ブリシア不動前ってどうですか？

[購入検討中さん]

ブリシア不動前についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。
　
所在地：東京都品川区西五反田五丁目497-2・四丁目497-19
交通：東急目黒線「不動前」駅徒歩4分
間取：1LDK～3LDK
面積：35.91m2～68.45m2
売主：株式会社ブリス

施工会社：柏木建設株式会社
管理会社：コミュニティワン株式会社

[150: 匿名さん]

パークホームズはスーゼネなのに外廊下で直床でそのくせ階高けちったから天井高は2500もなくて戸境は乾式という、驚愕仕様だったよね。とか返されるから、他物件批判はほどほどに。

[151: 匿名さん]

150は全く内容ないね。

[152: 匿名さん]

ちなみにクレヴィアが湿式壁なのは構造上当然。そうでないと剛性が確保できない。

[153: ビギナーさん]

プロが試算した家賃を否定するのはやり過ぎ
坪1.2万だって不動前物件では最高値クラスなんだから

[154: 匿名さん]

> 相変わらず幼稚園児並の解釈見せられて眩暈がするだけだか、不動前駅近でも線路沿いは３階南向き角部屋分譲で坪８１００円という事実に目をつぶるなー、朝ドラめー。

一番割安な部屋だけを出してくるあたり、器の小ささが見られますね。
他の部屋では坪1万の部屋もあります。
http://archive.homes.co.jp/estate_master/112025/

マイキャッスル不動前Ⅱ
http://www.top-est.com/id/322891
築18年で線路沿いブリシアよりも駅から遠い物件で坪1万。

ブリシアは少なくとも坪1万では貸せるでしょ。

[155: 黒い古美門]

手足が生えるどころか、タマゴに戻ったな、おたまじゃくし！　坪賃料は諸経費を含めるか否かで変わる。表面こそが正義なのだ！　マイキャッスル不動前２徒歩４分募集賃料１５万円管理費等０円６階２ＬＤＫ５０．３２平米角部屋は築年と規模から管理費と修繕積立金は２万円が相場と推定されるものでこれらをさっぴくことで実質は１３万円！　５０．３２平米の面積から算出される坪賃料は１万円ではなく８５４０円だ。

８５４０円！　しかもマイキャッスル不動前２は駅舎から離れ線路は地下に潜って前建てなし眺望良好の角部屋でここが勝る要素などただの１つもなく、ジェイパーク参番館に至っては明らかな他物件混入を取り除いて坪賃料の平均くらいとりたまえ。このスレは現実から目を逸らして夢を探す場所ではない。そんなものを見つけたいなら、インドのガンジス川か下北沢の三流劇団に入りたまえ。では～！パカラッパカラッパカラッパカラッポッカポッカポッカポッカブルルゥ～～♪

[156: 主婦さん]

準工業地域って気にしなくていいですか？

[157: 匿名さん]

そういう定義であれば築18年で表面で坪0.85万ということでいいです。新築から築10年までは、平均して坪0.88万ということでもいいですよね。2LDK17坪で5000万という物件を想定し、ブリシアに10年間住んで売却することを考えると、月の賃貸料は17坪で表面15万、10年で1800万となり、固定資産税が年15万として10年で150万。

結局、10年後、売却手数料3%で売却するとすると、(5000万－1800万＋150万)*1.03＝3450万、つまり坪203万で売却できれば損失なしということですよね。いくらブリシアとはいえ、不動前駅徒歩4分なので坪203万では売れると思うのですが、いかがでしょうか。

[158: ご近所さん]

ブリシアで買いと言えるのは2階以上で坪260～280万の住戸

[159: 匿名さん]

坪単価の計算を何のためにやっているのか分からないが、
城南らしく表面5%の確保が取引金額の目安であれば、

15万円で貸せる部屋は3600万円、
20万円で貸せる部屋は4800万円、
25万円で貸せる部屋は6000万円で買い手がいる「だろう」という話。

クレヴィアのポスティングによると、
リヴの査定額22万円で貸せる部屋を4038万円で売っているとのこと。
この業者査定で表面6.54%。

伊藤忠の気前がいいか、リヴが強気過ぎるか、どちらか。
疑いは必要だが、資産価値を考える上では重要な指標でもある。

[160: 匿名さん]

そんな目黒価格の不動前物件、誰が借りるんだ？
賃貸こそ立地がすべて。

将来的に、もしその価格で貸せるときが来たら、
クレヴィアだけでなく他の物件の賃料も上がっているはず。

[161: 匿名さん]

レジディアとパラッシオに賃貸で住んでたものです。
いずれもそのマンションの高層階で、坪レジ：13.1千円、パラ：12.5千円程度でした。
両方ともに幹線道路沿いなので、クレヴィアもこんな程度では。賃貸入居者は免震とかあまり付加価値ないでしょ。

ここ、ブリシアの板なので、クレヴィアの方にコピーしておきます。

[162: 周辺住民さん]

普通に考えるとそんな感じですね。
私は目黒が予算オーバーだったので不動前で1LDKを借りていますが、
不動前の物件が目黒と同水準の価格だったら、間違いなく目黒で借ります。

しかし、不動前も決して安くはない（1LDK、築8年、諸費用込で月18万）ので、
マンションを買って賃貸に出すと、どの物件でも儲かりそうな気がします。

[163: 契約済みさん]

迷いましたが、ついに契約しました。線路沿いという点は気にはなりましたが、線路に一番近い住戸ではないですし、何より駅に近く、大通りに出ることなく生活できる環境の良さが決め手でした。隣の高架橋を渡るとすぐ公園なので、子供のエネルギーを発散させてあげれそうなところも良く、住民の方にご迷惑をおかけすることも最小限に抑えられるのではないかと思いました。ここは価格の安さに目が行きがちですが、環境の良さもなかなかのものですよ。また、仕様は低かったですが、新品なのでそれほど気にならなかったです。

[164: 契約済みさん]

ご契約お疲れ様です。私も住環境はよさそうだと思いました。
いくつか不安なところはありますが、10件近く見た新築物件の中では、
個人的に一番バランスがよかったです。

私が重視した点は、駅近、坂があっても緩やか、スーパーが近い、
公園が近い、大きな通りや高速道路に面していない、周囲が住宅で埋まっている、
部屋の大きさが最低でも5畳、車の交通量が少ない一方で人通りはある、嫌悪施設がないなどです。

また、価格は安いんだけど駅から遠い物件は避けた方がいいと思いますが、
ここは駅に近くて安いので、今後も一定の需要はありそうだと思いました。

[165: 匿名さん]

いつの間にか1期は完売したんですね

[166: 社宅住まいさん]

グランスイート不動前と比較してるんですかね？
あちらのこのコーナーにブリシアの事も書いてありましたよ。

[167: 匿名さん]

こことグランスイートで悩む人は少ないでしょうね。
タイプが正反対だと思います。
駅近、低価格、車の交通量少だが、その代償に低仕様、ホーム沿い、小規模のブリシアと、
仕様や地形は素晴らしいが、駅遠、斎場近、交通量中のグランスイート。

利便性重視ならブリシア、建物重視ならグランスイートといったところでしょうか。

[169: 匿名さん]

墓場ってなんですか？

[171: 匿名さん]

いや、墓場とマンションの関係はなんですか？と言いたかったのです