大阪市内タワーマンション 中古＆新築 どこがベストバイ？【Part4】

[マンション投資家さん]

うめきた2期区域開発に関する民間提案を募集してますね。http://www.city.osaka.lg.jp/toshikeikaku/cmsfiles/contents/0000237/237...
http://www.city.osaka.lg.jp/toshikeikaku/cmsfiles/contents/0000237/237...

梅田貨物ヤードの解体が進んできてますね。
http://building-pc.cocolog-nifty.com/map/2013/10/20131015-9033.html

ヨドバシもJR大阪駅とデッキで繋がりますね。
http://saitoshika-west.com/blog-entry-1633.html
http://gorimon.com/blog/log/eid1829.html

やっぱりタワーマンションは、大阪駅徒歩圏でしょ！

まだまだ、変貌します。

[423: 匿名さん]

>>420
地下直結ならローレルコート難波もそうですね。地下通路でライフにも行けるし。

[424: 物件比較中さん]

じゃ、リバーもそうなのでは？

[426: 賃貸住まいさん]

>>421
上本町タワーに美人のコンシェルジュさん居てるよ

[427: 物件比較中さん]

客観的な意見。
同時期に大阪市内で販売してた物件を比較。
大阪のマンションはまず価格。その次に物件と立地のバランスの取れたものから売れてる。
最近の断トツ最良物件はひびきの街サンクタスタワー。
次点でなんばリバーガーデンとプラウド新大阪。
この３物件はとにかく価格が安く(増税前価格でもある)、さらに全てのバランスが良かった。両物件とも竣工一年以上前には完売している。
その次がパークタワー梅田。こちらもやはり安かった。
そのあとは、ジオタワー天六、パークタワー北浜、ジオ新町、ブランズタワー南堀江あたりが同レベル。これらの物件は大規模で販売期間が長いおかげで、竣工前後で完売を果たしている。
セントラルマークタワーも同レベルか。
御堂筋線直結の為に値段が他より高かった、さらに独身向けの環境・物件な為に中々完売までいかない…
残念ながら、ロジュマン梅田・クラッシー南船場はこれらを下回る物件であろう。
ちなみに、OMPタワーは売り出しがこれらより遅め。
阿波座・病院横・高速横という立地を価格でどれだけカバーできるか、これからの販売状況はいかに…
その他クラッシー淀屋橋やジオタワー南堀江等、売れ行きが気になる物件もチラホラ。
例外はグランフロントオーナーズタワー。
話題性が先走り大阪にしては破格の値段で竣工前に完売したが、投資目的も多く、大阪に物件価格にみあった家賃を払える層が多くいるはずもなく、現在は賃貸の空きが大量で幽霊タワーという事実。
やはり大阪でマンションを買う際は、居住用にしろ投資用にしろ、ある程度の費用対効果がある物件をオススメする。

[428: 住民でない人さん]

これからは新大阪の周辺にタワーマンションがほしい

[429: 匿名さん]

新大阪駅の近くに欲しいね。
ただ、今までの傾向からすると新大阪の相場は坪１５０万円が目安。
新大阪周辺で評判だったプラウドシティ新大阪もその辺りの価格帯だったから。
駅から徒歩１０分以上の所にマンションが多いのもあると思うけど。

新大阪近くのタワーマンションが出た場合、どうなるのかは未知数。
駅５分圏内だったら、もっと高い価格でも多くの人から選ばれるかもしれない。

宮原に出たら凄く人気が出そう。
西宮原だと板状のファミリー向けで、坪１５０万円前後じゃないと厳しいと思う。

[430: 匿名さん]

427さんに同意

以下は完全な主観でかなりの長文なので、読みたくない人はスルーで。

サンクタスは20〜30階くらいでも本当に安かったけど、それに比べると低層階は割安感はなかったかな。
建物も設備仕様も良かったし駐車場も1.4万〜と安いし、不要で無駄な共用設備もないし、あとはもうちょっとだけ御堂筋線の駅に近かったら…
あんなマンションは今後は期待できないかな。

リバーはJR難波駅前（裏？）道路挟んですぐの立地で、エントランス出たとこにすぐ地下道の入口があって、JR難波・阪神近鉄・四つ橋線・千日前線・御堂筋線・南海線の各難波駅・堺筋線日本橋駅・なんばパークスまで雨に濡れずに行けるという隠れたスーパーミラクル立地。
更にはIKEA行き無料バスや日本全国各地への高速バスまで…
よくよく考えると恐ろしいくらいの交通利便性。
更に隣にはセブンと24H営業マックスバリュもあって、再開発による電線地中化スッキリ地域。
免震も備えて管理費は平米当たり約100円で駐車場も1.6万から。
しかも新築でありながら価格は近隣の築10年前後のローレルやルネッサタワーの中古より安いという。
リバー恐るべし。
リバーである事が残念過ぎる。

ブランズタワー南堀江もかなり安かった。
リバーと大差ない価格で◎。
ただ、どう考えても不要なゴルフシュミレーターという無駄設備と管理会社がグループの東急コミュニティである事もも影響してか、平米約210円ちょいの割高管理費に加えて駐車場も2.5万〜とランニングコストの高さがかなり残念。
あと高速も含めて周辺道路の交通量がとにかく多くて空気の悪さもマイナスか。
でも安かった。

新大阪プラウドシティもプラウドブランドでありながら他物件並の低価格の割に内装等はしっかりプラウドクオリティ。
ただ一階上がる毎に値段も結構変わってくるので、上層階はそんなに割安感はない気も。
個人的にはプラウドは内装の演出が上手く高級感があって良いと思うけど、建物自体は完全に並かそれ以下。
レクサスブランドでありながらプリウスベースのレクサスHSみたいな。
表面だけ上質に仕立ててあるだけみたいな。
とは思いつつ、でもやっぱりプラウドに住みたい。

パークタワー北浜も梅田徒歩圏でありながら三井フランドとは思えない割安価格。
でも管理費はやっぱり高いのと、周囲の建物との距離があまりにも近過ぎてかなり微妙。
立地も風俗&飲み屋街の至近距離で、抵抗ある人も多いけど、個人的には病院も扇町公園も近くて◯
でも高層階じゃないと眺望というタワマンの意味がないのが残念。

中津クラッシーは個人的には立地も建物も価格も○
通勤しにくかったから諦めたけど、それさえなければほしかった。

ジオタワー天六は値段はそれなりにするけど、その割りに高級感が今一歩か。
周囲に店がたくさんあって買い物に困らず便利。

ジオ新町は名前がジオなだけで完全に長谷工クオリティが残念。
ロジュマンタワー梅田とクラッシーは完全に新価格で高過ぎる割りに物は特筆すべきものが特にないので、立地が気に相当気に入る人でないと厳しいかなぁ。

[431: 匿名さん]

確かに本質がわかっていない、薄っぺらい内容だ。

[432: 検討中の奥さま]

リバー誉めすぎ、笑える。
難波とは名ばかり、湊町だから。
梅田で言えば、御堂筋線中津以下、中崎町クラス。

[433: 匿名さん]

パークタワー北浜とどこかを間違ってるから訳わかんない

[434: 物件比較中さん]

>>433
パークタワー梅田の間違いかと思いますが。

[435: 匿名さん]

430です。
パークタワー梅田を北浜と書き間違えました（笑）

432
だれも難波というエリアをプラス要因として書いてませんが？
あくまでも様々な路線やバスが利用できる交通利便性と買い物が便利なところと値段を評価しただけですよ。
それでは交通利便性と買い物の便利さとコスパの良さを満たしてるマンションを教えて下さい。
安全性は当然として、自分はそこが多くの人がマンション選びで重視するポイントだと考えているので。
ちなみに湊町なんていくら便利で安くてもいらんわとかいう自分の好みによる返しは当然無しで。
自分自身もプライベートはほぼ梅田というバリバリの超梅田派でミナミどころか大阪の南側全体に嫌悪感を抱きつつ、その気持ちを抑えて物件としてどうかという観点で書いてるので。
自分の好みとしての感想はちゃんとそうと分かる様に書いたつもりです。
まぁ楽しく情報交換も兼ねて議論しましょ。

[436: 匿名さん]

ムキになるな馬鹿。

[437: 匿名さん]

馬鹿とかワロタ

[438: 匿名さん]

レベルの低いレスやめろよな。
普通に意見ぶつけ合ったらいいやん。
自分と考え違うからって人の意見を批判しない。
これ重要。
馬鹿とかレスする様な人間がいくら正しい事書いても信用されへんで

[439: 匿名さん]

掲示板なんだから自由でしょ
しかもここは特定のマンションの掲示板でもないんだから

[440: 匿名さん]

はい！
不毛な言い合いはもう終わりね！

[441: 住民主婦さん]

難波に近いことを、
メリットと考えるかデメリットと考えるか、
それだけで民度がわかるというものです。

[442: 匿名さん]

確かに…

[443: 匿名さん]

御堂筋線・難波とJR難波（旧湊町）は、全く異質のものです。

「難波」で一括りにしている時点で、素人かリバー教徒のどちらかを疑うよ。

[444: 住民主婦さん]

一括りにしていますよ。
素人とみなされても結構です。

難波とつくだけで、
民度を疑います。

ＪＲ難波だから民度が高いと思ってる人は、、
別にその人の勝手ですが。。

[445: 匿名さん]

427さん、430さんと同意です。
近年では、ひびき、新大阪プラウド、なんばリバーは、「コスパの良いマンション」です。
マンションに限らず「費用対効果」が優れていることが買い物上手といえます。

利便性でいえば御堂筋なんばが最強です。
翻ってＪＲ難波の立地は難波らしくない静観な場所です。
（それをメリットと感じればＪＲ難波はよい立地です）
過去、リバーは安普請が得意なデべだから、この価格帯で販売したのでしょうね。
しかし価格設定を間違えたと感じたはずです。高くても需要はあることを覚えたはずです。
そしてマンション供給は、千里中央、夕陽丘へと続き、販売価はＵＰしていきます。
(建設資材の高騰もあるでしょうが)

もしも供給の順番が、千里→夕陽丘→なんばの順で販売されていたなら・・・
なんばは、坪250万以上の価格設定で販売したことでしょう。
もしそうならば、最高の仕様・設備で販売しても、
427さん、430さんは、なんばリバーを評価しないでしょう。

[446: 住民主婦さん]

＞利便性でいえば御堂筋なんばが最強です。

だれがどう考えても、利便性最強は梅田でしょう。

風俗通いの人とかは、なんばが最強なのでしょうか？？？

[447: 匿名さん]

最強最強って子供ですか…

[448: 物件比較中さん]

427です。
430さんや445さんのように同意して頂く部分が多い意見があり、素直に嬉しく思いました。
ちなみに、430さんとは物件の仕様や管理費・駐車場代、さらにデベロッパーや施工主等、細かな分析まで似たような考えがありそうです。
当たり前のことですが、どの物件にも長所や短所があり、その長所が短所を上回ることが多い物件こそ、最良の物件であるといえます。
大阪市内では大阪駅周辺が最も地価が高く不動産価値があるはずですが、価格と仕様とのバランスを見たときには必ずしも大阪駅が最良とはいえないことがあるでしょう。
大金持ちは別として、バランスの取れた最も優れた物件を見つけることができたときこそ、大きな喜びになるのではないでしょうか。
前述で述べたマンションたちが１０年後どのように評価されていくがが楽しみでもあります。そのときの評価で、もしかしたら新たな発見が生まれるかもしれませんね。
ザ北浜タワーやシティタワー堀江のような資産価値が長く続くであろう物件を今後もResearchできればと存じます。

[449: 匿名さん]

430です

何を難波難波と熱くなってるのか理解に苦しみます。
だから交通利便性と何回も言ってるでしょうが！
難波であろうがなかろうがどうでもいい。
交通と買い物の利便性とコスパ！
最初から難波エリアがどうのこうのとは一切書いてないでしょ？
普通に考えて難波中心部まで徒歩10分以内なら充分難波エリアという事で良いでしょう。
それをいちいちいちいちどんだけひねくれてるのか。
あなたの様な人間は民度に関して言及する資格なし。
盗っ人猛々しいとは正にあなたの事ですよ。

他の方々
スレを汚してしまい申し訳ありません。
本当に呆れてしまいました。
これ以上相手をしても無駄なので控えます。

[450: 匿名さん]

竣工前に完売して中古でてない物件の内装を知る方法ありますか。

[451: ｻﾗﾘｰﾏﾝさん]

賃貸ででてる部屋があるかもしれないので、そのへやの詳細見たらでてる事ありますよ。動画UPされてるとこもあるので、マンション名で検索するとひかかるかもしれないですよ。

[452: 購入検討中さん]

これから淀川区の東中島に新築分譲マンションが建ちますか

[453: 匿名さん]

梅田と心斎橋難波では賃貸の在庫も相場も比較になりません。資産価値だと梅田から中央大通までが圧倒的によいと思います。若干東西にそれて福島や西区のなにわすじまで、東は松屋町の西側まででしょう。グレードの高い一部タワマンがこの範囲をはみだしてるものでそこそこのもありますが、５年後は個人的には下落すると予測しています。

[454: 物件比較中さん]

453 その地域だとこれからだと曽根崎のスミフ、同心のプラウドあたりが買いですか？

[455: 匿名さん]

同心はそのエリアと関係ない
453のエリアでド真ん中はフナッシー淀屋橋
まあ買っておけば間違いは起こらない

[456: 匿名さん]

>>455
でもフナッシー淀屋橋欲しくても高くて手がでない…

[457: 物件比較中さん]

フナッシーは場所は固いけど、元々の価格が高すぎるので下落がすごいのでは？

[458: 匿名さん]

>>457
すごいといっても立地もデベも悪くないからそこまで下落しないでしょう

[459: 匿名さん]

株式安くなってきたね。
日本経済もそろそろ黄色信号
新価格とか見向きもされなくなって来ている

[460: 匿名さん]

去年、今年上半期竣工のタワーは全部値上がりしてるねー

[461: 匿名さん]

>>460
確かに値上りしてる。っていうか私が狙ってウォッチしているマンションは、どこも賃貸はそれなりに募集しているものの、中古の出物がほとんどないか、あっても新築分譲時から一千万単位で載せられてて、躊躇している間に消えてしまう。

[462: 匿名さん]

>>453
タワーマンションは、やはりエリアで選んだ方が良いんでしょうか？ 453さんのおっしゃるエリアの5〜6番手の物件と、エリア外ですが地域No.1の物件で悩んでいます。

[463: 物件比較中さん]

南方、新大阪、東三国、江坂の周辺に、今後タワーマンションの予定がありますか

[464: 匿名さん]

>>460
グランフロント
堂島レジデンス
ブランズタワー大阪備後町
ブランズタワー南堀江
パークタワー梅田
パークタワー北浜
これらですね。

ジオ天六だけは微妙に上がらないですね。

[465: 匿名さん]

ジオ天六低層で6400万とかあり得ないのが出てますけど売れないですね。
今の相場からは高すぎるので、もう少し時間がかかるでしょうね。
パークタワーもかなり乗せて出てますが、真価がわかるのはこれからでしょう。
2003年以降の建った人気タワーではもはやほとんどで上乗せされていると思います。
日銀が札束を刷り続ける以上、当然の帰結です。
待っていても、もう大きく値下がりしません。
特に人気物件では。
逆に言えば、都心部で分譲時と同じくらいの値段で出ている物件があれば買いです。
幹線道路に面する低層階とか目の前数メートルに建物があるとか、著しく不利な条件がなければ、間取、方角など好みを言っている暇などなく、即買いです。
いずれ賃貸相場も上がりますので、迷っている暇はありませんよ。

[466: 匿名さん]

物件価格が上昇している今、高値でタワーマンションを大阪都心部に販売できるのは、財務力のある財閥系の住友、三井、三菱の中で住友くらいでしょう。

[467: 匿名さん]

住友不動産って財閥系の中で一番財政状況良くないですよ。借入割合も極めて高いです。ですが、土地資産、賃貸ビルは一番多い。

[468: 入居前さん]

節税と自分用以外では買えんね
大阪は賃貸価格に限界あるし
今の新築価格じゃペイしないね
インフレによる資産価値アップは
本当に景気回復しないと無理だし

[469: 匿名さん]

>>464
確かにその頃の物件は上がってますね
今売り出し中の物件は資材や人件費の高騰が響いていると思います
販売価格的にはちょっとしか上がってなくても、
戸数/EV数、床暖・2重窓・ディスポーザー等がオプション化してたり
ゴミ出しが１階だったり、天井高が低かったり、、、

大阪って一定の金額以上だと売れなくなるんだろうねぇ
市況が良い時に豪華に作ったがその後の市況悪化時に安くなった物件、
（リーマンショック前物件でその後価格が下がっていたもの）
市況が悪い時にコスト抑えてできるだけ良い設備を使った物件、
（２０１２年中に着工していた物件）
このあたりがお買い得って事なんだろうね
今は市況が上向く感じだが確実性がない中、コストだけ上がったので
価格を抑えて設備を劣化させてる感じ
数年後にプチバブルになって価格は更に上がって設備が豪華になって
くるんだろうけど、、、それが下がるのを待つとすると２０２０年頃
になっちゃうか

[470: 匿名さん]

>>464
セントプレイスタワー

[471: 匿名さん]

サンクタスタワーひびきの街
パークハウス谷町五丁目
プラウドシティ新大阪

この三つは本当にお得だったね。
今から思えばだけど。

[472: 匿名さん]

谷町5丁目と新大阪はタワー？