プラウド美しが丘ってどうですか？

[購入検討中さん]

所在地：神奈川県横浜市青葉区美しが丘2-11-3他
交通：東急田園都市線「たまプラーザ」駅 徒歩8分
間取り：2LDK+S〜4LDK
面積：75.01m2〜101.66m2
総戸数：66戸
公式URL：http://www.proud-web.jp/mansion/p-utsukushigaoka/
売主：野村不動産・中日本高速道路
施工会社：東急建設
管理会社：野村リビングサポート

[241: 匿名さん]

大泉学園なんかはそのパターンですね
が、ここはそんな思惑通りには行かないと思いますよ。

[242: タマタマン]

周辺相場を考えていたら
とても考えつく値段設定では
ないです

なので、今回のプラウドが
幾らでくるのか想像が付きません

[243: タマタマン]

それと、
今回は共同事業ですので
値段のリリースは勝手には
出来ないと思います。


タマタマンパターンですと
事前相談会を開いて
顧客情報を集めたあと
共同事業先に
そのデータを元に
最終的な価格決めの提案を
させて頂きます

なので、プレも始まっていない現状では

値段も決まっていないのでは

と思います。

[244: タマタマン]

それと、
前にもコメントしましたが、
幾らで出されても、
幾らで買ってもどうでもいいですが、

リセールについてです

[245: タマタマン]

一生の住まいと決めて購入しても
ライフスタイルの変化
（家族が増える、離婚、失業、転勤、親と同居等）
によって、持ち家を売却しなければならないリスクが
誰にでもあると思います。


そんな時、周辺の相場より高いマンションを
買ってしまった時が怖いです。



築年数の違い、建物・設備の多少の古い新しいの違いはあれど
一度住んでしまえば、中古は中古です


買値が高いからと言って、それが再販価格に転嫁出来るとは
限りません


中古を買う方の多くは、価格設定であったり
建物の条件などで選ばれると思います。

[246: タマタマン]

たとえば、ドレッセ二丁目は
囲まれ感がすごいです。

対して、他の二丁目のマンションで
ブランズ二丁目であったり、
フローレンスパレスであったり、
Dグランセであったりは、

駅から近いとか
公園の近くであるとか、
並木道沿いであるとか、
同じ二丁目でも立地の善し悪しがあり

中古で他のマンションと同じ土俵にたった時に
立地的な優位がないにも関わらず、
元々の買値が高いと売却したいにも関わらず
売るに売れない状況に陥る可能性があると思います。

[247: タマタマン]

もちろん人によると思いますが、
タマタマンだったら、
同じ二丁目でも
公園近くや、駅近、並木沿いの
立地条件がいいマンションがいいです


なので、立地条件が悪いマンションは
いいマンションと比較し、
割安な価格設定でないと
売却するのが難しいと思います。



すごい遠回りな表現になってしまいましたが
以前の二丁目のマンション相場は２００万円です。

最新のドレッセは２７０万円で、
プラウドは、それ以上になるのでしょうか。

幾らで売っても、幾らで買っても良いですが、
万が一の際の売却が、タマタマンだったら、
恐ろしい、と考えてしまいます。

[248: タマタマン]

それとオリンピックで価格転嫁するかしないかは
微妙なところです。

２００６年前後
業界は、新価格と銘打って
相場を上げにかかりましたが、
売り抜けに成功したなー、
という感触を持っているデベは
そんなにないはずです

[249: タマタマン]

そういった最近の失敗もあるので
デベ各社は、
生コン職人の不在による人件費の高騰と
消費税アップに伴う原材料のアップによる
工事費の上昇を、販売価格に転嫁しずらい状況であります。

事業用地の減少と伴って、
開発担当者は、事業用地の取得に苦しんでいる
というのがほとんどの会社の状況だと思います。

[250: 匿名さん]

オリンピックで価格転嫁？
それどころか震災からこのかた新浦安や湾岸から地盤不安でこちらに需要が集中してたのが
東京五輪で反対に回り始めましたよ。東横の副都心線直通でただでさえ田園都市線が色あせた時に五輪。

これからはこの路線は相対不利になっていくのではないですか？

ところで野村の１期販売と同時に二の矢三の矢が出てきそうですか？
それがあれば野村は高く出せると思いますよ。ないならジリ貧に手をだす人はいないかと。
理由はタマタマンが書いたとおり。所詮野村は新築を売るだけのプロですからね。

[251: タマタマン]

野村とバッティングしそうなマンションは
ヒルズ位だと思いますが、

ちょっと先であれば、
小学校の前の二丁目
郵政
日本生命あたりが
マンションとして
販売されてくると思います。


タマタマンだったら
そっち買うなー
同じ位の金額だったらー

[252: タマタマン]

それと、
田園都市線は、相対的に魅力が薄れてきたと思います

街並みのキレイさはあれど
東横と比べてしまうと
イマイチかもしれません

それとリッチサラリーマン奥様は
昔は東急沿線だったかもしれませんが、
湾岸エリアも肩を並べる存在になったと思います。


まー、東急ユーザーのタマタマンとしては、
二子玉川の再開発によって、
どれだけ周辺の魅力が増すか、
楽しみです

[253: タマタマン]

以上、タマタマンレポートでした。。

[254: 匿名さん]

ありがとうございます～私も同感ですね

＞ブランズ二丁目であったり、
＞フローレンスパレスであったり、
＞Dグランセ

この辺のほうがはるかにいいですね。
今回のプラウドは注目ポイントなし、プラウド三丁目とほぼ同等プラス少々と捉えています。

[255: 匿名さん]

え！終わり？！
そんなおとなしく終わるなら邪魔しなければよかった・・

すみません

＞二子玉川の再開発によって、
＞どれだけ周辺の魅力が増すか、
＞楽しみです

同じことを考えてますね。
私も実はニコタマこそが”底”だと考えています。

ではでは、こっちはもうちゃちゃいれないので、できればもっと書いてください。
みんな楽しみにしてるんで。

[256: 匿名さん]

非常に参考になりました。タマタマンありがとうございます。

[257: タマタマン]

また、ネタを見つけて書きますよー


今日は、とりあえず、
ここまでで


全然ちゃちゃじゃないです



タマタマンは、マイペースなので

あと、出かけるの、ここまでですー


ところで、今年は
たまぷらのイルミネーション
いい感じです。


みなさん
楽しんでー

[258: 匿名さん]

ありがとう！タマタマン！！

[259: 匿名さん]

ちょくちょくお願いします。

[260: 匿名さん]

結局ココは買いなの？

[262: 匿名さん]

結局30レスも使って
「いくらになるかわからない」
というのをが結論ですか。

まータマタマンが書いてるうちは、坪170とか坪330とか無茶苦茶言う荒らしも黙るので、スレがきれいになって良い。

[263: 匿名さん]

いろいろな意見が出るのは人気物件ならではでしょう。何とかマンさんも結局330前後もありだと。結局は、たまプラマンションエリアの１物件と見るか、たまプラーザテラスを象徴に進化を遂げているたまプラの地に、新しい時代の変化とも相乗してプラウド美しが丘が街の新しい誇りとなるのであれば、330の価値充分あると思います。

[265: 匿名さん]

坪２００ぐらいが適正。

[266: 匿名さん]

270だとリセール時にどうなるか不透明でしょう。タマタマンの言うように270は現在一つのベンチマークになりつつあるが、それが適正価格かどうかは疑問ということかと思います。一時的なブームに付けた高値が270と、後になって振り返ったらなってるかもしれないですね。
何れにしても300台はあり得ないと思います。

[267: 匿名さん]

街の新しい誇りってホームページに載っているフレーズですね。263さんは、ホームページ見て、共感してここに書き込んでいるのでしょう。

[270: 購入検討中さん]

だから決まってます。
平均坪単価330で、最上階は400ですよ。

[273: 匿名さん]

坪330は釣りです。

[274: 匿名さん]

270さん、
もう野村的には決まってますか。
330で買うお客さんはいるというプロとしての野村の眼ですか。慌てずに資金計画を立てる時だと思いました。

[275: 匿名さん]

274さん、意味わかりません。

[276: 匿名さん]

説明します。
野村くらいになると美しが丘のこのようなハイグレードマンションだと300以上で買う客がいることを既に知っています。業界用語でマーケッティングリサーチと言います。300あり得ない、ウソだろと検討版で盛り上がっても、足の裏の土踏まずを蚊に刺されたようなもんで動じないと思います。

[277: 匿名さん]

と住民が言ってますね。

[278: 匿名さん]

276さんの説明が本当なら野村不動産はすごい会社ですね。
未来が読める会社ということなので株たくさん買ったほうがいいな。

[279: 匿名さん]

送電線だらけのこのエリアで、いくら野村さんでも300は厳しいやろ。

[280: 匿名さん]

送電線のマイナスとこのマンションの価値を比べてみるとわかると思います。駅から現地歩かれてください。今週末でも。「駅から緑豊かな閑静な街並みを抜け、たどり着いた丘の上に、美しく佇む我が家が待っている。そんな日常」が330で自分のものになるという現実に心高ぶる方がいることがわかると思います。

[282: 匿名さん]

送電線、高圧線マニアにはたまらないマンションですね。

[285: 購入検討中さん]

どうしてもたまプラーザが330って認めたくない人が
いるのですね。

[286: 匿名さん]

そうみたいです。一歩譲って310くらいなら皆さん納得するかもしれません。デザイナーさんの熱い想いをHPで読んでみてください。300切るような物件ならデザインも丸投げぽんでしょう。ここは330の価値はあると思います。

[288: 匿名さん]

だいたい５０００−６０００くらいでしょ

[289: 匿名さん]

武蔵小杉、雰囲気よくないですよね
海側いけば低所得者層

[290: 匿名さん]

>海側いけば低所得者層

小学生じゃないんだからデータで示さないと。