ブリシア不動前ってどうですか？

[購入検討中さん]

ブリシア不動前についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。
　
所在地：東京都品川区西五反田五丁目497-2・四丁目497-19
交通：東急目黒線「不動前」駅徒歩4分
間取：1LDK～3LDK
面積：35.91m2～68.45m2
売主：株式会社ブリス

施工会社：柏木建設株式会社
管理会社：コミュニティワン株式会社

[151: 匿名さん]

150は全く内容ないね。

[152: 匿名さん]

ちなみにクレヴィアが湿式壁なのは構造上当然。そうでないと剛性が確保できない。

[153: ビギナーさん]

プロが試算した家賃を否定するのはやり過ぎ
坪1.2万だって不動前物件では最高値クラスなんだから

[154: 匿名さん]

> 相変わらず幼稚園児並の解釈見せられて眩暈がするだけだか、不動前駅近でも線路沿いは３階南向き角部屋分譲で坪８１００円という事実に目をつぶるなー、朝ドラめー。

一番割安な部屋だけを出してくるあたり、器の小ささが見られますね。
他の部屋では坪1万の部屋もあります。
http://archive.homes.co.jp/estate_master/112025/

マイキャッスル不動前Ⅱ
http://www.top-est.com/id/322891
築18年で線路沿いブリシアよりも駅から遠い物件で坪1万。

ブリシアは少なくとも坪1万では貸せるでしょ。

[155: 黒い古美門]

手足が生えるどころか、タマゴに戻ったな、おたまじゃくし！　坪賃料は諸経費を含めるか否かで変わる。表面こそが正義なのだ！　マイキャッスル不動前２徒歩４分募集賃料１５万円管理費等０円６階２ＬＤＫ５０．３２平米角部屋は築年と規模から管理費と修繕積立金は２万円が相場と推定されるものでこれらをさっぴくことで実質は１３万円！　５０．３２平米の面積から算出される坪賃料は１万円ではなく８５４０円だ。

８５４０円！　しかもマイキャッスル不動前２は駅舎から離れ線路は地下に潜って前建てなし眺望良好の角部屋でここが勝る要素などただの１つもなく、ジェイパーク参番館に至っては明らかな他物件混入を取り除いて坪賃料の平均くらいとりたまえ。このスレは現実から目を逸らして夢を探す場所ではない。そんなものを見つけたいなら、インドのガンジス川か下北沢の三流劇団に入りたまえ。では～！パカラッパカラッパカラッパカラッポッカポッカポッカポッカブルルゥ～～♪

[156: 主婦さん]

準工業地域って気にしなくていいですか？

[157: 匿名さん]

そういう定義であれば築18年で表面で坪0.85万ということでいいです。新築から築10年までは、平均して坪0.88万ということでもいいですよね。2LDK17坪で5000万という物件を想定し、ブリシアに10年間住んで売却することを考えると、月の賃貸料は17坪で表面15万、10年で1800万となり、固定資産税が年15万として10年で150万。

結局、10年後、売却手数料3%で売却するとすると、(5000万－1800万＋150万)*1.03＝3450万、つまり坪203万で売却できれば損失なしということですよね。いくらブリシアとはいえ、不動前駅徒歩4分なので坪203万では売れると思うのですが、いかがでしょうか。

[158: ご近所さん]

ブリシアで買いと言えるのは2階以上で坪260～280万の住戸

[159: 匿名さん]

坪単価の計算を何のためにやっているのか分からないが、
城南らしく表面5%の確保が取引金額の目安であれば、

15万円で貸せる部屋は3600万円、
20万円で貸せる部屋は4800万円、
25万円で貸せる部屋は6000万円で買い手がいる「だろう」という話。

クレヴィアのポスティングによると、
リヴの査定額22万円で貸せる部屋を4038万円で売っているとのこと。
この業者査定で表面6.54%。

伊藤忠の気前がいいか、リヴが強気過ぎるか、どちらか。
疑いは必要だが、資産価値を考える上では重要な指標でもある。

[160: 匿名さん]

そんな目黒価格の不動前物件、誰が借りるんだ？
賃貸こそ立地がすべて。

将来的に、もしその価格で貸せるときが来たら、
クレヴィアだけでなく他の物件の賃料も上がっているはず。

[161: 匿名さん]

レジディアとパラッシオに賃貸で住んでたものです。
いずれもそのマンションの高層階で、坪レジ：13.1千円、パラ：12.5千円程度でした。
両方ともに幹線道路沿いなので、クレヴィアもこんな程度では。賃貸入居者は免震とかあまり付加価値ないでしょ。

ここ、ブリシアの板なので、クレヴィアの方にコピーしておきます。

[162: 周辺住民さん]

普通に考えるとそんな感じですね。
私は目黒が予算オーバーだったので不動前で1LDKを借りていますが、
不動前の物件が目黒と同水準の価格だったら、間違いなく目黒で借ります。

しかし、不動前も決して安くはない（1LDK、築8年、諸費用込で月18万）ので、
マンションを買って賃貸に出すと、どの物件でも儲かりそうな気がします。

[163: 契約済みさん]

迷いましたが、ついに契約しました。線路沿いという点は気にはなりましたが、線路に一番近い住戸ではないですし、何より駅に近く、大通りに出ることなく生活できる環境の良さが決め手でした。隣の高架橋を渡るとすぐ公園なので、子供のエネルギーを発散させてあげれそうなところも良く、住民の方にご迷惑をおかけすることも最小限に抑えられるのではないかと思いました。ここは価格の安さに目が行きがちですが、環境の良さもなかなかのものですよ。また、仕様は低かったですが、新品なのでそれほど気にならなかったです。

[164: 契約済みさん]

ご契約お疲れ様です。私も住環境はよさそうだと思いました。
いくつか不安なところはありますが、10件近く見た新築物件の中では、
個人的に一番バランスがよかったです。

私が重視した点は、駅近、坂があっても緩やか、スーパーが近い、
公園が近い、大きな通りや高速道路に面していない、周囲が住宅で埋まっている、
部屋の大きさが最低でも5畳、車の交通量が少ない一方で人通りはある、嫌悪施設がないなどです。

また、価格は安いんだけど駅から遠い物件は避けた方がいいと思いますが、
ここは駅に近くて安いので、今後も一定の需要はありそうだと思いました。

[165: 匿名さん]

いつの間にか1期は完売したんですね

[166: 社宅住まいさん]

グランスイート不動前と比較してるんですかね？
あちらのこのコーナーにブリシアの事も書いてありましたよ。

[167: 匿名さん]

こことグランスイートで悩む人は少ないでしょうね。
タイプが正反対だと思います。
駅近、低価格、車の交通量少だが、その代償に低仕様、ホーム沿い、小規模のブリシアと、
仕様や地形は素晴らしいが、駅遠、斎場近、交通量中のグランスイート。

利便性重視ならブリシア、建物重視ならグランスイートといったところでしょうか。

[169: 匿名さん]

墓場ってなんですか？

[171: 匿名さん]

いや、墓場とマンションの関係はなんですか？と言いたかったのです

[172: 賃貸住まいさん]

住宅の検討は、値段から入ると後悔することあるから
慎重にね。
一度グランスイートを見学したらいい。

しかし完成が随分先なのに既に販売するのは、
中小デベロッパーでは珍しいね。

[173: 匿名さん]

値段から入ると後悔することがあるのは同意ですが、それがここに当てはまるのか、よくわからないですね。プロの方曰く、マンション選びのチェックポイントとして、駅からの距離、買い物環境、道路、隣の土地、公園、学区、ハザードマップが挙げられ、建物仕様や内装仕様は重視されないとのことですが、ブリシアは概ねクリアしていると思います（隣の土地がホームという点は×でしょうね）。むしろ、グランスイートの方が、駅から遠く、建物仕様や内装仕様に重きを置いた物件なので、危険な香りがするのですが。

もちろん不安な点もあります。小規模、無名デベ・施工という点。これを判断するのは素人では難しいですよね。

[174: 賃貸住まいさん]

住宅の検討は、値段から入ると後悔することあるから
慎重にね。
一度グランスイートを見学したらいい。

しかし完成が随分先なのに既に販売するのは、
中小デベロッパーでは珍しいね。

[175: 匿名さん]

欧米では中央銀行の量的緩和を背景にバブルが懸念される程株高が進行しており、
アメリカの量的緩和は、近い将来、終了することが見込まれています。
中国もいよいよ成長減速が顕在化しつつあり、アメリカの量的緩和終了後は、
世界中に流れたチープマネーが逆流し、新興国経済も低迷するかもしれません。

そんな中、日本では消費税が増税されます。
消費税が10%になっている頃には不況になっている可能性が相応にあります。

こんな環境下でマンションを買うんですから、価格を中心に考えることは正解かと思われます。
特に山手線外の物件ですから、値上がりの可能性も低く、割高物件なんて買っていられません。
最低でも、「駅遠、スーパー遠、周辺に嫌悪施設あり、ハザードマップで懸念あり、
周辺の中古価格と比較して割高感あり」の物件は避けたいところ。

最悪のケースは、給与が下がってローンの支払いに窮することです。
自分の給与が下がっているときは、他の人も下がっているはず。
都心の超高級物件でない限り、投げ売り状態になるのは容易に想像できます。

[176: 匿名さん]

グランスイートは駅から遠い時点で検討から外しています

[177: 契約済みさん]

順調に売れているようで安心しました

[178: 検討中の奥さま]

管理は東急コミュニティー？

[179: 匿名さん]

管理は東急ですね。
コミュニティワンが東急コミュニティに買収されたみたいです。

[180: ご近所さん]

倒産した日本綜合地所が発祥なんだよね？
管理は東急じゃないんじゃない？

[181: 匿名さん]

売り主から東急って説明されましたよ

[182: 匿名さん]

低仕様？うけるｗ
お前らの家よりはずっと上だわｗ

[183: マンコミュファンさん]

少しは揺れるんじゃないの？
低振動っていうかな。

[184: 匿名さん]

電車に乗ってても不動前のホーム付近ではほとんど揺れないので揺れなさそうではありますが、結局地盤次第ですからね。地盤が緩いと交通量の多い道路沿いでも揺れますし、タワマンの高層階も強風で揺れますので、ある程度の揺れ仕方がないと思いますね。ただ、ここは私鉄沿いなので、少なくとも寝るときは大丈夫でしょう。

[186: 匿名さん]

低振動とか低周波って、変電所とかマンションに設置される高圧受電設備とかで発生するのであって、少し揺れるというのとは全然意味が違いますよ。

[187: 物件比較中さん]

でも、グランスイートみたいにそういう心配無い方が
無難は無難ですね。不動前で選ぶならどこがいいのか？

[188: 匿名さん]

ブリシアの懸念要素は、ホーム沿い、路地裏で下って行き止まりという立地、低仕様ということかと思いますが、それぞれがネガティブ要素として顕在化しない可能性があると思っています。

ホーム沿い：ホームはマンションの一階の高さで防音壁や天井で囲まれているため音の心配は無さそう。振動については、各停はホームで止まるので心配無用。急行もホームを減速通過するため懸念は小さい。また、マンションの地盤についても、盛り土ではないのでしっかりしていると思います。
路地裏：とりあえずハザードマップ上の懸念なし。また、うるさい車、バイク、人がマンションの前を通ることがないので静かというメリットも。
低仕様：少なくとも賃貸よりはずっとマシなので、賃貸からの住み替えならば全く気にならないでしょう。ただし、すでに高仕様の分譲マンションに住んでる人は耐えられないと思います。

買い手によって一番のマンションは違うので、駅近という条件だけは譲らず、たくさんのマンションを見て自分が一番だと思う物件を買うのが良いと思います。

[189: 匿名さん]

グランスイートは嫌悪施設に近く駅から遠いという確定したマイナス材料があるが、それを無難というのかどうなのか

[190: 契約済みさん]

ここは内装や間取りを自由に変更できるのも良いですよね。
コスト気にせず思いっきり理想の部屋を作ろうと考えており、相談会が楽しみです。

[191: 契約済みさん]

好みの内装にできるのは楽しみですよね。
ローンは無理せず30代のうちに完済できそうだし、
不動前駅近の資産ができて満足。

[192: 匿名さん]

振動計使ってマンション脇にある歩道橋みたいなところで振動を測定してみましたが、急行が通過しても微動だにせず。各駅停車はホームのアナウンスがなければ気づかないくらい。騒音も山手通りとは比較にならないほど静かでした。ホーム脇というのが強力で、駅から離れたところは各駅停車でもそこそこうるさかったですね。振動も騒音も懸念なしとなると、あとはデベが大手ではないという点を受け入れられるかどうか。

[193: 匿名さん]

計測に使用された振動計のモデル名と計測方法を教えてください

[194: 匿名さん]

気になるなら、ご自身でお計り下さい。

[195: 匿名さん]

本当は測っていないでしょ？

[196: 匿名さん]

この手の話は、結局は自分で確認しないと信じられないでしょ？

[197: 匿名さん]

一理ありますね。機器と具体的な計測地点、計測時間帯を教えてください。私も計測してみます。

[198: 匿名さん]

私は192ではありませんので192さんのレスポンスを待ちましょう。

[199: ご近所さん]

まだかなぁ～

ドキドキします。

[200: 匿名さん]

型番VM-52で、測定方法は歩道橋みたいなものの上のマンション側で床にピックアップを設置した感じですね。休日の夕方6時頃から1時間程度測定しました。仕事が忙しく、平日は時間が取れないので、測定していただけるのなら助かります。

[201: ご近所さん]

これで線路脇で振動がするとか言ってた人は
反論出来ないでしょう！

さぁ、前向きな話題で盛り上がりましょうよ、

[202: ご近所さん]

現地に足を運んだことある人なら、ここは静かな環境だとわかるはず。
測定して振動しないって聞いても、やっぱり揺れないよねって感じ。

[203: 住まいに詳しい人]

でも、沢山マンションある中で
あえて線路脇マンション選ばなくともいいのでは？

[204: 匿名さん]

その通りなんですけど、最近は土地がなくて新築となれば何かミソが付くんですよね。不動前だけでも、山手通り沿い、高速沿い、斎場至近、駅から遠いなどなど。空気がキレイな分、幹線道路沿いより線路脇を選好する人も多いのでは。

[205: 匿名さん]

検証する人、揺れないって結論になっても報告してくださいね

[206: 社宅住まいさん]

やっぱりみんなと同じで
色々と不安をかかえながらの生活は難しいかな。
主人は音や揺れに敏感なので。

[207: 契約済みさん]

無理して買うものじゃないですので、賢明なご判断だと思います。
私は10件以上のマンションを検討してここが一番だと判断したのでここにしました。
住むのが楽しみです。

[208: 匿名さん]

実際に計測しても揺れないとの結果なのに、それでも不安なら無理だろうね。

[209: 匿名さん]

狭すぎ。
単身しか住めないね。

[210: 匿名さん]

1LDKですか？

[211: 不動産購入勉強中さん]

広いのもありましたよ。
駅近くて立地はいいかな。

[212: ご近所さん]

ブリシア敷地前で振動の測定をしてきましたが、通り沿いのマンションより揺れが小さいことが判りました。我がマンションの敷地前で乗用車通過時に最大55デシベル程度まで計測した測定器を用いて測定したところ、ブリシアでは急行通過時に瞬間的に最大50デシベル程度となりました。ちなみに各駅停車通過時は瞬間最大43デシベル程度。当然、我がマンションでは乗用車が通過したくらいでは揺れを感じませんので、ブリシアも電車では揺れを感じないと言えますね。

[213: 契約済みさん]

そうでしょうね。現地に行くと測定するまでもなくわかります。

[214: 匿名さん]

線路脇は、線路脇。

[215: 不動産購入勉強中さん]

確かに、あえて線路脇の行き止まりの人目につかないマンション
選ばなくても、クレウ゛ィアやグランスイートなど、
他にもありますでしょ？

[216: 匿名さん]

不動前の高台側で駅に近い物件は今後しばらく出ない気がします。クレヴィアの土地は谷底低地に分類され、しかも山手通り沿い且つ信号前のためアイドリングや排ガスにも悩まされそう。高速の出入口もできるようですし、仕様で誤魔化されますが、どちらかというとクレヴィアの方が住む場所には向いていないと思いますよ。建物だけなら断然クレヴィアなんですがね。グランスイートは駅から遠く、嫌悪施設至近ですからね。かなり人を選ぶ物件かと。

[217: 匿名さん]

こんなクズ仕様な物件買う必要ないよ。
資産性とかリセールとかいうけど、結局自分が住むんでしょ。
なら、もうちょっといいモノを買えばいいと思う。
夢がないよね。。。

[218: 匿名さん]

>>216
216さんは世界が狭いんですよ。
世の中には住居に重きを置いてリセール価値の損得感情以外の価値観で住宅を決める人もいればそうじゃない人もいるってことです。
絶対的に得だ損だって判断はその人自身にしか基本的にはできないんですよ。

[219: 匿名さん]

立地より仕様を重視する人って結構いるんですね。「現役・三井不動産グループ社員が書いた！ダメマンションを買ってはいけない」という本がありますが、最も重視すべきは立地（安全性や利便性）。安全性はハザードマップや地歴で確認。一方で、あまり重視すべきではないことは内装や設備と言っておられます。

[220: ご近所さん]

うーん、でもあの立地っていいの？
環境面からすると、どうなのかな？

[221: ビギナーさん]

管理会社の評判イマイチなんですね。

[222: 匿名さん]

コミュニティーワンは良かったみたいですが、東急がイマイチみたいですね

[223: 匿名さん]

立地はよくないでしょ。
買っちゃった人が必死なだけで、線路脇、駅ホーム脇、高台ではなく坂道を登って下る一番嫌がられる経路だし。
それでも安ければいいかと消極的に選ぶべき物件。

[224: 匿名さん]

単純に、駅近で標高15mあるし、ハザードマップでも問題ないので、まずまずの場所じゃないですか。ホーム脇というのはマイナスですが、山手通りや高速脇よりはマシかと。

結局は、その立地条件がきちんと価格に反映されてるかどうか。最悪なのは、立地が悪いのに高い物件。

[225: 匿名さん]

不動前の駅近、高台側で、この価格はもう出ないよ。同じく駅脇のルフォンは仕様が高いとはいえ、ここより2割近く高い。仕様面も賃貸なんかよりは良いので、住んで不満を感じることはないでしょ。高級分譲マンションからの住み替えを考えてる方には耐えられないかもしれませんが。

[226: 周辺住民さん]

賃貸なんかよりいいって・・・


そこまで諦めて買いたくないかな。。。

[227: 匿名さん]

利便性が高く静かな立地で、仕様も価格も控えめっていう物件を探している私には非常に魅力的に映ります。私にとっては過剰な仕様のマンションばかりで、ここみたいなマンション探すの大変なんですよね。2LDKが完売していたので諦めようと思いますが、結構早いタイミングで売れちゃったみたいですよ。

[228: 検討中の奥さま]

生活水準はなかなか下げられないって言いますよね。
築3年の賃貸の仕様に満足できる感覚で良かった。
どの分譲でも満足できそうですから。

[229: 検討中の奥さま]

連投すみません。
一生同じマンションに住むわけじゃないですし、
住み替えの度に仕様を上げていけばいいと思っています。

[230: サラリーマンさん]

確かにね。

私は、電車の揺れと騒音が
どうしても気になってしまい、
グランスイートにしました。

[231: 検討中の奥さま]

クレヴィアの販売を待っていたのですが、期待外れでしたので、
不動前の新築情勢が一気に混沌としましたよね。
ブリシアの敷地の揺れを測定しても揺れていないようですが、
そう言われても気になるのでしたら仕方がないですね。

[232: 匿名さん]

それぞれのライフステージに合った物件を選ぶのがいいと思います。私は結婚を機にマンション購入を検討したクチですが、共働きのため、利便性が最重要でした。次に、子供が産まれ、ベビーカーを押して歩くことを想像すると、大通り沿いは嫌だということで比較的静かなブリシアに決めました。揺れについては専門家に相談して懸念なしの評価をいただきました。金銭面にはまだ余裕はありますので、子供が小学校に入学する頃に、その時のベストな場所に引っ越す予定です。

[233: 匿名]

1LDK、ルーバル付きだからといってあの値段はどうなのでしょうね？価値あるのかな？

[234: 匿名さん]

おいくらか存じませんが、ルーフバルコニーの価値の定量化は難しいですね。そういう住戸はなかなかありませんし、一度住むと離れられないと聞きますので、好きな人は中住戸の1.5割増でも買うんじゃないでしょうか。

[235: 匿名]

37平米で4000万越え。1.5倍でもという人であればって事ですかね。

[236: 匿名さん]

37平米なら4000万以下じゃないと割安感ないですね。
さすがに高いので、値引き交渉できるんじゃないでしょうか。

[237: 物件比較中さん]

不動前近隣住民ですが、チラシがよくポスティングされています。チラシにはいろいろな間取りが紹介されているのでまだ大分売れ残っているのですかね？

[238: 匿名さん]

1ヵ月位前に3LDKが2種類の間取りで1戸ずつ残っていましたね。
1LDKも何戸か残っていましたが、ハッキリとは覚えていません。

[239: 匿名さん]

東京カンテイさんにブリシアネタにされてましたね、、

[240: 購入検討中さん]

http://sanoji1416.jugem.jp/?search=%A5%D6%A5%EA%A5%B7%A5%A2

駅近で静かな住環境というのは最近の不動前物件にはない魅力ですね。

[241: 匿名さん]

以前、マイキャッスル不動前2のネタがありましたが、現場に行くと、ブリシアの方が断然静かでしたよ。確かにマイキャッスルの前は電車は地下に潜りますが、電車のスピードが速い分うるさかったです。築年数、駅からの距離を考えると間違いなくこちらの方が高く貸せるでしょうから、いざというときにも坪1万で貸せるのは魅力的ですね。

[242: 働くママさん]

クレウ゛ィアよりは良いけど、
どうせなら線路沿いじゃない方がいいと思う。
騒音に対する考え方は個人差激しいし、感じ方は各々で違いますし。
線路沿いとか大通り沿いとかのマンション販売が続きますね。

[243: 匿名さん]

三菱の施工ミスは衝撃的ですね。
ブリシアは大丈夫なんでしょうか。。。

[244: 匿名さん]

仰るとおり線路沿いじゃない方がベターですが、賃貸も含めて不動前の高台側の駅近物件って出物がかなり少ないんですよね。今でも駅徒歩5分以内の賃貸は、ほぼ空きがない状況。そんな中、線路沿いですが、その中でも最も騒音や振動が小さいホーム脇の立地ですので、悪くはないかなという印象を持っています。

三菱の件は衝撃でしたね。素人レベルのミスを第三者のチェックで発見できなかったとすると、もう避けようがないですよね。ただ、ブリシアを手掛けるデベ・施工が同様のミスすると一発で倒産だと思いますので、殿様スーゼネとは気合の入り方が違うのではと思います。

[245: 匿名さん]

山手通り沿いのクレヴィア、斎場近くのグランスイートと比較したら駅距離も含めてブリシアが一番良いとは思います。しかしどうにもこの買いたいと思わせなさはなんなんでしょうね。物件が出来るとまた違うのかもしれませんが、

[246: 匿名さん]

設備・仕様の豪華さや立地のプレミアム感なく、「この環境でこの価格なら」というのが決め手になる感じですからね。ただ、角部屋率高く、共用廊下に窓がない間取りは独立性が高くて好感が持てますし、また、収納を増やしたり、壁の位置を変えたりといった間取りの変更ができる点も良いと思いました。

[247: 検討者]

もう、残り1戸みたいです。３ＬＤＫの角部屋のみと言われました。やっぱり早いですね。安かったからですかね。

[248: 匿名さん]

もう残り1戸なんですか。それは予想外。立地は最近の中（クレヴィアやグランスイート）では一番ですし、3LDKと2LDKはすべて角部屋、価格は築浅中古以下というバランスの良さが受けたのかな。唯一の不安点である線路沿いも、ホーム沿いのため、減速区間＆ホームの建物のおかげで静かで揺れもなさそうですしね。仕様面で受け入れがたい人もいると思いますが、この価格帯を買う層は大方満足できるのでは。

[249: 匿名さん]

完売！

[250: 匿名さん]

年末見に行った者ですが、その時は結構残ってたのですけどね。1LDKも完売だとしたら立派だと思います。