ブリシア不動前ってどうですか？

[購入検討中さん]

ブリシア不動前についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。
　
所在地：東京都品川区西五反田五丁目497-2・四丁目497-19
交通：東急目黒線「不動前」駅徒歩4分
間取：1LDK～3LDK
面積：35.91m2～68.45m2
売主：株式会社ブリス

施工会社：柏木建設株式会社
管理会社：コミュニティワン株式会社

[52: 匿名さん]

揺れるのは嫌ですね。
でも、電車で揺れるんですか？
不動前のホームだと全然感じませんけど。

できれば不動前駅ホーム付近にお住まいの方の意見を伺いたいですね。
とりあえず、ブリシア近くにあるマンションのコミュニティーでは、
揺れによる不満等は確認できませんね。

[55: 匿名さん]

ルフォンの中古が出てるみたいだから、内覧して確認すれば？

[56: 白い古美門]

短く限られた時間で人目を気にした内覧をするだけではなく、幸いにも２か所ある歩道橋の上でじっくりとマンションの高さを想定した確認をする方がよいでしょう。防音壁の効果を体験しただけの確認レポートが以前のスレにありましたが、朝ドラヒロインばりのドジっ娘キャラや愛嬌はお茶の間では許されても、何千万円もの買い物では許されません。電車は道路騒音などが聞こえない周囲が静まった毎朝５時にも深夜の１２時半にも走ります。慎重に正しく確認すべきです。

他には、線路の位置で思い出しましたが、今もこれからも風水やそれに準じた指針は一切気にしないことも前提でしょう。北側に線路、道路が建物の南西側かつ行き止まりかつカーブの外側、異型地の異型躯体の異型間取り、北側が下がる傾斜地で周囲から見て最も底地。商業地としてよいとされる点はいくつかあっても、家族の幸せを長く育む住宅として見た場合によい点は何一つないように思います。

[57: ご近所さん]

近所の線路脇賃貸物件に居住中です。
不動前のホームは地上になり、音も小さくなります。
（山手通りの方の高架の辺りはうるさい）
当然、鉄筋コンクリートマンションでは杭も打つので
建物は揺れません（というか自宅では感じていません）

私は２ＬＤＫがなくなっていたのであきらめました。
３ＬＤＫには手が届かないので。。
総合的にはお買い得感もあり悪くない印象でした。
モデルルーム？は、かなりショボイです。

[58: 物件比較中さん]

２Ｆで坪２６０万円て安いですよね？？
リセール考えてもリスクないと思うんですが、どなたかご教授ください。

[59: 申し込みしました]

申込みしました。
他の書き込みでは「無名デベ」っていうのとか言われてますが、それを差し引いても価格に魅力を感じましたので。
営業マンさんからローンの償還表をもらって10年後15年後のローンの残りと周辺の中古物件の取引価格を比較したら、低仕様だとか無名デベってことを差し引いてもおつりがくると感じました。
ここで見栄を張って大手の高いマンションを購入しても返済がきつそうなのと、リセールになったら高仕様だとか大手分譲ということはあんまり関係ないのではと感じました。

[60: 匿名さん]

うわ、底辺デベのテンプレそのものの売り方（笑）

[61: 匿名さん]

とりあえず、風水、間違ってますよ。よくない立地は、行き止まりの道の突き当たり。で、ここは行き止まりだけど道路脇の立地。カーブの外側は確かに×だが、ここは行き止まりなのでカーブとは言わないでしょう。要は、車が突っ込む危険性があるから×とされているんですよ。余程ネガりたいんですね。

ただ、土地の形が悪いのは確か。

[62: 匿名さん]

風水より実用性だから、その話はいいよ。

[63: 匿名さん]

> 61
風水の見解として、多分間違っていなません。

ネット検索の結果を調べると、
日本での商売をやりやすくするために現代風の解釈が多いようですが、
行き止まりは悪い気の流れが淀むし、
カーブの外側は何事も定着せず、例えばお金（財運）が流れるとされます。

風水を気にされるのなら、専門家に調べてもらうとよいでしょう。

[64: 黒い古美門]

いーや、私は風水など知らん。ネットの誰だか分からん馬の骨の駄文をパクって適当に書いた。黛くん、あとで訂正よろしく。

[65: 黒い古美門]

いーや、私は風水など知らん。ネットの誰だか分からん馬の骨の駄文をパクって適当に書いた。黛くん、あとで訂正よろしく。

[66: 匿名さん]

少なくとも、行き止まりの方が交通量が少なくて環境としては良い。

[67: ビギナーさん]

あそこまで行き止まりって、やはり風水的に問題あると思います。
クレウ゛ィア、なかなか良かったですよ（笑）

[68: 匿名さん]

67は釣りだと思うが、クレヴィア押しがホント多い。あそこのスレは異様にポジさん多いし、ここにも遠征してるのか？

完璧なマンションなんてないので、何が問題で、それは妥協できるのかを考えるのがマンション選びでしょう。例えば、高速道路沿いや幹線道路沿いなんて誰が住むんだろうって考えると、駅への近さや価格の安さ等がそのデメリットを打ち消して余りあると感じる人にとっては良い場所なんだと想像できる。

ここも同様。行き止まりだが、それゆえ交通量少なく騒音・排ガスの不安は小さい。相対的に低地かもしれないが、ハザードマップ上問題なし（ちなみにクレヴィアの立地は浸水の実績があり、風水以前の問題）。無名デベ・施工だが、小規模で造りもシンプルなマンションなので、大手である必要なし（タワーマンション等の高度な建物の場合はノウハウの差が出るので超大手である必要あり）。北側はホームだが、揺れはあるが小さいという人もいれば揺れないという人もいる状況。また、音は窓を閉めれば無音に近いとのこと。それぞれの点で妥協できそうだし、それに加えて、駅まで4分という近さ、坪単価260～300という安さがある。

十分、検討に値する物件だと思います。もちろん、妥協できるポイントは人それぞれなので、ブリシアは即なしと判断する人もいるでしょう。しかし、妥協できる人もいるのです。妥協できる人にとってはかなり良い物件に写るのではないでしょうか。クレヴィアも良いマンションだと思いますが、即なしと判断する人もいるんですよ。

[69: 匿名さん]

>>58さん

単純に価格だけ見たら2階で坪260は、築10年程度の中古マンションと同じくらいの価格ですよ。

[70: 匿名さん]

そうやって他の物件を引き合いに出して、主観だけで否定するからコミカドが出てくる（笑）

[71: サラリーマンさん]

広告用に2階は安かったけど、他は
意外に安くないという印象だったけど。
電車の揺れが健康に影響しないか心配で
見送りました。
でも窮屈な場所に上手く建設するなぁと
思いました。


ちなみに伊藤忠不動前は我々は低い階を
検討してるのに免震タワーって
意味ないから、やめました。

今は、大崎で中古見てます。
中古も安くないね。。。

[72: 匿名さん]

No.51 by 匿名さん2009-12-06 06:58:52
No.46さん

>遊びに来た友人も、「悪いけど、近いから、かなりうるさいと思ってたけど、
>思ってたより、気にならないね！」と言われました。

これはNo.46さんの友人さんが、No.46さんに気を使って言ってくれたのだと思いますよ。

実際、私も沿線沿いのマンションに住んでいました。家に遊びに来た人たちも、

「日当たりが良いね」などと言ってくれていました。

二重サッシなので窓をしっかり閉めていれば、ほとんど気になりませんでしたが、
いざ引越しを決めた途端、家に招いたことのある友人達からは、

「やっぱりね～、言っちゃ悪いけど、あそこは住むところじゃないと思ってたんだ」
「それが正解だよ。窓開けられないでしょ。」
「子供にとってもそれが良いよ」

・・・などなど。私にしてみれば、沿線沿いが我慢できなくて引っ越した訳ではなかったのですが、
周囲の人には勝手にそう解釈されていました。

たしかに、閑静な環境に引っ越してみると、沿線沿いのマンション住民が気の毒に
感じられます。あの住環境になれてしまうのは恐ろしいことですね。

線路沿いの物件に住んでいる友人には、口が裂けても言えませんが。

駅から遠いところに住んだことはありませんが、どちらがチャレンジング
かといえば、大多数の方が「線路沿いの物件」をチャレンジングと考えるでしょうね。

[73: 匿名さん]

線路脇や駅脇が原因の音や振動も懸念ですが、
あとは架線には1500Vの高圧電流が流れていて、
いわゆる高圧送電線の間近に住むのに近いのも懸念です。

強い電磁波による特に幼児の健康被害との関連性は未だ科学的証明がなされていませんので、
気にしない人も多いでしょう。

[74: 購入検討中さん]

ここ、検討スレなんだから、前向きに考えるのは当たり前。
ネガは大いに結構だが、不当に否定するのは違うでしょう。

>>72さん
線路沿いにお住まいになられたことがあるようですが、何線でしたでしょうか？
目黒線は、特に不動前付近は乗ってても振動がなく、JRと比べて格段に静かでしたので。

[75: 匿名さん]

もし気になるんなら、線路と反対側の部屋にすれば？

[76: 匿名さん]

> 単純に価格だけ見たら2階で坪260は、築10年程度の中古マンションと同じくらいの価格ですよ。

これ、具体的にどの物件のこと？

[77: 匿名さん]

>そうやって他の物件を引き合いに出して、主観だけで否定するからコミカドが出てくる（笑）

68はきわめて客観的に論を進めてあり、他物件を否定などしていない。

コミカドは主観の塊で、他物件（ここ）を否定してるけどね。

[79: 匿名さん]

>>76さん

物件名は不明。中古物件の成約実績なので。
坪260＝平米78万程度の成約実績みると築10年前後が多い。
ちなみに築5年だと280～300程度。

これで確認できるよ
http://www.contract.reins.or.jp/search/displayAreaConditionBLogic.do

[80: 匿名さん]

>79
それ、ほとんどか全てが山手通り沿いか似た条件の物件だったりしませんか？
該当する竣工年と坪単価では、こちら側の供給は皆無なので。

ちなみに山手通り近くは、
目黒駅や五反田駅の徒歩物件扱いにもなるので。

[81: 白い古美門]

ノンブランドデベと大手はどこが違うのか。立地条件の圧倒的な差に尽きる。マイナー駅物件も人気駅に比べれば安いがエリア内で比較すれば必ずしも安いとは限らない。ノンブランドは大手対抗で価格の優位性を打ち出すが現実は難しく結果を見ると割安にはなっていない。

安くならない要因はスケールメリットを得られないため。建築コストを抑えるには一定の規模が必要で１００戸以上のスケールが欲しいがノンブランドにはそのような土地を取得できない。ノンブランドは資金力や情報収集力で大手に劣り取得できるのは大手が敬遠したワケありの土地ばかり。そしてすべて変形敷地で変形敷地の建物は変形し建築コストは高くなる。仕様の良さやデザインセンスで大手の上を行くことが残された道。

ノンブランドはそれでも価格優位性を示すしかなく坪単価比較にこだわり頼るが面積には柱の分が大いに加算されている。一方で面積に算入されないバルコニーや共有部分の面積は総じて貧相で持ち分として見ても割安とは言えなくなる。ノンブランドに限らず小規模はランニングコストにも注意だ。建物の基礎構造はしっかり必要だから固都税は割高。規模が小さいので共有施設がなくても管理費が高い。大規模修繕の戸当たり負担も重い。

ノンブランドの大半が「見送られるべき物件」なのが実態。理由は簡単で立地条件が良くないから。マンションの価値はふたつの側面がある。資産価値と利用価値。不人気駅や駅遠や線路沿いに幹線通り沿いなど立地条件が悪い物件は資産性においてはバツが付く。しかし利用価値は利用する人によって異なる。「バス便でも構わない、環境が良ければ」「線路沿いでも気にならない、防音策がしっかりしていれば」「寝るだけだから北向きでも構わない、便利でさえあれば」など人それぞれの価値観がある。

利用価値に重きを置くと「ワケあり物件」が「自分だけの掘り出し物」になる。だがしかしそれは中古選びで使うべきアービトラージであり新築で使えるものではない。妥協という言葉を使う契約者は資産価値と利用価値とをおそらく混同している。

[82: 匿名さん]

概ねおっしゃる通りだと思います。しかしながら、最も重要なポイントは、資産価値が高いかどうかではなく、適切かどうかだと思います。

最近のマンションだと、大手デベでも立地がいいとはお世辞にも言えません。土地がないので仕方がないのでしょうが、幹線道路沿いとか、駅からアップダウンがあって徒歩7分程度とか、50戸以下の小規模とか、ハザードマップで浸水実績ありとか、液状化の可能性ありとか。立地の微妙さを高めの仕様で誤魔化している感じがしてなりません。

そして、いくら大手で資産価値が高くても、適正価格以上で買っては意味がないでしょう。我々消費者が気にするのは価格の下落率です。恐らく、ブリシアは変形立地のため建設費がかさみ割高との結論なのでしょうが、建物の形を見た上でのご意見でしょうか。建物の形は、長方形でこそありませんが、どこにでもある賃貸アパートみたいなシンプルなものですよ。これでも建築コストが膨らんでしまうのでしょうか。

あとは、利用価値について。同じ価格で線路沿い物件とそうではない物件があった場合は、誰も線路沿いなんて選びません。しかし、線路沿い物件の方が1000万安かった場合はどうでしょうか。買っても良いという人が出てきても不思議じゃないですよね。

[83: 匿名さん]

学校が近いけど、うるさくないのかな？

[84: 匿名さん]

確かに、資産価値が低くても初めからそれを織り込んだ価格であれば問題なさそうですね。

[85: 匿名さん]

確かにここに出ている中古の坪単価は、山手通り沿いの中規模以上の物件ばかりのようですねぇ。
山手線駅徒歩物件になり、眺望も期待の中高層も多いから、坪単価も安定しているでしょう。
もちろん、高台側も十分に安定していると思いますが、低地の低層だとどうでしょう？

[86: 匿名さん]

とりあえず、ブリシアの正面にある築14年のジェイパーク不動前参番館の中古販売価格事例が、ある住宅情報サイトで見れます。2013年の事例は4LDKしかないため、4LDKプレミアムが乗っているかもしれませんが、坪260万程度となっています。これ以外は2008年の事例しかありません。2008年は坪170万程度と落ち込んでいますが、リーマンショック直後ということで参考外、もしくは最悪のケースでこれくらいということなのでしょう。

[87: 匿名さん]

低地でもハザードマップでは浸水実績・予測ともに懸念なしなので、そこまで気にしなくていいのでは。
低層についても、この辺は実質的な高さ制限があり周辺マンションも低層なので、気にしなくていいのでは。

[88: 匿名さん]

洪水ハザードマップではここより高台で浸水実績があって、予測もあるから、たまたま空白ではあるけど実際は安心できる場所には思えなくない？
坪単価もそれは高過ぎ。南西最上階リノベ済ルーバル付きとかの特殊部屋じゃない？

しかしみんな、なんでも検索だけで全能感にひたっていて面白いね。

[89: 購入検討中さん]

ここより高台に浸水実績なんてありますか？
実績があるのは、第四日野小学校の低地側から目黒川にかけてのみに見えます。

ブリシアは高台からやや下るので不安はありますが、
ハザードマップで実績があるところよりはマシですよね。

[90: 匿名さん]

みんなブリシアに対して厳しいね。クレヴィアタワーなんてハザードマップで浸水の実績があって、予想も1m超なのに、スレで全然問題視されていないのに。

[91: 匿名さん]

最近はオープンハウスや一建設などのマイナーデベ物件が好調だね。
ここも同類といっていいかな。仕様、共用設備（駐車場なども含め）などを抑えて安く売る。
バブルを知らない世代にはこういう物件はアピールするようだ。

一方で財閥系など大手デベによる大規模物件も、高額にもかかわらずきわめて好調。
大崎もすんあり売れるのではないだろうか。

一番苦戦してるのは中堅デベによるハンパに高い物件だろうか。
時代は二極化の様相を呈しているようだ。

[92: 遠征]

そうクレヴィアは過去に浸水実績があり、幹線道路沿いなので資産価値は低い。
一方、甚大な浸水被害の後にクレヴィアの直近に荏原調整池が造成され、
その後の被害はなく今後の可能性も低い（調整池の地下空間は本当に広大）。
山手通りは来年度の中央環状品川線の開通で交通量が大きく減り、
歩道の空間も従来のイメージと大きく変わる可能性が高い。

つまり、今の時点が資産価値の観点では疑義銘柄みたいな存在で最低、
これで将来荏原調整池が評価されて浸水予想が解かれたり、
整備後の山手通りの評価が上向くことによる資産価値が上がる可能性だけがある。

個人的には、過去にない頻度で目黒川の増水警報が発令され、
目の前では大量の重機で工事中という最悪のボロ株状態なのに、
よくも好調に売れたものだと思っている。自分も買ったけど。

（目黒駅の再開発による影響もあるといいけど、期待薄かなー）

ブリシアは土地条件図を見てもなぜかここだけ盛土ではなく良好。
穴場みたいな土地のはずだけど、大手が手を出さなかったのはやはり気になる。
また、資産価値が今より上がる要素がないのはリセールでは懸念。
ただ、浸水実績や予測がないのはとてもいいことで、
地下住戸は気にするとしても、それ以外は大丈夫そう。

[93: 匿名さん]

過去や実績に沿った前例主義の判断をするだけの人か、
過去や実績から将来の予測を導きリスクをとった投資ができる人かの違いですね。

[94: ご近所さん]

完売間近らしいです。

[95: 匿名さん]

大手が手を出さなかったのは、最大でも22戸しか建てられないという容積率や高さ制限があるからではないでしょうか。要は、儲からないので手を出さなかった。図体が大きく、人件費等の固定費が高い大手だと、採算を取ろうとすると価格が高くなってしまい、競争力のない物件になってしまいそうですから。一般的に、大手デベとマイナーデベで10～20%の価格差があるみたいですので、ブリシアの価格帯がクレヴィアと同じになってしまうとすると、それは流石に売れないでしょうと。

ブリシアは、広告費やモデルルームにともなう費用を大きく抑えていることに加えて、人件費や会場費も私の知る範囲では最低水準です。マイナー売主がこれだけコストカットしてますから、大手で利益を出すのは難しそうですし、リスクを取って事業化する程のリターンは得られないでしょう。

[96: 匿名さん]

なぜ実績に基づいて判断した人と予想した人で優劣をつける。専門家の意見ならまだしも、「素人が希望的観測をしただけ」とも取れる予想。それは優劣ではなく、好みの問題でしょう。あるいは、投資家のリスク選好度の問題。

また、そういった既に計画されている将来のポジティブ材料は、すでにプライスインされていませんか。誰でも、良くなりそうと想像できそうですし。もし想像でしかないことが既にプライスインされていたら最悪です。想像通りに事が運んで今の価格ということなので、今後は下落リスクしかありませんから。

私にはそれを判断する目がないので、プライスインされているかどうかはわかりませんが、そういう可能性もあるということで。

[98: 黒い古美門]

契約者さんも実はもう気づいているんじゃないかー。全力では物件選びをしていなかったことを。ネットでズワイガニ食べ放題付きバスツアーを見つけるのと分譲マンションを探すことの区別がついていなかったことを。

[99: 匿名さん]

>>92の遠征さん

私は、ジオ、オーベル、グランスイト、リビオをみて、その後、こことクレヴィアみて、私もクレヴィアにしようと思ってます。
クレヴィアの板へ戻りましょうか。

[100: 購入検討中さん]

私は、妻がクレヴィアとグランスイートはどうしても嫌だと言うので、とりあえずここを検討してみます。