所在地：神奈川県横浜市青葉区美しが丘2-11-3他
交通：東急田園都市線「たまプラーザ」駅 徒歩8分
間取り：2LDK+S〜4LDK
面積：75.01m2〜101.66m2
総戸数：66戸
公式URL：http://www.proud-web.jp/mansion/p-utsukushigaoka/
売主：野村不動産・中日本高速道路
施工会社：東急建設
管理会社：野村リビングサポート
[スレ作成日時]2013-10-22 03:15:12
プラウド美しが丘ってどうですか？
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228:
匿名さん
[2013-11-30 15:34:11]
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230:
タマタマン
[2013-12-01 12:07:48]
ちーっす タマタマンでぇーす みなさんの要望にお答えして 再登場しちゃいます コメント削除されたのでー。。 誰とは、言いませんが 反論したいんだったら ちゃんと根拠付けしてねー |
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231:
タマタマン
[2013-12-01 12:22:03]
二丁目のマンションの坪単価推移 たまプラ再開発計リリース前 概ね２００万円前後 計画リリース後 概ね２４０万円前後 （再開発評価による駅力UP） 二丁目界隈の事業用地 主に、企業の社宅等の処理が一巡し 需給バランスが良好に マンションの供給減少から 中古相場が上昇傾向に （概ね２２０～２４０程度で推移） |
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232:
タマタマン
[2013-12-01 12:42:28]
ドレッセ二丁目が 総戸数１２３戸 平均価格６０００万円前後 平均専有７３㎡前後 平均坪単価２７０万円で 約１０ヶ月位？で完売 （１ケ月平均１２戸程度） 二丁目のマンション価格としては ２７０万円は前例がなく かつ、 必ずしも優れた立地条件でもなかったが （自己前建、囲まれ感が拭えない立地、高圧線の敷地内通過等） 値付に対するリスクは少なからず懸念されていたのでは と思う一方で 二丁目の中古相場が２２０～２４０程度で推移していることから ２７０万円は、 まーいいんじゃない というラインだったのかな、と |
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233:
タマタマン
[2013-12-01 13:01:18]
話はそれますが
ドレッセ二丁目は そもそもがNTTの社宅であったので NTTグループの不動産会社である NTT都市開発が単独での事業推進も あったかと、考えられましたが 東急電鉄と共同事業を行うことで 事業のリスク軽減&事業利益の追求が 出来たのかと思います おそらく東急電鉄は販売価格を 高めに設定しないと NTTとの共同事業は出来なかった と思います。 と言うのも、 共同事業を展開することで より高い利益が見込める という立て付けが出来ないと グループ内にデベロップメント機能が ある企業を差し置いて 他社と事業を推進していく という理由付けが出来ないので タマタマンも NTTと同程度の企業体と 共同事業を３本進めておりますが より高い利益が望める という提案でないと 相手方のグループ内で 共同事業の決裁が降りない感じでした |
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234:
匿名さん
[2013-12-01 13:06:18]
ちっす、待ってました、タマタマン！
で、ここだと幾らくらいが妥当な線ですか？ オリンピック前後でマーケットがどう変わると見ているのかも教えていただけると助かります。 |
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235:
タマタマン
[2013-12-01 13:09:59]
なので、 ドレッセ二丁目が 二丁目の坪単価の新しいベンチマークと なってくると思います これから郵政やら 美しが丘東小学校の前やらが マンションとして開発されてくると思いますが、 坪単価２７０万円が一つの基準として 相場の形成がなされると思います。 |
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236:
タマタマン
[2013-12-01 13:17:19]
安全ラインで考えれば ２７０万円が妥当なんでしょうが 野村はタマタマンと同じで 空気を読まない感じでくると 思います |
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237:
タマタマン
[2013-12-01 13:22:46]
ホームページの写真を見ただけですが ２棟構成にして 棟と棟を結ぶガラス張りの廊下を シンボリックな存在として企画していると 思います。 デコラティブを避け、シンプルに という説明がなされていますが 十分デコラティブだと思いますよ というツッコミを入れておきました |
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238:
タマタマン
[2013-12-01 13:25:13]
野村のマーケット感覚ですが その地域の相場で単価を考えていなさそうです 周辺相場がいくら というより その地域のアッパーの年収層はどれ位いるのか？ で、値付けをしているような気がします |
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239:
タマタマン
[2013-12-01 13:30:22]
総務省からリリースされている 国勢調査で 地域ごとに、 年収が幾らの人が どれ位の人数いるのか 持ち家か賃貸か 分かるデータがあります そのデータを元に その地域のアッパー層向けの 値付けをしているのが 野村の考え方 なのかなー、と |
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240:
タマタマン
[2013-12-01 13:33:56]
鷺沼のドレッセは 坪単価２００万円程度 （平均専有面積が大きいので 単価をちょっと抑え気味？） ですが、 その近くのプラウド鷺沼は ２６０万円と３割以上ものっけて完売 しかも条件は高速、お墓、高圧線、電車横 とけっこーなラインアップにも関わらず |
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241:
匿名さん
[2013-12-01 13:34:34]
大泉学園なんかはそのパターンですね
が、ここはそんな思惑通りには行かないと思いますよ。 |
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242:
タマタマン
[2013-12-01 13:35:52]
周辺相場を考えていたら とても考えつく値段設定では ないです なので、今回のプラウドが 幾らでくるのか想像が付きません |
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243:
タマタマン
[2013-12-01 13:40:12]
それと、 今回は共同事業ですので 値段のリリースは勝手には 出来ないと思います。 タマタマンパターンですと 事前相談会を開いて 顧客情報を集めたあと 共同事業先に そのデータを元に 最終的な価格決めの提案を させて頂きます なので、プレも始まっていない現状では 値段も決まっていないのでは と思います。 |
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244:
タマタマン
[2013-12-01 13:43:24]
それと、 前にもコメントしましたが、 幾らで出されても、 幾らで買ってもどうでもいいですが、 リセールについてです |
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245:
タマタマン
[2013-12-01 13:56:16]
一生の住まいと決めて購入しても ライフスタイルの変化 （家族が増える、離婚、失業、転勤、親と同居等） によって、持ち家を売却しなければならないリスクが 誰にでもあると思います。 そんな時、周辺の相場より高いマンションを 買ってしまった時が怖いです。 築年数の違い、建物・設備の多少の古い新しいの違いはあれど 一度住んでしまえば、中古は中古です 買値が高いからと言って、それが再販価格に転嫁出来るとは 限りません 中古を買う方の多くは、価格設定であったり 建物の条件などで選ばれると思います。 |
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246:
タマタマン
[2013-12-01 14:12:06]
たとえば、ドレッセ二丁目は 囲まれ感がすごいです。 対して、他の二丁目のマンションで ブランズ二丁目であったり、 フローレンスパレスであったり、 Dグランセであったりは、 駅から近いとか 公園の近くであるとか、 並木道沿いであるとか、 同じ二丁目でも立地の善し悪しがあり 中古で他のマンションと同じ土俵にたった時に 立地的な優位がないにも関わらず、 元々の買値が高いと売却したいにも関わらず 売るに売れない状況に陥る可能性があると思います。 |
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247:
タマタマン
[2013-12-01 14:22:05]
もちろん人によると思いますが、 タマタマンだったら、 同じ二丁目でも 公園近くや、駅近、並木沿いの 立地条件がいいマンションがいいです なので、立地条件が悪いマンションは いいマンションと比較し、 割安な価格設定でないと 売却するのが難しいと思います。 すごい遠回りな表現になってしまいましたが 以前の二丁目のマンション相場は２００万円です。 最新のドレッセは２７０万円で、 プラウドは、それ以上になるのでしょうか。 幾らで売っても、幾らで買っても良いですが、 万が一の際の売却が、タマタマンだったら、 恐ろしい、と考えてしまいます。 |
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248:
タマタマン
[2013-12-01 14:24:45]
それとオリンピックで価格転嫁するかしないかは 微妙なところです。 ２００６年前後 業界は、新価格と銘打って 相場を上げにかかりましたが、 売り抜けに成功したなー、 という感触を持っているデベは そんなにないはずです |
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一つ気になっているのが田園都市線の混雑度です。大体主人がたまプラを７時頃
出ていく予定になると思うのですがその頃の電車はどんな感じですか？
たまプラ自体マンションも増えていますし、田園都市線沿線も物件がかなり現在
出ていますよね。