか、上に書き込んでる人がどんどん違うこと言ってるだけですか？

[428: 入居済み住民さん]

426さん
更に付け加えさせていただきますと販売代理の意味取り違えてません？
ハウスメーカーから豊田通商にキックバックがあるとおっしゃってますがキックバックがあるとしても逆でしょ。
ピースガーデンが売れない土地というのなら尚更、豊田通商が大手ハウスメーカーに何とか売ってくださいとお願いして売ってもらう立場です。
なんでハウスメーカーからキックバックをもらえるんですか？
何でも代理人を立てるときは自分でやるのが大変な時でしょ。
逆にハウスメーカーがかなりの額を豊田通商から貰ってるから新規参入があると言われればそんなこともあるのかなって思いますけど、ハウスメーカーが金払ってまで売れない土地売りたい訳ないでしょ。
これは疎いとかの問題ではなくて常識で考えればわかることだと思います。
ピースガーデンの制度を知らず損切りって言われたほうが信じそうになりましたよ 笑
426の書込みは話になりませんのでハウスメーカーには確認しませんので悪しからず。

[432: 匿名さん]

>427
住人なのに無知だね。
過去ログにも出てるし、大阪府や箕面市のHPにも出てるのに(笑)

以下記事
2010年2月19日
　大阪府が箕面市北部で開発しているニュータウン「箕面森町（しんまち）」のうち、造成を始めたばかりの第２区域（約６０ヘクタール）を受け持つ豊田通商（本社・名古屋市、東京都）が３０ヘクタール分の開発を見合わせ、同社の保有する１５ヘクタール分の無償譲渡を箕面市に申し出たことがわかった。市も府もこれを了承し、森林を保全する方向で、事業は縮小される見通しとなった。
箕面森町は山あいの３１４ヘクタールを府が区画整理事業として宅地開発。第１区域は２００７年に街開きし、１月末現在で約２４０世帯が居住している。
　開発計画は、オオタカの営巣の確認や住宅需要の低迷により０４年に大幅に縮小。府の負担を軽減するため、第２区域の開発は民間に委ねた。事業主となった豊田通商は昨年１２月に北側を着工した一方、南側の譲渡を申し入れた。
　箕面市はもともと計画縮小に反発していたが、今回の無償譲渡を「第三者による乱開発の恐れがなくなる」などとして受け入れる方針。倉田哲郎市長は朝日新聞に「自然を保全したい」と語った。府も「計画にこだわって開発を（業者に）求める状況ではない」と了承する方向。
　府によると、全体計画は０４年に５千戸から２９００戸に縮小され、最終的に６０５億円の財源不足（赤字）が見込まれる。第２区域に府費は投入されておらず、赤字拡大などの影響はないが、開発計画の甘さは議論になる可能性がある。府都市整備部は「規模の縮小について住民にきちんと説明したい」としている。（多知川節子、柳谷政人）

[437: 匿名さん]

森町の第一区域は、条件付きで売りたかったけど、殆ど売れず条件無しとなった経緯がある。この辺りが条件付きでも売れる彩都との街の魅力の差なんだろね。

[439: 匿名さん]

>>437

>条件付きでも売れる彩都との街の魅力の差

大した差じゃないよ。
どちらも完売までの道のりは長いし、その前に人口減少と家余りで、都心から離れたニュータウンというジャンルが完全終了になるから。

[440: 購入検討中さん]

彩都はかなり売れてるよ☻
エキスポあとや萱野までチャリで行けるしね

[443: 入居済み住民さん]

432
一昨日この掲示板見始めたとこですから過去ログまで見てません。
大阪府や箕面市のホームページ？普通見ないでしょ。
コピペありがとうございます。
コピペ読んでわかったことは、譲渡したのはピースガーデンの開発前ということですね。
開発前なら開発を縮小しただけで損切りとは全く別物ですね。
無知なのにイメージだけで豊田通商が損切りしたなんて勝手なことよく言えますね。
今度は箕面市からもキックバックもらってるとか言い出すのですか 笑

しかし、箕面市もよく譲渡を受け入れたもんです。
自分達が立てた開発計画がズサンだったと言ってるようなもんでしょ。
まぁこれで豊田通商も適性区画と判断し開発を進めたんでしょうから売れる勝算があるんでしょうね。

大阪府と箕面市が立てた計画がズサンだった。
だから第一区画は伸び悩んだ。
しかしスピードは遅いものの着実に埋まってきている。
第二区画は民間の豊田通商が開発区域まで見直した。
売出し時期もタイミングを見計らっている。

今後のプラス要素
大学誘致確定。
新名神インター確定。
大型スーパー確定。
梅田まで1時間以内。

マイナス要素
国循船場誘致失敗。
北急延伸微妙。
トンネル料金。

プラス要素だけ見てもゴーストタウンになるわけないでしょ。
新規ハウスメーカーも4社も参入してきましたし。
北急延伸がなく、トンネル料金が現状のままでも勝算があるということですよ。

よくわからん経済通を装った森町非難辞めてもらえますか。
住民からしたら迷惑です。

[446: 匿名さん]

>443
大分、事実誤認があるようで(笑)
まず、譲渡を申し入れたのは、ピースガーデン着工後ですよ。それと、第2区域の計画は、大阪府と箕面市が立てた訳で無いですよ。最初から民間主導です。
それと今後のプラス要因って、インターもスーパーも梅田までの時間も、開発当初からの計画でプラス要素でも何でも無いですね。唯一の変化点は大学誘致ですが、これって、市にメリットあっても、住人にプラスになる？
殆んどプラス要因が無いのを物語ってるね。

[447: 匿名さん]

>445
開発してないから損してない？
土地を無償譲渡したら思いっきり損でしょ。

[448: 匿名さん]

431
>第一区で大阪府から土地購入した大手ハウスメーカー(一次取得)が『損切り』の為に別の『新たなハウスメーカー』や、建売屋、工務店へ一括売却(損切り)し撤退したという認識の上で話しています。

ちなみに具体的にそれに該当する大手ハウスメーカーはどこですか？
私の認識では、土地を自社で持ち販売しているはトヨタホームと積水ハウスだけですが、何れも撤退などしていませんし、積水に至っては最近大阪府以外の地権者業者から土地を買い取って新たに販売開始しました。（土地所有者は積和不動産ですが）
大赤字必死で損切りするはずなのに何故そのような事をするのでしょう？

また、上記2社や大阪府が販売していた土地をいつの間にか他の工務店や建売業者が販売しているといった土地を見た事ありませんが私の認識不足なのでしょうか？
もし、そうならどこの土地がどのメーカーなり大阪府からどこの業者に売り飛ばされたのか教えて下さい。