プラウド美しが丘ってどうですか？

[購入検討中さん]

所在地：神奈川県横浜市青葉区美しが丘2-11-3他
交通：東急田園都市線「たまプラーザ」駅 徒歩8分
間取り：2LDK+S〜4LDK
面積：75.01m2〜101.66m2
総戸数：66戸
公式URL：http://www.proud-web.jp/mansion/p-utsukushigaoka/
売主：野村不動産・中日本高速道路
施工会社：東急建設
管理会社：野村リビングサポート

[501: 匿名さん]

新手のネガ？

[502: 購入検討中さん]

330って決定ですね。
安い！

[503: 購入検討中さん]

330って決定ですね。
安い！

[504: 購入検討中さん]

武蔵小杉の住友のシティでさえ320〜なんですよ。
あんな駅前にデッカい工場と、タワマンしかない場所で。
神奈川で一番地価が高いたまプラーザのあの貴重な場所
330からは確実ですよ。
最上階は400以上行くこと間違いなし。

[505: 匿名さん]

神奈川県で一番地価高いのはたまプラーザなの？日吉とかじゃなかった？

[508: 匿名]

＞５０４

駅徒歩9分、横浜市（青葉区）の隅っこ、　マンション群に埋もれ、
高速道路で行き止まり感のある
あの場所は、とても個性がある差別化された場所とは思えない。
美しが丘としては並みの場所。
４００はとてもとても。

[509: 匿名]

私的には美しが丘5丁目の駐車場Fが
マンションにならないかなって思ってます。
（駐車場にしておくのは勿体ない）

駅から6分坂道もそれほどきつくない、東、南、西が抜けていて、
食事買い物等利便性抜群。
ケーズデンキも来春にくる。
あざみ野も徒歩圏に入る。
高圧線が難だが、2丁目より電圧規模は一回り小さそう。

ここなら間違いなく400?

[510: 匿名さん]

しつこいなあほんと　地元民？
自宅を高く売っぱらってもっと便利なところに住み替えたいの？

[511: 匿名]

地元民の意見、情報も歓迎。
色んな視点からの意見は参考になりますよ。

ここに書いたからと言って
相場を操作できる筈もない。

[514: 購入検討中さん]

無理ですね。
最低でも330〜で最低平米75です。
頭金が余程あれば別ですが。

小杉に行かれたらどうですか

[515: 購入検討中さん]

最上階は400以上ですよ。
決定してます。

[516: 匿名さん]

300とか400とか価格発表が楽しみです。
300割るかもしれないし。もしかしたら500かもよ(笑)

[517: 匿名さん]

以前白けると言われるてた方の気持ちがいまわかりました。立地が悪いとかではなく、手が届かない価格に対して白けてらっしゃるのですね。330の価値はあると多くの方が言われて、そうかなとは思いますが400となると雲の上です。私もしらけます。

[518: 匿名さん]

徒歩8分ですよ、8分。皆さん大丈夫ですか？

[519: 匿名さん]

しらけるとか、ネガコメントとか何故書くんだろ、書かずに去ればいいのに、何かを伝えたいのかな。

[520: タマタマン]

でましたっっっ---


つぼ1兆円


一部屋約20兆円


約７０戸だから


総売り上げ1400兆円




いやー、羨望の地？？？だから


世界中のセレブがこぞって、



抽選


決定ですね



こんな感じで、おーけー？？？

[521: 匿名さん]

同感。
いくら物件が素晴らしく憧れていても、買えない価格ならば検討版から去るのが男らしいと思います。でも、なんとかオーナーになれないかな、無理してもと思わせる物件です。去り難い気持ちも痛いくらいわかります。

[522: タマタマン]

もう野村さん的に


坪1兆円は決まりなんですね


いやー、野村のとりいさん？？だっけか


感動しましたー


っていうことだけは、ありますねーーー




坪2兆円になる、っていうのは、

本当なんでしょうか？？

[523: タマタマン]

え？

え？え？


坪10兆円だって！！！


やったねー


ばんざーい



わっしょーい




のむら、さいこーー

[524: タマタマン]

とりいさん、さいこー


２丁目さいこー


たまぷらさいこー


いえーい

[525: タマタマン]

いやー、将来マンション素地で

美しが丘公園前の郵政とかー

ニッセイ社宅とかー


あきらかに、今回のとこより

いい立地あるけどーーー


あるけどー


とにかく、プラウド美しが丘の立地



世界でいちばーーん




皇居とタメか、やや上、まちがいなーーい


うーん、、いや全然うえですね




さいこー


いえーい

[526: 匿名さん]

地上げ屋タマタマンさん、サイコー!!!

わっしょい!!!

[527: 匿名さん]

何をはしゃいでるのかわかりませんが、
はっきり言って面白くない。

[528: 匿名さん]

>518
約１名の方が坪３３０と言ってるだけです。

[529: 匿名さん]

一名かもしれません、
でもその一名がマンションのプロだったらどうでしょう。希少の丘の地にある地下駐車場のある高級ブランド、プラウドの押し出し。見極めた方が言う坪単価を私は無視できません。

[530: 匿名さん]

ひたすら気持ち悪い人しかいないスレですね…
これでは真面目に検討してる人は書き込めないですね

[531: 匿名さん]

その方どうして向きになってるの？
あまりに向きになって？本人も情報収集している人も
読んでいてつまらないと思うんだけど。

[532: 匿名さん]

売り手にとってはレス数だけ伸びて中身は空っぽ余計な議論はご親切に全部潰してくれる人がいる、
という今の状態はとっても望ましいと思いますね

[533: 匿名さん]

なるほどー。数字の伸びはある意味必要だと。

[534: タマタマン]

タマタマンでーす。

ちーっす。

[535: タマタマン]

わしも、ほんと、最近のここの

掲示板の流れに、


違和感、


感じとんねん。


おかしさ、感じとんねん。

[536: タマタマン]

で、第３回タマタマンレポートなんだけど、


ネクスコがなぜ、売主なのか。


たまプラのポジション。


たまプラ周辺の将来マンション開発素地


について

[537: タマタマン]

ネクスコ所有の不動産は、


基本、


入札にて処分されることが殆どです。


が、


ネクスコにメリットがあったため、


共同事業を採用していると考えられます。

[538: タマタマン]

土地売主：ネクスコ


建物売主：有限会社野村不動産


となることで、



建物代金の持ち出しなく、
新たな資金の投資がないにも関わらず、
単純土地売却より、高い利益が望める。


この要素が大きいかと思われます。

[539: 匿名さん]

それで高いのね！(予想では)
でも1兆円はしないっしょ(笑)

[540: タマタマン]

マンションは、

売値－土地・建物・販売経費（モデル・広告・人件費など）

＝利益


となっていますが、この利益を両社で分けることで、


ネクスコにとっては、単純売却よりもプラスアルファ


野村にとっては、とれる利益を分けあわないといけない


ということになります。


ちなみに、その利益案分の仕方は、さまざまなので、


ここでは割愛します。

[541: タマタマン]

ただし、

野村にとっては、


土地を取得することで発生する


登録免許税・不動産取得税・固定資産税・事業の金利負担などがなく

また、公正な入札の影響による、過度な高値買いを

避けられるメリットがあります。

（ただし、野村がネクスコに対し、土地の最低保障売却価格を設定してあげてる場合あり）


また、土地から地中生涯、土壌汚染などの瑕疵担保が見つかっても

土地売主は、ネクスコなので、エンド顧客に対しての責任は

ネクスコにあります。



この辺は、あまりないですが、

鎌倉などは、地中から文化財などが山ほど出てきて、

その調査費用を、事業者が全額負担する場合もございます。

（でかいマンションだと時には、１０億円単位）

ちなみに、宮前平の湯けむりの温泉付近は

太平洋戦争当時、高射砲があり、


地中からその残存が出てきたことも、

近場の話ではあります。

[542: タマタマン]

それと、ネクスコは


共同事業を展開することで、

野村からデベロップメントのノウハウを吸収することが

出来ます。





共同事業を通して、デベロップメントに対する社内環境を整え、


自社だけで膨大な遊休資産の有効活用を出来るようにすることが


目標なのかもしれないです。

[543: タマタマン]

よく見かける


土地・建物を一体の売主として

シェアしないのは、そのためです。



ちなみに、土地に対して、

くさいとか、

なんか変とかのクレーム窓口は


まずは、野村が窓口になるから、

ネクスコには、直接文句言わないでね。。

[544: 匿名さん]

くさいとは？
ウサンくさい？ 異臭のくさい？

[545: タマタマン]

たまプラ周辺で将来マンション的地だけど


水面下で話が出てるやつと、タマタマンな勝手な希望を


織り交ぜてあげると


郵政２つ（美しが丘公園の前と、桜並木沿い）


にっせい社宅（解体完了、、建て替えか、マンション？）


サイゼリア（美しが丘公園横）


ケーズデンキ（建設中のところ）


などなど、



今回の立地より、全然よさげです。



意外と、開発出来る余地はあります。

[546: タマタマン]

異臭です。

[547: タマタマン]

たまプラの相対ポジションを考察するとき


田園都市線の歴史と現在を分析することで、


将来価値を判断する一つの材料になるかと思います。

[548: タマタマン]

そもそも明治頃より、

自由が丘と田園調布の間（現在の奥沢付近）を


東急が宅地分譲、成功（日本で初めての宅地分譲といわれています。）


東急の宅地分譲の成功を見て、


現在の用賀から駒沢から、雪谷大塚あたりまでを

しきっていた村の村長の豊田なんとか、っていう人が、

村の一大事業として、

大正から昭和の戦後くらいまにでかけて

土地区画整理事業を実施し、

土地分譲実施。


当時の鉄道とインフラの発達により

郊外でも人が住めるようになってきたおかげで

土地分譲事業が、成功した要因といわれる。


そこで、豊田なんちゃらは、東急に働きかけ

大井町線やら、東横線やらの開通にこぎつける。


城南エリアのベースがこの時、

きずかれる。

[549: タマタマン]

この続きは、


また

[550: 匿名さん]

膨大な遊休資産ってどこにあるの？
社宅に使ってる宅地は数カ所知っていますが不動産事業やるような膨大な遊休資産はありませんよ。
ネクスコが土地の売主となっているのは単なるスケベ根性でしょう。