ブリシア不動前ってどうですか？

[購入検討中さん]

ブリシア不動前についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。
　
所在地：東京都品川区西五反田五丁目497-2・四丁目497-19
交通：東急目黒線「不動前」駅徒歩4分
間取：1LDK～3LDK
面積：35.91m2～68.45m2
売主：株式会社ブリス

施工会社：柏木建設株式会社
管理会社：コミュニティワン株式会社

[129: 匿名さん]

資産性ってこういう考え方ではないのでしょうか。ちなみに、私はマンション購入は初めてで、現在賃貸住まいです。ブリシアの2LDK（56.5平米）5000万を買ったと仮定します。不動前駅徒歩5分圏内、55平米以上で最安の賃貸を探すと、57平米、築24年、場所はブリシアより駅から遠く線路が近い、という条件で家賃16.5万円
（http://www.athome.co.jp/kr_01/dtl_1029761605/?DOWN=2&BKLISTID=002P...）

もしブリシアを借りたら、さすがにこれより家賃は高いと思われますが、保守的に考えて、家賃を17万円としましょう。10年間で家賃17万円×12ヶ月×10年＝20040万円の支出になります。また固定資産税は、年15万円程度とし、10年間だと150万円となります。したがって、10年後に5000万円－2040万円＋150万円＝3110万円（坪183万円）でブリシアを売却できれば、賃貸に住んだ場合と比較して損得なしとなります。

ブリシアの目の前にあるジェイパーク不動前参番館の中古成約事例を見ると、築10年目となる2008年に坪167万円で売却されている（住まいサーフィンより）。リーマンショック後での価格なので、ほぼ最低価格と言えるでしょう。これをブリシアに当てはめると、2825万円が築10年での最低売却価格となり、最悪の状況でも2825万円－3110万円＝285万円の損ということになります。仲介手数料3%を考慮しても、370万円の損です。保守的に計算した結果でこれです。

これで大損なのでしょうか？リーマンショックが来て370万円の損で済むのなら、資産性重視で我慢した生活するよりも、利便性を追求して楽しく過ごした方が良いと思います。

[130: 匿名さん]

ジェイパーク不動前参番館、南向き角部屋80平米で19.8万円ですね。
http://rent.c21anfang.jp/u_68132.html

不動前の相場は坪11000円ですので、
部屋として最高の条件かつ分譲賃貸で坪8100円は相当割安感ありますね。

[131: 白い古美門]

幼稚園児ではないのならちゃんと計算をしよう。坪３００万円では坪１２５００円以上とらないと表面でも最低水準の利回り５％を超えない。つまり、５６．５平米であれば家賃２１万円以上の設定が必要だが、過去履歴をみてもこの立地でこの坪賃料をとれるデータはどこにもない。販売時点で既に収益性では絶望的と言わざるをえない。

仮定の家賃１７万円（坪１万円は妥当だ）とすると表面で４．１％、真面目に諸費用や管理費等も考慮するとローン利率０．８７５％としても想定ＣＣＲは０．５８％で慈善事業としても成り立たない。この前提でさえ計算可能な範囲で賃貸比最大年５万円の節約に過ぎず、５０００万円の買い物をして大きな負債を抱えることを考えると再考必須だ。

中古での買い手は個人といえども収益還元法くらいはかじっているから利回りも意識する。いくらで貸せるか、から物件価格も自ずと決まる。一方、中古のファミリー向け物件ではこの利回りがまったく無視されることもある。どうしても欲しいと思わせる要素があればいいのだが、ここは特徴がなく仕様も賃貸そのものでありその点でも絶望的だ。

[132: 物件比較中さん]

白い古美門様のおっしゃる、表面利回り5％ある新築物件は周辺で言うとどの物件になるのでしょう？？

[134: 匿名さん]

面白いですね。周りにこういう話ができる人がいないので参考になります。詳細はあとで調べたいと思いますが、要するに、表面利回り5%取れる物件（56.5平米だと家賃21万以上）が投資対象に相応しいのだが、基本的には不動前付近では56.5平米の物件で21万以上の賃料取ることは難しいため、5%の利回りを得るには割高でも借りたいと思われる特徴が必要ということですね。

しかし、不動前で「割高でも借りたいと思われる特徴」を持った物件を探すのは難しいですね。想像するには、湾岸沿い等で、住んでみたいけど価格暴落リスクがある物件なんかは、割高でも借りたいと思われる特徴を持っていそうですね。あるいは、有名区立小学校の学区で6年間だけ住みたいといった、期間限定で住みたい物件とか。

[135: 匿名さん]

しかし、利回りベースで判断する場合、購入価格の安さが肝になってきますね。
坪270万だと坪1.125万の賃料（56.5平米で19.1万）
坪300万だと坪1.25万の賃料（56.5平米で21.2万）
坪330万だと坪1.375万の賃料（56.5平米で23.4万）
坪330万だと坪1.5万の賃料（56.5平米で25.5万）
坪330万で買ってしまうと、かなり難しいと言わざる負えないですね。

[136: 匿名さん]

すみません、訂正します。

> 坪330万だと坪1.5万の賃料（56.5平米で25.5万）
> 坪330万で買ってしまうと、かなり難しいと言わざる負えないですね。

坪360万だと坪1.5万の賃料（56.5平米で25.5万）
坪330万以上で買ってしまうと、不動前ではかなり難しいと言わざる負えないですね。

[137: 匿名さん]

新築は買った瞬間に1割下落すると言われている昨今、新築購入者は1割程度の損失は覚悟してると思うので、その範囲内であれば資産性問題ないと言っていいでしょ

[138: 黒い古美門]

相変わらず幼稚園児並の解釈見せられて眩暈がするだけだか、不動前駅近でも線路沿いは３階南向き角部屋分譲で坪８１００円という事実に目をつぶるなー、朝ドラめー。

[139: ご近所さん]

設備と仕様と立地が良くて、更に安いならいいけど、
値段から検討すると失敗しそうです。。。

[140: 匿名さん]

いや、そんな物件があったら逆に怖くて買えないです。
ここは無名デベ、低仕様だから価格の安さにも納得感があるんですよ。
設備や仕様を重視するならここはないでしょうね。
利便性は抜群なので、日中は家にいないDINKSや賃貸からの住み替え者に人気なんでしょう。

[141: 遠征]

調べるの面倒だろうから、私が代わりに。
面積が狭い、あるいは広い部屋を除くと、賃料坪単価はこんな感じだよ。

不動前駅物件の平均 1.1〜1.2万円
東急目黒線の線路脇の平均 0.9〜1.0万円
山手通り沿いの平均 1.3〜1.4万円
※レジディアタワーの高層なら1.6万円超えも多くある

山手通り沿いは山手線駅物件にもなるのが大きい。
余談だがみんな気になるクレヴィアは南向きしかなく
免震、駅近の特徴から低層で1.5万円、高層は1.7万円超えでもいけるはず。
利回りはあえて省くが、私は買いと判断した。

山手通り沿いは、まあ、イヤだよね。それは分かる。
でも、それと資産価値とは別なのが現実。

（これがコミカドの言う私達が持つべき資産価値の考えのはずで、
同時期の近隣より安いとか、中古の坪単価との比較は、
零細デベ営業による悪質なミスリードと見るべきと私は思うなー）

[142: 匿名さん]

クレヴィアで坪1.5万はかなり楽観的だと思います。現在の不動前No1といわれるパークホームズ目黒ザレジデンスでさえ、上層階で坪1.5万ですよ。これは目黒9分、山手通り沿いではない大規模マンションです。クレヴィアはこれと同等がそれ以下でしょう。というか、クレヴィアで賃貸価格予想見せてもらったら、高層も低層も大差なく坪1.2万くらいでしたよ。

[143: 匿名さん]

むしろ三井の廉価ブランドのパークホームズでさえ、駅から遠くても坪賃料1.5万円とれるなら、クレヴィアは余裕で1.5万円スタートだと思ったり。

[144: 匿名さん]

クレヴィアの営業？
坪1.5万って目黒駅が近く、山手通り沿いでないからなんだけど。
不動前に近くたって坪1.2万がいいところ。

[145: 匿名さん]

パークホームズは4階でも坪1.4万円ですか。不動前駅から駅徒歩7分で、目黒駅からは行人坂経由なので常用は無理、南ではなく北東向き、狭いバルコニーや梁や柱がめり込んだ実質面積の減少、小さなサッシや直床仕様、エレベーターの戸あたり台数の少なさに非免震など、クレヴィアが良さそうな部分も多そうです。外廊下なのは同じですね。どこにも、クレヴィアの坪1.5万円をかなり楽観的とする根拠がない、むしろ揺るぎないものとしそうです。

[146: 匿名さん]

ブリリアの話題も忘れないで。。。
あれ、プレシスだっけ。

[147: 匿名さん]

じゃあなんでクレヴィアはその賃貸料金を提示しなかったの？
そんなポジティブな情報は前面に出すでしょ。

そもそも、行人坂の常用無理という仮定が間違ってる。
なぜわざわざ7分も歩いて不動前に行って、電車待って、徒歩9分の目黒に行く？
電車賃だってかかるし。

ホント、クレヴィアはポジに必死だな。

[148: 匿名さん]

パークホームズとクレヴィアを比較とは。
あれは目黒駅物件でデベは三井、大成建設施工。
直床だけどスラブ厚250mmのスーゼネ施工でものはいい。

[149: ビギナーさん]

クレヴィアのポジって契約者？
同じマンションに住むと面倒臭そうだな