ブリシア不動前ってどうですか？

[購入検討中さん]

ブリシア不動前についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。
　
所在地：東京都品川区西五反田五丁目497-2・四丁目497-19
交通：東急目黒線「不動前」駅徒歩4分
間取：1LDK～3LDK
面積：35.91m2～68.45m2
売主：株式会社ブリス

施工会社：柏木建設株式会社
管理会社：コミュニティワン株式会社

[129: 匿名さん]

資産性ってこういう考え方ではないのでしょうか。ちなみに、私はマンション購入は初めてで、現在賃貸住まいです。ブリシアの2LDK（56.5平米）5000万を買ったと仮定します。不動前駅徒歩5分圏内、55平米以上で最安の賃貸を探すと、57平米、築24年、場所はブリシアより駅から遠く線路が近い、という条件で家賃16.5万円
（http://www.athome.co.jp/kr_01/dtl_1029761605/?DOWN=2&BKLISTID=002P...）

もしブリシアを借りたら、さすがにこれより家賃は高いと思われますが、保守的に考えて、家賃を17万円としましょう。10年間で家賃17万円×12ヶ月×10年＝20040万円の支出になります。また固定資産税は、年15万円程度とし、10年間だと150万円となります。したがって、10年後に5000万円－2040万円＋150万円＝3110万円（坪183万円）でブリシアを売却できれば、賃貸に住んだ場合と比較して損得なしとなります。

ブリシアの目の前にあるジェイパーク不動前参番館の中古成約事例を見ると、築10年目となる2008年に坪167万円で売却されている（住まいサーフィンより）。リーマンショック後での価格なので、ほぼ最低価格と言えるでしょう。これをブリシアに当てはめると、2825万円が築10年での最低売却価格となり、最悪の状況でも2825万円－3110万円＝285万円の損ということになります。仲介手数料3%を考慮しても、370万円の損です。保守的に計算した結果でこれです。

これで大損なのでしょうか？リーマンショックが来て370万円の損で済むのなら、資産性重視で我慢した生活するよりも、利便性を追求して楽しく過ごした方が良いと思います。

[130: 匿名さん]

ジェイパーク不動前参番館、南向き角部屋80平米で19.8万円ですね。
http://rent.c21anfang.jp/u_68132.html

不動前の相場は坪11000円ですので、
部屋として最高の条件かつ分譲賃貸で坪8100円は相当割安感ありますね。

[131: 白い古美門]

幼稚園児ではないのならちゃんと計算をしよう。坪３００万円では坪１２５００円以上とらないと表面でも最低水準の利回り５％を超えない。つまり、５６．５平米であれば家賃２１万円以上の設定が必要だが、過去履歴をみてもこの立地でこの坪賃料をとれるデータはどこにもない。販売時点で既に収益性では絶望的と言わざるをえない。

仮定の家賃１７万円（坪１万円は妥当だ）とすると表面で４．１％、真面目に諸費用や管理費等も考慮するとローン利率０．８７５％としても想定ＣＣＲは０．５８％で慈善事業としても成り立たない。この前提でさえ計算可能な範囲で賃貸比最大年５万円の節約に過ぎず、５０００万円の買い物をして大きな負債を抱えることを考えると再考必須だ。

中古での買い手は個人といえども収益還元法くらいはかじっているから利回りも意識する。いくらで貸せるか、から物件価格も自ずと決まる。一方、中古のファミリー向け物件ではこの利回りがまったく無視されることもある。どうしても欲しいと思わせる要素があればいいのだが、ここは特徴がなく仕様も賃貸そのものでありその点でも絶望的だ。

[132: 物件比較中さん]

白い古美門様のおっしゃる、表面利回り5％ある新築物件は周辺で言うとどの物件になるのでしょう？？

[134: 匿名さん]

面白いですね。周りにこういう話ができる人がいないので参考になります。詳細はあとで調べたいと思いますが、要するに、表面利回り5%取れる物件（56.5平米だと家賃21万以上）が投資対象に相応しいのだが、基本的には不動前付近では56.5平米の物件で21万以上の賃料取ることは難しいため、5%の利回りを得るには割高でも借りたいと思われる特徴が必要ということですね。

しかし、不動前で「割高でも借りたいと思われる特徴」を持った物件を探すのは難しいですね。想像するには、湾岸沿い等で、住んでみたいけど価格暴落リスクがある物件なんかは、割高でも借りたいと思われる特徴を持っていそうですね。あるいは、有名区立小学校の学区で6年間だけ住みたいといった、期間限定で住みたい物件とか。

[135: 匿名さん]

しかし、利回りベースで判断する場合、購入価格の安さが肝になってきますね。
坪270万だと坪1.125万の賃料（56.5平米で19.1万）
坪300万だと坪1.25万の賃料（56.5平米で21.2万）
坪330万だと坪1.375万の賃料（56.5平米で23.4万）
坪330万だと坪1.5万の賃料（56.5平米で25.5万）
坪330万で買ってしまうと、かなり難しいと言わざる負えないですね。

[136: 匿名さん]

すみません、訂正します。

> 坪330万だと坪1.5万の賃料（56.5平米で25.5万）
> 坪330万で買ってしまうと、かなり難しいと言わざる負えないですね。

坪360万だと坪1.5万の賃料（56.5平米で25.5万）
坪330万以上で買ってしまうと、不動前ではかなり難しいと言わざる負えないですね。

[137: 匿名さん]

新築は買った瞬間に1割下落すると言われている昨今、新築購入者は1割程度の損失は覚悟してると思うので、その範囲内であれば資産性問題ないと言っていいでしょ

[138: 黒い古美門]

相変わらず幼稚園児並の解釈見せられて眩暈がするだけだか、不動前駅近でも線路沿いは３階南向き角部屋分譲で坪８１００円という事実に目をつぶるなー、朝ドラめー。

[139: ご近所さん]

設備と仕様と立地が良くて、更に安いならいいけど、
値段から検討すると失敗しそうです。。。

[140: 匿名さん]

いや、そんな物件があったら逆に怖くて買えないです。
ここは無名デベ、低仕様だから価格の安さにも納得感があるんですよ。
設備や仕様を重視するならここはないでしょうね。
利便性は抜群なので、日中は家にいないDINKSや賃貸からの住み替え者に人気なんでしょう。

[141: 遠征]

調べるの面倒だろうから、私が代わりに。
面積が狭い、あるいは広い部屋を除くと、賃料坪単価はこんな感じだよ。

不動前駅物件の平均 1.1〜1.2万円
東急目黒線の線路脇の平均 0.9〜1.0万円
山手通り沿いの平均 1.3〜1.4万円
※レジディアタワーの高層なら1.6万円超えも多くある

山手通り沿いは山手線駅物件にもなるのが大きい。
余談だがみんな気になるクレヴィアは南向きしかなく
免震、駅近の特徴から低層で1.5万円、高層は1.7万円超えでもいけるはず。
利回りはあえて省くが、私は買いと判断した。

山手通り沿いは、まあ、イヤだよね。それは分かる。
でも、それと資産価値とは別なのが現実。

（これがコミカドの言う私達が持つべき資産価値の考えのはずで、
同時期の近隣より安いとか、中古の坪単価との比較は、
零細デベ営業による悪質なミスリードと見るべきと私は思うなー）

[142: 匿名さん]

クレヴィアで坪1.5万はかなり楽観的だと思います。現在の不動前No1といわれるパークホームズ目黒ザレジデンスでさえ、上層階で坪1.5万ですよ。これは目黒9分、山手通り沿いではない大規模マンションです。クレヴィアはこれと同等がそれ以下でしょう。というか、クレヴィアで賃貸価格予想見せてもらったら、高層も低層も大差なく坪1.2万くらいでしたよ。

[143: 匿名さん]

むしろ三井の廉価ブランドのパークホームズでさえ、駅から遠くても坪賃料1.5万円とれるなら、クレヴィアは余裕で1.5万円スタートだと思ったり。

[144: 匿名さん]

クレヴィアの営業？
坪1.5万って目黒駅が近く、山手通り沿いでないからなんだけど。
不動前に近くたって坪1.2万がいいところ。

[145: 匿名さん]

パークホームズは4階でも坪1.4万円ですか。不動前駅から駅徒歩7分で、目黒駅からは行人坂経由なので常用は無理、南ではなく北東向き、狭いバルコニーや梁や柱がめり込んだ実質面積の減少、小さなサッシや直床仕様、エレベーターの戸あたり台数の少なさに非免震など、クレヴィアが良さそうな部分も多そうです。外廊下なのは同じですね。どこにも、クレヴィアの坪1.5万円をかなり楽観的とする根拠がない、むしろ揺るぎないものとしそうです。

[146: 匿名さん]

ブリリアの話題も忘れないで。。。
あれ、プレシスだっけ。

[147: 匿名さん]

じゃあなんでクレヴィアはその賃貸料金を提示しなかったの？
そんなポジティブな情報は前面に出すでしょ。

そもそも、行人坂の常用無理という仮定が間違ってる。
なぜわざわざ7分も歩いて不動前に行って、電車待って、徒歩9分の目黒に行く？
電車賃だってかかるし。

ホント、クレヴィアはポジに必死だな。

[148: 匿名さん]

パークホームズとクレヴィアを比較とは。
あれは目黒駅物件でデベは三井、大成建設施工。
直床だけどスラブ厚250mmのスーゼネ施工でものはいい。

[149: ビギナーさん]

クレヴィアのポジって契約者？
同じマンションに住むと面倒臭そうだな

[150: 匿名さん]

パークホームズはスーゼネなのに外廊下で直床でそのくせ階高けちったから天井高は2500もなくて戸境は乾式という、驚愕仕様だったよね。とか返されるから、他物件批判はほどほどに。

[151: 匿名さん]

150は全く内容ないね。

[152: 匿名さん]

ちなみにクレヴィアが湿式壁なのは構造上当然。そうでないと剛性が確保できない。

[153: ビギナーさん]

プロが試算した家賃を否定するのはやり過ぎ
坪1.2万だって不動前物件では最高値クラスなんだから

[154: 匿名さん]

> 相変わらず幼稚園児並の解釈見せられて眩暈がするだけだか、不動前駅近でも線路沿いは３階南向き角部屋分譲で坪８１００円という事実に目をつぶるなー、朝ドラめー。

一番割安な部屋だけを出してくるあたり、器の小ささが見られますね。
他の部屋では坪1万の部屋もあります。
http://archive.homes.co.jp/estate_master/112025/

マイキャッスル不動前Ⅱ
http://www.top-est.com/id/322891
築18年で線路沿いブリシアよりも駅から遠い物件で坪1万。

ブリシアは少なくとも坪1万では貸せるでしょ。

[155: 黒い古美門]

手足が生えるどころか、タマゴに戻ったな、おたまじゃくし！　坪賃料は諸経費を含めるか否かで変わる。表面こそが正義なのだ！　マイキャッスル不動前２徒歩４分募集賃料１５万円管理費等０円６階２ＬＤＫ５０．３２平米角部屋は築年と規模から管理費と修繕積立金は２万円が相場と推定されるものでこれらをさっぴくことで実質は１３万円！　５０．３２平米の面積から算出される坪賃料は１万円ではなく８５４０円だ。

８５４０円！　しかもマイキャッスル不動前２は駅舎から離れ線路は地下に潜って前建てなし眺望良好の角部屋でここが勝る要素などただの１つもなく、ジェイパーク参番館に至っては明らかな他物件混入を取り除いて坪賃料の平均くらいとりたまえ。このスレは現実から目を逸らして夢を探す場所ではない。そんなものを見つけたいなら、インドのガンジス川か下北沢の三流劇団に入りたまえ。では～！パカラッパカラッパカラッパカラッポッカポッカポッカポッカブルルゥ～～♪

[156: 主婦さん]

準工業地域って気にしなくていいですか？

[157: 匿名さん]

そういう定義であれば築18年で表面で坪0.85万ということでいいです。新築から築10年までは、平均して坪0.88万ということでもいいですよね。2LDK17坪で5000万という物件を想定し、ブリシアに10年間住んで売却することを考えると、月の賃貸料は17坪で表面15万、10年で1800万となり、固定資産税が年15万として10年で150万。

結局、10年後、売却手数料3%で売却するとすると、(5000万－1800万＋150万)*1.03＝3450万、つまり坪203万で売却できれば損失なしということですよね。いくらブリシアとはいえ、不動前駅徒歩4分なので坪203万では売れると思うのですが、いかがでしょうか。

[158: ご近所さん]

ブリシアで買いと言えるのは2階以上で坪260～280万の住戸

[159: 匿名さん]

坪単価の計算を何のためにやっているのか分からないが、
城南らしく表面5%の確保が取引金額の目安であれば、

15万円で貸せる部屋は3600万円、
20万円で貸せる部屋は4800万円、
25万円で貸せる部屋は6000万円で買い手がいる「だろう」という話。

クレヴィアのポスティングによると、
リヴの査定額22万円で貸せる部屋を4038万円で売っているとのこと。
この業者査定で表面6.54%。

伊藤忠の気前がいいか、リヴが強気過ぎるか、どちらか。
疑いは必要だが、資産価値を考える上では重要な指標でもある。

[160: 匿名さん]

そんな目黒価格の不動前物件、誰が借りるんだ？
賃貸こそ立地がすべて。

将来的に、もしその価格で貸せるときが来たら、
クレヴィアだけでなく他の物件の賃料も上がっているはず。

[161: 匿名さん]

レジディアとパラッシオに賃貸で住んでたものです。
いずれもそのマンションの高層階で、坪レジ：13.1千円、パラ：12.5千円程度でした。
両方ともに幹線道路沿いなので、クレヴィアもこんな程度では。賃貸入居者は免震とかあまり付加価値ないでしょ。

ここ、ブリシアの板なので、クレヴィアの方にコピーしておきます。

[162: 周辺住民さん]

普通に考えるとそんな感じですね。
私は目黒が予算オーバーだったので不動前で1LDKを借りていますが、
不動前の物件が目黒と同水準の価格だったら、間違いなく目黒で借ります。

しかし、不動前も決して安くはない（1LDK、築8年、諸費用込で月18万）ので、
マンションを買って賃貸に出すと、どの物件でも儲かりそうな気がします。

[163: 契約済みさん]

迷いましたが、ついに契約しました。線路沿いという点は気にはなりましたが、線路に一番近い住戸ではないですし、何より駅に近く、大通りに出ることなく生活できる環境の良さが決め手でした。隣の高架橋を渡るとすぐ公園なので、子供のエネルギーを発散させてあげれそうなところも良く、住民の方にご迷惑をおかけすることも最小限に抑えられるのではないかと思いました。ここは価格の安さに目が行きがちですが、環境の良さもなかなかのものですよ。また、仕様は低かったですが、新品なのでそれほど気にならなかったです。

[164: 契約済みさん]

ご契約お疲れ様です。私も住環境はよさそうだと思いました。
いくつか不安なところはありますが、10件近く見た新築物件の中では、
個人的に一番バランスがよかったです。

私が重視した点は、駅近、坂があっても緩やか、スーパーが近い、
公園が近い、大きな通りや高速道路に面していない、周囲が住宅で埋まっている、
部屋の大きさが最低でも5畳、車の交通量が少ない一方で人通りはある、嫌悪施設がないなどです。

また、価格は安いんだけど駅から遠い物件は避けた方がいいと思いますが、
ここは駅に近くて安いので、今後も一定の需要はありそうだと思いました。

[165: 匿名さん]

いつの間にか1期は完売したんですね

[166: 社宅住まいさん]

グランスイート不動前と比較してるんですかね？
あちらのこのコーナーにブリシアの事も書いてありましたよ。

[167: 匿名さん]

こことグランスイートで悩む人は少ないでしょうね。
タイプが正反対だと思います。
駅近、低価格、車の交通量少だが、その代償に低仕様、ホーム沿い、小規模のブリシアと、
仕様や地形は素晴らしいが、駅遠、斎場近、交通量中のグランスイート。

利便性重視ならブリシア、建物重視ならグランスイートといったところでしょうか。

[169: 匿名さん]

墓場ってなんですか？

[171: 匿名さん]

いや、墓場とマンションの関係はなんですか？と言いたかったのです

[172: 賃貸住まいさん]

住宅の検討は、値段から入ると後悔することあるから
慎重にね。
一度グランスイートを見学したらいい。

しかし完成が随分先なのに既に販売するのは、
中小デベロッパーでは珍しいね。

[173: 匿名さん]

値段から入ると後悔することがあるのは同意ですが、それがここに当てはまるのか、よくわからないですね。プロの方曰く、マンション選びのチェックポイントとして、駅からの距離、買い物環境、道路、隣の土地、公園、学区、ハザードマップが挙げられ、建物仕様や内装仕様は重視されないとのことですが、ブリシアは概ねクリアしていると思います（隣の土地がホームという点は×でしょうね）。むしろ、グランスイートの方が、駅から遠く、建物仕様や内装仕様に重きを置いた物件なので、危険な香りがするのですが。

もちろん不安な点もあります。小規模、無名デベ・施工という点。これを判断するのは素人では難しいですよね。

[174: 賃貸住まいさん]

住宅の検討は、値段から入ると後悔することあるから
慎重にね。
一度グランスイートを見学したらいい。

しかし完成が随分先なのに既に販売するのは、
中小デベロッパーでは珍しいね。

[175: 匿名さん]

欧米では中央銀行の量的緩和を背景にバブルが懸念される程株高が進行しており、
アメリカの量的緩和は、近い将来、終了することが見込まれています。
中国もいよいよ成長減速が顕在化しつつあり、アメリカの量的緩和終了後は、
世界中に流れたチープマネーが逆流し、新興国経済も低迷するかもしれません。

そんな中、日本では消費税が増税されます。
消費税が10%になっている頃には不況になっている可能性が相応にあります。

こんな環境下でマンションを買うんですから、価格を中心に考えることは正解かと思われます。
特に山手線外の物件ですから、値上がりの可能性も低く、割高物件なんて買っていられません。
最低でも、「駅遠、スーパー遠、周辺に嫌悪施設あり、ハザードマップで懸念あり、
周辺の中古価格と比較して割高感あり」の物件は避けたいところ。

最悪のケースは、給与が下がってローンの支払いに窮することです。
自分の給与が下がっているときは、他の人も下がっているはず。
都心の超高級物件でない限り、投げ売り状態になるのは容易に想像できます。

[176: 匿名さん]

グランスイートは駅から遠い時点で検討から外しています

[177: 契約済みさん]

順調に売れているようで安心しました

[178: 検討中の奥さま]

管理は東急コミュニティー？