ブリシア不動前ってどうですか？

[購入検討中さん]

ブリシア不動前についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。
　
所在地：東京都品川区西五反田五丁目497-2・四丁目497-19
交通：東急目黒線「不動前」駅徒歩4分
間取：1LDK～3LDK
面積：35.91m2～68.45m2
売主：株式会社ブリス

施工会社：柏木建設株式会社
管理会社：コミュニティワン株式会社

[1: 購入検討中さん]

目黒から１駅、三田線と南北線に直通接続する東急目黒線の不動前駅から徒歩4分と、良好な立地。
不動前駅周辺にはスーパーが何店かあり、その他施設も最低限揃っていて過ごしやすそうです。
また、住宅街にあるため静かで、すぐ近くには公園もあり、住環境も良さそう。
そんな中、床暖、二重床・二重天井、十分な戸境壁・外壁と、
一通りの設備を備えながら、価格帯3,390万円～6,690万円の安さに惹かれております。

初めは、クレヴィアタワー目黒不動前を購入しようと考えていたのですが、
山手通り沿いという立地がどうしても気になってしまって、揺らいでおります。

気になる点：
・売主および施工会社があまり有名ではない
・不動前駅ホームの脇の立地（現地に行ってみましたが、通りの自動車の音にかき消される程静かでした）
・22戸の小規模マンション
・天井高2400
・低仕様（個人的には全く気にしておりませんが、リセールには不利かと思われますので）

[2: 匿名さん]

坪単価でみたら、まったく安くないよ。
売主も施工も、あまり有名ではないどころか、業界でも誰も知らないレベル。
仕様をみても、新築で買う意味がないと思う。

[4: 購入検討中さん]

>>2 さん
詳細情報を載せておりませんでした。坪単価280万円程度の部屋を考えております。不動前ですと坪300万円超が普通ですので、割安かと思いました。おっしゃる通り、仕様は新築分譲では最低ランクですよね。しかし、私が探している駅近かつ3LDKで6000万円程度の価格帯ですと、他の大手の物件でも仕様を落としており、それほど気になりませんでした。また、無名の売主・施工といっても、過去に売り出した物件は割と早々に完売しているみたいですし（過去の物件のマンションコミュニティのコメントで判断しました）、本物件も小規模ということで、大手との差はそれほど大きくないと考えておりました。考え方が間違っておりましたら、ご指摘いただけると幸いです。

>>3 さん
1ヶ月程度、文京区や中央区等、いろいろな新築物件を見てきましたが、住環境は不動前が最高でしたので、斎場の存在は認識しておりましたが、建物自体が斎場からそれなりに離れていることもあり気にしていませんでした。やはり皆さん気にされているんですね。目黒は高過ぎますし、武蔵小山は良さそうな新築ありませんし、それ以上目黒から離れるのは嫌ですしという状況ですので、多少のことなら目を瞑れます。私としては斎場の存在は多少のことなのですが、リセールのことを考えると避けた方がいいのでしょうか？

[5: 匿名]

ブリシアよりブリリアが良いと思う♪

[6: 匿名さん]

私もここ見ました。築10年程度の中古価格と同程度の値付けらしく、不動前でも高台側にしてはお買い得感ありましたが、やはりグレードもそれなりですね。駅近ですので価値が暴落する可能性も小さいでしょうから、購入者自信が気に入っていれば買ってもいいのではないでしょうか。

[7: 匿名さん]

子供をつくる予定のある若夫婦には、ここの物件は賢明な判断だと思います。クレヴィアタワー目黒不動前は山手通り側にエントランスがあり、小さい子供には歩いたり自転車に乗ったりして欲しくないですからね。また、価格が安いというのも重要です。不動前は賃貸価格が高い（ホームズによると、2LDK、築20～30年でも月20万円超）ので、例え失敗したと思っても賃貸に出せばローンの返済はできると思います。賃貸であれば、低仕様でも家賃が安ければ人気が出ると思いますので、仕様の違いは本人が気にしないのであれば問題ないのではないでしょうか。

[8: 匿名]

>7

わたしはクレヴィアが不動前では一番だと思い、二期で３LDK申し込もうと思ってます。
確かに山手通り沿いで子持ちが最大の悩みだったけど、きれいになる、交通量減ると思い決めました。
こちら側だと駅からはなれるけど、グランスイートの方がいい。
ブリシは永住する人少ないと思うんで、リセールは？？？ですね。
賃貸>ローンの可能性はわたしも高いと思うけど・。

[9: 匿名さん]

クレヴィアは、山手通りとタワーなのに外廊下、各階ゴミ捨て場なしという点が問題ない方には不動前で一番になるでしょうね。グランスイートは安くていいのですが、駅から遠いことに加えて火葬場に至近なところが残念です。ブリシアは無名デベ・低仕様という点が残念ですが、駅への近さや安さ、住環境の良さでカバーできると判断できれば一番となると思いますし、いずれのマンションも一長一短という感じで、何が許せて何が許せないのか次第で不動前で一番となる物件は変わってくると思います。

リセールについては、マンションの販売状況からなんとなく分かります。売れ行きが不調（完売まで時間がかかる）であれば不人気マンションとなる可能性大です。ただし、特別環境の悪い部屋だけ残っている場合などは悲観しなくていいでしょう。まずは、販売状況を確認して完売できそうかを判断してみてください。

[10: 匿名さん]

子育てや子供の自転車を理由にするなら、何より最初にここの駐輪場設置率くらいみとけ。賢明などなたさんかは自動車が何台止められるかもチェック済みなんでしょうなぁ。だれがどうみても、子育て世帯が入ることなど想定してないとしか思えない、近頃の雑誌が手放しで煽っているただのシングル、ディンクス向けコンパクトマンションだ。空気読まず子育てなんてしようものなら、閑静な住宅街でぎゃーぎゃー泣きわめき薄いスラブの上でどたばた這いまわる騒音に堪えられず、蜘蛛の子を散らすよう住民は売りに殺到するのが目に見えますねぇ。

安ければどんなものにも必ず需要がある。そう、ずわい蟹食べ放題ツアーに群がる老人達も、安さに大満足してにこにこ笑顔で帰ってくる。ここも、安ければ大満足な層がにこにこ群がって売れ行きは好調でしょう。そして、直接的利益のない無形の価値は理解できない文化レベルの住民ばかりで管理組合というコミュニティをつくりあげ、何年も、もしかすると10年以上も支えあってマンションを運営していくわけです。うまくいくでしょうか。もちろん、それは分かりません。しかし直感で、こんな連中ばかりで管理組合運営がうまくいくわけない思った方は、避けるのが無難と言えるでしょう。

[11: 購入検討中さん]

スラブ厚200mmの二重床・二重天井、コンクリート厚180mmの戸境壁でもうるさいものなのですか？乾式のクレヴィアタワーより防音性能は高いと思うのですが。3LDKの住戸もあるので、DINKSオンリーではないことくらい購入者も分かっていると思いますし。それとも、防音性能は施工次第なのでしょうか？

ブリシアは、キッチンや洗面台、バスルームは分譲最低ラインですが、防音等の基本性能については問題ないと思っていました。真剣に悩んでいます。

[12: 匿名さん]

クレヴィアの図面集くらい見たまえ。戸境は乾式や最低レベルと言われる180mm厚などではなく400mm近い厚さのコンクリではないか。ガラスは防音合わせでもちろん外や中からの音は相当抑えられる。スラブ厚が200mmのRC構造なら相当の小梁が室内に露出して住空間が犠牲になることが想像できないにしても、金がなくて地階3LDK 67平米に住むことになった子育てさんが、泣き喚く赤子を無駄に広いドライエリアであやす光景などは、一瞬で想像できてしかるべきだろう。わずか22戸のちんまりしたマンションで、単身、DINKS、子育てファミリーが共存すべきだよなんて天使の様な素振りでも言えるわけない。売れたあとのことは何も考えていないか、完全な企画ミス。所詮はその程度の付け刃の知識、雰囲気だけの検討でしか物事を判断できないのだから、もうおとなしくここを買ってしまいなさい。以上。

[13: 購入検討中さん]

>>12さん
ご丁寧に説明していただきありがとうございます。クレヴィアはコンクリのようですね。すみません、誤認識しておりました。しかし400mmは厚いですね。スラブ厚も300mmくらいあるのでしょうか？やはり、当然ですが、クレヴィアの方が仕様が優れておりますね。価格も予算内でありますし、山手通りさえなければとつくづく思います。

おっしゃる通り、ブリシアの天井高は最高2400mm、最低2100mmと最近の物件では低めですが、低い個所はリビングのど真ん中ではなく、廊下やバルコニーの手前300mm、洋室の窓際300mmのみとストレスは感じないかなという配置となっています。

また、同じマンションに住む住民については考えたことがありませんでした。ブリシアでも1LDK以外では最低でも半地下1LDK+Sの4000万なので、それほど安くはないと思っていましたので。3LDKの半地下住戸は5000万ですし。ちなみに、その最安住戸以外から売れていました。ここを選ぶ人は、お金がないというよりも、投資やゆとりのある返済プランを目的とする人が多いのだと勝手に想像しておりました。なんせ、無名デベ・施工のため、ギリギリのローンプランで買えるほどの安心感はないですから。

しかし、12さんのおかげで、ここは一旦白紙にして、もう少し勉強してから他の地区も含めてじっくり家探しをしていこうと思ってきました。

[14: マンション投資家さん]

賢明なご判断に至り、良かった。

しかし、買い時なのは間違いないです。
頑張ってください！

[15: 匿名さん]

ここの2LDKは投資用に向いてますね。いいところはもう売れちゃったかな？
不動前駅まで徒歩4分であれば、築10年の物件で安くても平米単価70万で成約しています。
（中古物件の成約事例はネットで見れます）
つまり、ここ数年の市況が継続するならば、2LDK56.5平米×70万＝3,955万程度では売れると考えていいでしょう。
今後の市況をどう予測するかはご本人次第ですが、
もしかしたら上がるかもと思っているならば、4000万台の2LDKがあれば「買い」でしょう。
もちろん、対象は2階以上です。
不動前は賃貸価格が高いので賃貸に回してもOKですし、少なくとも損をする物件ではないと思われます。
私は違う物件を買ったので、資金不足であきらめました。

しかし、住環境に不安があるようでしたら、住むのはご本人ですから見送るというのがいいと思います。
大体の物件には、お買い得な部屋がありますので。

[16: 匿名さん]

なんだよ、一部の高めの3LDK以外もう販売済じゃねーか

[17: ご近所さん]

そうなんですか、あの場所でも売れるのか？
伊藤忠にも丸紅にも負けずに完売とは。
おめでとうございます！

一度見学した者でした。

[18: 周辺住民さん]

確かに行き止まりにある微妙な場所ですが、駅近で、これといってネガティブなものはないですからね。
しかし、これだけ新築が乱立する中でよくやりましたね。
山手通り前や斎場至近がどうしても嫌だった方が購入されたんでしょうかね。

[19: 契約済みさん]

近隣の方にはいまいちな立地なのですね。
駅に近く、静かでいいと思ったんですが。狭いからですかね。
我々は、クレヴィアタワーをあきらめてこちらにしました。
山手通り沿いということで、妻から反対されてしまったので。
間取りもよく、それ程無理せず10年以内にローンが完済できそうで満足です。
グレードは低いようですが、新しいので、中古に比べればずっといいです。

[20: 購入検討中さん]

線路近いですが、近隣では一番静かな環境ですよね？
２ＬＤＫはほとんどなく、３ＬＤＫは6,000万円くらいのだけ残ってました。

仕様の低さは売主さんも自覚してるみたいで、設計相談会なるものを催すみたいですね。
皆様仰るように、共用部は最低限の分譲レベルをクリアしているので
自分でお金をかけて室内のグレードアップができると。。

うーん。
リセールは売主の知名度は関係ないと思うので迷います。
懸念は私でも高いと思ってしまう価格かなあ。

[21: 契約済みさん]

線路沿いというかホーム沿いなので、電車が通っても静かですし、
攻玉社からも離れているので一日中静かだと思います。

一番大きい3LDKは間取りがキレイですよね。
あれだけの効率のよさはめったに見れません。

しかし、6000万はグロスとして高いですよね。
売主も自覚していると思いますので、値下げ交渉できるのではないでしょうか？
そのままでも平米87万で、住まいサーフィンの適正価格より低いので、
高すぎるということはないと思いますが。

[22: 周辺住民さん]

駅近で安いのが分かりやすくて一番受けたのかな？
おめでとうございます！

[23: 匿名さん]

柱を全てめり込ませて算入した面積で計算すれば坪単価も割安でしょう。
LDではなくLDKで面積表示しながら、キッチンはカッコつきで面積表示するのもひどい。
狭いキッチン、狭い水周り、収納も削りに削ったプランで効率が良いというのは同意し難い。
基本性能でのプレミストとの違いも大きすぎる。

[24: 匿名さん]

ブリシア近くのマンションの3LDKが中古物件に出ていますね（名称はあえて伏せます）。
完成時期2012年2月、不動前駅まで徒歩4分、67.36平米で6780万円。
総戸数140戸クラスで食洗機付と、グレードはこちらの方が高いですが、
共有部、管理に目立つところなく、物件価値はブリシアよりもやや高い程度と思われます。
それでもこれだけ高額なんです。

ブリシアは68.7平米で6000万円ですから、大分安いですよ。
ちなみに、クレヴィアも中層階までならほぼ同価格だと思いますので、安いと思います。
ただ、あちらは人を選ぶ物件ですから。

[25: 匿名さん]

プレミストは値付けミスなんじゃないですかね。景気が良くなかったとは言え、あれはかなり割安でした。このアベノミクス真っ只中の物件と比較してはいけないと思います。

[26: 購入検討中さん]

キッチンや水回りも可能な範囲であれば、
グレードアップできるみたいですよ。

室内のグレードは自分次第。
まあ私たちはそんなこと余裕もなく、
今の物件金額で悩んでいるのですが。。
仕様や水回りの狭さを気にされるのであれば、お話を聞いてみてもと思いましたので投稿しました。

[27: 匿名さん]

ここ、水回りや収納も変更できるみたいだし、そうすると致命的な難点ってないですね。
一番の難点は小規模というところでしょうか。
不動前の他の新築は、最も重要な立地に致命的な難点があるからなあ。

[28: 匿名さん]

プレミストはリーマンのおかげで仕入れが安かった。あれは奇跡の物件。

[29: 匿名さん]

安ければ正義というのも分かる。

でも、
坪300万超にはそれ相応の企画があってほしいと思う。

250万円でも、200万円でも、
それぞれに相応の納得感ある水準ってあるでしょう。
地域や立地も含めて。

[30: 購入検討中さん]

そうなんですよね。
価格以外の企画やコンセプトがあれば、
欲しいと強く思えるんですよね。

[31: 物件比較中さん]

完売までのスピードが早過ぎて、ホームページの更新が
追い付かないのかな？
丸紅も伊藤忠も悔しいだろうね。
目黒物件の関係者からは羨望の的ですな。

[32: 購入検討中さん]

完売ではないですよ。
3LDKが2～3部屋と1LDKが残っています。
1LDKは時間が掛かりそう。
お買い得感のある部屋はことごとく売れちゃってます。

[33: いつか買いたいさん]

売主は上場してないけど、
管理は東急出し、丸紅ﾏﾝｼｮﾝ伊藤忠ﾏﾝｼｮﾝより
素敵というなら週末に行って見よう。

[34: 匿名さん]

事業主のブリスは千代田管財から今年になってさらに高値で該当地の転売を受け3月に事業化決定している。
予定価格程度だったら、建物へのしわ寄せ（グレードダウン）もなかったかも。

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2012/10/17　品川区が実施した旧西五反田職員待機寮跡地売却の一般競争入札で、千代田管財（品川区小山6ノ5ノ10）が最高値で土地・建物を落札した。落札額は3億0420万円（税込み）。予定価格は1億8000万円（同）だった。

[35: 購入検討中さん]

丸紅、伊藤忠より明らかにグレードは低いので、あまり期待しない方がいいですよ。ここは、立地が良く（駅近で静か）、安いので、後で後悔する可能性が低そうという感じです。

[36: 匿名さん]

山手通り沿いではない。

けど、ここは東急目黒線の地上部や駅と数メートルで隣接していて、
鉄粉、走行音や振動、駅のアナウンス、警笛（急行通過駅）、夜間工事など、
無視できない要素も盛りだくさんのように見える。

リセールでも一体開発ではない地上線路脇、駅脇は敬遠される。

[37: 購入検討中さん]

おっしゃる通りです。私も最初はそれを懸念していたのですが、現地に行くと音に関しては全く気になりませんでした。むしろ、自動車の音の方が大きかったです。目黒線って音静かですね。ホーム脇なので、ホームに遮られて鉄粉の影響はないと思われます。警笛鳴らされたらうるさいかもしれませんが、３～４本の電車見た感じでは警笛を鳴らしていなかったので、少なくとも頻度という点では煩わしくはなさそうです。個人的には懸念なしと結論したのですが、立地見ただけで敬遠されることは覚悟しないといけないでしょうか？

[38: 購入検討中さん]

あと、ホームの中の線路も夜間工事ってあるものなのでしょうか？正直、気にしていなかったです。

[39: 白い古美門]

駅にくっつく駅直結型のように建つのに、改札がないために遠回りで坂道の上り下りをして徒歩４分もかかるのはデメリットでしかないと思います。徒歩１分ならまた話は違うと思いますが。

現地の地面に立てば音は防音壁で遮られますが、マンションの住戸はほとんどが防音壁の上に出ているので、ダイレクトに届く可能性が高いと思います。本数は最も少ない平日や休日の日中で１時間あたり約２４本、ラッシュ時は約４４本が通るので、影響は軽く見ない方がいいでしょう。

視界が悪くて細い蛇行道路の行き止まりにあるのも、昔は踏切があって抜けられたようですが、今は高架化で分断されてしまい歩道橋を登り下りするしかなくて明らかに不便と言えます（もっとも、以前も踏切待ちは長かったのでしょう）。鉄粉の被害は確かに少なそうですが、線路を隔てて小学校もありますので、風向きによっては校庭からの砂埃が要注意の場所です。

[40: ご近所さん]

クレウ゛ィア不動前にブリシアの事が書いてあります。
両方を見学してる人多いのかな？

[41: 購入検討中さん]

ここも当然二重床だと思いますが、
ミストサウナはあるの？

[42: 匿名さん]

とりあえず、二重床・二重天井ですね。
ミストサウナは標準装備ではないですよ。
でも、必要であれば25万くらいで付けられると思います。

[43: 住まいに詳しい人]

うーん、私はこのマンションは高いと思って検討外しましたが、
やはり不動前なら伊藤忠かなぁ～

[44: 匿名さん]

伊藤忠の方が高いですよ。
価格が高くていいなら、どうしても不動前が良いということでない限り、
富久や池袋や大崎のタワーの方が魅力的かと思います。

[45: 購入検討中さん]

ここは、2LDK5000万以下、3LDK6000万以下で検討してる人向けですね

[47: 匿名さん]

ブリリアじゃないぞ～でもデベはそれ狙ってる？

[48: 匿名さん]

線路を挟んだ斜め向かいにあるルフォン不動前が、南側に線路という立地で坪330程度であったが完売。一方、ブリシアは北側にホームという立地で坪270～300程度。ホームには壁や天井がついており、ホームの壁からも4m程度は離れているので、ブリシアの方が場所はよく、決して安いだけではないと思うのですが。

また、予算の都合だってあるわけで、どうしても坪300までしか出せない人だっているでしょうし。売れ行きが好調なのも分かります。

[50: 匿名さん]

どうなんでしょうね。
各駅の電車はホームで止まるので揺れないでしょうし、
急行の電車もホームを通過する際には減速するので、
揺れがあったとしても小さいとは思いますが。