ブリシア不動前ってどうですか？

[購入検討中さん]

ブリシア不動前についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。
　
所在地：東京都品川区西五反田五丁目497-2・四丁目497-19
交通：東急目黒線「不動前」駅徒歩4分
間取：1LDK～3LDK
面積：35.91m2～68.45m2
売主：株式会社ブリス

施工会社：柏木建設株式会社
管理会社：コミュニティワン株式会社

[1: 購入検討中さん]

目黒から１駅、三田線と南北線に直通接続する東急目黒線の不動前駅から徒歩4分と、良好な立地。
不動前駅周辺にはスーパーが何店かあり、その他施設も最低限揃っていて過ごしやすそうです。
また、住宅街にあるため静かで、すぐ近くには公園もあり、住環境も良さそう。
そんな中、床暖、二重床・二重天井、十分な戸境壁・外壁と、
一通りの設備を備えながら、価格帯3,390万円～6,690万円の安さに惹かれております。

初めは、クレヴィアタワー目黒不動前を購入しようと考えていたのですが、
山手通り沿いという立地がどうしても気になってしまって、揺らいでおります。

気になる点：
・売主および施工会社があまり有名ではない
・不動前駅ホームの脇の立地（現地に行ってみましたが、通りの自動車の音にかき消される程静かでした）
・22戸の小規模マンション
・天井高2400
・低仕様（個人的には全く気にしておりませんが、リセールには不利かと思われますので）

[2: 匿名さん]

坪単価でみたら、まったく安くないよ。
売主も施工も、あまり有名ではないどころか、業界でも誰も知らないレベル。
仕様をみても、新築で買う意味がないと思う。

[4: 購入検討中さん]

>>2 さん
詳細情報を載せておりませんでした。坪単価280万円程度の部屋を考えております。不動前ですと坪300万円超が普通ですので、割安かと思いました。おっしゃる通り、仕様は新築分譲では最低ランクですよね。しかし、私が探している駅近かつ3LDKで6000万円程度の価格帯ですと、他の大手の物件でも仕様を落としており、それほど気になりませんでした。また、無名の売主・施工といっても、過去に売り出した物件は割と早々に完売しているみたいですし（過去の物件のマンションコミュニティのコメントで判断しました）、本物件も小規模ということで、大手との差はそれほど大きくないと考えておりました。考え方が間違っておりましたら、ご指摘いただけると幸いです。

>>3 さん
1ヶ月程度、文京区や中央区等、いろいろな新築物件を見てきましたが、住環境は不動前が最高でしたので、斎場の存在は認識しておりましたが、建物自体が斎場からそれなりに離れていることもあり気にしていませんでした。やはり皆さん気にされているんですね。目黒は高過ぎますし、武蔵小山は良さそうな新築ありませんし、それ以上目黒から離れるのは嫌ですしという状況ですので、多少のことなら目を瞑れます。私としては斎場の存在は多少のことなのですが、リセールのことを考えると避けた方がいいのでしょうか？

[5: 匿名]

ブリシアよりブリリアが良いと思う♪

[6: 匿名さん]

私もここ見ました。築10年程度の中古価格と同程度の値付けらしく、不動前でも高台側にしてはお買い得感ありましたが、やはりグレードもそれなりですね。駅近ですので価値が暴落する可能性も小さいでしょうから、購入者自信が気に入っていれば買ってもいいのではないでしょうか。

[7: 匿名さん]

子供をつくる予定のある若夫婦には、ここの物件は賢明な判断だと思います。クレヴィアタワー目黒不動前は山手通り側にエントランスがあり、小さい子供には歩いたり自転車に乗ったりして欲しくないですからね。また、価格が安いというのも重要です。不動前は賃貸価格が高い（ホームズによると、2LDK、築20～30年でも月20万円超）ので、例え失敗したと思っても賃貸に出せばローンの返済はできると思います。賃貸であれば、低仕様でも家賃が安ければ人気が出ると思いますので、仕様の違いは本人が気にしないのであれば問題ないのではないでしょうか。

[8: 匿名]

>7

わたしはクレヴィアが不動前では一番だと思い、二期で３LDK申し込もうと思ってます。
確かに山手通り沿いで子持ちが最大の悩みだったけど、きれいになる、交通量減ると思い決めました。
こちら側だと駅からはなれるけど、グランスイートの方がいい。
ブリシは永住する人少ないと思うんで、リセールは？？？ですね。
賃貸>ローンの可能性はわたしも高いと思うけど・。

[9: 匿名さん]

クレヴィアは、山手通りとタワーなのに外廊下、各階ゴミ捨て場なしという点が問題ない方には不動前で一番になるでしょうね。グランスイートは安くていいのですが、駅から遠いことに加えて火葬場に至近なところが残念です。ブリシアは無名デベ・低仕様という点が残念ですが、駅への近さや安さ、住環境の良さでカバーできると判断できれば一番となると思いますし、いずれのマンションも一長一短という感じで、何が許せて何が許せないのか次第で不動前で一番となる物件は変わってくると思います。

リセールについては、マンションの販売状況からなんとなく分かります。売れ行きが不調（完売まで時間がかかる）であれば不人気マンションとなる可能性大です。ただし、特別環境の悪い部屋だけ残っている場合などは悲観しなくていいでしょう。まずは、販売状況を確認して完売できそうかを判断してみてください。

[10: 匿名さん]

子育てや子供の自転車を理由にするなら、何より最初にここの駐輪場設置率くらいみとけ。賢明などなたさんかは自動車が何台止められるかもチェック済みなんでしょうなぁ。だれがどうみても、子育て世帯が入ることなど想定してないとしか思えない、近頃の雑誌が手放しで煽っているただのシングル、ディンクス向けコンパクトマンションだ。空気読まず子育てなんてしようものなら、閑静な住宅街でぎゃーぎゃー泣きわめき薄いスラブの上でどたばた這いまわる騒音に堪えられず、蜘蛛の子を散らすよう住民は売りに殺到するのが目に見えますねぇ。

安ければどんなものにも必ず需要がある。そう、ずわい蟹食べ放題ツアーに群がる老人達も、安さに大満足してにこにこ笑顔で帰ってくる。ここも、安ければ大満足な層がにこにこ群がって売れ行きは好調でしょう。そして、直接的利益のない無形の価値は理解できない文化レベルの住民ばかりで管理組合というコミュニティをつくりあげ、何年も、もしかすると10年以上も支えあってマンションを運営していくわけです。うまくいくでしょうか。もちろん、それは分かりません。しかし直感で、こんな連中ばかりで管理組合運営がうまくいくわけない思った方は、避けるのが無難と言えるでしょう。

[11: 購入検討中さん]

スラブ厚200mmの二重床・二重天井、コンクリート厚180mmの戸境壁でもうるさいものなのですか？乾式のクレヴィアタワーより防音性能は高いと思うのですが。3LDKの住戸もあるので、DINKSオンリーではないことくらい購入者も分かっていると思いますし。それとも、防音性能は施工次第なのでしょうか？

ブリシアは、キッチンや洗面台、バスルームは分譲最低ラインですが、防音等の基本性能については問題ないと思っていました。真剣に悩んでいます。

[12: 匿名さん]

クレヴィアの図面集くらい見たまえ。戸境は乾式や最低レベルと言われる180mm厚などではなく400mm近い厚さのコンクリではないか。ガラスは防音合わせでもちろん外や中からの音は相当抑えられる。スラブ厚が200mmのRC構造なら相当の小梁が室内に露出して住空間が犠牲になることが想像できないにしても、金がなくて地階3LDK 67平米に住むことになった子育てさんが、泣き喚く赤子を無駄に広いドライエリアであやす光景などは、一瞬で想像できてしかるべきだろう。わずか22戸のちんまりしたマンションで、単身、DINKS、子育てファミリーが共存すべきだよなんて天使の様な素振りでも言えるわけない。売れたあとのことは何も考えていないか、完全な企画ミス。所詮はその程度の付け刃の知識、雰囲気だけの検討でしか物事を判断できないのだから、もうおとなしくここを買ってしまいなさい。以上。

[13: 購入検討中さん]

>>12さん
ご丁寧に説明していただきありがとうございます。クレヴィアはコンクリのようですね。すみません、誤認識しておりました。しかし400mmは厚いですね。スラブ厚も300mmくらいあるのでしょうか？やはり、当然ですが、クレヴィアの方が仕様が優れておりますね。価格も予算内でありますし、山手通りさえなければとつくづく思います。

おっしゃる通り、ブリシアの天井高は最高2400mm、最低2100mmと最近の物件では低めですが、低い個所はリビングのど真ん中ではなく、廊下やバルコニーの手前300mm、洋室の窓際300mmのみとストレスは感じないかなという配置となっています。

また、同じマンションに住む住民については考えたことがありませんでした。ブリシアでも1LDK以外では最低でも半地下1LDK+Sの4000万なので、それほど安くはないと思っていましたので。3LDKの半地下住戸は5000万ですし。ちなみに、その最安住戸以外から売れていました。ここを選ぶ人は、お金がないというよりも、投資やゆとりのある返済プランを目的とする人が多いのだと勝手に想像しておりました。なんせ、無名デベ・施工のため、ギリギリのローンプランで買えるほどの安心感はないですから。

しかし、12さんのおかげで、ここは一旦白紙にして、もう少し勉強してから他の地区も含めてじっくり家探しをしていこうと思ってきました。

[14: マンション投資家さん]

賢明なご判断に至り、良かった。

しかし、買い時なのは間違いないです。
頑張ってください！

[15: 匿名さん]

ここの2LDKは投資用に向いてますね。いいところはもう売れちゃったかな？
不動前駅まで徒歩4分であれば、築10年の物件で安くても平米単価70万で成約しています。
（中古物件の成約事例はネットで見れます）
つまり、ここ数年の市況が継続するならば、2LDK56.5平米×70万＝3,955万程度では売れると考えていいでしょう。
今後の市況をどう予測するかはご本人次第ですが、
もしかしたら上がるかもと思っているならば、4000万台の2LDKがあれば「買い」でしょう。
もちろん、対象は2階以上です。
不動前は賃貸価格が高いので賃貸に回してもOKですし、少なくとも損をする物件ではないと思われます。
私は違う物件を買ったので、資金不足であきらめました。

しかし、住環境に不安があるようでしたら、住むのはご本人ですから見送るというのがいいと思います。
大体の物件には、お買い得な部屋がありますので。

[16: 匿名さん]

なんだよ、一部の高めの3LDK以外もう販売済じゃねーか

[17: ご近所さん]

そうなんですか、あの場所でも売れるのか？
伊藤忠にも丸紅にも負けずに完売とは。
おめでとうございます！

一度見学した者でした。

[18: 周辺住民さん]

確かに行き止まりにある微妙な場所ですが、駅近で、これといってネガティブなものはないですからね。
しかし、これだけ新築が乱立する中でよくやりましたね。
山手通り前や斎場至近がどうしても嫌だった方が購入されたんでしょうかね。

[19: 契約済みさん]

近隣の方にはいまいちな立地なのですね。
駅に近く、静かでいいと思ったんですが。狭いからですかね。
我々は、クレヴィアタワーをあきらめてこちらにしました。
山手通り沿いということで、妻から反対されてしまったので。
間取りもよく、それ程無理せず10年以内にローンが完済できそうで満足です。
グレードは低いようですが、新しいので、中古に比べればずっといいです。

[20: 購入検討中さん]

線路近いですが、近隣では一番静かな環境ですよね？
２ＬＤＫはほとんどなく、３ＬＤＫは6,000万円くらいのだけ残ってました。

仕様の低さは売主さんも自覚してるみたいで、設計相談会なるものを催すみたいですね。
皆様仰るように、共用部は最低限の分譲レベルをクリアしているので
自分でお金をかけて室内のグレードアップができると。。

うーん。
リセールは売主の知名度は関係ないと思うので迷います。
懸念は私でも高いと思ってしまう価格かなあ。

[21: 契約済みさん]

線路沿いというかホーム沿いなので、電車が通っても静かですし、
攻玉社からも離れているので一日中静かだと思います。

一番大きい3LDKは間取りがキレイですよね。
あれだけの効率のよさはめったに見れません。

しかし、6000万はグロスとして高いですよね。
売主も自覚していると思いますので、値下げ交渉できるのではないでしょうか？
そのままでも平米87万で、住まいサーフィンの適正価格より低いので、
高すぎるということはないと思いますが。

[22: 周辺住民さん]

駅近で安いのが分かりやすくて一番受けたのかな？
おめでとうございます！

[23: 匿名さん]

柱を全てめり込ませて算入した面積で計算すれば坪単価も割安でしょう。
LDではなくLDKで面積表示しながら、キッチンはカッコつきで面積表示するのもひどい。
狭いキッチン、狭い水周り、収納も削りに削ったプランで効率が良いというのは同意し難い。
基本性能でのプレミストとの違いも大きすぎる。

[24: 匿名さん]

ブリシア近くのマンションの3LDKが中古物件に出ていますね（名称はあえて伏せます）。
完成時期2012年2月、不動前駅まで徒歩4分、67.36平米で6780万円。
総戸数140戸クラスで食洗機付と、グレードはこちらの方が高いですが、
共有部、管理に目立つところなく、物件価値はブリシアよりもやや高い程度と思われます。
それでもこれだけ高額なんです。

ブリシアは68.7平米で6000万円ですから、大分安いですよ。
ちなみに、クレヴィアも中層階までならほぼ同価格だと思いますので、安いと思います。
ただ、あちらは人を選ぶ物件ですから。

[25: 匿名さん]

プレミストは値付けミスなんじゃないですかね。景気が良くなかったとは言え、あれはかなり割安でした。このアベノミクス真っ只中の物件と比較してはいけないと思います。

[26: 購入検討中さん]

キッチンや水回りも可能な範囲であれば、
グレードアップできるみたいですよ。

室内のグレードは自分次第。
まあ私たちはそんなこと余裕もなく、
今の物件金額で悩んでいるのですが。。
仕様や水回りの狭さを気にされるのであれば、お話を聞いてみてもと思いましたので投稿しました。

[27: 匿名さん]

ここ、水回りや収納も変更できるみたいだし、そうすると致命的な難点ってないですね。
一番の難点は小規模というところでしょうか。
不動前の他の新築は、最も重要な立地に致命的な難点があるからなあ。

[28: 匿名さん]

プレミストはリーマンのおかげで仕入れが安かった。あれは奇跡の物件。

[29: 匿名さん]

安ければ正義というのも分かる。

でも、
坪300万超にはそれ相応の企画があってほしいと思う。

250万円でも、200万円でも、
それぞれに相応の納得感ある水準ってあるでしょう。
地域や立地も含めて。

[30: 購入検討中さん]

そうなんですよね。
価格以外の企画やコンセプトがあれば、
欲しいと強く思えるんですよね。

[31: 物件比較中さん]

完売までのスピードが早過ぎて、ホームページの更新が
追い付かないのかな？
丸紅も伊藤忠も悔しいだろうね。
目黒物件の関係者からは羨望の的ですな。

[32: 購入検討中さん]

完売ではないですよ。
3LDKが2～3部屋と1LDKが残っています。
1LDKは時間が掛かりそう。
お買い得感のある部屋はことごとく売れちゃってます。

[33: いつか買いたいさん]

売主は上場してないけど、
管理は東急出し、丸紅ﾏﾝｼｮﾝ伊藤忠ﾏﾝｼｮﾝより
素敵というなら週末に行って見よう。

[34: 匿名さん]

事業主のブリスは千代田管財から今年になってさらに高値で該当地の転売を受け3月に事業化決定している。
予定価格程度だったら、建物へのしわ寄せ（グレードダウン）もなかったかも。

----
2012/10/17　品川区が実施した旧西五反田職員待機寮跡地売却の一般競争入札で、千代田管財（品川区小山6ノ5ノ10）が最高値で土地・建物を落札した。落札額は3億0420万円（税込み）。予定価格は1億8000万円（同）だった。

[35: 購入検討中さん]

丸紅、伊藤忠より明らかにグレードは低いので、あまり期待しない方がいいですよ。ここは、立地が良く（駅近で静か）、安いので、後で後悔する可能性が低そうという感じです。

[36: 匿名さん]

山手通り沿いではない。

けど、ここは東急目黒線の地上部や駅と数メートルで隣接していて、
鉄粉、走行音や振動、駅のアナウンス、警笛（急行通過駅）、夜間工事など、
無視できない要素も盛りだくさんのように見える。

リセールでも一体開発ではない地上線路脇、駅脇は敬遠される。

[37: 購入検討中さん]

おっしゃる通りです。私も最初はそれを懸念していたのですが、現地に行くと音に関しては全く気になりませんでした。むしろ、自動車の音の方が大きかったです。目黒線って音静かですね。ホーム脇なので、ホームに遮られて鉄粉の影響はないと思われます。警笛鳴らされたらうるさいかもしれませんが、３～４本の電車見た感じでは警笛を鳴らしていなかったので、少なくとも頻度という点では煩わしくはなさそうです。個人的には懸念なしと結論したのですが、立地見ただけで敬遠されることは覚悟しないといけないでしょうか？

[38: 購入検討中さん]

あと、ホームの中の線路も夜間工事ってあるものなのでしょうか？正直、気にしていなかったです。

[39: 白い古美門]

駅にくっつく駅直結型のように建つのに、改札がないために遠回りで坂道の上り下りをして徒歩４分もかかるのはデメリットでしかないと思います。徒歩１分ならまた話は違うと思いますが。

現地の地面に立てば音は防音壁で遮られますが、マンションの住戸はほとんどが防音壁の上に出ているので、ダイレクトに届く可能性が高いと思います。本数は最も少ない平日や休日の日中で１時間あたり約２４本、ラッシュ時は約４４本が通るので、影響は軽く見ない方がいいでしょう。

視界が悪くて細い蛇行道路の行き止まりにあるのも、昔は踏切があって抜けられたようですが、今は高架化で分断されてしまい歩道橋を登り下りするしかなくて明らかに不便と言えます（もっとも、以前も踏切待ちは長かったのでしょう）。鉄粉の被害は確かに少なそうですが、線路を隔てて小学校もありますので、風向きによっては校庭からの砂埃が要注意の場所です。

[40: ご近所さん]

クレウ゛ィア不動前にブリシアの事が書いてあります。
両方を見学してる人多いのかな？

[41: 購入検討中さん]

ここも当然二重床だと思いますが、
ミストサウナはあるの？

[42: 匿名さん]

とりあえず、二重床・二重天井ですね。
ミストサウナは標準装備ではないですよ。
でも、必要であれば25万くらいで付けられると思います。

[43: 住まいに詳しい人]

うーん、私はこのマンションは高いと思って検討外しましたが、
やはり不動前なら伊藤忠かなぁ～

[44: 匿名さん]

伊藤忠の方が高いですよ。
価格が高くていいなら、どうしても不動前が良いということでない限り、
富久や池袋や大崎のタワーの方が魅力的かと思います。

[45: 購入検討中さん]

ここは、2LDK5000万以下、3LDK6000万以下で検討してる人向けですね

[47: 匿名さん]

ブリリアじゃないぞ～でもデベはそれ狙ってる？

[48: 匿名さん]

線路を挟んだ斜め向かいにあるルフォン不動前が、南側に線路という立地で坪330程度であったが完売。一方、ブリシアは北側にホームという立地で坪270～300程度。ホームには壁や天井がついており、ホームの壁からも4m程度は離れているので、ブリシアの方が場所はよく、決して安いだけではないと思うのですが。

また、予算の都合だってあるわけで、どうしても坪300までしか出せない人だっているでしょうし。売れ行きが好調なのも分かります。

[50: 匿名さん]

どうなんでしょうね。
各駅の電車はホームで止まるので揺れないでしょうし、
急行の電車もホームを通過する際には減速するので、
揺れがあったとしても小さいとは思いますが。

[52: 匿名さん]

揺れるのは嫌ですね。
でも、電車で揺れるんですか？
不動前のホームだと全然感じませんけど。

できれば不動前駅ホーム付近にお住まいの方の意見を伺いたいですね。
とりあえず、ブリシア近くにあるマンションのコミュニティーでは、
揺れによる不満等は確認できませんね。

[55: 匿名さん]

ルフォンの中古が出てるみたいだから、内覧して確認すれば？

[56: 白い古美門]

短く限られた時間で人目を気にした内覧をするだけではなく、幸いにも２か所ある歩道橋の上でじっくりとマンションの高さを想定した確認をする方がよいでしょう。防音壁の効果を体験しただけの確認レポートが以前のスレにありましたが、朝ドラヒロインばりのドジっ娘キャラや愛嬌はお茶の間では許されても、何千万円もの買い物では許されません。電車は道路騒音などが聞こえない周囲が静まった毎朝５時にも深夜の１２時半にも走ります。慎重に正しく確認すべきです。

他には、線路の位置で思い出しましたが、今もこれからも風水やそれに準じた指針は一切気にしないことも前提でしょう。北側に線路、道路が建物の南西側かつ行き止まりかつカーブの外側、異型地の異型躯体の異型間取り、北側が下がる傾斜地で周囲から見て最も底地。商業地としてよいとされる点はいくつかあっても、家族の幸せを長く育む住宅として見た場合によい点は何一つないように思います。

[57: ご近所さん]

近所の線路脇賃貸物件に居住中です。
不動前のホームは地上になり、音も小さくなります。
（山手通りの方の高架の辺りはうるさい）
当然、鉄筋コンクリートマンションでは杭も打つので
建物は揺れません（というか自宅では感じていません）

私は２ＬＤＫがなくなっていたのであきらめました。
３ＬＤＫには手が届かないので。。
総合的にはお買い得感もあり悪くない印象でした。
モデルルーム？は、かなりショボイです。

[58: 物件比較中さん]

２Ｆで坪２６０万円て安いですよね？？
リセール考えてもリスクないと思うんですが、どなたかご教授ください。

[59: 申し込みしました]

申込みしました。
他の書き込みでは「無名デベ」っていうのとか言われてますが、それを差し引いても価格に魅力を感じましたので。
営業マンさんからローンの償還表をもらって10年後15年後のローンの残りと周辺の中古物件の取引価格を比較したら、低仕様だとか無名デベってことを差し引いてもおつりがくると感じました。
ここで見栄を張って大手の高いマンションを購入しても返済がきつそうなのと、リセールになったら高仕様だとか大手分譲ということはあんまり関係ないのではと感じました。

[60: 匿名さん]

うわ、底辺デベのテンプレそのものの売り方（笑）

[61: 匿名さん]

とりあえず、風水、間違ってますよ。よくない立地は、行き止まりの道の突き当たり。で、ここは行き止まりだけど道路脇の立地。カーブの外側は確かに×だが、ここは行き止まりなのでカーブとは言わないでしょう。要は、車が突っ込む危険性があるから×とされているんですよ。余程ネガりたいんですね。

ただ、土地の形が悪いのは確か。

[62: 匿名さん]

風水より実用性だから、その話はいいよ。

[63: 匿名さん]

> 61
風水の見解として、多分間違っていなません。

ネット検索の結果を調べると、
日本での商売をやりやすくするために現代風の解釈が多いようですが、
行き止まりは悪い気の流れが淀むし、
カーブの外側は何事も定着せず、例えばお金（財運）が流れるとされます。

風水を気にされるのなら、専門家に調べてもらうとよいでしょう。

[64: 黒い古美門]

いーや、私は風水など知らん。ネットの誰だか分からん馬の骨の駄文をパクって適当に書いた。黛くん、あとで訂正よろしく。

[65: 黒い古美門]

いーや、私は風水など知らん。ネットの誰だか分からん馬の骨の駄文をパクって適当に書いた。黛くん、あとで訂正よろしく。

[66: 匿名さん]

少なくとも、行き止まりの方が交通量が少なくて環境としては良い。

[67: ビギナーさん]

あそこまで行き止まりって、やはり風水的に問題あると思います。
クレウ゛ィア、なかなか良かったですよ（笑）

[68: 匿名さん]

67は釣りだと思うが、クレヴィア押しがホント多い。あそこのスレは異様にポジさん多いし、ここにも遠征してるのか？

完璧なマンションなんてないので、何が問題で、それは妥協できるのかを考えるのがマンション選びでしょう。例えば、高速道路沿いや幹線道路沿いなんて誰が住むんだろうって考えると、駅への近さや価格の安さ等がそのデメリットを打ち消して余りあると感じる人にとっては良い場所なんだと想像できる。

ここも同様。行き止まりだが、それゆえ交通量少なく騒音・排ガスの不安は小さい。相対的に低地かもしれないが、ハザードマップ上問題なし（ちなみにクレヴィアの立地は浸水の実績があり、風水以前の問題）。無名デベ・施工だが、小規模で造りもシンプルなマンションなので、大手である必要なし（タワーマンション等の高度な建物の場合はノウハウの差が出るので超大手である必要あり）。北側はホームだが、揺れはあるが小さいという人もいれば揺れないという人もいる状況。また、音は窓を閉めれば無音に近いとのこと。それぞれの点で妥協できそうだし、それに加えて、駅まで4分という近さ、坪単価260～300という安さがある。

十分、検討に値する物件だと思います。もちろん、妥協できるポイントは人それぞれなので、ブリシアは即なしと判断する人もいるでしょう。しかし、妥協できる人もいるのです。妥協できる人にとってはかなり良い物件に写るのではないでしょうか。クレヴィアも良いマンションだと思いますが、即なしと判断する人もいるんですよ。

[69: 匿名さん]

>>58さん

単純に価格だけ見たら2階で坪260は、築10年程度の中古マンションと同じくらいの価格ですよ。

[70: 匿名さん]

そうやって他の物件を引き合いに出して、主観だけで否定するからコミカドが出てくる（笑）

[71: サラリーマンさん]

広告用に2階は安かったけど、他は
意外に安くないという印象だったけど。
電車の揺れが健康に影響しないか心配で
見送りました。
でも窮屈な場所に上手く建設するなぁと
思いました。


ちなみに伊藤忠不動前は我々は低い階を
検討してるのに免震タワーって
意味ないから、やめました。

今は、大崎で中古見てます。
中古も安くないね。。。

[72: 匿名さん]

No.51 by 匿名さん2009-12-06 06:58:52
No.46さん

>遊びに来た友人も、「悪いけど、近いから、かなりうるさいと思ってたけど、
>思ってたより、気にならないね！」と言われました。

これはNo.46さんの友人さんが、No.46さんに気を使って言ってくれたのだと思いますよ。

実際、私も沿線沿いのマンションに住んでいました。家に遊びに来た人たちも、

「日当たりが良いね」などと言ってくれていました。

二重サッシなので窓をしっかり閉めていれば、ほとんど気になりませんでしたが、
いざ引越しを決めた途端、家に招いたことのある友人達からは、

「やっぱりね～、言っちゃ悪いけど、あそこは住むところじゃないと思ってたんだ」
「それが正解だよ。窓開けられないでしょ。」
「子供にとってもそれが良いよ」

・・・などなど。私にしてみれば、沿線沿いが我慢できなくて引っ越した訳ではなかったのですが、
周囲の人には勝手にそう解釈されていました。

たしかに、閑静な環境に引っ越してみると、沿線沿いのマンション住民が気の毒に
感じられます。あの住環境になれてしまうのは恐ろしいことですね。

線路沿いの物件に住んでいる友人には、口が裂けても言えませんが。

駅から遠いところに住んだことはありませんが、どちらがチャレンジング
かといえば、大多数の方が「線路沿いの物件」をチャレンジングと考えるでしょうね。

[73: 匿名さん]

線路脇や駅脇が原因の音や振動も懸念ですが、
あとは架線には1500Vの高圧電流が流れていて、
いわゆる高圧送電線の間近に住むのに近いのも懸念です。

強い電磁波による特に幼児の健康被害との関連性は未だ科学的証明がなされていませんので、
気にしない人も多いでしょう。

[74: 購入検討中さん]

ここ、検討スレなんだから、前向きに考えるのは当たり前。
ネガは大いに結構だが、不当に否定するのは違うでしょう。

>>72さん
線路沿いにお住まいになられたことがあるようですが、何線でしたでしょうか？
目黒線は、特に不動前付近は乗ってても振動がなく、JRと比べて格段に静かでしたので。

[75: 匿名さん]

もし気になるんなら、線路と反対側の部屋にすれば？

[76: 匿名さん]

> 単純に価格だけ見たら2階で坪260は、築10年程度の中古マンションと同じくらいの価格ですよ。

これ、具体的にどの物件のこと？

[77: 匿名さん]

>そうやって他の物件を引き合いに出して、主観だけで否定するからコミカドが出てくる（笑）

68はきわめて客観的に論を進めてあり、他物件を否定などしていない。

コミカドは主観の塊で、他物件（ここ）を否定してるけどね。

[79: 匿名さん]

>>76さん

物件名は不明。中古物件の成約実績なので。
坪260＝平米78万程度の成約実績みると築10年前後が多い。
ちなみに築5年だと280～300程度。

これで確認できるよ
http://www.contract.reins.or.jp/search/displayAreaConditionBLogic.do

[80: 匿名さん]

>79
それ、ほとんどか全てが山手通り沿いか似た条件の物件だったりしませんか？
該当する竣工年と坪単価では、こちら側の供給は皆無なので。

ちなみに山手通り近くは、
目黒駅や五反田駅の徒歩物件扱いにもなるので。

[81: 白い古美門]

ノンブランドデベと大手はどこが違うのか。立地条件の圧倒的な差に尽きる。マイナー駅物件も人気駅に比べれば安いがエリア内で比較すれば必ずしも安いとは限らない。ノンブランドは大手対抗で価格の優位性を打ち出すが現実は難しく結果を見ると割安にはなっていない。

安くならない要因はスケールメリットを得られないため。建築コストを抑えるには一定の規模が必要で１００戸以上のスケールが欲しいがノンブランドにはそのような土地を取得できない。ノンブランドは資金力や情報収集力で大手に劣り取得できるのは大手が敬遠したワケありの土地ばかり。そしてすべて変形敷地で変形敷地の建物は変形し建築コストは高くなる。仕様の良さやデザインセンスで大手の上を行くことが残された道。

ノンブランドはそれでも価格優位性を示すしかなく坪単価比較にこだわり頼るが面積には柱の分が大いに加算されている。一方で面積に算入されないバルコニーや共有部分の面積は総じて貧相で持ち分として見ても割安とは言えなくなる。ノンブランドに限らず小規模はランニングコストにも注意だ。建物の基礎構造はしっかり必要だから固都税は割高。規模が小さいので共有施設がなくても管理費が高い。大規模修繕の戸当たり負担も重い。

ノンブランドの大半が「見送られるべき物件」なのが実態。理由は簡単で立地条件が良くないから。マンションの価値はふたつの側面がある。資産価値と利用価値。不人気駅や駅遠や線路沿いに幹線通り沿いなど立地条件が悪い物件は資産性においてはバツが付く。しかし利用価値は利用する人によって異なる。「バス便でも構わない、環境が良ければ」「線路沿いでも気にならない、防音策がしっかりしていれば」「寝るだけだから北向きでも構わない、便利でさえあれば」など人それぞれの価値観がある。

利用価値に重きを置くと「ワケあり物件」が「自分だけの掘り出し物」になる。だがしかしそれは中古選びで使うべきアービトラージであり新築で使えるものではない。妥協という言葉を使う契約者は資産価値と利用価値とをおそらく混同している。

[82: 匿名さん]

概ねおっしゃる通りだと思います。しかしながら、最も重要なポイントは、資産価値が高いかどうかではなく、適切かどうかだと思います。

最近のマンションだと、大手デベでも立地がいいとはお世辞にも言えません。土地がないので仕方がないのでしょうが、幹線道路沿いとか、駅からアップダウンがあって徒歩7分程度とか、50戸以下の小規模とか、ハザードマップで浸水実績ありとか、液状化の可能性ありとか。立地の微妙さを高めの仕様で誤魔化している感じがしてなりません。

そして、いくら大手で資産価値が高くても、適正価格以上で買っては意味がないでしょう。我々消費者が気にするのは価格の下落率です。恐らく、ブリシアは変形立地のため建設費がかさみ割高との結論なのでしょうが、建物の形を見た上でのご意見でしょうか。建物の形は、長方形でこそありませんが、どこにでもある賃貸アパートみたいなシンプルなものですよ。これでも建築コストが膨らんでしまうのでしょうか。

あとは、利用価値について。同じ価格で線路沿い物件とそうではない物件があった場合は、誰も線路沿いなんて選びません。しかし、線路沿い物件の方が1000万安かった場合はどうでしょうか。買っても良いという人が出てきても不思議じゃないですよね。

[83: 匿名さん]

学校が近いけど、うるさくないのかな？

[84: 匿名さん]

確かに、資産価値が低くても初めからそれを織り込んだ価格であれば問題なさそうですね。

[85: 匿名さん]

確かにここに出ている中古の坪単価は、山手通り沿いの中規模以上の物件ばかりのようですねぇ。
山手線駅徒歩物件になり、眺望も期待の中高層も多いから、坪単価も安定しているでしょう。
もちろん、高台側も十分に安定していると思いますが、低地の低層だとどうでしょう？

[86: 匿名さん]

とりあえず、ブリシアの正面にある築14年のジェイパーク不動前参番館の中古販売価格事例が、ある住宅情報サイトで見れます。2013年の事例は4LDKしかないため、4LDKプレミアムが乗っているかもしれませんが、坪260万程度となっています。これ以外は2008年の事例しかありません。2008年は坪170万程度と落ち込んでいますが、リーマンショック直後ということで参考外、もしくは最悪のケースでこれくらいということなのでしょう。

[87: 匿名さん]

低地でもハザードマップでは浸水実績・予測ともに懸念なしなので、そこまで気にしなくていいのでは。
低層についても、この辺は実質的な高さ制限があり周辺マンションも低層なので、気にしなくていいのでは。

[88: 匿名さん]

洪水ハザードマップではここより高台で浸水実績があって、予測もあるから、たまたま空白ではあるけど実際は安心できる場所には思えなくない？
坪単価もそれは高過ぎ。南西最上階リノベ済ルーバル付きとかの特殊部屋じゃない？

しかしみんな、なんでも検索だけで全能感にひたっていて面白いね。

[89: 購入検討中さん]

ここより高台に浸水実績なんてありますか？
実績があるのは、第四日野小学校の低地側から目黒川にかけてのみに見えます。

ブリシアは高台からやや下るので不安はありますが、
ハザードマップで実績があるところよりはマシですよね。

[90: 匿名さん]

みんなブリシアに対して厳しいね。クレヴィアタワーなんてハザードマップで浸水の実績があって、予想も1m超なのに、スレで全然問題視されていないのに。

[91: 匿名さん]

最近はオープンハウスや一建設などのマイナーデベ物件が好調だね。
ここも同類といっていいかな。仕様、共用設備（駐車場なども含め）などを抑えて安く売る。
バブルを知らない世代にはこういう物件はアピールするようだ。

一方で財閥系など大手デベによる大規模物件も、高額にもかかわらずきわめて好調。
大崎もすんあり売れるのではないだろうか。

一番苦戦してるのは中堅デベによるハンパに高い物件だろうか。
時代は二極化の様相を呈しているようだ。

[92: 遠征]

そうクレヴィアは過去に浸水実績があり、幹線道路沿いなので資産価値は低い。
一方、甚大な浸水被害の後にクレヴィアの直近に荏原調整池が造成され、
その後の被害はなく今後の可能性も低い（調整池の地下空間は本当に広大）。
山手通りは来年度の中央環状品川線の開通で交通量が大きく減り、
歩道の空間も従来のイメージと大きく変わる可能性が高い。

つまり、今の時点が資産価値の観点では疑義銘柄みたいな存在で最低、
これで将来荏原調整池が評価されて浸水予想が解かれたり、
整備後の山手通りの評価が上向くことによる資産価値が上がる可能性だけがある。

個人的には、過去にない頻度で目黒川の増水警報が発令され、
目の前では大量の重機で工事中という最悪のボロ株状態なのに、
よくも好調に売れたものだと思っている。自分も買ったけど。

（目黒駅の再開発による影響もあるといいけど、期待薄かなー）

ブリシアは土地条件図を見てもなぜかここだけ盛土ではなく良好。
穴場みたいな土地のはずだけど、大手が手を出さなかったのはやはり気になる。
また、資産価値が今より上がる要素がないのはリセールでは懸念。
ただ、浸水実績や予測がないのはとてもいいことで、
地下住戸は気にするとしても、それ以外は大丈夫そう。

[93: 匿名さん]

過去や実績に沿った前例主義の判断をするだけの人か、
過去や実績から将来の予測を導きリスクをとった投資ができる人かの違いですね。

[94: ご近所さん]

完売間近らしいです。

[95: 匿名さん]

大手が手を出さなかったのは、最大でも22戸しか建てられないという容積率や高さ制限があるからではないでしょうか。要は、儲からないので手を出さなかった。図体が大きく、人件費等の固定費が高い大手だと、採算を取ろうとすると価格が高くなってしまい、競争力のない物件になってしまいそうですから。一般的に、大手デベとマイナーデベで10～20%の価格差があるみたいですので、ブリシアの価格帯がクレヴィアと同じになってしまうとすると、それは流石に売れないでしょうと。

ブリシアは、広告費やモデルルームにともなう費用を大きく抑えていることに加えて、人件費や会場費も私の知る範囲では最低水準です。マイナー売主がこれだけコストカットしてますから、大手で利益を出すのは難しそうですし、リスクを取って事業化する程のリターンは得られないでしょう。

[96: 匿名さん]

なぜ実績に基づいて判断した人と予想した人で優劣をつける。専門家の意見ならまだしも、「素人が希望的観測をしただけ」とも取れる予想。それは優劣ではなく、好みの問題でしょう。あるいは、投資家のリスク選好度の問題。

また、そういった既に計画されている将来のポジティブ材料は、すでにプライスインされていませんか。誰でも、良くなりそうと想像できそうですし。もし想像でしかないことが既にプライスインされていたら最悪です。想像通りに事が運んで今の価格ということなので、今後は下落リスクしかありませんから。

私にはそれを判断する目がないので、プライスインされているかどうかはわかりませんが、そういう可能性もあるということで。

[98: 黒い古美門]

契約者さんも実はもう気づいているんじゃないかー。全力では物件選びをしていなかったことを。ネットでズワイガニ食べ放題付きバスツアーを見つけるのと分譲マンションを探すことの区別がついていなかったことを。

[99: 匿名さん]

>>92の遠征さん

私は、ジオ、オーベル、グランスイト、リビオをみて、その後、こことクレヴィアみて、私もクレヴィアにしようと思ってます。
クレヴィアの板へ戻りましょうか。

[100: 購入検討中さん]

私は、妻がクレヴィアとグランスイートはどうしても嫌だと言うので、とりあえずここを検討してみます。