ブランズシティ品川勝島

[マンコミュファンさん]

場所は海岸通りとモノレールの線路に挟まれたところで全戸南向きの住棟配置。各種シェアサービスに加えマンション用燃料電池導入予定で環境にも配慮。

公式URL：http://sumai.tokyu-land.co.jp/branz/katsushima/
参考１：http://www.tokyo-gas.co.jp/Press/20131021-01.html
参考２：http://www.kensetsu-databank.co.jp/osirase/detail.php?id=9649
参考３：http://www.tokyu-land.co.jp/news/2013/pdf/20130625.pdf

＜全体概要＞
所在地：品川区勝島1－1－54
交通：東京モノレール大井競馬場駅徒歩7分、京浜急行本線鮫洲駅徒歩11分
総戸数：356戸（非分譲21戸含む）
間取り：3LDK～4LDK、71.01m2～87.95m2
入居：2015年9月下旬予定

売主：東急不動産
設計：日建ハウジングシステム
施工会社：大豊建設
管理会社：東急コミュニティー

[925: 匿名さん]

ここって管理費修繕費高すぎじゃないですか…。
大規模物件だから仕方ないのかなって落としどころをつけていたのですが、他に見た、ここより大規模で共有スペースも色々あるマンションも大規模修繕の徴収がなくて驚きました。
ぱっと見の物件価格はお手頃に見えますが、住み続けたら販売価格に加えて200万くらいじわじわ徴収される物件ですね。そう考えるとちっとも安くない。

[926: 匿名さん]

>>925
管理費が高い要因の一つは駐車場設置率が30パーセント程度と低いからではないでしょうか。
管理組合としての主な収入は管理費、修繕費、駐車場収入ですので、駐車場設置率の低いマンションは管理費が高くなる傾向があります。車を持たない世帯が増えてますので駐車場設置しても借り手がつかないのでは仕方ないですからね。

[927: 匿名さん]

ここの駐車場って機械式でしたっけ？
機械式はメンテナンス費用高いですよね。
925ですが、先程書いた別のマンションも駐車場設置率30％でしたよ。むしろそれより少ないくらい。大手さんだから無茶な計画も立てなさそうだし。
何がこんなに違うんでしょうね。

[928: 購入検討中さん]

修繕積立金って、もちろん設備によってかかる金額の
大小は出てくるけど、この時点での高い安いでは
ないんだよなあ。貯金みたいなものなので。
後から増やす方が理事会も住民も大変。

[929: 匿名さん]

塵も積もれば…で結構大きな問題なのに「増えるかも知れないし余るかも知れない」なんて曖昧な概念でいいなんてどうなの？と思ってしまいます。
いい加減な中小だけでなく、どこでもそれでまかり通るなんて。
物件価格5千万、でも後ほど数十万から数百万の徴収あるかもね！わかんないけど！って言ってるようなもんですよね。
素人には、何も情報を与えられてないのと変わらないくらい未知で曖昧すぎる…。

[930: 匿名さん]

長期修繕計画を見ればいつ何が必要かは分かります。
ただし20年後、30年後の物価までは分からないので、今の物価水準で計算して有るはず！

[931: 匿名さん]

>>930さん
そういう理由もありますよね。
あと、ここは追加がないようにだいぶ余裕のあるように資金を集めてると言っていました。
でもそれも、将来「多めに集めたはずなんだけど余りませんでしたね～」となってもお咎めなしなんですよね。
なんか、この考え馴染めません。

[932: 匿名さん]

>>931
ならば修繕積立金のないのを探す
自ら管理組合の理事に就任し会計を明朗にする
その都度会議をし集金をする様な物件を探す

など対処方は有ります。

[933: 購入検討中さん]

修繕積立金は理事会のものだから。
設定額さげるのも、修繕しないのも理事会判断。
管理会社変えるのも業務範囲変えるのも然り。

[934: 匿名さん]

>>933
管理組合のものだろ

[935: 購入検討中さん]

間違えたw

[936: 匿名さん]

うちのマンションは1回目の大規模修繕終わったところだが積立金は枯渇した。枯渇の理由は駐車場が想定外に空いてしまって積立金が足りなくなったため。

[937: 匿名さん]

936さん
そういう場合も、売り主側は、そんな事想定外だったんだからしょうがないでしょ！って言えば済むんですよね。腑に落ちない…。

やっぱりここの修繕費、破格に高いです。これで更に足りなくなったって徴収されたら住民一揆ですね。
ここを基準にすると他のマンションに、こんな安くてやってけるの？と不安を抱くくらいです。

[938: 匿名さん]

安いから、後々撤収されても払うしかないパターンになるのでは？
逆に余裕に取られてたら、間違いなく住民は簡単には払わないと思うし、揉めるでしょうね。それなりの考えあっての金額と思いたいし、ここより高いとこ沢山あるけど、それでも購入してる人達がいるんです。なんか高い修繕費払ってると馬鹿みたいに言われてる気がする。

[939: 匿名さん]

私は買い主側を批判したいのではなく、売り主や法律について、素人の買い主が思いも寄らない出費に遭遇しない配慮とか明朗会計でグレーゾーンにならない方法があったらいいのに…。と思っただけです。

ちなみにこちらより大規模な大手の物件をいくつか見ましたが、月々の管理費修繕費が1万くらい安いだけでなく、12年ごとの大規模修繕費の徴収もありませんでした。
あまりに差がありすぎて悩んでいます。
もちろんこちらの物件も他の面では沢山魅力を感じでいるからこそです。

[940: 匿名さん]

タワーマンションの場合は、将来、修繕費がいくらかかるか予測が難しいようですね。高層部分の外装工事をするのに足場も組めないし、積立金以上に払うことが必至といわれてます。それに比べると、ここはまだそんなリスクは少ないないのでは。

[941: 匿名さん]

機械式駐車場の維持費はどこも似たようなものだが駐車場料金は場所により大きく異なる。
駐車場料金が高いとその分の管理費は安くなる。
つまり駐車借りてる人の負担割合が大きいわけだがマンション外で借りても同じくらい払うことになるので特に不公平感はない。ただし最近は車を持たない人も増えており駐車場設置率も下がっているので駐車了解を当てにした従来の修繕費積立計画は見直さざるをえない。

[942: 匿名さん]

駐車場収入は管理組合のものなので本来は駐車場維持目的以外の支出には使いたくなく、余った分はマンション全体の修繕費として積み立てるべき。ただ多くのマンションでは駐車場収入の何割かを管理費会計にしており、自分たちの財産である駐車場とめているのにもかかわらず、デベロッパー子会社の管理会社に駐車場料金を吸い上げられる構図がある。
大規模マンションの駐車場収入は年間数億にのぼるからな。

[943: 匿名さん]

東急さん
ここ一覧のレスみてるなら、修繕費について、このマンションはどうなの？という回答を頂けたらと思う。勿論先々が解らないのも解らなくはないが…ただ12年後の撤収無しは、そんなに直す必要が無かったからだとしたら、次は直さなかった分、費用が掛かる可能性はないか？

[944: 匿名さん]

>>943
修繕費ごときでガタガタ言うなら買うなよ

[945: 匿名さん]

>>944

レス見てたらちゃんと回答ないのかと思った…でも同感だったよ。
なら買うなよと…
ただ営業さんなら、この返信は残念だね…

[946: 匿名さん]

>>945
物件がこれだけ安いんだ
我慢する部分もあって当たり前

[947: 匿名さん]

ガタガタ言うなって言い方はどうかと。
細かいことまで気にする人は、それだけ真剣に物件に興味を持ってる人です。
そして、百万単位のお金なんだから、気にかけて当たり前。良くわからないお金は払いたくないのも当たり前。

[948: 匿名さん]

>>947
モデルルーム行って論争してこいよ

[949: 購入検討中さん]

修繕費安いですよ！を売りに購入させ、後々お金が足りませんで撤収したり、手抜き修繕工事(必要部分のみ最低限しかやらない)もあるので、安いのもどうでしょう？修繕費が黒字のマンションは、建物を綺麗に維持出来るし、追加の可能性も低い。ここは高いようでしっかり長期修繕計画を建てられているようだし、良心的と思ったが…タワーマンションと違い足場を組む事が出来れば、問題無し。購入価格高くて、修繕費安いより、安く買ってしっかり維持する為の金と思えば妥当。どこも住んで見なきゃわからん。なので文句はここではなく、管理組合へ

[950: 匿名さん]

修繕費なんて大抵途中で値上げする計画になってんだろ

[951: 匿名さん]

>>950
少しづつはどこも上がる
んな事は分かっている
ただねぇ、ここはねぇ

[952: 購入検討中さん]

修繕費とデベロッパーの関係分かって発言出てるのかな？

[953: 匿名さん]

色々なアクセスの仕方があるので、それぞれを上手く使いこなせば結構快適に暮らせそう。

[954: 匿名さん]

MRに行ったスレを２つ読みましたが、やはり子供がいるファミリーが住む場所ではないのでしょうか。

騒音は窓を閉めていれば良いので気になりませんが、高速や大通りの排気ガスで空気が悪いのは、洗濯物は外に干したいので気になります。

[955: 匿名さん]

確かに根っからの住宅地と比べたら見劣りしますが、ブランズほどの規模の、しかもファミリー中心のマンションができれば一緒に登下校する子供も沢山いるでしょうし、そこまで心配ないのではと思います。

道路も、気になるのなら少し距離のある部屋を買えば洗濯物が気になるレベルではないと思います。環七沿いに住んでる人もいますしね。そこに比べたら全然のどかですよ。

[956: 匿名さん]

今後どう変わっていくかわからない先行投資的な楽しみもある物件ですよね。
入居が始まって今より住人が増えたら、住環境も今より良くなることはあっても、悪くなることはないのでは。

[957: 契約済みさん]

MRには4回伺いましたが、小さいお子様連れの方や、若いご夫婦が多いですね。
私たちは30代DINKSですが、子供が欲しいので、子供ができたらマンションの方とキッズルームで交流できたらいいなぁと思っています。

[958: 契約済みさん]

>>954
洗濯物気になりますよね〜(ili´д`)
首都高があるので空気良くないでしょうしね…
タワマンだと上層階はもともと外に干せないみたいですし、花粉の時期も外に干せないので、我が家は基本浴室乾燥になりそうです。
最近は黄砂だPM2.5だ、花粉だで、洗濯物を部屋干しする家庭が増えているみたいですよ。

[959: 匿名さん]

午前に干してお昼過ぎに取り込むのならそんなに支障ないかと思いますよ。
首都高にベランダが直面しているわけでもないですし。

まぁ、気になる方は浴室乾燥使えば良いのでは★

[960: 匿名さん]

あの目の前の首都高ってどれくらいの交通量なんでしょうね？

2回見に行きましたが、その時はお昼と夕方で、どちらも普通に車が流れていたし絶え間なく車が走っていると言うほどは多くなかったです。
朝はどうなんでしょうね？

[961: 匿名さん]

>>960
横羽線の交通量はかなりのものです
ここってもしかして高速側もベランダ？

[962: 匿名さん]

>>957
4回も迷ってるの（笑）

[963: 匿名さん]

首都高のことは気になるかもしれないけど、前面道路が運河のところで行き止まりになってるので、交通量が少なく、むしろ静かだと思いますが。普通は、ベランダ側の道路の騒音の影響が一番問題だと思います。

[964: 匿名さん]

>>963
あのー
高速静かって
ないです

[965: 匿名さん]

>>954
すぐそばに社宅の団地もあり、子供沢山います。八潮学園へ通う子供達が通学で使う道でもあります。高速は玄関側ですし、ベランダの真下が大通りではない為、大丈夫かと…出来れば真ん中辺りのお部屋が良いかもしれませんね。ただ人それぞれ感じ方がありますから、絶対とは言えませんが…

[966: 匿名さん]

現地見に行った時には敷地の半分くらいの場所まで歩いたら高速全然うるさくなかったですよ。
ベランダも道路に面してませんしね。
景色とか日当たりを気にしてかわからないですけど、大きい道路側がベランダって物件も普通にありますからね。

[967: 匿名さん]

>>964
あのー
前面道路の環境のことを言っているのですが。

[968: 匿名さん]

またちょいちょい妨害レス入ってますね。
購入する気もない癖に、暇つぶしの嫌がらせ…気持ち悪い

[969: 匿名さん]

>>968
購入したこと後悔しちゃったの？

[970: 購入検討中さん]

3月に首都高中央環状線品川線が完成します。
品川線は湾岸線からしかつながらないので、ブランズの隣の羽田線は多少交通量減になるとみています。

首都高の渋滞情報を毎朝見ていると、羽田線から東名方面に向かって混んでます。

それが湾岸線経由で中央環状線→東名のルートができれば多少羽田線は交通量減になると思います！　　　　　　　　　　　　　　　　　　

[971: 匿名さん]

>>969
ここ見て購入するやついないだろ！なので後悔もないだろ！

[972: 匿名さん]

>>969
本当ウザイですね

[973: 匿名さん]

>>970さん
前の首都高の交通量が減るのはブランズにとっては嬉しいことですね。

こうやって知っていることや見聞きした情報を共有できたら素敵ですよね！

購入予定の人は、入居後1年以降の空き部屋が多いと共益費から賄う羽目になるのであまり評判落とすようなことは書かない方がいいですよ。
買う気もないのに何故かケチだけ付けてる謎の人は無視しましょ！

[974: 購入検討中さん]

前の道路の交通量がほとんどないので、むしろ静かな環境だと思う。特に運河側。意外と自転車は多いけど。