【売却】基準となる元の価格について

[買い換え検討中]

はじめまして。

建売ですが、諸事情により売却しようかと考えております。
建売は注文住宅に劣るのは、重々承知です。
まだ不動産屋へは行っておりませんが
その前に、皆様のご意見お聞かせ頂ければと思います。

築10年の建売を売却する際は。だいたい最初の価格の
半分の価格に下がっているかと思います。（たぶん）

そこで、最初の価格とは以下のどの価格でしょうか。
・当初の売出価格　4000万
・実際に購入した価格（値引き後）　3500万

当初、新築で購入しましたが値引きがありました。
家族構成や住み方により価値が変動するのは承知ですが
一般的には、築10年経ち値段をつける場合
上記どちらの値段が基準になるのか、教えてください。


スペックですが
場所は、横浜市、横浜線沿いの駅徒歩8分。
35坪　木造2階建
現在の土地価格1700万円位のようです。


よろしくおねがいします。

[1: 匿名さん]

元の価格はどっちでもいいのでは？

ようは「売れる」価格設定でしょう

土地の現状相場が１７００だということなので
１０年落ちの中古住宅をいくらで買ってくれるか

中古住宅の付加価値も金額に左右されるでしょうし
元住人の住み方、メンテナンスのしかたでも
金額が左右されるのでは？

３０００万でも美邸なら売れるかもしれませんし
２５００万でも売れないかもしれません
場合によっては土地だけ･･･なんて事も
覚悟してもいいかもしれませんよね

仲介業者は高く売れれば手数料も多く取れるので
買い叩くような査定金額は出さないでしょうから
不動産業者に査定に出すのが一番ではないでしょうか

[2: 匿名さん]

たぶん2500つけば御の字では

[3: デベにお勤めさん]

2000～2200万というところでしょうか。

[4: 匿名さん]

昨年、都内に立地・土地の広さが良かったので中古を購入しました。
信託銀行の無料査定してもらったら

建物は下記計算でした。

木造２階建て坪単価55万×延床面積×（残存年数÷20年）
なので、築12年30坪だと、660万になります。

けど、実際の売買額から、
今の土地の評価額を引くと建物300万でした。

買う立場から見ると、
近隣の新築建売価格と比べます。
また、築10年で壁紙クロス、給湯設備他、水回り設備の耐用年数を過ぎるので
最低でもリフォーム代2～3百万かかります。

ちなみに
陽当たりとか（方角とか）
土地の間口は何m
接道幅
容積率や高度規制
でも変わってくると思います。

[5: 買い換え検討中]

＞1、2、3、4さん回答ありがとうございます。

やはり2000万ちょい。。。いけば良い方でしょうか。

今、スーモにて同じ駅で築12年目の物件が
2980万円で出ていたので、この位はいくのかと思ってしまいました。
※スペック的には、我が家のが駅に1分近い、土地・建物面積共に我が家のが若干広い、築年数が＋2年。

あとは住み方だったりメンテナンスの有無ですね。

　
＞4さん
＞ちなみに
＞陽当たりとか（方角とか）
＞土地の間口は何m
＞接道幅
＞容積率や高度規制
＞でも変わってくると思います。

日当たり：南ひな壇なので良好です
土地の開口：2.5ｍなので狭いです。
接道幅：6.5ｍ
容積率や高度規制 ：確認します

[6: 匿名さん]

旗竿地は売れないよ

[7: 匿名さん]

広告等の価格はあくまで売却希望価格なんで
希望通りに売れるかどうかは別問題です。
そこはどうか知りませんが、特に移転する予定もなく住みながら売りに出してる家は
高く設定してこれで売れたらラッキーぐらいの感覚の物件もありますから。

[8: 買い換え検討中]

＞6さん
ありがとうございます。
実際、旗竿地の売却は難しいと思います。
万人受けするものでもありませんし。

ですが、供給がたくさんあるのは事実では？と思ってしまうので
価格を気にされる方には需要はあるのでは？と思っております。


＞7さん
ご回答ありがとうございます。
確かにそうですね。実際に売れた時の金額が知りたいものです。
ありがとうございました。

[9: 匿名さん]

広告の希望価格＝売主の夢の更に1割増し

実際は、良くて×0.9、酷いと×0.7ぐらいが多いね。

[10: 匿名さん]

>No.5

貴方が新築を購入するとき５００万円値引きがあったように、中古の売り出し価格からも同様の値引きがあり、不動産屋の儲けがさらにあるという事でしょうね。

[11: 匿名さん]

旗竿地は更地ならともかく、古家付はきびしいね
間取りが重要だから

[12: 匿名さん]

＞8
陽当たりのよい旗竿地で、
割安なら売れると思います。

間口2.5mは都区内だと普通に売買されてて
査定時の減価は、約２割安でした。
（坪160万の地域だと130万程度）
価格差も同じ広さで一千万ぐらい違うので
割安感出しやすいのですが
横浜、郊外はどうなんでしょうね？
近隣建売の旗竿との比較になると思います。

中古売買なら、消費税増税も影響無いでしょうし
仲介手数料はかかりますが、気長に売りに出す感じでしょうか？

[13: 匿名さん]

2､5mの竿はどういう仕様ですか？
狭いので塀等の仕切りなしで隣と共用仕様ですか？
それとも境界を塀等で仕切りってますか？

前者の場合は後から入居しずらい感じがしますし、後者の場合は有効間口が更に狭くて辛いですね。