ブリシア不動前ってどうですか？
| No.151 |
by 匿名さん 2013-11-09 00:30:32
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150は全く内容ないね。
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| No.152 |
ちなみにクレヴィアが湿式壁なのは構造上当然。そうでないと剛性が確保できない。
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| No.153 |
プロが試算した家賃を否定するのはやり過ぎ
坪1.2万だって不動前物件では最高値クラスなんだから |
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| No.154 |
> 相変わらず幼稚園児並の解釈見せられて眩暈がするだけだか、不動前駅近でも線路沿いは３階南向き角部屋分譲で坪８１００円という事実に目をつぶるなー、朝ドラめー。
一番割安な部屋だけを出してくるあたり、器の小ささが見られますね。 他の部屋では坪1万の部屋もあります。 http://archive.homes.co.jp/estate_master/112025/ マイキャッスル不動前Ⅱ http://www.top-est.com/id/322891 築18年で線路沿いブリシアよりも駅から遠い物件で坪1万。 ブリシアは少なくとも坪1万では貸せるでしょ。 |
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| No.155 |
手足が生えるどころか、タマゴに戻ったな、おたまじゃくし！ 坪賃料は諸経費を含めるか否かで変わる。表面こそが正義なのだ！ マイキャッスル不動前２徒歩４分募集賃料１５万円管理費等０円６階２ＬＤＫ５０．３２平米角部屋は築年と規模から管理費と修繕積立金は２万円が相場と推定されるものでこれらをさっぴくことで実質は１３万円！ ５０．３２平米の面積から算出される坪賃料は１万円ではなく８５４０円だ。
８５４０円！ しかもマイキャッスル不動前２は駅舎から離れ線路は地下に潜って前建てなし眺望良好の角部屋でここが勝る要素などただの１つもなく、ジェイパーク参番館に至っては明らかな他物件混入を取り除いて坪賃料の平均くらいとりたまえ。このスレは現実から目を逸らして夢を探す場所ではない。そんなものを見つけたいなら、インドのガンジス川か下北沢の三流劇団に入りたまえ。では～！パカラッパカラッパカラッパカラッポッカポッカポッカポッカブルルゥ～～♪ |
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| No.156 |
準工業地域って気にしなくていいですか？
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| No.157 |
そういう定義であれば築18年で表面で坪0.85万ということでいいです。新築から築10年までは、平均して坪0.88万ということでもいいですよね。2LDK17坪で5000万という物件を想定し、ブリシアに10年間住んで売却することを考えると、月の賃貸料は17坪で表面15万、10年で1800万となり、固定資産税が年15万として10年で150万。
結局、10年後、売却手数料3%で売却するとすると、(5000万－1800万＋150万)*1.03＝3450万、つまり坪203万で売却できれば損失なしということですよね。いくらブリシアとはいえ、不動前駅徒歩4分なので坪203万では売れると思うのですが、いかがでしょうか。 |
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| No.158 |
ブリシアで買いと言えるのは2階以上で坪260～280万の住戸
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| No.159 |
坪単価の計算を何のためにやっているのか分からないが、
城南らしく表面5%の確保が取引金額の目安であれば、 15万円で貸せる部屋は3600万円、 20万円で貸せる部屋は4800万円、 25万円で貸せる部屋は6000万円で買い手がいる「だろう」という話。 クレヴィアのポスティングによると、 リヴの査定額22万円で貸せる部屋を4038万円で売っているとのこと。 この業者査定で表面6.54%。 伊藤忠の気前がいいか、リヴが強気過ぎるか、どちらか。 疑いは必要だが、資産価値を考える上では重要な指標でもある。 |
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| No.160 |
そんな目黒価格の不動前物件、誰が借りるんだ？
賃貸こそ立地がすべて。 将来的に、もしその価格で貸せるときが来たら、 クレヴィアだけでなく他の物件の賃料も上がっているはず。 |
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| No.161 |
レジディアとパラッシオに賃貸で住んでたものです。
いずれもそのマンションの高層階で、坪レジ：13.1千円、パラ：12.5千円程度でした。 両方ともに幹線道路沿いなので、クレヴィアもこんな程度では。賃貸入居者は免震とかあまり付加価値ないでしょ。 ここ、ブリシアの板なので、クレヴィアの方にコピーしておきます。 |
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| No.162 |
普通に考えるとそんな感じですね。
私は目黒が予算オーバーだったので不動前で1LDKを借りていますが、 不動前の物件が目黒と同水準の価格だったら、間違いなく目黒で借ります。 しかし、不動前も決して安くはない（1LDK、築8年、諸費用込で月18万）ので、 マンションを買って賃貸に出すと、どの物件でも儲かりそうな気がします。 |
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| No.163 |
迷いましたが、ついに契約しました。線路沿いという点は気にはなりましたが、線路に一番近い住戸ではないですし、何より駅に近く、大通りに出ることなく生活できる環境の良さが決め手でした。隣の高架橋を渡るとすぐ公園なので、子供のエネルギーを発散させてあげれそうなところも良く、住民の方にご迷惑をおかけすることも最小限に抑えられるのではないかと思いました。ここは価格の安さに目が行きがちですが、環境の良さもなかなかのものですよ。また、仕様は低かったですが、新品なのでそれほど気にならなかったです。
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| No.164 |
ご契約お疲れ様です。私も住環境はよさそうだと思いました。
いくつか不安なところはありますが、10件近く見た新築物件の中では、 個人的に一番バランスがよかったです。 私が重視した点は、駅近、坂があっても緩やか、スーパーが近い、 公園が近い、大きな通りや高速道路に面していない、周囲が住宅で埋まっている、 部屋の大きさが最低でも5畳、車の交通量が少ない一方で人通りはある、嫌悪施設がないなどです。 また、価格は安いんだけど駅から遠い物件は避けた方がいいと思いますが、 ここは駅に近くて安いので、今後も一定の需要はありそうだと思いました。 |
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| No.165 |
いつの間にか1期は完売したんですね
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| No.166 |
グランスイート不動前と比較してるんですかね？
あちらのこのコーナーにブリシアの事も書いてありましたよ。 |
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| No.167 |
こことグランスイートで悩む人は少ないでしょうね。
タイプが正反対だと思います。 駅近、低価格、車の交通量少だが、その代償に低仕様、ホーム沿い、小規模のブリシアと、 仕様や地形は素晴らしいが、駅遠、斎場近、交通量中のグランスイート。 利便性重視ならブリシア、建物重視ならグランスイートといったところでしょうか。 |
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| No.169 |
墓場ってなんですか？
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| No.171 |
いや、墓場とマンションの関係はなんですか？と言いたかったのです
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| No.172 |
住宅の検討は、値段から入ると後悔することあるから
慎重にね。 一度グランスイートを見学したらいい。 しかし完成が随分先なのに既に販売するのは、 中小デベロッパーでは珍しいね。 |
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| No.173 |
値段から入ると後悔することがあるのは同意ですが、それがここに当てはまるのか、よくわからないですね。プロの方曰く、マンション選びのチェックポイントとして、駅からの距離、買い物環境、道路、隣の土地、公園、学区、ハザードマップが挙げられ、建物仕様や内装仕様は重視されないとのことですが、ブリシアは概ねクリアしていると思います（隣の土地がホームという点は×でしょうね）。むしろ、グランスイートの方が、駅から遠く、建物仕様や内装仕様に重きを置いた物件なので、危険な香りがするのですが。
もちろん不安な点もあります。小規模、無名デベ・施工という点。これを判断するのは素人では難しいですよね。 |
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| No.174 |
住宅の検討は、値段から入ると後悔することあるから
慎重にね。 一度グランスイートを見学したらいい。 しかし完成が随分先なのに既に販売するのは、 中小デベロッパーでは珍しいね。 |
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| No.175 |
欧米では中央銀行の量的緩和を背景にバブルが懸念される程株高が進行しており、
アメリカの量的緩和は、近い将来、終了することが見込まれています。 中国もいよいよ成長減速が顕在化しつつあり、アメリカの量的緩和終了後は、 世界中に流れたチープマネーが逆流し、新興国経済も低迷するかもしれません。 そんな中、日本では消費税が増税されます。 消費税が10%になっている頃には不況になっている可能性が相応にあります。 こんな環境下でマンションを買うんですから、価格を中心に考えることは正解かと思われます。 特に山手線外の物件ですから、値上がりの可能性も低く、割高物件なんて買っていられません。 最低でも、「駅遠、スーパー遠、周辺に嫌悪施設あり、ハザードマップで懸念あり、 周辺の中古価格と比較して割高感あり」の物件は避けたいところ。 最悪のケースは、給与が下がってローンの支払いに窮することです。 自分の給与が下がっているときは、他の人も下がっているはず。 都心の超高級物件でない限り、投げ売り状態になるのは容易に想像できます。 |
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| No.176 |
グランスイートは駅から遠い時点で検討から外しています
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| No.177 |
順調に売れているようで安心しました
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| No.178 |
管理は東急コミュニティー？
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| No.179 |
管理は東急ですね。
コミュニティワンが東急コミュニティに買収されたみたいです。 |
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| No.180 |
倒産した日本綜合地所が発祥なんだよね？
管理は東急じゃないんじゃない？ |
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| No.181 |
売り主から東急って説明されましたよ
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| No.182 |
低仕様？うけるｗ
お前らの家よりはずっと上だわｗ |
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| No.183 |
少しは揺れるんじゃないの？
低振動っていうかな。 |
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| No.184 |
電車に乗ってても不動前のホーム付近ではほとんど揺れないので揺れなさそうではありますが、結局地盤次第ですからね。地盤が緩いと交通量の多い道路沿いでも揺れますし、タワマンの高層階も強風で揺れますので、ある程度の揺れ仕方がないと思いますね。ただ、ここは私鉄沿いなので、少なくとも寝るときは大丈夫でしょう。
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| No.186 |
低振動とか低周波って、変電所とかマンションに設置される高圧受電設備とかで発生するのであって、少し揺れるというのとは全然意味が違いますよ。
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| No.187 |
でも、グランスイートみたいにそういう心配無い方が
無難は無難ですね。不動前で選ぶならどこがいいのか？ |
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| No.188 |
ブリシアの懸念要素は、ホーム沿い、路地裏で下って行き止まりという立地、低仕様ということかと思いますが、それぞれがネガティブ要素として顕在化しない可能性があると思っています。
ホーム沿い：ホームはマンションの一階の高さで防音壁や天井で囲まれているため音の心配は無さそう。振動については、各停はホームで止まるので心配無用。急行もホームを減速通過するため懸念は小さい。また、マンションの地盤についても、盛り土ではないのでしっかりしていると思います。 路地裏：とりあえずハザードマップ上の懸念なし。また、うるさい車、バイク、人がマンションの前を通ることがないので静かというメリットも。 低仕様：少なくとも賃貸よりはずっとマシなので、賃貸からの住み替えならば全く気にならないでしょう。ただし、すでに高仕様の分譲マンションに住んでる人は耐えられないと思います。 買い手によって一番のマンションは違うので、駅近という条件だけは譲らず、たくさんのマンションを見て自分が一番だと思う物件を買うのが良いと思います。 |
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| No.189 |
グランスイートは嫌悪施設に近く駅から遠いという確定したマイナス材料があるが、それを無難というのかどうなのか
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| No.190 |
ここは内装や間取りを自由に変更できるのも良いですよね。
コスト気にせず思いっきり理想の部屋を作ろうと考えており、相談会が楽しみです。 |
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| No.191 |
好みの内装にできるのは楽しみですよね。
ローンは無理せず30代のうちに完済できそうだし、 不動前駅近の資産ができて満足。 |
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| No.192 |
振動計使ってマンション脇にある歩道橋みたいなところで振動を測定してみましたが、急行が通過しても微動だにせず。各駅停車はホームのアナウンスがなければ気づかないくらい。騒音も山手通りとは比較にならないほど静かでした。ホーム脇というのが強力で、駅から離れたところは各駅停車でもそこそこうるさかったですね。振動も騒音も懸念なしとなると、あとはデベが大手ではないという点を受け入れられるかどうか。
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| No.193 |
計測に使用された振動計のモデル名と計測方法を教えてください
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| No.194 |
気になるなら、ご自身でお計り下さい。
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| No.195 |
本当は測っていないでしょ？
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| No.196 |
この手の話は、結局は自分で確認しないと信じられないでしょ？
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| No.197 |
一理ありますね。機器と具体的な計測地点、計測時間帯を教えてください。私も計測してみます。
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| No.198 |
私は192ではありませんので192さんのレスポンスを待ちましょう。
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| No.199 |
まだかなぁ～
ドキドキします。 |
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| No.200 |
型番VM-52で、測定方法は歩道橋みたいなものの上のマンション側で床にピックアップを設置した感じですね。休日の夕方6時頃から1時間程度測定しました。仕事が忙しく、平日は時間が取れないので、測定していただけるのなら助かります。
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