プラウドタワー安堂寺 (旧 【野村・ＮＴＴ都市開発】（仮称）谷町六丁目駅前タワーマンションプロジェクトってどうですか？)

[マンコミュファンさん]

一流デベロッパーの野村不動産とＮＴＴ都市開発の共同事業です。
プラウドブランドかウェリスブランドのどちらになるのですか？
一流ゼネコンの大林組の施工です。
マンションは管理を買えと言われますがデベロッパー子会社の能力や評判はどうですか？
将来の管理費や修繕積立金はどうなりますか？
立地や地域や建物を総合して資産価値維持率や転売価格はどうなりますか？
1DK・36.36m2の部屋もありますが最近流行の投資用賃貸マンション向けですか？
三菱のザ・パークハウス 谷町五丁目は大人気で完売しました。
現在計画発表されている中で比較すると狭い地域で言えばこの辺りの６件になりそうですか？
グランドメゾン上町一丁目、ジ・アーバネックス上町台 龍造寺、ジ・アーバネックス上町台十二軒町、
グランアッシュ谷町サウスヒルズ、シャリエ松屋町、エフ・ステージ松屋町、
良い情報も批判的な情報も全て含めて情報交換しましょう。

公式URL：（仮称）谷町六丁目駅前タワーマンションプロジェクト　
http://www.proud-web.jp/kansai/mansion/andojimachi/
売主：野村不動産株式会社　http://www.nomura-re.co.jp/
売主：ＮＴＴ都市開発株式会社　http://www.nttud.co.jp/
施工会社：株式会社 大林組 大阪支店　http://www.obayashi.co.jp/
管理会社：野村リビングサポート株式会社　http://www.nomura-ls.co.jp/

【マンションコミュニティ】
プラウド
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/search/%E3%83%97%E3%83%A9%E3%82%A6%E3%8...
ウェリス
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/search/%E3%82%A6%E3%82%A7%E3%83%AA%E3%8...
野村不動産のマンションってどうですか？ 【パート3】
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/148494/
NTT都市開発株式会社
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/47734/
野村リビングサポートってどうなんですか？
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/57709/
大林組　どうなんでしょう
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/47488/

物件名 (仮称)谷町六丁目駅前タワーマンションプロジェクト
販売時期 平成26年1月下旬 (予定)
※予告広告
本広告を行い取引を開始するまでは、契約または予約の申込みに一切応じられません。
また申込みの順位の確保に関する措置は講じられません。
予めご了承下さい。
所在地 大阪府大阪市中央区安堂寺町2丁目58-1
交通情報 地下鉄谷町線 「谷町六丁目」駅 　徒歩1分
地下鉄長堀鶴見緑地線 「谷町六丁目」駅 　徒歩1分
種別 マンション
敷地面積 836.97m2
土地権利/借地権種類 所有権
建築確認番号 第H25確認建築GBRC00026号(平成25年9月9日付)
用途地域 商業地域
構造・規模 鉄筋コンクリート 地上21階
建物竣工時期 平成27年7月中旬 (予定)
入居時期 平成27年8月下旬 (予定)
分譲後の権利形態 専有面積割合による所有権の共有
総戸数 100戸
販売戸数 未定
※販売戸数が未定の場合のご注意
　間取り、専有面積が変更になることがございます。
　これらと、その他の未定部分については本広告時までに確定致します。
　予めご了承下さい。
予定販売価格(万円) 未定
間取り 1DK ～3LDK
専有面積 36.36m2 ～ 82.55m2
駐車場 38台
駐輪場 105台
バイク置場 2台
ミニバイク置き場 10台
管理形態 区分所有者全員で管理組合結成後、野村リビングサポート株式会社に委託予定
売主 野村不動産株式会社　ＮＴＴ都市開発株式会社
施工 株式会社 大林組 大阪支店
お問い合わせ (仮称)谷町六丁目駅前タワーマンション プロジェクト準備室
TEL:0120 - 515 - 868
定休日：火・水曜日
営業時間 [平日] 11:00 ～ 18:00
[土・日・祝] 10:00 ～ 18:00
スケジュール 2014年1月下旬販売予定
情報更新日 2013/10/18
次回情報更新日 2013/11/01

[スレッドのタイトルを修正致しました。H25.11.16 管理担当]

[218: 匿名さん]

毎回そういう風に言われて完売するよね
同心それで買いそびれた

[219: 匿名さん]

完売しない所も多々ありますけど…

結局、個人の判断力ですね。

同心を買いそびれたということはそれに欠けてたって事で。

[220: 匿名さん]

プラウドで完売しない物件みたことないです。
ここも即日完売するでしょう。
この場所で売れない理由がないです。

[221: 匿名さん]

即日完売…

ｗ

[222: 匿名さん]

グラメの価格を勉強した方がよさそうです。

[223: 匿名さん]

ブランド、利便性、様々な面を考慮しても割高感は否めませんね。

[224: 物件比較中さん]

211さんの価格見たら、行く意味なくなりますね。

[225: 匿名]

この価格帯ならグラメ上町一丁目の方が良いですね。
タワーではありませんが…

[226: 匿名さん]

2004～2007年頃も上がっていくマンション価格に皆そう反応したものです。
しかし、供給用地が減り、建築費が上がってくるのであればデベとしても安くは出せないのです。
気づいたときには、どこも高いということになります。

バブルがはじけて徐々に市内でも不動産価格が下がり続けましたが、2001年頃に底を打って以来下げ渋ってきました。
リーマンショックで一時値崩れしましたが、2001年を下回る価格にはなっていないと思います。
むしろ市内中心部の不動産は売り込まれすぎていたのではないでしょうか。
今はその揺り戻しで上昇基調にあり、上値を探っていく状況になっているように感じます。
この傾向がいつまで続くのかは景気（所得）動向と連動することで誰にもわかりませんが、マンションの建設環境を考えると、後続物件は仕様を落して価格を調整するか、需要が見込める立地では価格を上げてくるしかないと思います。

マンション投資家ではないので煽るつもりはありませんが、リーマンショックが２番底だと考えると、これからの日本経済はオリンピックも控えており中長期的な上昇期に向かっているように感じます。

次のショックは、東海・東南海連動型地震なのか、世界中の中央銀行が行っている量的緩和が失敗であったと気づいたときなのかはわかりませんが、景気循環曲線のベクトルが変わるのは、最短でも5年先になるのではないでしょうか。
さらに次の底を買おうと思えば10年以上先を見据えなければなりません。

私もここは過去の供給実績から言って高いと感じます。
しかし、高いからといって長く残ることはありません。
待てる人は待つのもいいですが、かなり根気がいると思いますよ・・・

最後に、私はデベでも評論家でもなく単なる購入検討者ですので、憎しみたっぷりのコメントはご容赦下さい。
メンタル薄弱な私にはとても耐えられません。

[227: 匿名さん]

本日行ってきました。

下層階の金額はビックリですね。

[228: 匿名]

仕様はやっぱり高いですか？

[230: 物件比較中さん]

みんなそう思ってますよ。

[231: 匿名さん]

コレからのマンションは資材の関係で値段も高くなるだろうが昨年末から売り始めた来年春あたりに完成する新築タワマンはコスパが良いのが多かったしそっちで検討します。

[232: 匿名さん]

焦る必要は一切ない、供給過剰なんだから中古物件が市場に溢れるよ。

[233: 匿名さん]

堂島レジデンスの北西角。
売れたかどうかわからないが、5Ｆで＠210万。
ここも低層で同じくらいですか。
堂島レジデンス値上げしてあれなんですよね。
本当にびっくりの価格でしたね。

[234: 匿名さん]

長期優良をどれだけ評価するかですか
これが、プラウドじゃなくてグラメでこの価格ならありえないが
プラウドで長期優良だったら、まー高いのは当たり前だしこーきたか
が素直な気持ち
もうちょっと価格が細かくならないと判断できないな
ああいう価格表で見せるってことは、こっちの顔色確かめて
変える前提なのかって思いましたけど

[235: 物件比較中さん]

変わらないなら、他の物件に行く決意が出来るとプラスに考えてます。

[236: 物件比較中さん]

ここの付近のグラメやパークハウスとの比較では
75㎡　3LDKを例に取ると
GM @210（南西　最上階）
PH @198（南東　17階）
ここ @240~250（16F~21F）
へたすれば1,000万円弱の物件価格差にもなりうるが

それでも買う人もいるんだろうね

他の物件も見くらべたことのある人はもう一度そっちに戻ろうかという気持ちに・・
まぁ普通なるよね
PHは売れちゃったけど

[237: 購入検討中さん]

グランドメゾンでそんな高いんですか！
グランドメゾンでそんなにだすなら、いくらなんでも駅前プラウドかな。
パークハウスは安かったけど抽選ですぐ完売ですよ。

[238: 購入検討中さん]

高層階が高いだけで他の部屋だとグランドメゾンの最上階と同じか安いぐらい？
グランドメゾンの値段が本当ならグランドメゾン、プラウド終わるまで大変そうですね。
私は長堀のタワーの値段出るまで待機のつもり。
同じ金額なら長堀買うつもりですがどうなることやら。

[239: 物件比較中さん]

こうしてみると、パークハウスは破格だったな。

後悔先立たず。

私も東心斎橋の価格発表まで静観します。

[240: 匿名さん]

パークハウスが安いのは当たり前。
タワーってだけで、中身は普通のマンション。
それに比べてこちらはいわゆるタワーらしい設備、サービスが整っているから、高くて当然だが、それにしても強気ですねぇ。

[241: 匿名]

割高かどうかは設備と仕様によります。例えばビルトインエアコン、断熱・UVカットガラス、無垢フローリング、2.7ｍ以上の天井高だったら、この価格で全然割高ではないと思います。
サービスは管理費と関連するから、物件価格とあまり関係ないでしょう。

今から見ればアベノミクス以前の物件は確かに割安感があります。

[242: 物件比較中さん]

本当に強気価格ですね。
他の物件と比べたほうが良さそう‼︎

[243: 物件比較中さん]

いくらタワーらしい設備とサービスがあるったって、1000万近く高いと普通は引くわな。

そもそも、外観はコーナーウィンドウの無い安物タワー風だし、その時点で既に価格に見合ってない。

[244: 物件比較中さん]

アベノミクス以降は材料費が高騰している為、中身は期待できませんね。

[245: 匿名さん]

高すぎ

[246: 匿名]

ここの消費税は8％だっけ？

[247: 購入検討中さん]

設備と仕様がハイグレードであれば納得感もあるのでしょうが詳細が公開されていません。
今後、様子をみながらコストダウンしてきそうな感じもします。
いただいたプラン図面から読み取ると天井高は、最上階だけ2.7m で高・中層階が2.6m、低層階が2.55mです。
ビルドインエアコンは、専用部分設備に記載されていないのでないと考えてよいと思います。
断熱・UVカットガラス、無垢フローリングも望み薄です。
いただいた図面から推測するにプラウドとして並というよりも最近建設中のマンションと比較しても並な感じがします。

[248: 匿名さん]

ここは当然８％でしょ。
５％だったところで高いことに変わりありませんけどね。

柱はたっぷりインポールですし、どうも高級タワーの臭いが全くしないんですよね。
全面バルコニーにしたのもタイル面積を減らすためじゃないかと思います。

こんな価格見せつけられたら、今残っているブランズやジオ、パークタワーもすぐ完売じゃないですか。
次に控えるのはブランズウェリス＠220？、クラッシィ淀屋橋＠280？
ここだって仕様が大したことなくても、供用部がショボくても、駅１分＋野村＋小林で乗り切れますよ。

あなたは野村にしますか、それとも東レにしますか。

[249: 匿名]

No.247様

241です。参考になりました。ありがとうございます。

[250: 匿名さん]

仮に高級仕様としても、バブルマンションのような仕様は考えられないし、設備としてもそんなに価格差は出ないはず。
図面を見てないから判らないが、むしろ共用面積を多くとったことが原因か？
にしても高い。

[251: 物件比較中さん]

長期優良住宅のマンションというのはこれまであまり存在していない。
これを希少ととらえることは結構なのだが、
なぜあまり存在していないかというと、様々な要件をクリアする必要があるからだ。
中でも水セメント比率の基準をクリアするというのが一番難易度が高い要件で、
難易度が高いというのは、ここでは原価が多額にかかるという意味と同義と考えていいかもしれない。

つまりこの物件が明らかに割高となっているのはその影響が大きいと感じた。
長期優良住宅が供給されないのは、どうしても価格が高くなってしまうことをデベが敬遠するから。
東京でも同様に割高だと言われていた。

上の方も書かれているように、ここは客観的に見てインポール・収納もとても少ないというむしろ平凡にも思えるが
駅1分、ブランド力でセメント原価までも回収しようとする程の力技に少しがっかりした。

セメントが増えてもお隣さんとの防音には関係ないし、ここを期待していたターゲット層を外してしまったように思った。
皆さんの書き込みを見てもそう感じた。

[252: 購入検討中さん]

ここが高いって言ってる人らは、いますぐ、あまってるジオとかのタワーかったほうがいいよ
東心斎橋程度でも230じゃとても買えない値段になると思うよ
グラメだって、これから出るの240超えると思うよ
自分が賢いって思う人ほど結局買い時見つけられなくて一生買えない

[253: 物件比較中さん]

プラウド以外で考えます。

[254: 物件比較中さん]

どう考えても高い。

[255: 匿名さん]

高い高い書かれてますが東レより高いぐらいの話で
いまの書き方じゃ最終的にどちらになるかわかりませんが
パークタワー北浜と同じか前後するか
大規模なタワーで北浜選ぶか、谷6だけど駅前で大阪市初の長期優良か
私はそんなに高いと思いませんでした
大手のタワーマンションしかみてないからかもしれませんが
東レやグラメゾンは、将来考えて安くても元から検討してませんので

[256: 物件比較中さん]

長期優良・駅上・野村ということを考慮してもあまりにも強気な価格。
長期優良ということでここまでの価格差があってはどうしても検討外になりますね。
ファミリー世帯で野村以外でもいいというならここは間違いなくパスです。
シングル、ディンクス世帯でどうしても野村がいいというならいいでしょうけど、それでも
他の長期優良ではない野村の物件がいいかと思いますね。
でも決して長期優良を否定してるわけではございませんので。
ただ資産価値にここまでの差はでないはずなので、このタワーに期待してた分少し残念です。

[257: 物件比較中さん]

現時点での価格は相場から考えても高いですね。
最終的にどう変わるか分かりませんが、詳細見てからですね。

[258: 物件比較中さん]

資産価値は、谷町周辺ならあまり差はないですね。

[259: 匿名さん]

いくら駅1分でも、高すぎる。

[260: 購入検討中さん]

あの価格表で判断つかなくない？
坪200から230ぐらいとしかわからないから
東レの松屋町より高く、クラッシィ南船場より安いぐらいのところ？
下目にみて200ぐらいなら相場より安いし、230とかなら高いし
あの価格表だけで高いとかはちょっと判断はやすぎ

[261: 匿名さん]

クラッシィタワー淀屋橋とブランズウェリスタワー心斎橋が良さそうだよね。

この近辺だとパークハウス谷町五丁目が他よりも10%くらい安い感じだったね。

[262: 匿名]

パークハウスは同時期の物件と比べて割安感がありませんよ。
西区のひびき、浪速区のリバーも同じ時期です。

パークタワー北浜の外観が好きですが、天井高と高速沿いが自分にとってネックです。
ここの低層階が安くないということは、それなりの設備があれば、良い意味で住民のバラツキが小さい、賃貸向けが少ない、管理しやすいですね。長期優良住宅は税金などの優遇もあります。値段は予定価格より多少下がるでしょう。当初PTも若干下がりました。ただ、ここ駐車場と駐輪場がちょっと少ないですね。

[263: 匿名さん]

これから分譲される物件は建築費の関係で、
現在の相場より価格は高くなります。
今は高く見える価格でも、後から考えると安い物件になるかもしれないですね。

[264: 購入検討中さん]

価格表で坪200から230ぐらいは、低層階のお話でそれより上の階だともっと坪単価はもっと高かったはず。
一番高い南東向きの高層階だと6000万後半(7000万弱?)だと思われますので上限は坪280万になる計算です。
それとやっぱり長期優良住宅を望みそうなファミリ層向けの3LDK以上が高層階のみで中・低層階のほとんどが2LDK以下というのもバランスが悪く期待外れな要因だと思います。敷地面積の関係なんでしょうが無理に小さなフロアプランで部屋数を増やさない方がよかったように思います.

[265: 匿名さん]

上層階がファミリー層、低層階が投資・賃貸・単身層と
入居者の層が完全に分かれそうな印象です。

マンション内の環境がどこまで守られるかが不安要素です。
立地的には検討したいですが・・・

[266: 匿名さん]

この立地で単身層の投資なんてまわるんですかね。
単身層で敢えて谷六に住みたい方ってどんな方でしょうね。
たぶん、治安面を重視する方がメインだと思いますが、
それでもパークタワーやブランズ備後の方がはるかに安く賃料設定されるわけで、
グロスで５％未満の設定しないと借手ないんじゃないでしょうか。
単身狙いの投資で買うなら明らかにブランズウェリスの方がいいでしょうね。

[267: 匿名]

常識で考えたら、こんなにPERの悪い物件で投資するなどという間抜けな選択はしない。

高級物件としての訴求力は財閥系高級賃貸に劣るので、高額賃料の設定は困難。

実需に期待しても、この価格に耐える財力を持つシングルは少ないし、ディンクスならもっと利便性のよい立地を選ぶ。

よって、低層階は売れ残るだろう。