ブランズシティ品川勝島

[マンコミュファンさん]

場所は海岸通りとモノレールの線路に挟まれたところで全戸南向きの住棟配置。各種シェアサービスに加えマンション用燃料電池導入予定で環境にも配慮。

公式URL：http://sumai.tokyu-land.co.jp/branz/katsushima/
参考１：http://www.tokyo-gas.co.jp/Press/20131021-01.html
参考２：http://www.kensetsu-databank.co.jp/osirase/detail.php?id=9649
参考３：http://www.tokyu-land.co.jp/news/2013/pdf/20130625.pdf

＜全体概要＞
所在地：品川区勝島1－1－54
交通：東京モノレール大井競馬場駅徒歩7分、京浜急行本線鮫洲駅徒歩11分
総戸数：356戸（非分譲21戸含む）
間取り：3LDK～4LDK、71.01m2～87.95m2
入居：2015年9月下旬予定

売主：東急不動産
設計：日建ハウジングシステム
施工会社：大豊建設
管理会社：東急コミュニティー

[851: 匿名さん]

八潮は老人しかいない

[852: 匿名さん]

飛行機が増便になった場合の騒音の懸念もどうなんでしょうね。
分譲マンションではさほどうるさくない土地でも窓がT2くらいの仕様になってる事も珍しくないですが、あそこは端の部屋以外はT1の窓みたいだし。
まぁ、あそこらへんは住民がかなり多いのであからさまな騒音公害とかは起こらなさそうですけど。

[853: 購入検討中さん]

851さん　住民ではなく、土地だけ見た場合の話です。平らな安全な土地という意味では八潮や青物横丁あたりはいかにも住宅地だなって感じですけど、勝島はそうではないなって。

あそこの懸念材料は横を走る道路と駅から遠いことですけれど、どちらも入居が始まって住民が増えたところで改善されるとは思えないものですからね…。

[854: 匿名さん]

品川区なら山手線内側、もしくは大井町、あとは都心に出やすい目黒線の武蔵小山あたりに住みたいですね。
勝島にすむなら別に品川区じゃなくていいのでは。

[855: 購入検討中さん]

そこに住める予算のある人は勝島は考えないですよ…。
明らかなデメリットはありますが、価格は手頃なのは事実です。

[856: 匿名さん]

目の前が倉庫って言うのがな…

[857: 匿名さん]

>>855
いやーこの立地でありえんでしょ。
割高です。

[858: 購入検討中さん]

大手デベの物件ってことと建物の魅力は秀でてるけれど、それだけしかないと言えばそれまでな感じですね。
駅遠だし戸数は多いし、売却する可能性がある人は値崩れ覚悟ですよね。

[859: 匿名さん]

>857
はいはい、お疲れー

[860: 匿名さん]

他デベの営業の書き込みばかりだな。

[861: 匿名さん]

足を引っ張るような書き込みをするのはなんででしょうか？
そもそも品川で最安だから魅力なわけで高速がとかトラックがとか倉庫がとか言うならこのトピにこなければいいだけの話でもっと安く環境のよい田舎に行けばよいのでは？
見ていてあまり気持ちよくない内容がこのトピは多すぎます。

[862: 匿名さん]

>>859
お疲れっす

[863: 匿名さん]

何をもって品川で最安と思ってるの？

[864: 匿名さん]

>>863
じゃあ他にどこがあるのよ

[865: 匿名さん]

ほんと買えない奴の僻みと他デベの営業多すぎ。

[866: 匿名さん]

>864
分からないの？

[867: 匿名さん]

>>865
これが他デベの営業の営業妨害のやり方です。

[868: 匿名さん]

>>861
業者の方は別ですけど、真剣に購入を検討しているからこそ上っ面の良い点だけでなくデメリットも知りたいですよ。
売り手側に有利な聞こえのいい謳い文句だけを信じて購入まで突っ走れる人こそ、このようなサイトは見なくて良いのでは。
できるだけ便利がいい、でも資金は限られてるって思うからこそ悩むのですし。

[869: 匿名さん]

鶏口牛後

ここはない

[870: 匿名さん]

>>866
だからどこだよ

[871: 匿名さん]

安いのがいい人はもっと狭い間取りの物件を買えば？

[872: 匿名さん]

なんでモデルルーム高輪なの？

[873: 匿名さん]

キツネが、たわわに実ったおいしそうなぶどうを見つける。食べようとして跳び上がるが、ぶどうはみな高い所にあり、届かない。何度跳んでも届かず、キツネは怒りと悔しさで、「どうせこんなぶどうは、すっぱくてまずいだろう。誰が食べてやるものか。」と捨て台詞を残して去る。

[874: 匿名さん]

高輪って港区でしょ？

[875: 匿名さん]

モデルルームがどこにあるかなんてどうでもよくないか？そんなに気になるなら問い合わせすればいいのでは？

[876: 匿名さん]

>>875
なんでこんなに現地と離れてるの？

[877: 購入検討中さん]

単純に交通の便やアピール力でしょ。
そんなの気にするより現地に行った方がいい。
モデルルーム行ったら連れて行ってくれるので。

[878: 匿名さん]

ほんと交通の便利さしかないじゃん。モデルルームの場所なんて問題じゃない。少し考えればわかることなのにしつこく質問する奴なんなの？

[879: 匿名さん]

>>878
現地は交通利便性が低いってことですか？

[880: 匿名さん]

>>879
現地より品川駅すぐにモデルルームあったほうがそりゃいいだろ。土地勘全然ないの？地方の人？このレベルの事わかんないなら買わない方がいいんじゃない？

[881: 匿名さん]

>>880
買いませーん

[882: 匿名さん]

>>880
モデルルームの近くに住んでますよ。

[883: 匿名さん]

>>882
モデルルームに住んでいますよ

[884: 匿名さん]

>>883
トイレハリボテなので使わないでね

[885: 匿名さん]

>>884
かしこまりー

[886: 匿名さん]

トイレの落書きか？内容のない書き込みは邪魔

[887: 匿名さん]

ほんとに常識のない方が多いですね。
嫌がらせなのかなんなのか知らないけど低レベルすぎる。
邪魔なだけなので出ていけよ
購入検討している人達のただの邪魔してるようにしか思えない。

[888: ご近所さん]

東急グループの策略だな！倉庫街にマンションなんて・・・ありえない

[889: 購入検討中さん]

勤務先が品川なので検討中。5.6000万なんて出せない我が家には魅力的。ここら辺って治安はどうですか？

[890: 匿名さん]

>>889
普通というか人があまり住んでないから犯罪件数とかなら少ないよ。

[891: 購入検討中さん]

>>890
ありがとうございます。とりあえず安心しました。ここと近隣に建つ予定のマンションで人が増えて活気が出てくれればいいんですけどね。

[892: 匿名さん]

まあ免許の更新は楽チンだね

[893: 購入検討中さん]

管理費、修繕積立金、大規模修繕の時に徴収されるお金、高すぎじゃないですか？
初めはともかく、10年後以降を考えると毎月かなり払うことになる。
他物件見たら大規模修繕のお金の徴収がなく、毎月の管理費、修繕積立金のみで良くて驚きました。

[894: 匿名さん]

私も同じく品川に勤務してるので、かなり魅力的です。
現地を何度も歩き回りましたが、多少倉庫街っぽいのは否めませんが、
人通りは結構ありますよ。
八潮から橋を渡ってくる人も多く、
そんなに言われてる程悪くない。
子供が大通りを渡って通学も今はどこでも見る光景。
駅からの距離はあっても、駅自体がこじんまりしてるので、改札から出口まで10分なんていうのもないですし。

[895: 匿名さん]

窓、壁、床の防音がコスト抑えるためか安心設計ではなくギリギリ標準レベルなのが心配。戸数多いのに防音こんなんで平気かな。

[896: 匿名さん]

>>893さん

同じくです。
ただ、他物件が本当にそれだけで済むとは思いません。

入居して、みなさんで管理費等の削減ができればよいですね。

[897: 匿名さん]

２４年住む気なら現在の価格に実質１００万以上乗るのと一緒ですよねー。売却する場合も大規模修繕の前でも後でも苦労しそう。みんな５０万なんて払いたくないもん。
売りたい人が多かったら値下げするしかなくなるし。

[898: 匿名さん]

昔倉庫だらけだった湾岸線沿いもだいぶ変わった。勝島もこんなにマンション建つとは思いませんでした。ただ国の所有する土地も多いので、どこまで変化するかは解りません。白バイや機動隊、社宅、機動隊の寮などあります。道路に良くお巡りさんいますよ。人が少ないからでは無く、こうゆう場所だから、犯罪が少ないなら、理解出来ます。

なんかちょいちょい妨害の営業さん…面白いけど結構もぅウザイ…

[899: 匿名さん]

品川区最安

[900: 購入検討中さん]

子供がまだ小さいからお巡りさんや警察関係のかたが多くいるのは安心だなぁ

[901: 購入検討中さん]

初期から堂々巡りでひねりもなく何度も話題に出てるけど、購入検討者としては、品川区最安とモデルルームある場所のネタはどーーーでもいい。だから？としか思わない。
ウザイから書かないで。

[902: 購入検討中さん]

修繕積立金は金額の大小ではなく、計画の妥当性で
見た方がいい。当たり前だけど。
後、今はどうしても工事費の高騰の影響を受ける。
今のマンションの理事会で苦労しているので。

[903: 匿名さん]

品川区最安というとは勝島の品川区の中でのポジションを表している。

検討者は勝島のポジションなんてわざわざ教えてもらわなくても知ってるよということなのかか？

それともそんなことは知らなくて、勝島が最安エリアというような情報は購買意欲を削ぐのでそんなネタを知りたくないということか？

[904: 匿名さん]

そもそも品川勝島というネーミングがせこい。
なぜ品川とわざわざつけるのか？
品川区であり品川駅に近いというイメージをつけたいのだろうが、なんか必死すぎて笑えてしまう。

ブランズシディ勝島でええやん。

[905: 購入検討中さん]

別に品川勝島でも嘘言ってるわけじゃないからいいんじゃない？逆にネーミングまでケチつけるのが必死過ぎて笑える。

[906: 購入検討中さん]

どーーーーでもいい。
わぁ、品川？！購入けってーい★なんて馬鹿はいない。現地の下見を一度もしないで購入する人もいない。

[907: 匿名さん]

修繕積立金が妥当かの判断は素人には難しくないですか？似たような大規模物件の修繕積立金と比べてみたりすればいいですかね？
そもそも、修繕積立金の計画って売り手も「あくまで計画で、この通り行くかわかりません」って言うから元も子もない気が…。
計画通り行かなければデベが負担、みたいな法律があれば購入者も安心出来るのに。

[908: 匿名さん]

共用スペース(キッズルームなど)等色々備わっていたり、ミニ売店、コンシェルジュ、防犯システムが強化されるだけ、大規模な建物は修繕費や管理費は他よりやや高めは仕方ないと思いましたが…安い方が良いと思うなら、シンプルな建物で、管理人もほぼいないようなマンションの方が安い事でしょう。天王洲のラグナタワー、売りに出てたけど管理費3万台だったし…
何をとるかだね

[909: 匿名さん]

コンシェルジュほど不必要なものはないな
タワーマンションならまだしも

[910: 匿名さん]

>>909
タワーマンションならありな訳は？？
有無しで、また否定か…
そもそもコンシェルジュがいるからだけで、購入する人はいないだろ。たまたま買ったマンションについてた程度にしか思わなくはないか。

[911: 購入検討中さん]

近くにタイムズなどのカーシェアリングの車が置いてあるコインパーキングはありますか？

このマンションには２台ありますが、もし借りられない時に近くにあれば便利だと思うので。

[912: 匿名さん]

私は売店いるのか？と思います…。小さい売店らしいから定価で、安くはなさそうだし。

[913: 匿名さん]

>>912
そうですね
何の為なんでしょう

[914: 購入検討中さん]

うちも車を持っていないのでカーシェアリングを利用したいです。でも2台しかないから土日に利用するのは難しいのかな？

[915: 匿名さん]

自転車を貸してもらえるようですけれど、子供の座席とかは付いてないですよね。もし付いてなかったら小さい子連れママにはあまり使えないサービスですね。
確認した方います？

[916: 匿名さん]

カーシェアが付いてないマンション沢山あります。付いて無かったとしたら、どう考えますか？青物横丁から鮫洲は、かなりシェア車がある駐車場が増えたと思いますが、会員の月々の支払いは無いのでしょうか？それも絶対借りれるとは限らないし。結局最終的にはレンタカーですかね？まぁ、建物に何もない方が良い方は、ここは選ばない方が良いし、何もないより何かついてた方がと思う方は、予算的にも検討出来ると思います。

[917: 購入検討中さん]

>>915
確認してないんですけど写真で見ると子供乗せじゃない電動アシスト自転車っぽいですよね。でも子供を乗せるなら安全第一なので子供の大きさなどに合った物をご自分で用意した方がいいと思います。

[918: 匿名さん]

>>917
子供乗せ自転車までシェアしてくれるマンションってあるんですかね？私も小さい子供がいるなら、送り迎えや買い物等毎日使用するものなので、借りるという以前に購入します。あくまでもシェアで、壊したら弁償ですからね

[919: 匿名さん]

>>917さん
アドバイスありがとうございます。
確かに、子供を乗せるとしたら使う頻度も高そうですし、壊してしまうかも知れないし、自分達に合った物を買うべきですね。
まだ子供が小さく実際自転車に乗せたことがないので無知でした(>_<)

[920: 購入検討中さん]

911です

今は車はありますが、ここは駐車料金も高いですしカーシェアリングがあるなら車を手放そうか検討しています。

予約が取れた時に遠出や買い出しをするとして、急を要するときはタクシーを利用することになりそうですね。

[921: 購入検討中さん]

大荷物の時は車があると便利ですよね。でもこの場所なら車がなくても生活しやすそうかな？イオンとかに行くなら自転車はあったほうがよさそうだけど。

[922: 匿名さん]

>>920
この辺の駐車場の相場は3〜4万ですが、まだ古いマンションの駐車場やコナミの隣あたりとか、2万くらいであったりもするんですが…勝島の大井競馬場前の駐車場はいくらですかね？マンションに限らず、多少離れても良ければ探してみるのも良いかもです。無い場合は処分になるかも知れませんが…ただここは自転車があれば、大井町も品川シーサイドも遠く無いです〜

[923: 匿名さん]

>>922
大井競馬場の駐車場は一般契約はしていないてすよ
働いてる人のみです

[924: 契約済みさん]

契約者専用スレを立ててみました。よろしくお願いします。

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/540452/

[925: 匿名さん]

ここって管理費修繕費高すぎじゃないですか…。
大規模物件だから仕方ないのかなって落としどころをつけていたのですが、他に見た、ここより大規模で共有スペースも色々あるマンションも大規模修繕の徴収がなくて驚きました。
ぱっと見の物件価格はお手頃に見えますが、住み続けたら販売価格に加えて200万くらいじわじわ徴収される物件ですね。そう考えるとちっとも安くない。

[926: 匿名さん]

>>925
管理費が高い要因の一つは駐車場設置率が30パーセント程度と低いからではないでしょうか。
管理組合としての主な収入は管理費、修繕費、駐車場収入ですので、駐車場設置率の低いマンションは管理費が高くなる傾向があります。車を持たない世帯が増えてますので駐車場設置しても借り手がつかないのでは仕方ないですからね。

[927: 匿名さん]

ここの駐車場って機械式でしたっけ？
機械式はメンテナンス費用高いですよね。
925ですが、先程書いた別のマンションも駐車場設置率30％でしたよ。むしろそれより少ないくらい。大手さんだから無茶な計画も立てなさそうだし。
何がこんなに違うんでしょうね。

[928: 購入検討中さん]

修繕積立金って、もちろん設備によってかかる金額の
大小は出てくるけど、この時点での高い安いでは
ないんだよなあ。貯金みたいなものなので。
後から増やす方が理事会も住民も大変。

[929: 匿名さん]

塵も積もれば…で結構大きな問題なのに「増えるかも知れないし余るかも知れない」なんて曖昧な概念でいいなんてどうなの？と思ってしまいます。
いい加減な中小だけでなく、どこでもそれでまかり通るなんて。
物件価格5千万、でも後ほど数十万から数百万の徴収あるかもね！わかんないけど！って言ってるようなもんですよね。
素人には、何も情報を与えられてないのと変わらないくらい未知で曖昧すぎる…。

[930: 匿名さん]

長期修繕計画を見ればいつ何が必要かは分かります。
ただし20年後、30年後の物価までは分からないので、今の物価水準で計算して有るはず！

[931: 匿名さん]

>>930さん
そういう理由もありますよね。
あと、ここは追加がないようにだいぶ余裕のあるように資金を集めてると言っていました。
でもそれも、将来「多めに集めたはずなんだけど余りませんでしたね～」となってもお咎めなしなんですよね。
なんか、この考え馴染めません。

[932: 匿名さん]

>>931
ならば修繕積立金のないのを探す
自ら管理組合の理事に就任し会計を明朗にする
その都度会議をし集金をする様な物件を探す

など対処方は有ります。

[933: 購入検討中さん]

修繕積立金は理事会のものだから。
設定額さげるのも、修繕しないのも理事会判断。
管理会社変えるのも業務範囲変えるのも然り。

[934: 匿名さん]

>>933
管理組合のものだろ

[935: 購入検討中さん]

間違えたw

[936: 匿名さん]

うちのマンションは1回目の大規模修繕終わったところだが積立金は枯渇した。枯渇の理由は駐車場が想定外に空いてしまって積立金が足りなくなったため。

[937: 匿名さん]

936さん
そういう場合も、売り主側は、そんな事想定外だったんだからしょうがないでしょ！って言えば済むんですよね。腑に落ちない…。

やっぱりここの修繕費、破格に高いです。これで更に足りなくなったって徴収されたら住民一揆ですね。
ここを基準にすると他のマンションに、こんな安くてやってけるの？と不安を抱くくらいです。

[938: 匿名さん]

安いから、後々撤収されても払うしかないパターンになるのでは？
逆に余裕に取られてたら、間違いなく住民は簡単には払わないと思うし、揉めるでしょうね。それなりの考えあっての金額と思いたいし、ここより高いとこ沢山あるけど、それでも購入してる人達がいるんです。なんか高い修繕費払ってると馬鹿みたいに言われてる気がする。

[939: 匿名さん]

私は買い主側を批判したいのではなく、売り主や法律について、素人の買い主が思いも寄らない出費に遭遇しない配慮とか明朗会計でグレーゾーンにならない方法があったらいいのに…。と思っただけです。

ちなみにこちらより大規模な大手の物件をいくつか見ましたが、月々の管理費修繕費が1万くらい安いだけでなく、12年ごとの大規模修繕費の徴収もありませんでした。
あまりに差がありすぎて悩んでいます。
もちろんこちらの物件も他の面では沢山魅力を感じでいるからこそです。

[940: 匿名さん]

タワーマンションの場合は、将来、修繕費がいくらかかるか予測が難しいようですね。高層部分の外装工事をするのに足場も組めないし、積立金以上に払うことが必至といわれてます。それに比べると、ここはまだそんなリスクは少ないないのでは。

[941: 匿名さん]

機械式駐車場の維持費はどこも似たようなものだが駐車場料金は場所により大きく異なる。
駐車場料金が高いとその分の管理費は安くなる。
つまり駐車借りてる人の負担割合が大きいわけだがマンション外で借りても同じくらい払うことになるので特に不公平感はない。ただし最近は車を持たない人も増えており駐車場設置率も下がっているので駐車了解を当てにした従来の修繕費積立計画は見直さざるをえない。

[942: 匿名さん]

駐車場収入は管理組合のものなので本来は駐車場維持目的以外の支出には使いたくなく、余った分はマンション全体の修繕費として積み立てるべき。ただ多くのマンションでは駐車場収入の何割かを管理費会計にしており、自分たちの財産である駐車場とめているのにもかかわらず、デベロッパー子会社の管理会社に駐車場料金を吸い上げられる構図がある。
大規模マンションの駐車場収入は年間数億にのぼるからな。

[943: 匿名さん]

東急さん
ここ一覧のレスみてるなら、修繕費について、このマンションはどうなの？という回答を頂けたらと思う。勿論先々が解らないのも解らなくはないが…ただ12年後の撤収無しは、そんなに直す必要が無かったからだとしたら、次は直さなかった分、費用が掛かる可能性はないか？

[944: 匿名さん]

>>943
修繕費ごときでガタガタ言うなら買うなよ

[945: 匿名さん]

>>944

レス見てたらちゃんと回答ないのかと思った…でも同感だったよ。
なら買うなよと…
ただ営業さんなら、この返信は残念だね…

[946: 匿名さん]

>>945
物件がこれだけ安いんだ
我慢する部分もあって当たり前

[947: 匿名さん]

ガタガタ言うなって言い方はどうかと。
細かいことまで気にする人は、それだけ真剣に物件に興味を持ってる人です。
そして、百万単位のお金なんだから、気にかけて当たり前。良くわからないお金は払いたくないのも当たり前。

[948: 匿名さん]

>>947
モデルルーム行って論争してこいよ

[949: 購入検討中さん]

修繕費安いですよ！を売りに購入させ、後々お金が足りませんで撤収したり、手抜き修繕工事(必要部分のみ最低限しかやらない)もあるので、安いのもどうでしょう？修繕費が黒字のマンションは、建物を綺麗に維持出来るし、追加の可能性も低い。ここは高いようでしっかり長期修繕計画を建てられているようだし、良心的と思ったが…タワーマンションと違い足場を組む事が出来れば、問題無し。購入価格高くて、修繕費安いより、安く買ってしっかり維持する為の金と思えば妥当。どこも住んで見なきゃわからん。なので文句はここではなく、管理組合へ

[950: 匿名さん]

修繕費なんて大抵途中で値上げする計画になってんだろ