ブリシア不動前ってどうですか？

[購入検討中さん]

ブリシア不動前についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。
　
所在地：東京都品川区西五反田五丁目497-2・四丁目497-19
交通：東急目黒線「不動前」駅徒歩4分
間取：1LDK～3LDK
面積：35.91m2～68.45m2
売主：株式会社ブリス

施工会社：柏木建設株式会社
管理会社：コミュニティワン株式会社

[88: 匿名さん]

洪水ハザードマップではここより高台で浸水実績があって、予測もあるから、たまたま空白ではあるけど実際は安心できる場所には思えなくない？
坪単価もそれは高過ぎ。南西最上階リノベ済ルーバル付きとかの特殊部屋じゃない？

しかしみんな、なんでも検索だけで全能感にひたっていて面白いね。

[89: 購入検討中さん]

ここより高台に浸水実績なんてありますか？
実績があるのは、第四日野小学校の低地側から目黒川にかけてのみに見えます。

ブリシアは高台からやや下るので不安はありますが、
ハザードマップで実績があるところよりはマシですよね。

[90: 匿名さん]

みんなブリシアに対して厳しいね。クレヴィアタワーなんてハザードマップで浸水の実績があって、予想も1m超なのに、スレで全然問題視されていないのに。

[91: 匿名さん]

最近はオープンハウスや一建設などのマイナーデベ物件が好調だね。
ここも同類といっていいかな。仕様、共用設備（駐車場なども含め）などを抑えて安く売る。
バブルを知らない世代にはこういう物件はアピールするようだ。

一方で財閥系など大手デベによる大規模物件も、高額にもかかわらずきわめて好調。
大崎もすんあり売れるのではないだろうか。

一番苦戦してるのは中堅デベによるハンパに高い物件だろうか。
時代は二極化の様相を呈しているようだ。

[92: 遠征]

そうクレヴィアは過去に浸水実績があり、幹線道路沿いなので資産価値は低い。
一方、甚大な浸水被害の後にクレヴィアの直近に荏原調整池が造成され、
その後の被害はなく今後の可能性も低い（調整池の地下空間は本当に広大）。
山手通りは来年度の中央環状品川線の開通で交通量が大きく減り、
歩道の空間も従来のイメージと大きく変わる可能性が高い。

つまり、今の時点が資産価値の観点では疑義銘柄みたいな存在で最低、
これで将来荏原調整池が評価されて浸水予想が解かれたり、
整備後の山手通りの評価が上向くことによる資産価値が上がる可能性だけがある。

個人的には、過去にない頻度で目黒川の増水警報が発令され、
目の前では大量の重機で工事中という最悪のボロ株状態なのに、
よくも好調に売れたものだと思っている。自分も買ったけど。

（目黒駅の再開発による影響もあるといいけど、期待薄かなー）

ブリシアは土地条件図を見てもなぜかここだけ盛土ではなく良好。
穴場みたいな土地のはずだけど、大手が手を出さなかったのはやはり気になる。
また、資産価値が今より上がる要素がないのはリセールでは懸念。
ただ、浸水実績や予測がないのはとてもいいことで、
地下住戸は気にするとしても、それ以外は大丈夫そう。

[93: 匿名さん]

過去や実績に沿った前例主義の判断をするだけの人か、
過去や実績から将来の予測を導きリスクをとった投資ができる人かの違いですね。

[94: ご近所さん]

完売間近らしいです。

[95: 匿名さん]

大手が手を出さなかったのは、最大でも22戸しか建てられないという容積率や高さ制限があるからではないでしょうか。要は、儲からないので手を出さなかった。図体が大きく、人件費等の固定費が高い大手だと、採算を取ろうとすると価格が高くなってしまい、競争力のない物件になってしまいそうですから。一般的に、大手デベとマイナーデベで10～20%の価格差があるみたいですので、ブリシアの価格帯がクレヴィアと同じになってしまうとすると、それは流石に売れないでしょうと。

ブリシアは、広告費やモデルルームにともなう費用を大きく抑えていることに加えて、人件費や会場費も私の知る範囲では最低水準です。マイナー売主がこれだけコストカットしてますから、大手で利益を出すのは難しそうですし、リスクを取って事業化する程のリターンは得られないでしょう。

[96: 匿名さん]

なぜ実績に基づいて判断した人と予想した人で優劣をつける。専門家の意見ならまだしも、「素人が希望的観測をしただけ」とも取れる予想。それは優劣ではなく、好みの問題でしょう。あるいは、投資家のリスク選好度の問題。

また、そういった既に計画されている将来のポジティブ材料は、すでにプライスインされていませんか。誰でも、良くなりそうと想像できそうですし。もし想像でしかないことが既にプライスインされていたら最悪です。想像通りに事が運んで今の価格ということなので、今後は下落リスクしかありませんから。

私にはそれを判断する目がないので、プライスインされているかどうかはわかりませんが、そういう可能性もあるということで。

[98: 黒い古美門]

契約者さんも実はもう気づいているんじゃないかー。全力では物件選びをしていなかったことを。ネットでズワイガニ食べ放題付きバスツアーを見つけるのと分譲マンションを探すことの区別がついていなかったことを。

[99: 匿名さん]

>>92の遠征さん

私は、ジオ、オーベル、グランスイト、リビオをみて、その後、こことクレヴィアみて、私もクレヴィアにしようと思ってます。
クレヴィアの板へ戻りましょうか。

[100: 購入検討中さん]

私は、妻がクレヴィアとグランスイートはどうしても嫌だと言うので、とりあえずここを検討してみます。

[101: ご近所さん]

丸紅と伊藤忠の検討をやめて、ブリシアを検討するなら、
少し待てば？

賃貸ではないんだから、この立地は厳しいよ。

[102: 匿名さん]

うーん。遠回り。

[103: 周辺住民さん]

そうなんですけど、もう残り１部屋とか２部屋なんでしょう？
私も週末見に行ったんですけど、あのモデルルームでよく売れましたね。
ニーズがあったってことなんでしょうか。

[104: 周辺住民さん]

1LDKはもっと残っていました

[105: 匿名さん]

都心近、商店街のある駅近でお手頃な価格と、良くも悪くも不動前らしい物件だったのでしょう。
派手な広告やモデルルームでようやく売れる物件に比べたらリセールは楽そう。

[106: ＯＬさん]

ホームページは第１期受付中だし、
１ＬＤＫは残っている感じだったかな。

[107: 匿名さん]

派手な広告やモデルルームでやっと売れる物件に便乗して、同じ時期にちょっと安いことだけを売りにコバンザメ的に売った物件のリセールバリューの方が疑問（笑）

[108: 匿名さん]

それは全然ネガになってないですよ。
オプションで着飾った派手なモデルルームと真っ向勝負して、
おままごとみたいなモデルルームが勝っちゃったって言ってるようなものだから。

ニーズがあったってことじゃないですか。